Eiendomsmegling «står stormen av»

«I løpet av over 20 år med arbeid i eiendomsbransjen har jeg aldri sett en så vanskelig periode som denne», utbrøt en bedriftseier til forfatteren. Denne uttalelsen gjenspeiler også delvis vanskelighetene til bedrifter så vel som de som opererer i eiendomsbransjen. De er imidlertid fortsatt motstandsdyktige og finner måter å overvinne de mørke dagene på.

Fru Pham Thi Nguyen Thanh, daglig leder i Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), sa at selskapet for tiden har den største skalaen blant eiendomsmeglere med en markedsandel på omtrent 33 %. Men bare fordi Dat Xanh er en stor enhet, betyr det ikke at den ikke støter på vanskeligheter. Selskapet er bare mindre vanskelig enn andre virksomheter takket være pengene som er samlet opp over 20 år med virksomhet i markedet.

Ifølge fru Thanh var den siste perioden en «stor flom» for eiendomsmeglere, og ingen var egentlig «friske» i denne perioden. Selvfølgelig er det fortsatt «muligheter» i «fare», og bedrifter implementerte mange løsninger for å komme seg gjennom «vinteren».

« Systemet vårt strekker seg fra nord til sør. Før kredittkrisen skjedde, hadde selskapet vårt rundt 70 datterselskaper. Da markedet ble vanskelig, omstrukturerte vi regelmessig og kontinuerlig, bredt og dyptgående i hele systemet, fra gruppenivå og ned til medlemsbedriftene, for å sikre at bare de sunneste «cellene» beholdes for å overvinne den vanskelige perioden», sa Thanh.

Dette selskapet brukte erfaringene sine under COVID-19-nedstengningen til å komme opp med nødscenarioer. Da kredittmarkedet ble strammet inn, anvendte selskapet umiddelbart en rekke scenarier på et høyere nivå enn under pandemien.

Selskapet justerte, snevret inn forretningsområdene, skalaen, driftsområdene, valgte produktlinjer og kuttet ned og effektiviserte ineffektive avdelinger. Selv avdelinger som opererte effektivt, men ikke hastet, ble tvunget til å prioritere mer hastende ressurser.

Ifølge fru Thanh har selskapet fokusert på å optimalisere sine økonomiske og menneskelige ressurser. Selskapet har gjennomført en rekke aktiviteter for å gå fra en «fastkostnadsmodell» til en «variabelkostnadsmodell».

« Vi var fast bestemt på å endre stat raskt for å overleve, fordi vi alle satt på en båt for å overvinne stormen. Uansett hva som gjorde båten tung, måtte vi legge den ned for å holde den så lett som mulig å bevege seg på», fortalte Thanh.

Når det gjelder menneskelige ressurser, har selskapet effektivisert alle avdelinger og enheter. Hver ansatt er pålagt å gjøre 2–3 oppgaver, selv om disse oppgavene er helt forskjellige. Selskapet effektiviserte også kontinuerlig meglerstaben. På sitt meste betalte Dat Xanh Service lønn til mer enn 7000 selgere, i tillegg til mer enn 10 000 samarbeidspartnere. Ved omstruktureringen kuttet imidlertid selskapet mer enn 60 % av staben for å effektivisere systemet.

« Vi trenger ikke å kutte ned på alt, men vi går over fra faste kostnader til variable kostnader. Vi betaler lønn til 40 % av våre ansatte, de resterende 60 % vil få folk til å slutte i jobben, men det finnes folk som fortsetter å selge produkter for selskapet som samarbeidspartnere », delte Thanh.

Derfor er driften av Dat Xanh Service fortsatt garantert takket være de gjenværende kjernestaben. Selskapet betaler fortsatt lønn, opprettholder velferdsordninger og belønner fremragende individer. Men hvis en ansatt ikke er effektiv, er de tvunget til å «si farvel» til selskapet.

Daglig leder i Dat Xanh Service sa at selskapet også optimaliserer kontantstrømstyringsaktiviteter. For et meglerfirma er selskapets viktigste inntektskilde meglerhonorarer. I den senere tid har imidlertid meglerfirmaer vært «i trøbbel» fordi investorer er for sent ute med å betale honorarer.

« Systemet vårt bruker mer enn 200 investorer, og det er derfor vi skylder mange gebyrer. For tiden fokuserer vi på å inndrive gjeld for å få tilbake pengene. Beløpet som skal inndrives er på over 1000 milliarder VND », sa Thanh.

I tillegg fokuserer bedrifter også på løsninger for å skape nye inntektskilder, diversifisere produkter og tjenester, utvide markeder og utvide kundebasen.

Fru Dang Phuong Hang, administrerende direktør i CBRE Vietnam, fortalte at i løpet av de 30 årene denne enheten har vært til stede i det vietnamesiske markedet, har selskapet vært vitne til mange endringer og opp- og nedturer i markedet. Vanligvis påvirket krisen i 1997–1998, som var en enorm finanskrise i Asia, eiendomsmarkedet alvorlig. Eller i perioden 2008–2009 var eiendomsmarkedet også «frosset» i mange år.

« Thailand har større vanskeligheter enn Vietnam når det gjelder kundekilder, men står ikke overfor vanskeligheter når det gjelder lovlighet, tilgang til kapital eller økonomiske ressurser slik som i Vietnam », sa Hang.

Ifølge Hang selger eiendomsmeglere i Thailand stadig produktene sine i utlandet for å finne kunder. I starten er resultatene relativt positive.

Turister fra Russland og Kina har returnert til Thailands turistmål for å kjøpe eiendom, spesielt Phuket-området som har vakt stor interesse fra kunder.

I Vietnam har CBREs eiendomssalgsteam også møtt mange vanskeligheter den siste tiden. Selskapet har måttet gjennomgå alle problemer i selskapet.

Det første er kostnadsstyring. Nesten hver uke må selskapet møtes for å gjennomgå kostnadsstyringen. Det andre er å gjennomgå produktene. Hvis produktet selger bra, men den juridiske statusen er uklar, og investoren har problemer, vil det ta lang tid å samle inn penger. Derfor vurderes også utvalget av produkter som skal selges mer nøye.

I tillegg ekspanderer CBRE også til annenhåndsmarkedet på grunn av den store kundebasen med reelle boligbehov. I annenhåndsmarkedet er transaksjonene relativt stabile. CBREs hovedkunder er utlendinger, som kommer fra asiatiske, europeiske, amerikanske og Midtøsten-land.

« Utenlandske kunder møter ofte ikke juridiske vanskeligheter eller tilgang til kapital slik som i Vietnam. De bryr seg bare om hvorvidt investeringen er trygg og om profitten er god eller ikke», sa Hang.

Ifølge fru Hang har utenlandske kunder i den senere tid vist mindre interesse for eiendomsprodukter i Ho Chi Minh-byen på grunn av høye priser. Utenlandske kunder er imidlertid mer interessert i produkter i den nordlige regionen på grunn av mer attraktive priser.

Ifølge Nguyen Van Dinh, styreleder i Vietnams eiendomsmeglerforening (VARS), er det for tiden en svært viktig oppgave å utvide nye markeder i tillegg til løsningene bedrifter bruker, som omstrukturering, nedbemanning og kostnadsoptimalisering.

Noen prosjekter har blitt «frosset» og ligger i dvale, så meglere trenger ikke å fortsette å forfølge dem, men må utvikle nye markeder. Dinh mener at investeringsetterspørselen i Vietnam fortsatt er svært stor. Denne etterspørselen er imidlertid midlertidig i dvale og venter på muligheten til å stige kraftig. Denne etterspørselen vil, når den åpnes, stige svært kraftig.

« Jeg ser at noen vietnamesiske eiendomsselskaper har gått inn i det internasjonale markedet. De samarbeider med innenlandske meglere for å bringe investorer til utenlandske markeder. Nylig, i en delingsøkt om forretningsplaner i utenlandske markeder i Quang Ninh , fikk et selskap umiddelbart 100 samarbeidspartnere for å implementere denne planen », delte Dinh.

Ifølge Dinh er det for tiden millioner av mennesker i verden som jobber eksternt på nett. Disse menneskene ser ofte etter turistmål med rimelige priser for både hvile og arbeid. Og med billige rompriser som i Vietnam i dag, er turister fra USA, Europa, Korea, Japan osv. villige til å komme til landet vårt for å oppleve. Det er viktig at meglere får kontakt med kunder.

Fru Pham Phuong Hang, daglig leder i CBRE Vietnam, kommenterte at dette er tiden da eiendomsmeglere må forbedre kvaliteten, standardisere ferdigheter, øke kundenes tillit og heve nivået på meglerne.

« Meglere er de første kundene kommer i kontakt med i en transaksjon. Hvis meglere oppfører seg uprofesjonelt og ikke klarer å bygge tillit hos kundene, vil transaksjonen «mislykkes» selv om produktet er bra og investoren har et anerkjent rykte. Meglere er de som gjenoppretter kundenes og markedets tillit», sa Hang.

Pham Lam, styreleder og daglig leder i DKRA Vietnam, deler det samme synet som fru Hang og sa at det å forbedre kvaliteten på megling er et ekstremt viktig tema i dag. Han har jobbet som megler i nesten 20 år i Ho Chi Minh-byen og har vært vitne til mange opp- og nedturer i markedet.

Herr Lam innså at eiendomsmarkedet har sine egne utfordringer på alle stadier. Selv i tider med «velstand» er det fortsatt problemer og konsekvenser som ofte følger.

Ifølge Lam føler han seg fortsatt selvsikker og optimistisk selv om markedet har mange vanskeligheter. Selskapet hans har endret forretningsstatus fra å «stramme inn livreima» til å «smake honning og ligge på torner». Dette er en mer «anspent» og farlig modus. Virksomheten streber imidlertid ikke forgjeves, men streber vedvarende, iherdig og metodisk.

Ifølge Lam er dette tiden for enkeltpersoner og bedrifter som deltar i eiendomsmarkedet til å «trene» seg selv, for å se om de virkelig elsker jobben eller ikke, og om de har valgt riktig jobb eller ikke. Dette er også tiden for å «filtrere ut» de som ikke brenner for jobben. De som elsker jobben og gjør en innsats, vil imidlertid få gode muligheter.

Herr Lam mener at dette også er et godt tidspunkt for eiendomsmeglere å gjennomgå vanskelighetene kundene står overfor, følge kundene og bygge tillit hos kundene. Når markedet er varmere, vil ikke kundene ignorere de som er dedikerte og entusiastiske.

« Tidligere, da jeg var selger, var det kunder jeg tok vare på i fem år før de kjøpte produktene mine. Jeg ga dem alltid råd eller støtte når de trengte det. Kanskje kunden ikke kjøper med en gang, men på et tidspunkt, hvis de føler at produktet passer for dem, passer til deres betalingsevne, da betaler de» , betrodde Lam.

Ifølge Pham Thi Nguyen Thanh, daglig leder i Dat Xanh, må meglerens kunnskap være svært god for å bli en vellykket eiendomsmegler. I tillegg til å forstå eiendomsrett, må megleren ha kunnskap om økonomi, politikk, samfunn og god kommunikasjon, samt forståelse for kundepsykologi...

Meglere må holde tritt med «trenden» med å snakke med kunder når de ønsker å diskutere et spørsmål som interesserer mange mennesker. Uten nok kunnskap og forståelse er det svært vanskelig å holde seg i yrket, spesielt i den nåværende perioden. En god megler er noen med svært dyp kunnskap og er ikke en «megler» som folk ofte kaller ham.

Tidligere kunne meglere finne kunder ved å sitte på ett sted, men nå kan de ikke finne kunder noe sted. Dette har ført til at noen meglere har mistet tilliten til seg selv og yrket sitt. Det viktigste for meglere for å bli værende i yrket nå er å tro på seg selv.

« Jeg tror at markedet har oppturer og nedturer som en sinusbølge. Våre forfedre sier ofte at «etter det verste kommer det beste». Dette er tiden for hver bedrift og hvert enkelt individ til å revurdere sine styrker og svakheter og supplere den nødvendige kunnskapen og ferdighetene », delte Thanh.

Fru Pham Phuong Hang, administrerende direktør i CBRE Vietnam, sa at det fortsatt er mye penger i investorenes lommer, og at boligprisene i Vietnam også er billigere enn i Hong Kong, Singapore eller Midtøsten. Investorene er imidlertid fortsatt «tilbakeholdne» på grunn av de nåværende problemene. Myndighetene og relevante etater har også foreslått løsninger for å håndtere «flaskehalsene». Imidlertid har ikke de politiske løsningene hatt særlig stor innvirkning på markedet ennå.

Herr Nguyen Van Dinh, styreleder i Vietnam Association of Realtors (VARS), fortalte at eiendomsmarkedet siden midten av 2022 har vist tegn til en «stormsone» og en krisesone fremover. Derfor har VARS kommet med svært sterke anbefalinger om endringer i lovforskriftene.

« Vi har kommet med anbefalinger og deltatt i å foreslå endringer i eiendomsloven, eiendomsmeglingsloven, boligloven, investeringsloven osv. Vi har samlet og oppsummert problemene og overlappingene i regelverket, som vi har foreslått løsninger ut fra», sa Dinh.

Ifølge Dinh gjennomgikk VARS også vanskelighetene ved hvert prosjekt raskt for å løse utestående problemer. Foreningen foreslo også løsninger for regjeringen for å fjerne hindringer for bedrifter.

Regjeringen har lyttet til disse forslagene, og en fortrinnsrettslig kredittpakke på 120 000 milliarder VND er utstedt. Dette er en viktig kredittpakke for å støtte investorer og kjøpere av sosiale boliger som har et presserende behov for kapital.

Ifølge Dinh har statsbanken justert rentene fem ganger fra begynnelsen av 2023 og frem til nå, og etter hver justering må statsbanken overvåke bevegelsene for å justere deretter. Dinh sa imidlertid at den nåværende mobiliseringsrenten er høy, opptil 8 %/år. Samtidig oppnår eiendomsbransjen bare en fortjeneste på 8–10 %.

« Ingen er dumme nok til å investere penger i eiendom i denne vanskelige perioden. Jeg tror at renten må være under 5 % for at det skal være håp om at investorer kommer tilbake til eiendomsmarkedet», delte Dinh.

Ifølge styrelederen i VARS har denne enheten nylig også kommet med mange anbefalinger om juridiske spørsmål knyttet til feriestedseiendom, fordi investorer bruker penger, men ikke blir anerkjent som eier. Investorer kan ikke bevise at de er eiere av feriestedseiendommen, så de kan ikke handle eller kjøpe og selge, noe som fører til tap av tillit i dette segmentet.

Regjeringen utstedte nylig dekret nr. 10 om anerkjennelse av eierrettigheter for hotellleiligheter, feriestedleiligheter (condotel), kontortel, feriestedvillaer ... som oppfyller vilkårene som er fastsatt i loven. Dette er en svært positiv endring og passer for behovene til enkeltpersoner og bedrifter.

I løpet av de siste månedene har eiendomsmarkedet vist positive tegn ettersom de «store gutta» i eiendomsmarkedet har startet prosjekter på nytt.

Novaland har startet opp igjen Novaworld Phan Thiet-prosjektet (Binh Thuan-provinsen), Novaworld Ho Tram (Ba Ria Vung Tau-provinsen) og The Grand Manhattan (HCMC). Hung Thinh Corporation har også startet opp igjen Merry Land Quy Nhon-prosjektet (Binh Dinh) med Marina District-området.

Phat Dat Group fortsetter også å implementere prosjekter som Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Binh Duong Tower (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) og prosjekt 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).

Representanter for de ovennevnte foretakene sa at investorer og kunder nylig har vist større interesse for prosjektene enn ved begynnelsen av året. Overføringen av eiendomsprodukter er også mer aktiv enn før.

En representant for Hung Thinh Corporation fortalte at denne enheten har begynt å drive virksomhet «sakte» igjen. I løpet av den siste måneden har Hung Thinh også «stengt» rundt et par dusin leiligheter for kunder. Selv om dette tallet fortsatt er for «beskjedent» sammenlignet med selskapets størrelse, tennes håpet gradvis.

Ifølge Nguyen Quoc Anh, visedirektør for Batdongsan.com.vn, økte eiendomsrenteindeksen landsdekkende noe med 1 % i andre kvartal 2023. I Ho Chi Minh-byen tok transaksjonsetterspørselen seg gradvis godt opp i segmentet for leiligheter og hus til salgs.

« Antall søk etter leiligheter i distrikt 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh-distriktet og distrikt 9 (Thu Duc City) økte med 5–9 %. Etterspørselen etter leieleiligheter i Ho Chi Minh-byen økte også med 8–17 %, og antallet interesserte og søk etter tomter økte også med 6–7 % sammenlignet med slutten av 2022», sa Quoc Anh.

Ifølge Quoc Anh bidrar stabile signaler fra makroøkonomien til at eiendomsmarkedet gradvis tar seg opp igjen. For øyeblikket er inflasjonen under kontroll, og renter og valutakurser stabiliserer seg også gradvis.

Utfordringen er fortsatt enorm.

Ifølge DKRA-undersøkelser falt tilbudet av leiligheter, rekkehus og villaer i Ho Chi Minh-byen med 92 % i mai 2023 sammenlignet med april, med en likviditet på bare rundt 5 %. Dette viser at markedet går inn i en ekstremt utfordrende periode.

Totalt sett viste boligmarkedet i Ho Chi Minh-byen og omkringliggende områder fortsatt relativt positive endringer i både tilbud og forbruk i andre kvartal 2023. Den globale etterspørselen økte noe sammenlignet med årets tre første måneder, men er fortsatt lav sammenlignet med samme periode i 2022. Det er forventet at markedet vil vise tegn til bedring i tredje kvartal 2023, men det er vanskelig å gjøre en plutselig endring på kort sikt.

Kilde: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html