Eiendomsmarkedet tåler stormen.

«På over 20 år i eiendomsbransjen har jeg aldri sett en så vanskelig periode som denne», utbrøt en bedriftseier til forfatteren. Denne uttalelsen gjenspeiler delvis vanskelighetene som bedrifter og enkeltpersoner som jobber i eiendomsbransjen står overfor. Likevel forblir de motstandsdyktige og finner måter å overvinne disse mørke dagene på.

Fru Pham Thi Nguyen Thanh, daglig leder i Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), uttalte at selskapet for tiden er et av de største eiendomsmeglerfirmaene, med en markedsandel på omtrent 33 %. Dat Xanhs store størrelse betyr imidlertid ikke at det ikke har problemer. Selskapet er bare litt mindre belastet enn andre takket være den akkumulerte kapitalen fra 20 års drift i markedet.

Ifølge fru Thanh har den siste perioden vært en «stor flom» for eiendomsmeglere, og ingen har virkelig «overlevd» i løpet av denne tiden. Selvfølgelig finnes det muligheter selv i motgang, og bedrifter har implementert ulike løsninger for å ri gjennom «vinteren».

« Systemet vårt spenner fra nord til sør. Før kredittkrisen hadde selskapet vårt rundt 70 datterselskaper. Da markedet ble vanskelig, omstrukturerte vi regelmessig og kontinuerlig hele systemet vårt, fra gruppenivå og ned til medlemsbedriftene, for å sikre at vi bare beholdt de sunneste «cellene» for å overvinne den vanskelige perioden», sa Thanh.

Dette selskapet utnyttet erfaringen sin under COVID-19-nedstengningen til å utvikle nødscenarioer. Da kreditten i markedet strammet inn, implementerte selskapet umiddelbart en rekke scenarier på et høyere nivå enn de som ble brukt under pandemien.

Selskapet justerte og snevret inn forretningssektorer, skala, geografiske operasjonsområder og produktlinjer, samtidig som de kuttet ned og effektiviserte ineffektive avdelinger. Selv avdelinger som presterte bra, men ikke var essensielle, måtte prioritere ressurser for mer presserende behov.

Ifølge fru Thanh har selskapet fokusert på å optimalisere sine økonomiske og menneskelige ressurser. Selskapet har implementert en rekke transformasjoner, og gått fra en modell som er sterkt avhengig av faste kostnader til en som fokuserer på variable kostnader.

« Vi er fast bestemt på å tilpasse oss raskt for å overleve, fordi vi alle er i en båt som rir av stormen. Vi må fjerne det som gjør båten tung for å holde den så lett som mulig», fortalte Thanh.

Når det gjelder personell, har selskapet effektivisert alle avdelinger og enheter. Hver ansatt må håndtere 2–3 oppgaver, til og med helt forskjellige. Selskapet har også kontinuerlig effektivisert meglerstaben. På sitt meste betalte Dat Xanh Service lønn til over 7000 selgere, i tillegg til mer enn 10 000 samarbeidspartnere. Under omstruktureringen kuttet imidlertid selskapet mer enn 60 % av staben for å effektivisere systemet.

« Vi kutter ikke ut alle ansatte; vi går fra faste kostnader til variable kostnader. Vi betaler lønn til 40 % av de ansatte, og de resterende 60 % vil enten forlate selskapet eller fortsette å selge produktene sine som frilansere», delte Thanh.

Derfor er driften av Dat Xanh Service fortsatt sikret takket være at kjernestaben fortsatt er i selskapet. Selskapet fortsetter å betale lønn, opprettholde goder og belønne fremragende personer. Men hvis en ansatt ikke oppfyller ytelsesstandardene, vil de bli tvunget til å forlate selskapet.

Administrerende direktør i Dat Xanh Service uttalte at selskapet også optimaliserer kontantstrømstyringen sin. For et meglerfirma er hovedinntektskilden meglerhonorarer. I den senere tid har imidlertid meglerfirmaer slitt på grunn av utbyggere som utsetter honorarbetalinger.

« Systemet vårt fungerer med over 200 investorer, og det er derfor vi har mange utestående gebyrer. For tiden fokuserer vi all vår innsats på å inndrive disse gjeldene for å få pengene tilbake. Beløpet vi trenger å inndrive er omtrent over 1000 milliarder VND », sa Thanh.

I tillegg fokuserer bedrifter også på løsninger for å generere nye inntektsstrømmer, diversifisere produkter og tjenester, utvide markeder og utvide kundebasen.

Fru Dang Phuong Hang, administrerende direktør i CBRE Vietnam, fortalte at i løpet av de 30 årene selskapet har vært til stede i det vietnamesiske markedet, har det opplevd mange endringer og svingninger. Et godt eksempel er krisen i 1997–1998, en stor finanskrise i Asia som rammet eiendomsmarkedet alvorlig. På samme måte var det i perioden 2008–2009 en langvarig «frysing» av eiendomsmarkedet.

« Thailand står overfor flere utfordringer enn Vietnam når det gjelder kundebase, men de møter ikke de samme juridiske vanskelighetene, tilgangen til kapital eller økonomiske ressurser som Vietnam », sa Hang.

Ifølge Hang selger eiendomsselskaper i Thailand kontinuerlig eiendommer i utlandet for å finne kunder. I starten har resultatene vært relativt positive.

Turister fra Russland og Kina har returnert til Thailand for å kjøpe eiendom, og Phuket er et spesielt populært reisemål.

I Vietnam har CBREs eiendomssalgsteam også møtt mange vanskeligheter i det siste. Selskapet har måttet gjennomgå alle problemstillinger i organisasjonen.

For det første er det kostnadsstyring; selskapet holder møter nesten hver uke for å gjennomgå kostnadsstyringen. For det andre er det produktgjennomgang. Hvis et produkt selger bra, men har uklar juridisk status eller problematiske investorer, blir det svært tidkrevende å innkreve betalinger. Derfor vurderes også utvalget av produkter som skal selges nøye.

I tillegg har CBRE også ekspandert til annenhåndsmarkedet på grunn av den store kundebasen med reelle boligbehov. Transaksjonene i annenhåndsmarkedet er relativt stabile. CBREs hovedkunder er utlendinger, som kommer fra Asia, Europa, USA og Midtøsten.

« Utenlandske investorer møter vanligvis ikke de samme juridiske eller økonomiske vanskelighetene som i Vietnam. De er bare opptatt av om investeringen er trygg og om den vil gi god avkastning», sa Hang.

Ifølge Hang har utenlandske kjøpere i den senere tid vist mindre interesse for eiendomsprodukter i Ho Chi Minh-byen på grunn av stigende priser. Utenlandske kjøpere har imidlertid vist mer interesse for eiendommer i nord på grunn av mer attraktive priser.

Ifølge Nguyen Van Dinh, styreleder i Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), er det for tiden en svært viktig oppgave å ekspandere til nye markeder, i tillegg til løsninger som bedrifter bruker, som omstrukturering, bemanningsreduksjoner og kostnadsoptimalisering.

Noen prosjekter har stoppet opp og forblir i dvale, så meglere trenger ikke å forfølge dem videre; i stedet bør de fokusere på å utvikle nye markeder. Dinh mener at etterspørselen etter investeringer i Vietnam fortsatt er svært høy. Denne etterspørselen er imidlertid for øyeblikket i dvale, og venter på den rette muligheten til å øke kraftig. Når denne etterspørselen utløses, vil den øke dramatisk.

« Jeg har sett noen vietnamesiske eiendomsfirmaer som begir seg ut i det internasjonale markedet. De samarbeider med innenlandske meglere for å bringe investorer til utenlandske markeder. Nylig, under en presentasjon om forretningsplaner for utenlandske markeder i Quang Ninh , sikret et selskap seg umiddelbart 100 samarbeidspartnere for å implementere denne planen », delte Dinh.

Ifølge Dinh jobber millioner av mennesker over hele verden eksternt på nett. Disse menneskene søker ofte etter rimelige reisemål hvor de både kan slappe av og jobbe. Med de lave romprisene i Vietnam for tiden er turister fra USA, Europa, Sør-Korea, Japan og andre land villige til å komme for å oppleve landet vårt. Nøkkelen er at reisebyråene får kontakt med disse kundene.

Fru Pham Phuong Hang, daglig leder i CBRE Vietnam, kommenterte at dette er tiden da eiendomsmeglere må forbedre kvaliteten, standardisere ferdigheter, øke kundenes tillit og heve statusen til megleryrket.

« Meglere er de første menneskene kundene samhandler med i en transaksjon. Hvis meglere oppfører seg uprofesjonelt og ikke klarer å bygge tillit hos kundene, vil transaksjonen falle fra hverandre, selv om produktet er bra og utvikleren har et anerkjent rykte. Meglere er de som gjenoppretter tilliten hos kundene og markedet», sa Hang .

Pham Lam, styreleder og administrerende direktør i DKRA Vietnam, delte Hangs synspunkt og uttalte at det er ekstremt viktig å forbedre meglerkvaliteten i dag. Han har jobbet som megler i nesten 20 år i Ho Chi Minh-byen og har vært vitne til mange opp- og nedturer i markedet.

Herr Lam bemerket at eiendomsmarkedet står overfor unike utfordringer i alle faser. Selv i perioder med markeds"velstand" følger det ofte problemer og konsekvenser.

Ifølge Lam er han fortsatt selvsikker og optimistisk til tross for markedsvanskene. Selskapet hans har endret forretningsstrategien fra en «innstramming»-tilnærming til en «motgang og utholdenhet»-tilnærming. Dette er en mer utfordrende og farlig tilnærming. Selskapet gjør imidlertid ikke en håpløs innsats, men streber heller vedvarende, tålmodig og metodisk.

Ifølge Lam er dette også tiden for enkeltpersoner og bedrifter som deltar i eiendomsmarkedet til å «tøffe» seg, for å se om de virkelig elsker yrket og om de har valgt riktig karriere. Dette er også tiden for å «filtrere ut» de som ikke brenner for yrket. De som elsker yrket og streber etter, vil imidlertid få gode muligheter.

Herr Lam mener at dette også er et godt tidspunkt for eiendomsmeglere å gjennomgå vanskelighetene kundene står overfor, stå ved deres side og bygge tillit. Når markedet bedrer seg, vil ikke kundene vende ryggen til de som er dedikerte og entusiastiske.

« Da jeg var selger, var det kunder jeg pleiet i fem år før de endelig kjøpte fra meg. Jeg ga dem alltid råd eller støtte når de trengte det. De kjøpte kanskje ikke umiddelbart, men på et tidspunkt, hvis de følte at produktet passet dem og budsjettet deres, ville de foreta kjøpet», betrodde Lam.

Ifølge Pham Thi Nguyen Thanh, daglig leder i Dat Xanh, må man ha virkelig utmerkede kunnskaper for å bli en vellykket eiendomsmegler. I tillegg til å forstå eiendomsrett, må meglere også ha kunnskap om økonomi, politikk og samfunn, samt gode kommunikasjonsevner, forståelse for kundepsykologi osv.

Meglere må holde tritt med trendene for å engasjere kunder når de ønsker å diskutere et tema av bred interesse. Uten tilstrekkelig kunnskap og ekspertise er det svært vanskelig å holde seg i yrket, spesielt i dagens klima. En god megler er noen med dyp kunnskap og er ikke bare en «mellommann», som de ofte kalles.

Tidligere kunne meglere finne kunder bare ved å sitte på ett sted; nå kan de ikke finne kunder selv om de søker overalt. Dette har ført til at noen meglere har mistet tilliten til seg selv og yrket sitt. Det viktigste for meglere for å holde seg i yrket nå er å tro på seg selv.

« Jeg tror at markedet går opp og ned som en sinusbølge. Som ordtaket sier: «Etter stormen kommer roen.» Dette er tiden for hver bedrift og enkeltperson å revurdere sine styrker og svakheter og tilegne seg nødvendig kunnskap og ferdigheter», delte Thanh.

Fru Pham Phuong Hang, administrerende direktør i CBRE Vietnam, uttalte at investorer for tiden har rikelig med midler, og at boligprisene i Vietnam er billigere sammenlignet med Hong Kong, Singapore eller Midtøsten. Investorene er imidlertid fortsatt noe nølende på grunn av eksisterende hindringer. Myndighetene og relevante etater har foreslått løsninger for å håndtere disse flaskehalsene, men disse politiske løsningene har ennå ikke hatt noen betydelig innvirkning på markedet.

Herr Nguyen Van Dinh, styreleder i Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), fortalte at eiendomsmarkedet allerede i midten av 2022 viste tegn til en forestående «storm» eller krise. Derfor kom VARS med sterke anbefalinger om endringer i lovforskriftene.

« Vi har foreslått og deltatt i å foreslå endringer i eiendomsloven, eiendomsmeglingsloven, boligloven, investeringsloven ... Vi har samlet og oppsummert hindringene og overlappingene i disse forskriftene, og derfra har vi kommet opp med løsninger for å løse dem», sa Dinh.

Ifølge Dinh gjennomgår VARS også vanskelighetene ved hvert prosjekt snarest for å løse utestående problemer. Foreningen har også foreslått løsninger til regjeringen for å fjerne hindringer for bedrifter.

Disse forslagene ble fulgt av regjeringen, og en fortrinnsrettslig kredittpakke på 120 billioner VND ble utstedt. Dette er en viktig kredittpakke for å støtte investorer og kjøpere av sosiale boliger som trenger kapital sårt.

Ifølge Dinh har den vietnamesiske statsbanken justert rentene fem ganger siden begynnelsen av 2023, og etter hver justering må statsbanken overvåke utviklingen for å gjøre passende justeringer. Dinh mener imidlertid at dagens innskuddsrenter er høye og når 8 % per år. Samtidig oppnår eiendomsbransjen bare en fortjenestemargin på 8–10 %.

« Ingen ville være dumme nok til å investere i eiendom i disse vanskelige tider. Jeg tror at innskuddsrentene må falle under 5 % for at det skal være noe håp om at investorer kommer tilbake til eiendomsmarkedet», delte Dinh.

Ifølge styrelederen i VARS har organisasjonen tidligere også kommet med mange anbefalinger angående juridiske spørsmål for turisme og feriestedseiendom, fordi investorer investerer penger i prosjektet, men ikke blir anerkjent som eier. Investorer kan ikke bevise at de er eiere av feriestedseiendommene, så de kan ikke gjennomføre transaksjoner eller salg, noe som fører til tap av tillit i dette segmentet.

Regjeringen utstedte nylig dekret nr. 10 om anerkjennelse av eierrettigheter for hotellleiligheter, ferieleiligheter (condotels), kontorbaserte boliger (officetels), ferievillaer osv. som oppfyller de juridiske kravene. Dette er en svært positiv endring og er i samsvar med behovene til folk og bedrifter.

I løpet av de siste månedene har eiendomsmarkedet vist positive tegn ettersom store aktører har startet opp prosjektene sine igjen.

Novaland har gjenopptatt Novaworld Phan Thiet-prosjektet (Binh Thuan-provinsen), Novaworld Ho Tram-prosjektet (Ba Ria Vung Tau-provinsen) og The Grand Manhattan-prosjektet (Ho Chi Minh-byen). Hung Thinh Group har også gjenopptatt Merry Land Quy Nhon-prosjektet (Binh Dinh-provinsen) med Marina District-området.

Phat Dat Group fortsetter også å implementere prosjekter som Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Binh Duong Tower (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) og 39 Pham Ngoc Thach-prosjektet (Ho Chi Minh-byen).

Representanter fra de nevnte virksomhetene uttalte at investorer og kunder nylig har vist større interesse for prosjektene sammenlignet med begynnelsen av året. Eiendomstransaksjoner har også blitt mer aktive enn før.

En representant fra Hung Thinh Group fortalte at selskapet gradvis har gjenopptatt virksomheten. I løpet av den siste måneden har Hung Thinh sikret seg flere dusin enheter til kunder. Selv om dette antallet fortsatt er ganske beskjedent sammenlignet med konsernets størrelse, blir håpet gradvis gjenopplivet.

Ifølge Nguyen Quoc Anh, visedirektør for Batdongsan.com.vn, økte eiendomsrenteindeksen landsdekkende noe med 1 % i andre kvartal 2023. I Ho Chi Minh-byen tar transaksjonsetterspørselen seg gradvis godt opp i segmentene for salg av leiligheter og private boliger.

« Søk etter leiligheter i distrikt 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh-distriktet og distrikt 9 (Thu Duc City) økte med 5–9 %. Etterspørselen etter leiligheter til leie i Ho Chi Minh-byen økte også med 8–17 %, og interessen for og søk etter tomter økte med 6–7 % sammenlignet med slutten av 2022», sa Quoc Anh.

Ifølge Quoc Anh bidrar stabile signaler fra det makroøkonomiske miljøet til at eiendomsmarkedet gradvis tar seg opp igjen. For øyeblikket er inflasjonen under kontroll, og renter og valutakurser stabiliserer seg også gradvis.

Utfordringene er fortsatt enorme.

Ifølge forskning fra DKRA, sank tilbudet av leiligheter, rekkehus og villaer i Ho Chi Minh-byen med 92 % i mai 2023 sammenlignet med april, med en likviditet på bare rundt 5 %. Dette indikerer at markedet går inn i en ekstremt utfordrende fase.

Totalt sett fortsatte boligmarkedet i Ho Chi Minh-byen og omkringliggende områder å vise en relativt positiv utvikling i både tilbud og forbruk i andre kvartal 2023. Markedetsetterspørselen økte noe sammenlignet med årets tre første måneder, men forble lav sammenlignet med samme periode i 2022. Prognoser indikerer at markedet vil vise tegn til bedring i tredje kvartal 2023, men en dramatisk økning på kort sikt er usannsynlig.

Kilde: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html