Tomteauksjoner «tar seg opp» igjen

I det siste har tomtemarkedet i forstedene til Hanoi blitt «hetere» enn noensinne, ettersom tomteauksjonene stadig er «utsolgt». De vellykkede auksjonsprisene i de påfølgende øktene slår rekordene fra de foregående øktene.

2–3 ganger høyere enn omkringliggende områder

Den 28. juli organiserte Land Fund Development Center i Dan Phuong-distriktet en vellykket auksjon av 85 tomter, inkludert en vinnende tomt med en pris på 100 millioner VND/m2, det dobbelte av startprisen. Den 10. august registrerte auksjonen av 68 tomter i Thanh Oai-distriktet 7000 deltakende dossierer, inkludert en vinnende tomt med en pris på over 100 millioner VND/m2, noe som overrasket mange.

Og senest varte rekordauksjonen i Tien Yen kommune i Hoai Duc-distriktet i nesten 19 timer, fra 19. august til klokken 04:30 den 20. august. Ifølge arrangørene hadde auksjonen av 19 tomter i Long Khuc-området i Tien Yen kommune 517 kunder som registrerte 1100 sett med dokumenter. Denne auksjonen var anspent, spennende og slitsom for både arrangørene og auksjonariusene. Mange dro tidlig fordi mange tomter ble tilbudt til en for høy pris, i stil med å «prøve å tvinge frem saken», «kjøpe for enhver pris».

Mens investorene budde, var det mange eiendomsmeglergrupper og -foreninger til stede utenfor auksjonen, som slo på direktesendt videostrømming på sosiale medieplattformer for å rapportere atmosfæren rundt auksjonsområdet for å blåse opp prisene og spekulere for profitt.

Som et resultat ble tomt LK03-12 (hjørnetomt med 3 fasader) med et areal på over 113 m2 budt inntil 133,3 millioner VND/m2, mer enn 18 ganger høyere enn startprisen (7,3 millioner VND/m2). De resterende tomtene hadde vinnerpriser fra 97,3–127,3 millioner VND/m2, den laveste vinneren var på 91,3 millioner VND/m2.

Noen meglere som var til stede sa at auksjonsprisen var mye høyere enn den nåværende markedsprisen i dette området. Dette er også en rekordhøy pris i et forstadsområde i Hanoi.

Morgenen 20. august, etter at auksjonen var avsluttet, fortsatte registreringen i auksjonsområdet i landsbyen Long Khuc. Noen meglere sa at tomtene etter auksjonen ble solgt med en prisforskjell på 300–500 millioner VND, avhengig av område og beliggenhet. «Tomt LK03-12 (hjørnetomt med 3 fasader) med et areal på over 113 m2 ble vunnet til 133,3 millioner VND/m2 og ble overdratt av den vinnende budgiveren for en overføringspris på 300 millioner VND. Spesielt de to tomtene med den laveste vinnende prisen på 91,3 millioner VND/m2 ble overdratt til en overføringspris på 600 millioner VND/tomt», sa en megler.

Dinh Minh Tuan, sørregionsdirektør for Batdongsan.com.vn, kommenterte at resultatene av tomteauksjoner med så høye priser vil gjøre kostnadene for rydding av tomter for nye prosjekter dyrere. Samtidig har folk som eier land i området en mentalitet som presser opp salgsprisen på landet sitt. Den plutselige høye landprisen kan også skape en trend med landspekulasjon, når mange mennesker skynder seg å kjøpe land i håp om å tjene penger på den fortsatte økningen i landprisene. Dette kan imidlertid føre til en situasjon der penger stagnerer i land, i stedet for å sirkulere i andre økonomiske aktiviteter.

Ifølge Tuan viser prishistorikkverktøyet til Batdongsan.com.vn at auksjonsprisen på 19 tomter i LK03- og LK03-områdene i Tien Yen kommune, Hoai Duc, er 2–3 ganger høyere enn den vanlige prisen på markedet.

Et område på 19 tomter ble nettopp auksjonert bort i Long Khuc-området, Tien Yen-kommunen, Hoai Duc-distriktet, Hanoi by. Foto: HUU HUNG

Er det noe uvanlig?

Herr Nguyen Van Dinh, styreleder i Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), vurderte at siden slutten av fjoråret og frem til nå har mange eiendomssegmenter i Hanoi kontinuerlig økt i pris, spesielt leiligheter som står fast på et høyt nivå (når nesten 60 millioner VND/m2 og har en tendens til å stagnere), noe som fører til at investeringsmarginene synker kraftig. For lavblokksegmentet i noen boligprosjekter og byområder er det også på terskelen til flere hundre millioner VND/m2. Derfor har mange investorer behov for å flytte til forstadsområder, der auksjonert land er av større interesse.

Ifølge Dinh ble etterspørselen etter forstadstomter mer og mer spennende da de nye lovene knyttet til eiendom trådte i kraft 1. august, som strammet inn oppdelingen og salget av land. Spesielt informasjonen om at noen distrikter i Hanoi forbereder seg på å bli distrikter i 2025 har påvirket psykologien til både folk og investorer, så det er tusenvis av mennesker som drar på tomteauksjoner, mens mange auksjoner på slutten av 2023 er stille, og mange tomter må til og med utsette auksjonstidspunktet fordi det ikke er nok deltakere.

Professor Dang Hung Vo, tidligere viseminister for naturressurser og miljø, sa til pressen at auksjonsprisen på land i forstedene til Hanoi, 30–40 km fra sentrum, som presses opp til over 100 millioner VND/m², er en uvanlig faktor. Prisen på land i forstedene heves til et nivå som folk ikke kan tåle.

Advokat Nguyen Van Hai (Hanoi Advokatforening) sa at auksjoner av land forventes å gi umiddelbare fordeler for lokale budsjetter, men hvis de ikke styres strengt, kan de føre til mange negative konsekvenser. Den åpenbare lærdommen fra de siste årene er at det å presse opp landprisene ikke bare forstyrrer markedet, men også skaper forutsetninger for spekulanter til å presse landprisene opp for å tjene penger, noe som potensielt kan skape en uholdbar eiendomsboble.

Dr. Tran Xuan Luong, assisterende direktør for Vietnam Institute for Real Estate Market Research and Evaluation, uttalte også at auksjonsprisene på land i forstadsdistrikter i Hanoi, som Thanh Oai, Hoai Duc..., er mye høyere enn markedsprisen, delvis på grunn av manipulasjon og "prisinflasjon" fra spekulative grupper. I følge nylige auksjoner har en gruppe investorer fra Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... deltatt i auksjonen og betalt høye priser. Dette er en faktor som vil presse opp prisen på hus og eiendommer i fremtiden, noe som vil gjøre det vanskelig for de med reelle behov å få tilgang. Derfor foreslo Dr. Tran Xuan Luong at for å forhindre spekulasjon og prisinflasjon, er det nødvendig å øke depositumet til 50 % av den opprinnelige verdien, og at auksjonsjorden må kjøpes og selges etter 1–2 år, notarialbekreftes, eller hvis den overføres i løpet av ovennevnte periode, vil det bli pålagt høye skatter...

Folk må være årvåkne

Ifølge faktiske registre fra reporteren i Nguoi Lao Dong Newspaper og ifølge verktøyet for historisk prisstatistikk på nettstedet batdongsan.com.vn, er den vanlige prisen på tomter til salgs i Tien Yen kommune i Hoai Duc-distriktet i andre kvartal 2024 omtrent 43 millioner VND/m2, en økning på omtrent 48 % sammenlignet med for ett år siden. Prisen på tomter til salgs i kommuner som grenser til Tien Yen kommune er annonsert fra 22–62 millioner VND/m2, avhengig av beliggenhet og bekvemmeligheten av trafikkforbindelser.

Renter og tomtepriser i forstedene til Hanoi økte takket være planleggingsfaktorer og auksjonsaktiviteter. I første halvdel av 2024 registrerte tomtemarkeder i distriktene Dong Anh, Gia Lam, Thach That og Quoc Oai (Hanoi) en økning i søkevolum fra 48 % til 104 %. Økt etterspørsel presset tomteprisene i forstedene til Hanoi opp fra 4 % til 24 % sammenlignet med andre halvdel av 2023.

Eiendomseksperter spår at fra nå og frem til slutten av året vil auksjoner av tomter fortsette å være aktive når den nye prislisten for tomter ikke er tatt i bruk. Fastsettelsen av startpriser i henhold til gjeldende statlige prisrammeverk vil være mye lavere enn for andre typer tomter. For å unngå risikoer før "heten" fra auksjoner av tomter spesielt og eiendomssegmenter generelt på grunn av påvirkningen og konsekvensene av mange av faktorene ovenfor, må folk være årvåkne før de investerer eller har reelle boligbehov.

Mangel på verktøy for å stabilisere tomteprisene

Ifølge professor Dang Hung Vo ringer mange meglere overalt for å spørre om kjøp av eiendom, og de drar for å se på eiendommer mange steder for å stimulere markedsprisen. Omfanget av tomteauksjoner i forstedene til Hanoi de siste dagene er svært lite, så spekulanter ønsker å bruke tomteauksjoner for å presse prisene opp, noe som beviser at tomteprisene virkelig stiger, noe som fører til høye priser. Mens mange hus i Hanois sentrale gater er stengt og tomme fordi netthandel blir mer og mer populært, øker tomteprisen i forstedene kraftig, noe som betyr at næringslivet påvirker markedet. «Vi mangler verktøy for å styre tomtemarkedet. I 2004 forbød regjeringen oppdeling og salg av tomter fordi oppdeling og salg av tomter ikke var egnet for prosessen med moderne byutvikling. Mange kjøpte tomter og lot dem bli liggende der. Tomten ble ikke investert eller utviklet, men pengene ble oppbevart der, noe som førte til at tomteprisen økte mange ganger. Loven om eiendomsmegling, som nettopp har trådt i kraft, forbyr også oppdeling og salg av tomter i spesielle byområder, type 1 byområder, type 2 byområder og type 3 byområder. Vi har strammet inn oppdeling og salg av tomter, men vi mangler fortsatt det eneste verktøyet, som er eiendomsskatt, for å stabilisere markedsprisene», sa professor Dang Hung Vo.

Kilde: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm