Tomteauksjoner er i full gang igjen.

I det siste har tomtemarkedet i forstedene til Hanoi blitt hetere enn noensinne, med stadig utsolgte tomteauksjoner. De vellykkede budprisene i hver påfølgende auksjon slår stadig rekorder fra den forrige.

2–3 ganger høyere enn området rundt

Den 28. juli holdt Land Development Center i Dan Phuong-distriktet en vellykket auksjon av 85 tomter, inkludert én tomt som oppnådde et vinnende bud på 100 millioner VND/m2, det dobbelte av startprisen. Den 10. august registrerte auksjonen av 68 tomter i Thanh Oai-distriktet opptil 7000 søknader, hvorav én tomt ble vunnet til en pris over 100 millioner VND/m2, noe som overrasket mange.

Nylig varte en rekordstor auksjon i Tien Yen kommune, Hoai Duc-distriktet, i nesten 19 timer, fra 19. august til klokken 04:30 den 20. august. Ifølge arrangørene tiltrakk auksjonen av 19 tomter i Long Khuc-området i Tien Yen kommune 517 deltakere, med 1100 innsendte søknader. Auksjonen var anspent, nervepirrende og utmattende for både arrangørene og budgiverne. Mange sluttet tidlig fordi flere tomter ble budt på til altfor høye priser, drevet av et desperat forsøk på å erverve tomten for enhver pris.

Mens investorene budde, var det en rekke eiendomsmeglergrupper til stede utenfor auksjonsområdet, som direktestrømmet videoer på sosiale medier for å rapportere om atmosfæren rundt auksjonsområdet for å blåse opp prisene og spekulere for profitt.

Som et resultat ble tomt LK03-12 (en hjørnetomt med tre gatefasader) med et areal på over 113 m2 budt inntil 133,3 millioner VND/m2, mer enn 18 ganger høyere enn startprisen (7,3 millioner VND/m2). De resterende tomtene hadde vinnende bud som varierte fra 97,3 til 127,3 millioner VND/m2, med det laveste vinnende budet på 91,3 millioner VND/m2.

Noen meglere som var til stede kommenterte at den vinnende budprisen var betydelig høyere enn den nåværende markedsprisen i området. Dette er også en rekordhøy pris for et forstadsområde i Hanoi.

Morgenen 20. august, etter at auksjonen var avsluttet, fortsatte observasjonene med å vise at mange eiendomsmeglere fortsatt opererte på auksjonsstedet i landsbyen Long Khuc. Noen meglere sa at de auksjonerte tomtene ble videresolgt med en prispåslag på 300–500 millioner VND, avhengig av område og beliggenhet. «Vinnerbudet for tomt LK03-12 (hjørnetomt med 3 gatefasader), som måler over 113 m², var 133,3 millioner VND/m², og den vinnende budgiveren selger den nå videre for 300 millioner VND. De to tomtene med de laveste vinnerbudene på 91,3 millioner VND/m² selges videre for 600 millioner VND hver», sa en megler.

Dinh Minh Tuan, direktør for den sørlige regionen til Batdongsan.com.vn, kommenterte at de høye auksjonsprisene på land vil gjøre ryddingskostnader for nye prosjekter dyrere. Samtidig vil folk som eier land i området rundt sannsynligvis presse opp salgsprisene på land tilsvarende. Den plutselige økningen i landpriser kan også skape en trend med spekulasjon i land, der mange skynder seg å kjøpe land i håp om å tjene på den fortsatte prisøkningen. Dette kan imidlertid føre til en situasjon der penger er bundet opp i land i stedet for å sirkulere i andre økonomiske aktiviteter.

Ifølge Tuan viser prishistorikkverktøyet til Batdongsan.com.vn at de vinnende budene for 19 tomter i LK03- og LK03-områdene i Tien Yen kommune, Hoai Duc-distriktet, var 2–3 ganger høyere enn den rådende markedsprisen.

Området med 19 tomter som nylig ble auksjonert bort i Long Khuc-området, Tien Yen-kommunen, Hoai Duc-distriktet, Hanoi. Foto: HUU HUNG

Er det noe uvanlig?

Ifølge Nguyen Van Dinh, styreleder i Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), har mange eiendomssegmenter i Hanoi siden slutten av fjoråret sett kontinuerlige kraftige prisøkninger, spesielt leilighetsprisene som har holdt seg høye (nådde nesten 60 millioner VND/m2 og viser tegn til stagnasjon), noe som har ført til at investeringsmarginene har sunket betydelig. For lavblokkboliger i noen boligprosjekter og byområder er prisene også på flere hundre millioner VND/m2. Derfor ønsker mange investorer å flytte til tomter i forstadsområder, og auksjonert land får mer oppmerksomhet.

Ifølge Dinh har etterspørselen etter forstadstomter blitt enda mer levende med de nye eiendomslovene, som trådte i kraft 1. august, og som strammer inn forskriftene om oppdeling og salg av land. Spesielt nyheten om at noen distrikter i Hanoi forbereder seg på å bli bydistrikter innen 2025 har påvirket psykologien til både innbyggere og investorer, noe som har ført til at tusenvis av mennesker har deltatt i tomteauksjoner, mens mange auksjoner på slutten av 2023 var mangelfulle, og noen tomter måtte til og med utsettes på grunn av for få deltakere.

Professor Dang Hung Vo, tidligere viseminister for naturressurser og miljø, uttalte til pressen at det er uvanlig at vinnerprisene for tomter i Hanois forstadsdistrikter, som ligger 30–40 km fra sentrum, blir presset opp til over 100 millioner VND/m². Tomteprisene i disse områdene blir kunstig blåst opp til nivåer som er uoverkommelige for folk flest.

Advokat Nguyen Van Hai (Hanoi Advokatforening) hevder at auksjoner av land forventes å gi umiddelbare fordeler for lokale budsjetter, men hvis de ikke styres strengt, kan de føre til mange negative konsekvenser. Den åpenbare lærdommen fra tidligere år er at kunstig oppblåsing av landpriser ikke bare forstyrrer markedet, men også skaper muligheter for spekulanter til å presse prisene enda høyere for profitt, noe som potensielt kan føre til en uholdbar eiendomsboble.

Dr. Tran Xuan Luong, assisterende direktør for Vietnam Institute for Real Estate Market Research and Evaluation, bemerket også at auksjonert land i forstadsdistrikter i Hanoi, som Thanh Oai og Hoai Duc..., oppnådde mye høyere priser enn markedsverdien, delvis på grunn av manipulasjon og prisvekst fra spekulative grupper. Han observerte nylige auksjoner og bemerket deltakelsen og de høye budene fra investorer fra provinsene Hai Duong, Bac Ninh og Bac Giang. Dette er en faktor som vil presse opp land- og eiendomsprisene i den kommende perioden, noe som gjør det vanskelig for de med reelle behov å få tilgang til markedet. Derfor foreslo Dr. Tran Xuan Luong at for å forhindre spekulasjon og prisvekst, bør depositumsbeløpet økes til 50 % av den opprinnelige verdien, og auksjonert land bør kun kjøpes, selges eller notariseres etter 1–2 år, eller hvis det videreselges innen denne perioden, bør det pålegges en høyere skatt.

Folk må være årvåkne.

Ifølge observasjoner fra journalister fra avisen Nguoi Lao Dong og historisk prisstatistikk fra batdongsan.com.vn, var den vanlige prisantydningen for tomter i Tien Yen kommune i Hoai Duc-distriktet i andre kvartal 2024 omtrent 43 millioner VND/m2, en økning på omtrent 48 % sammenlignet med året før. Prisantydningen for tomter i nabokommuner varierte fra 22–62 millioner VND/m2, avhengig av beliggenhet og transportforbindelser.

Interessen for og prisene på tomter i utkanten av Hanoi har økt på grunn av planleggingsfaktorer og auksjonsaktiviteter. I første halvdel av 2024 økte tomtesøkene i distriktene Dong Anh, Gia Lam, Thach That og Quoc Oai (Hanoi by) med 48 %–104 %, og denne økte etterspørselen presset tomteprisene i disse forstadsområdene opp med 4 % til 24 % sammenlignet med andre halvdel av 2023.

Eiendomseksperter spår at tomteauksjoner vil fortsette å være aktive fra nå og frem til slutten av året, ettersom den nye tomteprislisten ennå ikke er trådt i kraft. Å bestemme startprisen basert på den nåværende statlig fastsatte prisrammen vil resultere i en mye lavere pris sammenlignet med andre typer tomter. For å unngå risikoer midt i "hetet" rundt tomteauksjoner spesielt, og eiendomsmarkedet generelt, på grunn av påvirkningen og konsekvensene av mange faktorer, må folk derfor være forsiktige før de investerer eller vurderer et reelt behov for bolig.

Mangel på verktøy for å stabilisere tomteprisene.

Ifølge professor Dang Hung Vo ringer mange eiendomsmeglere overalt og spør om kjøp av tomter og hus, og besøker eiendommer mange steder for å kunstig blåse opp markedsprisene. Omfanget av tomteauksjoner i utkanten av Hanoi de siste dagene har vært svært lite, så spekulanter ønsker å bruke disse auksjonene til å drive opp prisene, noe som viser at tomteprisene genuint stiger og leder folk mot høyere priser. I mellomtiden stenges mange eiendommer i hovedgatene i sentrale Hanoi på grunn av den økende populariteten til e-handel, mens tomteprisene i forstedene stiger kraftig, noe som indikerer næringslivets innflytelse. «Vi mangler verktøyene til å styre tomtemarkedet. I 2004 forbød myndighetene oppdeling og salg av tomter fordi det var uforenlig med moderne byutvikling. Mange kjøpte tomter og lot dem deretter stå ubebygde. Tomten ble ikke investert i eller utviklet, men penger ble rett og slett samlet opp der, noe som førte til at tomteprisene steg i været. Den nylig vedtatte eiendomsmeglingsloven forbyr også oppdeling og salg av tomter i spesielle byer, type 1-byer, type 2-byer og type 3-byer. Vi har strammet inn regelverket for oppdeling og salg av tomter, men vi mangler fortsatt det eneste verktøyet, en eiendomsskatt, for å stabilisere markedsprisene», uttalte professor Dang Hung Vo.

Kilde: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm