Bedrifter lider i virvelvinden av byråkratiske prosedyrer.

Bedrifter lider i virvelvinden av byråkratiske prosedyrer - Del 5: Ikke la bedrifter og investorer "bli syke"

Midt i presserende problemer som en rekke prosjekter står overfor, som forsinkelser i verdsettelse av tomter, planleggingsjusteringer og venting på at myndighetene skal rette opp tidligere feil, som svekker helsen og tilliten til bedrifter og investorer, har flere advokater og eksperter delt sine perspektiver og foreslått løsninger.

Tallrike prosjekter i Sentral-Vietnam har stoppet opp av ulike årsaker, oftest på grunn av hindringer knyttet til planleggingsjusteringer, arealbruksstruktur og -form, og verdsettelse av land. Tiden som kreves for å fullføre disse prosedyrene er kompleks og langvarig, og det tærer ikke bare på bedrifter økonomisk, men svekker også tilliten til lokale myndigheter.

Investorer har rett til å sende inn en klage eller et søksmål for å kreve sine rettigheter.

- Advokat Le Ngoc Doan, Da Nang City Advokatforening

Justering av leieperioden for tomteavtalen fra 70 år til 50 år må være i samsvar med bestemmelsene i paragraf 3, artikkel 106 i jordloven av 2013.

I tilfeller der leieavtalen for land justeres, men ikke er i samsvar med bestemmelsene i paragraf 3, artikkel 106 i jordloven av 2013 og forårsaker skade for jordleieren, ligger ansvaret hos det kompetente statlige organet for arealforvaltning, som i dette tilfellet er den provinsielle folkekomiteen.

Når det gjelder leieavtaler som ikke er i samsvar med bestemmelsene i paragraf 3, artikkel 126 i jordloven av 2013, og justeringer som ikke er i samsvar med bestemmelsene i paragraf 3, artikkel 106 i jordloven av 2013, ligger ansvaret hos det kompetente statlige organet.

Investorer hvis rettigheter og interesser har blitt krenket og som har lidt tap, kan anlegge klage eller søksmål til den kompetente folkedomstolen for å kreve sine rettigheter.

Investorer må fremlegge spesifikke bevis for å bevise tapene.

– Pham Ho Hoang Long, M.Sc., direktør i An Thanh Consulting and Investment Company Limited

I henhold til artikkel 126 i jordloven fra 2013 kan bare prosjekter med stor investeringskapital, men langsom kapitalinnhenting, investeringsprosjekter i områder med vanskelige sosioøkonomiske forhold, eller områder med spesielt vanskelige sosioøkonomiske forhold som krever lengre løpetid, ha landtildeling eller leieavtaler som overstiger 50 år, men ikke overstiger 70 år.

Derfor, for kystturismeprosjekter som fikk 70-årige landleieavtaler av myndighetene, som senere ble justert til 50 år, må investorer fremlegge konkrete bevis for å bevise tap på grunn av den forlengede ventetiden for justeringer, tapte investeringsmuligheter osv., for å ha grunnlag for å kreve kompensasjon fra det statlige forvaltningsorganet.

Når det gjelder tomtepriser, har regjeringen nylig utstedt dekret nr. 71/2024/ND-CP, som trer i kraft fra datoen da jordlov nr. 31/2024/QH15 trer i kraft. Dette dekretet har imidlertid fortsatt noen problemer som ikke er klart regulert. For eksempel, når det gjelder kostnaden for teknisk infrastruktur i merverdivurdering, er det svært vanskelig å vurdere estimatet før verdsettelse.

Myndighetene fortsetter å gjøre feil og deretter «rette» dem, men hvem tar ansvar når investorer lider tap?

– Herr Nguyen Van Dinh, styreleder i Vietnams eiendomsmeglerforening, nestleder i Vietnams eiendomsmeglerforening

Tidligere år fikk mange kystturismeprosjekter, til tross for at de brukte land utpekt til kommersielle og tjenesteformål, innvilget landleieavtaler på opptil 70 år av myndighetene i noen provinser og byer i Sentral-Vietnam, som senere ble justert ned til 50 år. Denne justeringsprosessen var tidkrevende og forårsaket betydelige vanskeligheter for bedrifter.

Dette problemet har selvsagt eksistert i loven før, men innsatsen for å forhindre det har ikke vært avgjørende nok. Dessuten har noen lovbestemmelser smutthull, motsetninger og overlappinger, noe som fører til inkonsekvente tolkninger og håndheving, der hver lokalitet bruker en annen tilnærming.

Noen steder gjennomfører inspektører gjennomganger, avdekker brudd, etterfulgt av en prosess med forklaring og håndtering, noe som skaper stagnasjon i utviklingen og implementeringen av lokale økonomiske utviklingsplaner og -strategier.

Ifølge statistikken vår er det for tiden over 1000 prosjekter landsdekkende som har blitt stanset for gjennomgang, i påvente av løsning eller i påvente av nye forskrifter for å løse problemene. Mange av disse prosjektene viser tegn til slapp statlig styring.

Myndigheter som gjør feil må holdes ansvarlige, og kan til og med bli straffeforfulgt. Imidlertid har det frem til nå ikke blitt fremmet noen saker for «gjennomgang» for å tydelig analysere hvordan disse feilene fra myndighetenes side har skadet bedrifter og innbyggere.

For eksempel har noen lokaliteter nylig utstedt arealbrukssertifikater for turisme- og feriestedprosjekter. Kunder brukte disse sertifikatene som grunnlag for å bestemme seg for å kjøpe produkter. Da inspektører undersøkte og konkluderte med at utstedelsen av sertifikatene var i strid med regelverket, «korrigerte» myndighetene situasjonen ved å tilbakekalle eller justere de utstedte sertifikatene.

Myndighetene fortsetter å gjøre feil og deretter «rette» dem, men hvem tar ansvar når investorer og kunder lider tap? Hvis dette problemet ikke løses, vil det føre til at folk klager og saksøker utviklerne på flere nivåer, noe som forårsaker sosial ustabilitet, og spesielt svekker investorenes og publikums tillit til rettssystemet og offentlige etater.

Etter min mening er det behov for reguleringer. I tillegg til å straffe de som har begått brudd, må myndighetene alltid være klare til å delta i dialog og finne løsninger, til og med kompensere for gale avgjørelser. Og for å forhindre ytterligere brudd er noe av det viktigste å nøye vurdere og utnevne tjenestemenn, gjennomføre grundige evalueringer og screeninger.

De nylig utstedte arealrelaterte forskriftene er overlegne, mer konsistente og mer ensartede. Vi tror at klare forskrifter vil begrense feil og skape barrierer som hindrer tjenestemenn i å gjøre feil.

Lovbestemmelsene må være konsistente.

– Advokat Le Cao, FDVN Law Firm

Av de fire metodene for å bestemme tomteverdi, implementeres overskuddsmetoden ved å trekke de totale estimerte utviklingskostnadene for tomteparsellen eller området fra de totale estimerte utviklingsinntektene, basert på den mest effektive arealbruken i henhold til arealplanen og detaljert byggeplan.

I henhold til artikkel 158 i jordloven av 2024 og som veiledet av artikkel 6 i dekret nr. 71/2024/ND-CP, beregnes fortjenesten i hovedsak ved å trekke fra de estimerte utviklingskostnadene fra de estimerte totale utviklingsinntektene.

I realiteten er imidlertid ikke kostnader bare kostnadene ved å utvikle et eiendomsprosjekt, eller verdien av selve eiendomsmiddelet. Mange er bekymret for at hvis fortjenesten likestilles med totale utviklingsinntekter minus totale utviklingskostnader, vil ikke den opprinnelige verdien av bruksrettighetene til tomten bli inkludert. Bare kostnadene som påløper fra den innledende investerings- og utviklingsfasen vil bli vurdert, ikke kapitalen som er investert i kjøp av tomten eller bruksavgiftene som skal betales. Dette vil føre til en svært stor tilsynelatende fortjeneste. En stor tilsynelatende fortjeneste vil da føre til store skatter og avgifter, noe som resulterer i lav faktisk fortjeneste, eller til og med tap. Følgelig, for å sikre lønnsomhet, vil bedrifter drive opp eiendomsprisene. Dette er skadelig for boligkjøpere og presser samtidig markedet inn i en spiral av ustabilitet fordi prisene ikke gjenspeiler virkeligheten.

Disse bekymringene er etter min mening svært viktige. Med overskuddsberegningsmetoden som er fastsatt i artikkel 6 i det nylig utstedte dekret nr. 71/2024/ND-CP, selv om det finnes detaljerte forskrifter for å erstatte bestemmelsene i paragraf 8, artikkel 1 i dekret nr. 12/2024/ND-CP (som supplerer artikkel 5d i dekret nr. 44/2014/ND-CP), kan den fortsatt ikke løse behovet for å bringe tomteprisene nærmere den faktiske verdien, fordi profittverdien er kunstig oppblåst, slik jeg nettopp har analysert.

Til tross for ganske spesifikke forskrifter om verdsettelse av eiendom, er problemstillingen fortsatt svært komplisert i praksis. Mange verdsettelsesorganisasjoner nøler med å verdsette offentlige eiendeler og eiendom knyttet til prosjekter som bruker offentlige midler, i frykt for å bli ansvarliggjort for eventuelle feil.

Derfor handler verdsettelse av tomt ikke bare om å bestemme pris, men også om å legge til rette for den juridiske flyten i eiendomsmarkedet. Når bruksrettsbevis for tomt er utstedt, kompensasjon for rydding av tomt er betalt, og økonomiske forpliktelser knyttet til tomten er oppfylt, kan påfølgende juridiske spørsmål gå videre.

Gitt de nåværende manglene, mener jeg at følgende spesifikke løsninger er nødvendige:

For det første, i tillegg til dekret nr. 71/2024/ND-CP, er det nødvendig å inkludere spesifikke og detaljerte forskrifter med en enhetlig tilnærming for å kontrollere den sanne verdien i eiendomsmarkedet når man utarbeider andre dekreter som veileder eiendomsloven av 2024, eiendomsmeglingsloven av 2023, boligloven av 2023 osv., dette. Dette inkluderer synkronisering av løsninger for å systematisere nøyaktige data og informasjon om eiendom generelt og eiendomsverdier spesielt, inkludert verdien av bruksrettigheter til land. Nøyaktig verdsettelse av land krever konsistens i regelverket i relevant eiendomslovgivning.

For det andre fastsetter artikkel 8 i dekret nr. 71/2024/ND-CP faktorene som påvirker landpriser, noe som er et viktig nytt innhold som krever at verdsettelsesprosessen for land identifiserer spesifikke problemstillinger. Dette spørsmålet er skjønnsmessig i implementering; derfor må spesifikke forskrifter og verdsettelsesaktiviteter for land på lokaliteter være konsekvente i å vurdere standardbetingelser og data for å bruke verdsettelsesmetoder for land i praksis på en vitenskapelig og nøyaktig måte, som gjenspeiler den sanne markedsverdien av bruksrettigheter til land.

For det tredje er en omfattende og systematisk, konsekvent og avgjørende implementering av nye lovbestemmelser om land, eiendom og bolig nødvendig for å sikre effektiv håndheving i praksis. Landpriser bør settes og opprettholdes på en passende måte, slik at de gjenspeiler den sanne markedsverdien, og ikke påvirkes av forskrifter knyttet til investering, planlegging, forretningsforhold, transaksjonsforhold og andre bestemmelser i ulike juridiske dokumenter. Når disse forskriftene implementeres effektivt, og eiendomsmarkedet opererer i henhold til markedsprinsipper, vil eiendomsprisene gjenspeile sin sanne verdi.

INVESTOR TRUER MED Å SØKSE DA NANG BYS FOLKEKOMITÉ

Den 28. juni 2024 sendte Hoa Binh Company Limited et varsel til eierne av leiligheter i Da Nang Golden Bay-prosjektet (også kjent som Hoa Binh Green Da Nang Complex-prosjektet) der de opplyste at selskapet den 5. juni 2024 sendte offisielt brev nr. 212-2024/CV-HB til lederen av folkekomiteen i Da Nang by med en forespørsel om svar angående utstedelse av eierskapsbevis for leiligheter i Da Nang Golden Bay-prosjektet. Dersom folkekomiteen i Da Nang by ikke gir svar innen 30. juni 2024, vil selskapet anlegge søksmål.
Det skal ha blitt sagt at folkekomiteen i Da Nang by ennå ikke hadde gitt et offisielt svar per 3. juli 2024, og Hoa Binh Company Limited uttalte at de ville anlegge søksmål som nevnt.

Kilde: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html