Forstadstomter er ikke for amatørinvestorer, lyspunkter i markedet, meglere er i full gang tilbake

Markedet varmes opp, viser tegn til bedring, ting å merke seg når man investerer i land, Binh Dinh som etterlyser investeringer i mange prosjekter, forskrifter om landkompensasjon når staten gjenvinner boligtomt ... er de siste nyhetene innen eiendomsbransjen.

Eiendomsmarkedet har siden begynnelsen av 2023 registrert en gradvis økning i transaksjonsvolum. (Kilde: DT)

Tegn på forbedring

Rapporten «Vurdering av gjenopprettingsprosessen i det vietnamesiske eiendomsmarkedet i tredje kvartal 2023 og prognoser for markedssituasjonen i fjerde kvartal 2023» fra Vietnam Real Estate Association (Vnrea) er nettopp ferdigstilt. Den slår tydelig fast at likviditeten i eiendomsmarkedet i tredje kvartal 2023 har blitt bedre sammenlignet med den vanskelige perioden på slutten av 2022, og i årets første måneder begynte markedet å registrere mange «lyspunkter» på steder som: Hanoi , Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Ho Chi Minh-byen ... steder der investeringer i infrastruktur og transport fremmes, med mange forsyningskilder som passer til etterspørselen.

Ifølge en fersk undersøkelse fra Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), vil opptil 60 % av investorene som har deltatt i eiendomsmarkedet fortsette å investere dersom bankrentene fortsetter å synke. Eiendomsmarkedet har registrert en gradvis økning i transaksjonsvolum siden begynnelsen av året. I andre kvartal 2023 registrerte markedet 3700 transaksjoner, en økning på 37 % sammenlignet med de 2700 transaksjonene i første kvartal, mens markedet i tredje kvartal registrerte nesten 6000 transaksjoner, 1,5 ganger høyere enn i andre kvartal og mer enn dobbelt så høyt som i første kvartal.

Ifølge representanter for eiendomsbransjen viser leilighets- og boligmarkedet i storbyene for tiden tegn til god absorpsjon, med fokus på prissegmentet under 10 milliarder VND i det sentrale kjerneområdet.

For å fortsette den nåværende markedsvekstsyklusen, må det finnes mekanismer og tiltak for å forbedre det stagnerende tilbudet. Eiendomspolitikken må rette seg mot alle sosiale klasser.

Dr. Nguyen Van Dinh, visepresident i Vnrea, kommenterte at den reelle boligetterspørselen øker og garantert vil øke sammen med økonomisk vekst og urbanisering... Det forventes at Vnrea på eiendomsforumet i slutten av 2023 vil kunngjøre eiendomsindekser, som vil være grunnlaget for prosjektutviklere å referere til, slik at når prosjektet er dannet, kan det møte 60–70 % av den reelle etterspørselen, og dermed sikre kravene for å tiltrekke seg innenlandske og utenlandske investorer.

Eiendomseksperter kommenterte også at utkastet til lov om bolig, lov om land og lov om eiendomsvirksomhet som ble vedtatt på den 6. sesjonen i den 15. nasjonalforsamlingen, som førte til at juridiske "flaskehalser", kapitalkilder og investorenes tillit til hovedmarkedet ble fjernet ... vil være avgjørende forutsetninger for at markedet virkelig skal vende tilbake til normalen .

Eiendomsmarkedet i fjerde kvartal 2023 vil være et springbrett for markedsgjenoppretting fra 2024, spesielt i områder med mye rom for utvikling, synkron og moderne planlegging, fokusert infrastruktur, investeringer og lave prisnivåer ...

Markedet for forsteders tomter varmes opp

I den senere tid har tomtemarkedet gradvis blitt bedre etter at forbudet mot deling og salg av tomter gradvis har blitt «avbundet». I mange forstadsområder i Hanoi eller nærliggende provinser som Bac Ninh, Bac Giang, Ninh Binh ... har transaksjoner begynt å dukke opp igjen, om enn fortsatt ganske små.

For eksempel, i kommunene Binh Yen og Tan Xa i Thach That-distriktet (Hanoi), annonseres prisen på oppdelt tomt på 4-5 meter brede veier for tiden til 16-20 millioner VND/m2, en nedgang på omtrent 30 % sammenlignet med «landfeber»-perioden. Spesielt er prisen på oppdelt tomt i smug bare 11-12 millioner VND/m2, en nedgang på 40-50 % sammenlignet med feberperioden.

Det er verdt å merke seg at eiendomsmeglere, etter en periode med «fordampning» fra markedet, nå har returnert og markedsfører salg av tomter. På mange nettsteder for eiendomshandel varierer informasjon om tomter til salgs fra 600 millioner VND til over 1 milliard VND.

Ifølge eiendomsmarkedsrapporten for tredje kvartal av VARS har segmentet av tomter med røde bok- og næringseiendommer under 2 milliarder VND sett en betydelig økning i transaksjonsvolum. Spesielt i områder med infrastrukturinvesteringer eller områder som grenser til industriparker, økte salgsprisen med 5–7 % sammenlignet med forrige kvartal.

Dette er også det eneste lyspunktet i segmentet av tomtetypen, fordi med tomter priset fra 3 milliarder VND/tomt eller mer, er transaksjonssituasjonen fortsatt ganske dyster.

Potensialet for forstadstomter er fortsatt til stede, men ifølge eksperter må investorer være forsiktige fordi dagens marked fortsatt har potensielle risikoer, spesielt når det gjelder likviditet. For ikke å nevne at markedet for oppdelte tomter til en viss grad fortsatt er under kontroll av de "store".

Eiendomsekspert Tran Khanh Quang kommenterte at årets marked har muligheter, men at de er ganske svake. Mulighetene kan kanskje ikke modnes for fullt i 2024. Tomter vil fortsatt være et segment med høyt profittpotensial, men er for øyeblikket ikke for flertallet og krever nøye utvalg.

Herr Quang sa at tomt vil være en mulighet for to grupper: profesjonelle investorer og ekte boligkjøpere med kontanter. Amatørinvestorer bør ikke "hoppe inn", eller hvis de vil, trenger de langsiktig kontantstrøm, med en visjon på 3–5 år.

«Basert på den faktiske situasjonen kan investorer tilby en rabatt på 30 %, deretter 25 % og så ned til 20 %. Kjøpere bør forhandle frimodig, muligens lukke avtalen med en rabatt på 15–20 %, som er en gjennomførbar rabatt. De siste månedene i år og begynnelsen av 2024 kan være det mest passende tidspunktet å sette ned penger», bemerket eksperten.

Samtidig vurderer noen profesjonelle investorer at bytomter i utkanten av storbyer nesten er mettet, og at avkastningen vil bli lavere. Samtidig er tomteprisene i mange provinser og steder fortsatt ganske lave, så økningsmarginen vil bli større.

Høy fortjeneste kommer imidlertid også med stor risiko. Derfor, for å være på den sikre siden, må investorer vurdere ventetiden når de investerer i provinsjord, som kan være opptil 3–5 år eller lenger. Dette er kun egnet for ledig kontantstrøm, finansiell gearing bør ikke brukes.

Binh Dinh etterlyser investeringer på mange felt, med et prosjekt verdt 14 milliarder dollar

Den elektroniske informasjonsportalen til Folkekomiteen i Binh Dinh-provinsen har nettopp publisert en liste med 151 prosjekter som etterlyser investeringer i lokalområdet innen mange forskjellige felt. Eiendoms-, tjenesteyting-, handels- og turismesektoren har opptil 80 prosjekter, som står for størstedelen av listen over etterlyste investeringer.

Prosjektet med størst investeringskapital er Urban Area-investeringen i delområde nr. 1, Nhon Hoi Eco-tourism Urban Area, med en totalkapital på omtrent 14 milliarder USD, et område på over 57 hektar. Deretter følger Urban Area-investeringsprosjektet i delområde nr. 3, Nhon Hoi Eco-tourism Urban Area, med en investeringskapital på 10 milliarder USD, et område på 36 hektar. Et annet prosjekt er høyhushotellområdet på punkt nr. 1, Nhon Ly - Cat Tien Sea Tourism Area, med et område på nesten 34 hektar, en investeringskapital på 2 milliarder USD.

Noen prosjekter har store områder, som for eksempel Tay Phu kommunes økoturismegårdsområde (300 hektar); Hoai Nhon bys kystnære bolig-, service- og næringsområde (300 hektar); La Vuong økoturismeprosjekt (250–300 hektar); Bai Con eksklusivt økoturismeferiested (100 hektar); Van Phong-demningens turistområde (70 hektar) med investeringskapital avhengig av skala.

Binh Dinh Provincial People's Committee fokuserer også på infrastruktursektoren med 30 industripark- og industriklyngeprosjekter. Av disse er det eneste industriparkprosjektet Bong Son Industrial Park, med et areal på 250 hektar i Dien Khanh Quarter, Van Cang, Lai Duc og Lai Khanh Nam. De resterende 29 industriklyngeprosjektene er på forskjellige steder, med et areal på mindre enn 100 hektar.

I tillegg etterlyste Binh Dinh-provinsen investeringer i ni landbruks- og vannprosjekter, to helseprosjekter, åtte støtteprosjekter innen industrien, tolv prosjekter innen avløpsvann og vanninnsamling og -behandling, tre prosjekter for bygging av kirkegårder, tre energiprosjekter og fire markedsprosjekter.

Ifølge de siste tallene fra departementet for planlegging og investering i Binh Dinh-provinsen, tiltrakk provinsen seg i løpet av årets første ni måneder 6 nyregistrerte utenlandske direkteinvesteringsprosjekter med en total investeringskapital på 46,2 millioner USD. Når det gjelder innenlandske investeringer, tiltrakk provinsen seg 62 nye prosjekter med en total registrert kapital på nesten 13 387 milliarder VND.

I løpet av de første ni månedene tiltrakk provinsen seg 68 nye prosjekter med en samlet registrert kapital på 17 960 milliarder VND, noe som oversteg årsplanen med 13 %. Av disse var 17 prosjekter i økonomiske soner og industriparker med en samlet registrert kapital på over 2 431 milliarder VND; 51 prosjekter var utenfor økonomiske soner og industriparker med en samlet investeringskapital på over 15 529 milliarder VND.

Forskrift om arealerstatning når staten gjenvinner boligareal

Artikkel 79 i jordloven av 2013 fastsetter tydelig jordkompensasjon når staten gjenvinner boligtomt.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

Når staten gjenvinner land tilknyttet bolig, må husholdninger og enkeltpersoner flytte boligen sin uten å oppfylle vilkårene for kompensasjon for boligtomt. Hvis de ikke har noe annet sted å bo, vil staten selge, leie ut, kjøpe og forpakte boligen deres eller tildele boligtomt med innkrevd bruksavgift. (Kilde: CafeF)

Mer spesifikt skal husholdninger og enkeltpersoner som bruker boligtomt, vietnamesere bosatt i utlandet som eier hus knyttet til bruksrettigheter til land i Vietnam og er berettiget til kompensasjon som foreskrevet i artikkel 75 i denne loven når staten gjenvinner land, kompenseres som følger:

Dersom det ikke finnes annen boligtomt eller hus i kommunen, bydelen eller byen der tomten gjenvinnes, vil kompensasjon bli gitt i form av boligtomt eller hus. Dersom det ikke er behov for kompensasjon i form av boligtomt eller hus, vil staten kompensere i penger.

Dersom det fortsatt finnes boligtomt eller boliger i kommunen, bydelen eller byen der tomten er gjenvunnet, vil kompensasjon bli utbetalt i kontanter. For områder med tilstrekkelige midler til boligtomt vil kompensasjon i form av boligtomt bli vurdert.

Når staten gjenvinner grunn tilknyttet bolig, må husholdninger og enkeltpersoner flytte boligen sin uten å oppfylle vilkårene for kompensasjon for boliggrunn. Hvis de ikke har noe annet sted å bo, vil staten selge, leie ut, kjøpe bort boligen deres eller tildele boliggrunn med bruksavgift.

Økonomiske organisasjoner, vietnamesere i utlandet og utenlandsk investerte foretak som bruker land til å gjennomføre boligbyggingsprosjekter når staten gjenvinner land, vil få kompensasjon for land dersom de oppfyller kompensasjonsvilkårene som er fastsatt i artikkel 75 i denne loven.

Regjeringen skal utdype denne artikkelen. Følgelig, i tilfeller der det ikke finnes annen boligtomt eller boliger i kommunen, bydelen eller byen der tomten gjenvinnes, skal kompensasjon gis i form av boligtomt eller boliger; i tilfeller der det ikke er behov for kompensasjon i form av boligtomt eller boliger, skal staten kompensere i kontanter.

I henhold til artikkel 66 i jordloven av 2013 er myndigheten til å gjenvinne land fastsatt som følger:

Folkekomiteen på provinsielt nivå bestemmer seg for å gjenvinne land i følgende tilfeller: Gjenvinning av land fra organisasjoner, religiøse etablissementer, vietnamesere bosatt i utlandet, utenlandske organisasjoner med diplomatiske funksjoner og utenlandsk investerte foretak, med unntak av tilfellene spesifisert i punkt b, paragraf 2 i denne artikkelen. Gjenvinning av jordbruksland som tilhører det offentlige landfondet til kommuner, bydeler og byer.

Folkekomiteen på distriktsnivå bestemmer seg for å gjenvinne land i følgende tilfeller: Gjenvinning av land fra husholdninger, enkeltpersoner og bofellesskap. Gjenvinning av boligland fra vietnamesere i utlandet som har lov til å eie hus i Vietnam.

Dersom området for landgjenvinning omfatter begge områdene spesifisert i punkt 1 og 2 i denne artikkelen, skal den provinsielle folkekomiteen bestemme seg for å gjenvinne landet eller gi distriktets folkekomité fullmakt til å bestemme seg for å gjenvinne landet.

[annonse_2]
Kilde