Er æraen med eiendomsspekulasjon over?

VTV.vn – Økningen i boliglånsrentene etter kinesisk nyttår legger press på kjøpere og eiendomsmeglere, og forårsaker sterk markedsdifferensiering.

Økningen i boliglånsrentene rett etter kinesisk nyttår har en tydelig innvirkning på eiendomsmarkedet, og påvirker boligkjøpere, eiendomsbransjen og banksystemet. Eksperter mener at dette ikke er en uventet utvikling, men at det vil presse markedet inn i en mer intens konsolideringsperiode.

Rentene på boliglån påvirker eiendomsmarkedet.

Rett etter kinesisk nyttår annonserte både statseide og private banker rentejusteringer, og boliglånsrentene viste en betydelig økning. En undersøkelse ved en Vietcombank- filial i Ho Chi Minh-byen viste at den laveste renten for lån til kjøp av leiligheter eller rekkehus med sertifikat eller salgskontrakt er 9,5 %. Dette er en betydelig økning sammenlignet med renten på 6 % som ble brukt i 12 måneder fra midten av fjoråret.

Statseide banker annonserte utlånsrenter fra et lavpunkt på 9 % til over 13 % for tidsbegrensede lån på 6, 12 og 18 måneder.

Ikke-statseide banker registrerte lignende faste renter, men flytende renter økte, og varierte fra 11–15 %.

Ifølge Mai Thanh Thao, assisterende direktør for bank- og bedriftstjenester i Savills Vietnam, gjenspeiler økningen i boliglånsrentene etter Tet en syklisk tilpasningsprosess i banksystemet.

Etter den høyeste utbetalingsperioden på slutten av året og den økte etterspørselen etter lån på begynnelsen av året, gjennomgår bankene vanligvis kredittstrukturen sin, balanserer kapitalkostnader og justerer rentene for å passe risikoappetitten. Samtidig gjør kredittvekstgrenser (kredittrom) også bankene mer selektive når det gjelder nye lån, spesielt i eiendomssektoren, som har en høy risikokoeffisient.

Videre har det globale pengepolitiske landskapet, fortsatt påvirket av den tidligere innstrammingstrenden, ført til at det innenlandske banksystemet har opprettholdt en viss grad av forsiktighet. «Denne rentejusteringen gjenspeiler en balanse mellom målet om kredittvekst og risikokontroll, snarere enn en plutselig innstramming for eiendomsmarkedet», sa Thao.

Boligkjøpere og bedrifter er under mest press.

For boligkjøpere påvirker de økte kostnadene ved gjeldsnedbetaling direkte deres månedlige overkommelighet. Ifølge Vo Hong Tu, direktør i Minh Tu Law Firm, kan et lån på omtrent 900 millioner VND som tidligere kunne tilbakebetales med 7–8 millioner VND per måned nå øke til nesten 15 millioner VND med flytende rente. Dette tvinger mange husholdninger til å utsette boligkjøpsplanene sine for å sikre økonomisk balanse.

Savills antyder også at gruppen som blir mest berørt er kjøpere med høy finansiell gjeldsgrad. Etter hvert som lånekostnadene stiger, har kjøpere en tendens til å være mer forsiktige og vurdere produkter som passer deres økonomiske evner i stedet for å trekke seg helt ut av markedet. Etterspørselen etter eiendommer er fortsatt til stede, men kjøpsbeslutninger vil bli mer nøye vurdert.

For eiendomsbedrifter kommer det største presset imidlertid fra kapitalkostnader og kontantstrøm. Bedrifter som bruker høy gjeldsgrad eller er avhengige av raskt salg for å generere kontantstrøm, vil møte større vanskeligheter. Omvendt er bedrifter med et sterkt økonomisk fundament, rene landreserver og klar juridisk status fortsatt i stand til å opprettholde stabil drift.

For investorer som bruker finansiell gearing, er denne perioden spesielt utfordrende. Kortsiktige strategier eller «dagshandelsstrategier» som bruker lånt kapital blir mer risikable, noe som tvinger mange investorer til å restrukturere porteføljene sine, eller til og med akseptere salg med tap for å redusere presset på gjeldsnedbetaling.

Ifølge eksperter medfører et miljø med høye renter også mange risikoer for låntakere, spesielt de med lån som er avhengige av kortsiktige preferanserenter.

Lånepakker med lave renter kan i utgangspunktet øke kraftig når de går over til flytende renter, noe som forstyrrer de opprinnelige økonomiske planene. Videre har banker nå en tendens til å verdsette eiendeler mer forsiktig, noe som fører til lavere belåningsgrad og tvinger kjøpere til å forberede større mengder egenkapital.

I tillegg øker relaterte kostnader som gebyrer for tidlig tilbakebetaling, bindende gebyrer eller forsikringskrav også den faktiske totale lånekostnaden.

Fra et systemisk perspektiv utsetter stigende renter også banker for en høyere risiko for tap på gjeld dersom låntakere opplever kontantstrømvansker. Derfor strammer kredittinstitusjoner inn godkjenningskriteriene sine og vurderer nøye kundenes økonomiske kapasitet.

Det finnes fortsatt muligheter for seriøse boligkjøpere.

Selv om stigende renter skaper kortsiktig press, mener Savills at dette ikke er et ugunstig tidspunkt for alle kjøpere. I et mer forsiktig marked kan boligkjøpere ha flere muligheter til å forhandle frem bedre priser, spesielt hvis de har et stabilt økonomisk fundament og en rimelig belåningsgrad.

Eksperter anbefaler at kjøpere kontrollerer låneforholdene sine, sørger for at tilbakebetalingene ikke overstiger betalingsevnen deres, og at de ikke er helt avhengige av innledende gunstige renter. Å prioritere eiendommer med klar juridisk status, praktisk brukbarhet og god likviditet er også avgjørende for å minimere risiko.

Samtidig bør låntakere opprettholde en finansiell reserve tilsvarende 6–12 måneders nedbetaling for å håndtere svingninger i renter eller inntekt.

I dagens situasjon går eiendomsmarkedet inn i en fase med tydeligere differensiering, der kjøpere og bedrifter med et sterkt økonomisk fundament vil ha en fordel, mens investorer som er sterkt avhengige av lånt kapital vil møte betydelig press. Dette ses som en markedsjustering mot større bærekraft, med fokus på reelle behov og faktisk økonomisk kapasitet.

Kilde: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm