Diskusjon av politikk for erverv av land, kompensasjon, støtte og gjenbosetting

Forslag om å håndheve erverv av land dersom mer enn 70 % av befolkningen er enige

Ifølge statistikk har det kommet inn mer enn 12 millioner kommentarer fra etater, organisasjoner og enkeltpersoner til utkastet til jordlov (endret). Den offentlige høringen om utkastet til jordlov (endret) er en svært omfattende politisk og sosial aktivitet som tiltrekker seg oppmerksomhet fra mange folkegrupper, intellektuelle, vietnamesere bosatt i utlandet, organisasjoner og bedrifter som opererer i Vietnam.

Et av sakene som har fått spesiell oppmerksomhet fra offentligheten i det siste er politikken for erverv av land, kompensasjon, støtte og gjenbosetting. Spesielt når det gjelder erverv av land, har det i realiteten ikke vært et eneste større prosjekt som bedriftene har vært i stand til å forhandle med folket om. Det er også grunnen til at effektiviteten i arealbruken påvirkes. Staten må fortsatt erverve og omdanne arealbruksformål, og det er svært vanskelig å beregne differansen i landleie.

Politikk for erverv av land, kompensasjon, støtte og gjenbosetting er av særlig interesse for opinionen.

I virkeligheten møter bedrifter som implementerer byutviklingsprosjekter i samråd med folket ofte på visse vanskeligheter og problemer. Følgelig sa Nguyen Quoc Hiep, styreleder i Vietnams forening for entreprenører, på workshopen om utkastet til jordlov (endret) organisert av Vietnams handels- og industrikammer (VCCI) i samarbeid med departementet for naturressurser og miljø 8. mars at det finnes prosjekter fra bedrifter som ikke har blitt implementert på åtte år på grunn av problemer med landgjenvinning, kompensasjon og avlingsstøtte.

Ifølge Nguyen Quoc Hiep må boligtomter og næringstomter, når de er gjenvunnet, kompenseres tilstrekkelig i henhold til kompensasjonsplanen som er vedtatt av myndighetene for å sikre at folks liv ikke blir skadelidende. Hiep understreket imidlertid: «Men ett spørsmål må avklares: Kompensasjonsprisen må implementeres i samsvar med den godkjente kompensasjonsprisplanen, den kan ikke implementeres ved selvforhandling mellom hver husstand og investoren.»

Fru Nguyen Thi Nga, styreleder i BRG Group, foreslo: «Når en avtale er nådd med flertallet av folket, er investoren pålagt av statlige etater å gjenvinne landet og håndheve det hvis de gjenværende husholdningene ikke er enige for å unngå landødeleggelse og ineffektiv arealbruk. Hvis bare 1 % ikke er enige, vil det være vanskelig å gjennomføre prosjektet. Loven kan tillate at prosjektet implementeres i deler, men prosjektet er helheten.»

I sin mening om dette spørsmålet sa økonomisk ekspert Vu Vinh Phu at for at landgjenoppretting skal være gunstig, må staten ha svært spesifikke mekanismer og retningslinjer for å skape en juridisk korridor, som relevante etater, personer og bedrifter kan implementere fra.

Denne økonomiske eksperten støtter også synspunktet om at dersom det finnes en juridisk korridor, og foretaket som gjennomfører prosjektet har inngått en avtale med mer enn 70 % av befolkningen, vil statlige etater utføre landgjenvinning og håndheving dersom de gjenværende husholdningene nekter å overlevere tomten. Dette for å unngå at prosjektet forlenges og skader foretaket, samtidig som det ikke umiddelbart fremmer effektiviteten av tomten.

Økonom Vu Vinh Phu.

Differensialleie, hvordan beregne?

Det kan sies at staten i den senere tid har hatt problemer med å gjenvinne land og omdanne arealbruksformål, og beregne forskjeller i landleie på grunn av fastsettelsen av landpriser. Mange mener at staten gjenvinner land fra folk til "billige" priser, og deretter overleverer det til bedrifter for å investere i å selge produkter til høye priser for å tjene penger. Er det virkelig tilfelle?

Ifølge en representant for et eiendomsselskap kommer kompensasjonen for rydding av land i hovedsak fra staten, men i realiteten betaler selskapet på forhånd og trekker det fra bruksavgiften og eiendomsskatten senere. Selv om tomten erverves for 1 million VND/m2, kan den ikke selges umiddelbart til mange ganger prisen.

I tillegg til arealbruksavgifter og eiendomsskatt som må betales til staten, må bedrifter også betale tilleggskostnader for bygging av infrastruktur, salg gjennom gulvet, forhandlerrabatter, rentebetalinger osv.

I en samtale med oss ​​analyserte advokat Nguyen Hoai Nam – direktør i Bamboo Star Law Firm LLC – spørsmålet om statens gjenvinning av land for sosioøkonomiske utviklingsformål, inkludert bygging av nye byområder.

Advokat Nguyen Hoai Nam sa at nye byområder godkjent av statsministeren, investeringsbeslutninger som krever erverv av land, eller nye byggeprosjekter i byområder godkjent av provinsielle folkeråd som krever erverv av land, er tilfeller der staten erverver land for sosioøkonomisk utvikling for nasjonale og offentlige interesser, som fastsatt i artikkel 62 i jordloven fra 2013.

«Når staten gjenvinner land for sosioøkonomisk utvikling av nasjonale og offentlige interesser, vil det være en forskjell mellom beløpet staten kompenserer personen hvis land gjenvinnes og beløpet staten samler inn gjennom landtildeling til foretaket som er prosjektinvestor», understreket advokat Nam.

Ifølge advokat Nguyen Hoai Nam vil personer hvis land er gjenvunnet og oppfyller vilkårene spesifisert i artikkel 75, få kompensasjon for land når staten gjenvinner land til nasjonalt forsvar og sikkerhetsformål; sosioøkonomisk utvikling for nasjonale og offentlige interesser.

Nam Thang Long byområde (Ciputra byområde). Foto: internett

Med henvisning til Nam Thang Long urbane områdeprosjekt (Ciputra urbane område) i Tay Ho-distriktet i Hanoi by, sa advokat Nguyen Hoai Nam at kompensasjon, støtte og gjenbosetting når staten gjenvinner land implementeres i henhold til avgjørelse nr. 10/2017/QD-UBND fra Hanoi folkekomité. Følgelig fastsetter artikkel 5 prinsippene for landkompensasjon når staten gjenvinner land: Landbrukere når staten gjenvinner land, dersom de oppfyller vilkårene for kompensasjon i henhold til bestemmelsene i artikkel 75 i jordloven, vil bli kompensert kontant i henhold til den spesifikke landprisen for den typen gjenvunnet land bestemt av byens folkekomité. Ved vilkår for landfond vil kompensasjon bli vurdert ved å tildele land med samme bruksformål som typen gjenvunnet land. I følge tabell nr. 1 utstedt med beslutning nr. 30/2019 fra Hanoi-folkekomiteen, er prisen på jordbruksland for risdyrking og årlig avlingsdyrking i bydelene i Tay Ho-distriktet 252 000 VND/m2.

For investorer, etter å ha fullført grunnerverv, kompensasjon og rydding av tomt, bestemmer staten seg for å tildele og leie ut land til prosjektinvestoren. På det tidspunktet beregner staten arealbruksavgifter for arealleie og tildeling i henhold til det riktige formålet med å bruke hver nye type land i planleggings- og prosjektinvesteringspolitikken godkjent i henhold til bestemmelsene i dekret 45/2014/ND-CP som regulerer innkreving av arealbruksavgifter og implementeringsretningslinjer.

«Forskjellen oppstår her når beløpet for kompensasjon og støtte staten gir til folk hvis land er gjenvunnet er mye lavere enn beløpet for arealbruksavgifter som staten innkrever fra bedrifter gjennom arealtildeling og arealleasing. Dette er også åpenbart fordi formålene med arealbruk når staten gjenvinner fra folk og når staten tildeler til investorer er forskjellige, og plassering og infrastruktur er basert på den generelle planleggingen av byområdet», uttalte advokat Nguyen Hoai Nam tydelig og sa at forskjellen i beregningen vil bli inkludert i statsbudsjettet.

Gia Phat

Kilde: https://www.congluan.vn/ban-ve-viec-thu-hoi-dat-chinh-sach-boi-thuong-ho-tro-va-tai-dinh-cu-post250617.html