Eiendom i den nye konteksten

Dette er viktige, grunnleggende lover som omformer det juridiske rammeverket for eiendomsmarkedet. Ved siden av dette har myndighetene gjort kontinuerlige anstrengelser for å fjerne hindringer og støtte eiendomsmarkedet. I tillegg til støttende politikk står imidlertid eiendomsmarkedet også overfor svingninger i de makroøkonomiske og finansielle/monetære markedene både nasjonalt og internasjonalt, noe som skaper en ny kontekst for eiendomsinvesteringsaktiviteter.

Scene fra seminaret (Foto: HNV)

Disse punktene ble avklart på seminaret «Investeringsfokus: Eiendom i den nye konteksten» arrangert av TheLEADER på ettermiddagen 30. juli i Hanoi .

Seminaret, som tiltrakk seg et stort antall eksperter, advokater og ledere, ga en analyse av virkningen av nye lovbestemmelser på eiendomsinvesteringsaktiviteter, diskuterte hva bedrifter må gjøre for å tilpasse seg det nye juridiske rammeverket, og analyserte potensielle investeringsmuligheter og strategiske investeringsområder i den nye konteksten.

På seminaret diskuterte representanter fra bransjeforeninger, eiendomsinvesterings- og konsulentfirmaer, og juridiske eksperter innen eiendomsrett virkningen av de tre endrede lovene på eiendomsmarkedet og eiendomsvirksomhetene; juridiske hindringer som er fjernet; gjenværende problemstillinger; om eiendomsmarkedet har startet en ny syklus; trender i eiendomspriser; potensielle investeringsområder; attraktiviteten til ulike eiendomssegmenter for investeringskapital; forretningsstrategier for å tilpasse seg nye lovbestemmelser, markedsendringer og kundepreferanser; kredittstrømmer til eiendom og press på eiendomsobligasjoner.

Fru Nguyen Hoai An, seniordirektør i CBRE Vietnam, presenterte sine synspunkter på seminaret (Foto: PV)

Positive utsikter for eiendomsbransjen

Nguyen Hoai An, seniordirektør i CBRE Vietnam, bekreftet på seminaret at flere drivere for Vietnams økonomiske vekst i den siste tiden inkluderer den fortsatt sterke veksten i utenlandske direkteinvesteringer. I de første seks månedene av 2024 forble Vietnam et av de ledende landene når det gjaldt å tiltrekke seg utenlandske direkteinvesteringer (både registrerte og utbetalte) i regionen. Denne kapitalen bidro til den generelle økonomiske veksten og økte eiendomsutviklingen, spesielt industriell eiendom. Ifølge An var en annen vekstdriver oppgangen i eksport og import i de første seks månedene av 2024, som nådde 14,5 %, og bidro betydelig til oppgangen i landets BNP. Denne oppgangen i handelsbalansen skyldtes oppgangen i den globale etterspørselen. I tillegg bør økningen i antall internasjonale turister som returnerer til Vietnam, etter en lang periode preget av COVID-19-pandemien, også nevnes. Det er anslått at antallet internasjonale turister som besøker Vietnam kan nå 18–19 millioner. I tillegg har antallet innenlandske turister vært og fortsetter å være en positiv drivkraft for turistnæringen generelt og turismerelatert eiendom spesielt. Videre står Vietnam også overfor en rekke utfordringer. For eksempel kan inflasjon påvirke eiendomsprisene, stramme inn forbruksutgiftene og spesielt påvirke rentene. Tidligere var rentene relativt moderate til lave, noe som var en drivkraft bak økonomisk vekst og vekst i eiendomsmarkedet.

Advokat Pham Thanh Tuan fra Hanoi Advokatforening presenterte sine synspunkter på seminaret (Foto: PV)

Advokat og master i rettsvitenskap Pham Thanh Tuan fra Hanoi Advokatforening og en juridisk ekspert på eiendomsrett delte innsikt i hvordan man griper muligheter og overvinner utfordringer for eiendomsbedrifter i sammenheng med at nye lovforskrifter trer i kraft, og uttalte at boligloven av 2023, eiendomsmeglingsloven av 2023 og jordloven av 2024 vil tre i kraft fra 1. august 2024. De nye forskriftene i disse tre lovene, som trer i kraft samtidig, vil bidra til å løse noen hindringer og overlappinger som har forårsaket mange vanskeligheter for bedrifter som opererer i eiendomssektoren. I tillegg til de nye punktene som påvirker bedrifter positivt, har disse tre lovene fortsatt noen problemer som ikke har blitt adressert eller som trenger ytterligere forskning for forbedring. Disse inkluderer: Bedrifter som vinner anbud, kan få kontraktene sine kansellert hvis de er trege med å utbetale midler til kompensasjon og bosettingsstøtte. «Bedrifter som er investorer i arealbruksprosjekter må forutse (nyoppståtte) juridiske situasjoner knyttet til de juridiske konsekvensene av forsinkelser i tildeling av midler til kompensasjon og støtte til gjenbosetting, og dermed forberede seg grundig med tanke på økonomiske ressurser for å unngå risikoen for kansellering av bud», anbefalte advokat Pham Thanh Tuan.

Ifølge advokat Tuan inkluderer andre mangler: mangel på investorgodkjenning for boligprosjekter i byer og landområder; kommersielle boligprosjekter godkjent under investeringspolicyskjemaet, men uten «boligtomt», fortsatt «fastlåst»; skillet mellom å overføre en del av et prosjekt og å overføre bruksrettigheter til areal med eksisterende infrastruktur i et eiendomsprosjekt til en organisasjon; nye forskrifter om verdsettelse av arealer forblir en «risikabel ukjent» for bedrifter; og lovene knyttet til eiendom, når de trer i kraft, vil føre til endringer i markedsstruktur og forretningsskala.

Dr. Nguyen Van Dinh, visepresident i Vietnams eiendomsmeglerforening (Foto: PV)

Tro på den nye lovrammens innvirkning på eiendomsmarkedet.

Under en direkte diskusjon på seminaret pekte Dr. Nguyen Van Dinh, visepresident i Vietnam Real Estate Association, på flere nye aspekter ved lover knyttet til eiendomsmarkedet. For eksempel oppdateres nå landprislister, som tidligere ble regulert hvert femte år og bestemt av sentralregjeringen, årlig, noe som desentraliserer myndighet til lokalt nivå. Informasjon om landpriser er nå strengere og tydeligere, noe som sikrer et mer rettferdig og likeverdig spillereglement. I tillegg er forskrifter om investering, sosialboliger og salg av boliger til utlendinger nye bestemmelser som vil skape et mer interessant og attraktivt spillereglement i fremtiden.

I mellomtiden sa Nguyen Hoang Nam, daglig leder i G-Home, at med den betydelige oppmykningen av juridiske restriksjoner håper han at det nye rundskrivet vil bidra til å fjerne alle vanskeligheter, slik at investorer trygt kan bygge sosiale boliger.

Nguyen Quoc Khanh, styreleder i DTJ Group, som verdsetter industriell eiendom, bemerket at selv om den vietnamesiske økonomien er påvirket av de generelle vanskelighetene i verdensøkonomien, er Vietnams attraktivitet for industriproduksjon svært god og regnes som et "hotspot" for å tiltrekke seg utenlandske investeringer. I tillegg har infrastrukturen og havnene i Vietnam blitt betydelig forbedret. Industrielle eiendomsmarkeder som Hung Yen og Ha Nam har gunstig transportinfrastruktur, som tiltrekker seg mange innenlandske og utenlandske investorer. Videre har den siste regjeringens politikk også gitt mye støtte til industriell eiendomssektor, spesielt den nye loven som tillater overføring av industriell eiendom, som har fullført det juridiske rammeverket. Investorer står imidlertid også overfor utfordringer i tillegg til de store kapitalkravene, lange tilbakebetalingsperiodene, moderate fortjenestene og den lave likviditeten. Regjeringen tar sikte på å utvikle grønne næringer med fokus på grønne elementer.

I sin samlede vurdering av eiendomsmarkedet mener Le Hong Khang, direktør for analyse og kredittvurdering hos FiinRatings, at markedsutsiktene for de neste 1–2 årene vil forbli preget av langsom oppgang. Det vil ta tid før positiv utvikling fra juridiske rammeverk eller retningslinjer trer i kraft.

Mr. Tran Quang Trung, direktør for forretningsutvikling i One Housing (Foto: PV)

Tran Quang Trung, forretningsutviklingsdirektør i One Housing, spår at markedet i Hanoi vil fortsette i sin nåværende tilstand frem til slutten av året, og tilbudet av leilighetsenheter vil bare bli bedre etter 2025. Andre segmenter, som lavblokker, vil også oppleve et betydelig løft på slutten av dette året og begynnelsen av neste år.

Kilde: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html