Regjeringen har gitt nye forskrifter om verdsettelse av eiendom.

4 metoder for verdsettelse av eiendom

Dekret 12/2024/ND-CP endrer artikkel 4 og 5 i dekret nr. 44/2014/ND-CP om verdsettelsesmetoder for eiendom og vilkårene for anvendelse av hver metode.

Mer spesifikt implementeres den komparative metoden ved å justere prisene på tomter med samme arealbruksformål, visse likheter i faktorer som påvirker tomteprisene som har blitt overført på markedet, og som har blitt auksjonert bort for bruksrettigheter til tomt der den vinnende budgiveren har oppfylt sine økonomiske forpliktelser i henhold til auksjonsbeslutningen. Dette gjøres ved å analysere og sammenligne faktorer som påvirker tomteprisene etter å ha ekskludert verdien av eiendeler knyttet til tomten (hvis noen) for å bestemme prisen på tomten som skal takseres.

Sammenligningsmetoden brukes til verdsettelse i tilfeller der det finnes minst tre sammenlignbare tomter med samme arealbruksformål, visse likheter i faktorer som påvirker tomteprisene, og bruksrettigheter til tomt som er overført på markedet og vunnet gjennom auksjon, hvor den vinnende budgiveren har oppfylt sine økonomiske forpliktelser i henhold til den vinnende budbeslutningen (heretter referert til som sammenlignbare tomter), med unntak av tilfellene spesifisert i punkt a, b, c og d nedenfor.

Inntektsmetoden implementeres ved å dele den gjennomsnittlige årlige nettoinntekten per landområde med den gjennomsnittlige renten på 12-måneders vietnamesiske dong-spareinnskudd i forretningsbanker der staten eier mer enn 50 % av den opprinnelige kapitalen eller de totale stemmeberettigede aksjene i provinsen i de tre påfølgende årene frem til slutten av det siste kvartalet som data er tilgjengelige for før verdsettelsesdatoen.

Inntektsmetoden brukes til verdsettelse av jordbrukstomter og ikke-jordbrukstomter (unntatt boligtomt) der tomten eller området som skal verdsettes ikke kvalifiserer for sammenligningsmetoden, men inntekter og utgifter fra arealbruk i henhold til det lovlige arealbruksformålet på verdsettelsestidspunktet kan bestemmes, med unntak av tilfellene spesifisert i punkt a, b, c og d nedenfor.

Overskuddsmetoden implementeres ved å trekke fra de totale estimerte utviklingskostnadene for tomten eller området fra de totale estimerte utviklingsinntektene, basert på den mest effektive arealbruken (arealbrukskoeffisient, bygningstetthet, maksimalt antall etasjer i bygningen) i henhold til arealplanen og den detaljerte byggeplanen godkjent av vedkommende myndighet.

Overskuddsmetoden anvendes ved verdsettelse i tilfeller der tomten eller området for investeringsprosjekter ikke kvalifiserer for sammenligningsmetoden eller inntektsmetoden, men prosjektets totale utviklingsinntekter og totale utviklingskostnader kan estimeres, med unntak av tilfellene spesifisert i punkt a, b, c og d nedenfor.

Metoden med justeringskoeffisient for landpris implementeres ved å multiplisere landprisen i landpristabellen med justeringskoeffisienten for landprisen. Justeringskoeffisienten for landprisen utstedes av folkekomiteen i provinsen eller den sentralstyrte byen (heretter referert til som den provinsielle folkekomiteen) ved å sammenligne landprisen i landpristabellen med den gjeldende markedsprisen på land.

Metoden med justeringskoeffisient for landpris brukes til å bestemme landprisen for tomter og områder som allerede er spesifisert i landpristabellen utstedt av den provinsielle folkekomiteen og faller inn under ett av følgende tilfeller:

a) Tilfeller som nevnt i punkt a, punkt 4, artikkel 114 og punkt 3, artikkel 189 i jordloven;

b) Beregning av årlige grunnleiebetalinger når staten leier ut grunn uten å auksjonere ut bruksrettighetene til arealet;

c) Beregning av startprisen for auksjonssalg av bruksrettigheter til areal når staten tildeler eller leier ut land i tilfeller der det allerede er investert i teknisk infrastruktur på tomten eller området i henhold til den detaljerte byggeplanen;

d) Fastsettelse av tomteprisen for tomten eller området som skal verdsettes, der den totale verdien beregnet i henhold til tomtepristabellen for området som er underlagt arealbruksavgifter og leieavgifter, er mindre enn 30 milliarder VND for sentralt administrerte byer, mindre enn 10 milliarder VND for fjell- og høylandsprovinser, og mindre enn 20 milliarder VND for andre provinser i følgende tilfeller:

Tilfellene som er fastsatt i punkt b og d i paragraf 4, artikkel 114, og paragraf 2, artikkel 172 i jordloven;

Jordleieavgiften beregnes som en engangsbetaling for hele leieperioden når staten leier ut jord uten å auksjonere ut bruksretten til jord.

d) Beregning av kompensasjon når staten gjenvinner land i tilfeller der flere tilstøtende tomter med samme tiltenkte bruk gjenvinnes, men ikke oppfyller vilkårene for å anvende den sammenligningsmetoden.

Dekretet slår fast at sammenlignbare tomter som brukes til verdsettelse av tomt, må oppfylle vilkårene for utøvelse av bruksrettigheter til tomt som fastsatt i jordloven.

Informasjon for bruk av verdsettelsesmetoder for eiendom .

Dekret 12/2024/ND-CP legger også til artikkel 5b angående informasjon for anvendelse av verdsettelsesmetoder for eiendom. Følgelig inkluderer informasjon om eiendomspriser, eiendomsleiepriser og lokaleleiepriser for anvendelse av sammenligningsmetoden, overskuddsmetoden og konstruksjon av justeringskoeffisienter for eiendomspriser:

1) Vinnerbudet for bruksrettigheter til land i tilfeller der den vinnende tilbyderen har oppfylt sine økonomiske forpliktelser i henhold til vinnerbudsbeslutningen.

2) Tomtepriser etter at skatteprosedyrer er fullført hos skattemyndighetene eller registrert hos tinglysingskontoret i tilfeller av overføring av bruksrett til tomt;

3) Tomteleiepriser, lokaleleiepriser;

4) Markedspris på landoverføringer.

Dekretet slår fast at informasjonen som brukes til å anvende verdsettelsesmetoden for eiendom, må være informasjon innenfor en periode på ikke mer enn 24 måneder før verdsettelsesdatoen for eiendommen, med prioritet for informasjon nærmest verdsettelsesdatoen, og innhentet fra følgende kilder:

- Nasjonal database for tomter, nasjonal prisdatabase;

- Tinglysningskontorer, enheter som organiserer auksjoner av bruksrettigheter til eiendom og enheter som organiserer auksjoner av eiendeler;

- Skattemyndigheter, landbruks- og bygdeutviklingsbyråer;

- Eiendomsbørser, eiendomsvirksomheter;

- Organisasjoner med funksjon for å gi råd om verdsettelse av eiendommer og takseringsselskaper;

- Kredittinstitusjoner, eiendomsmeglerforeninger, forskningsinstitutter/-sentre;

- Gjennomføre direkte intervjuer med overdrager eller erverver i tilfeller der overføringen allerede har funnet sted på markedet.

I henhold til dekret 12/2024/ND-CP samles informasjon om inntekter og utgifter fra bruk av ikke-jordbruksjord med det formål å anvende inntektsmetoden inn fra følgende kilder: Inntekter fra produksjons- og forretningsaktiviteter registrert i regnskapet eller inntekter fra leieavtaler for land og lokaler innsamlet i løpet av en sammenhengende periode på 3 år (beregnet fra 1. januar til 31. desember) umiddelbart før verdsettelsesdatoen.

Dersom inntekten fra tomten eller området som skal verdsettes er ufullstendig for hvert år og ikke nøyaktig gjenspeiler den faktiske inntekten fra arealbruk, bør det samles inn informasjon om tomteleiepriser og lokaleleiepriser for minst tre tomter for sammenligning.

Kostnaden ved å generere inntekt fra arealbruken som angitt ovenfor bestemmes basert på normer og enhetspriser utstedt av kompetente statlige etater eller investeringssatser for byggevirksomhet publisert av Byggedepartementet . I tilfeller der det ikke finnes normer, enhetspriser eller investeringssatser for byggevirksomhet utstedt av kompetente statlige etater, skal gjennomsnittlige faktiske kostnadsdata fra markedet for minst tre tomter nærmest tomten eller området som skal verdsettes som angitt i punkt b, paragraf 5 i denne artikkelen, brukes som grunnlag.

Ved bruk av sammenligningsmetoder må overskuddsmetoden velge sammenlignbare tomter i følgende prioriteringsrekkefølge: a) Likhet i beliggenhet, infrastrukturforhold, areal, størrelse, form, arealbrukskoeffisient, bygningstetthet, bygningshøyde og andre faktorer som påvirker tomteprisene sammenlignet med tomten som skal verdsettes; b) Nærmeste avstand til tomten eller området som skal verdsettes, og ikke begrenset av administrative grenser for kommune-, distrikts- eller provinsnivå.

Den provinsielle folkekomiteen bestemmer de spesifikke landprisene.

Når det gjelder fastsettelse av spesifikke landpriser, fastsetter dekret 12/2024/ND-CP at basert på prinsippene for landverdivurdering spesifisert i paragraf 1, artikkel 112 i jordloven, vilkårene for anvendelse av landverdivurderingsmetoder og resultatene av landprisvurderingen fra landverdivurderingsrådet, skal den provinsielle folkekomiteen avgjøre spesifikke landpriser, eller distriktets folkekomité skal avgjøre spesifikke landpriser i tilfeller der den provinsielle folkekomiteen delegerer myndighet som foreskrevet i loven om organisering av lokalt styre.

Spesifikke landpriser brukes som grunnlag for tilfeller som er angitt i paragraf 4, artikkel 114, paragraf 2, artikkel 172 og paragraf 3, artikkel 189 i jordloven; startprisen for auksjonssalg av bruksrettigheter til land når staten tildeler land med bruksavgifter, eller leier ut land med en engangsbetaling for hele leieperioden.

Departementet for naturressurser og miljø er ansvarlig for å bistå folkekomiteen på samme nivå med å organisere fastsettelsen av spesifikke landpriser.

Kilde