Regjeringen har gitt nye regler for verdsettelse av eiendom.

4 metoder for verdsettelse av eiendom

Dekret 12/2024/ND-CP endrer artikkel 4 og artikkel 5 i dekret nr. 44/2014/ND-CP om verdsettelsesmetoder for eiendom og vilkår for anvendelse av hver metode.

Mer spesifikt implementeres sammenligningsmetoden ved å justere prisen på tomter med samme arealbruksformål, visse likheter i faktorer som påvirker prisen på land som overdras på markedet, og å vinne auksjonen av bruksrettigheter til land der auksjonsvinneren har oppfylt de økonomiske forpliktelsene i henhold til auksjonsavgjørelsen, gjennom å analysere og sammenligne faktorer som påvirker landprisen etter å ha ekskludert verdien av eiendeler knyttet til landet (hvis noen) for å bestemme prisen på tomten som skal takseres.

Sammenligningsmetoden brukes til å bestemme prisen i tilfeller der det er minst 3 tomter med samme formål, visse likheter i faktorer som påvirker tomteprisen som overføres på markedet, og der det vinnes en auksjon av bruksrettighetene til tomter der auksjonsvinneren har oppfylt de økonomiske forpliktelsene i henhold til auksjonsavgjørelsen (heretter referert til som sammenlignbare tomter), med unntak av tilfellene spesifisert i punkt a, b, c og d nedenfor.

Inntektsmetoden implementeres ved å ta den gjennomsnittlige årlige nettoinntekten per landområde delt på den gjennomsnittlige sparerenten på 12-måneders termininnskudd i vietnamesisk valuta i forretningsbanker der staten eier mer enn 50 % av charterkapitalen eller de totale stemmeberettigede aksjene i provinsen i de tre påfølgende årene frem til slutten av det siste kvartalet, med data før verdsettelsestidspunktet.

Inntektsmetoden anvendes ved verdsettelse i tilfeller der tomten, jordbruksarealet eller ikke-jordbruksarealet ikke er boligareal, og tomten eller arealet som skal verdsettes ikke oppfyller vilkårene for å anvende sammenligningsmetoden, men inntekter og utgifter fra arealbruk kan bestemmes i henhold til det lovlige arealbruksformålet på verdsettelsestidspunktet, med unntak av tilfellene spesifisert i punkt a, b, c og d nedenfor.

Overskuddsmetoden implementeres ved å ta de totale estimerte utviklingsinntektene minus de totale estimerte utviklingskostnadene for tomten eller tomteområdet på grunnlag av den mest effektive arealbruken (arealbrukskoeffisient, byggetetthet, maksimalt antall etasjer i bygningen) i henhold til arealplanleggingen og detaljert byggeplanlegging godkjent av vedkommende myndighet.

Overskuddsmetoden brukes til å verdsette tilfeller der tomten eller arealet for gjennomføring av investeringsprosjekt ikke oppfyller vilkårene for å anvende sammenligningsmetoden eller inntektsmetoden, men prosjektets totale utviklingsinntekter og totale utviklingskostnader kan estimeres, med unntak av tilfellene spesifisert i punkt a, b, c og d nedenfor.

Metoden med justeringskoeffisient for landpris implementeres ved å multiplisere landprisen i landpristabellen med justeringskoeffisienten for landprisen. Justeringskoeffisienten for landprisen utstedes av folkekomiteen i provinsen eller den sentralt styrte byen (heretter referert til som den provinsielle folkekomiteen) ved å sammenligne landprisen i landpristabellen med den vanlige landprisen på markedet.

Metoden med justeringskoeffisient for landpriser brukes til å bestemme landpriser for tomter og landområder spesifisert i landprislisten utstedt av den provinsielle folkekomiteen, og som faller inn under ett av følgende tilfeller:

a) Tilfeller spesifisert i punkt a, paragraf 4, artikkel 114 og paragraf 3, artikkel 189 i jordloven;

b) Beregning av årlig landleie når staten leier ut land uten å auksjonere ut bruksrettigheter til areal;

c) Beregning av startprisen for auksjon av bruksrettigheter til areal når staten tildeler eller leier ut land i tilfeller der landtomten eller landområdet er investert i teknisk infrastruktur i henhold til detaljert byggeplanlegging;

d) Bestem tomteprisen for tomten eller tomteområdet som må takseres. Den totale verdien beregnet i henhold til tomteprisen i tomtepristabellen for området som er underlagt arealbruksavgift og tomteleie, er under 30 milliarder VND for sentralt drevne byer, under 10 milliarder VND for fjell- og høylandsprovinser, under 20 milliarder VND for de resterende provinsene i følgende tilfeller:

Tilfeller spesifisert i punkt b og punkt d, paragraf 4, artikkel 114, paragraf 2, artikkel 172 i jordloven;

Beregn tomteleie betalt som ett engangsbeløp for hele leieperioden når staten leier ut tomt uten å auksjonere ut bruksrettigheter til areal.

d) Beregning av kompensasjon når staten gjenvinner land i tilfeller av gjenvinning av mange tilstøtende tomter med samme bruksformål som ikke oppfyller vilkårene for å anvende sammenligningsmetoden.

Dekretet slår klart fast: Sammenlignbare tomter som skal anvendes med verdsettelsesmetoden må oppfylle vilkårene for å utøve bruksrett til land som foreskrevet i jordloven.

Informasjon for bruk av verdsettelsesmetoder for eiendom

Dekret 12/2024/ND-CP utfyller også artikkel 5b om informasjon for anvendelse av verdsettelsesmetoder for eiendom. Følgelig inkluderer informasjon om eiendomspriser, eiendomsleie og lokaleleie for anvendelse av sammenligningsmetoden, overskuddsmetoden og fastsettelse av justeringskoeffisienter for eiendomspriser:

1) Vinnerprisen på auksjonen av bruksretten til land dersom auksjonsvinneren har oppfylt de økonomiske forpliktelsene i henhold til auksjonsavgjørelsen,

2) Tomteprisen har gjennomgått skatteprosedyrer hos skattemyndighetene eller er registrert hos tinglysingskontoret for tilfeller av overføring av bruksrettigheter til land;

3) Leiepris for tomt, leiepris for lokaler;

4) Pris for tomteoverdragelse på markedet.

Dekretet slår tydelig fast: Informasjon for anvendelse av verdsettelsesmetoder for eiendom er informasjon innenfor en periode på ikke mer enn 24 måneder fra tidspunktet for verdsettelse av eiendom eller tidligere, med prioritet gitt til informasjon som er nærmest verdsettelsestidspunktet og samlet inn fra følgende kilder:

- Nasjonal database for tomter, prisdatabase;

- Matrikkelkontoret, enhet som organiserer auksjon av bruksrettigheter til areal, enhet som organiserer auksjon av eiendeler;

- Skattemyndigheter, landbruks- og bygdeutviklingsmyndigheter;

- Eiendomshandelsgulvet, eiendomsbransjen;

- Organisasjoner med rådgivningsfunksjon om verdsettelse av eiendom, verdsettelsesselskaper;

- Kredittinstitusjoner, eiendomsmeglerforeninger, forskningsinstitutter/-sentre;

- Intervjue overdrager eller mottaker direkte for saker som er overført på markedet.

I henhold til dekret 12/2024/ND-CP samles informasjon om inntekter og utgifter fra bruk av ikke-jordbruksjord for å anvende inntektsmetoden inn fra følgende kilder: Inntekter fra produksjons- og forretningsaktiviteter registrert i regnskapet eller inntekter fra leie av land og lokaler innsamlet innen 3 sammenhengende år (beregnet fra 1. januar til 31. desember) umiddelbart før verdsettelsestidspunktet.

Dersom inntekten fra tomten eller tomteområdet som skal verdsettes ikke er fullstendig hvert år og ikke nøyaktig gjenspeiler den faktiske inntekten fra arealbruk, må det samles inn informasjon om tomteleiepriser og lokaleleiepriser for minst 3 tomter for sammenligning.

Kostnaden ved å generere inntekt fra arealbruk som foreskrevet ovenfor skal bestemmes basert på normer og enhetspriser utstedt av kompetente statlige etater eller investeringskapitalsatsen for byggeprosjekter kunngjort av Byggedepartementet . Dersom det ikke finnes normer, enhetspriser eller investeringskapitalsatser for byggeprosjekter utstedt av kompetente statlige etater, skal kostnaden være basert på informasjon og gjennomsnittsdata for faktiske kostnader som er allment tilgjengelige på markedet for minst 3 tomter med nærmeste avstand til tomten eller landområdet som skal takseres som foreskrevet i punkt b, paragraf 5 i denne artikkelen.

Ved bruk av sammenligningsmetoder må overskuddsmetoden velge sammenlignbare tomter i følgende prioritetsrekkefølge: a) Lignende i beliggenhet, infrastrukturforhold, areal, størrelse, form, arealbrukskoeffisient, byggetetthet, bygningshøyde og andre faktorer som påvirker tomteprisen sammenlignet med tomten som skal takseres; b) Har den nærmeste avstanden til tomten eller landområdet som skal takseres, og er ikke begrenset av de administrative grensene for administrative enheter på kommunenivå, distriktsnivå og provinsnivå.

Provinsielt folkekomité bestemmer spesifikke landpriser.

Når det gjelder avgjørelsen om spesifikke landpriser, fastsetter dekret 12/2024/ND-CP at basert på prinsippene for landverdivurdering foreskrevet i paragraf 1, artikkel 112 i jordloven, vilkår for anvendelse av landverdivurderingsmetoder, resultater av landprisvurdering fra det spesifikke landverdivurderingsrådet, bestemmer folkekomiteen på provinsnivå spesifikke landpriser, eller folkekomiteen på distriktsnivå bestemmer spesifikke landpriser i tilfeller der folkekomiteen på provinsnivå autoriserer i henhold til bestemmelsene i loven om organisering av lokalt styre.

Spesifikke landpriser brukes som grunnlag for tilfellene spesifisert i paragraf 4, artikkel 114, paragraf 2, artikkel 172 og paragraf 3, artikkel 189 i jordloven; startpris for auksjonssalg av bruksrettigheter til land når staten tildeler land med innkreving av bruksavgift, eller leier ut land med engangsbetaling for hele leieperioden.

Departementet for naturressurser og miljø er ansvarlig for å bistå folkekomiteen på samme nivå med å organisere fastsettelsen av spesifikke landpriser.

Kilde