Selv om eiendomsmarkedet i mange områder fortsatt er stillestående, har den nylige kraftige økningen i leilighets- og tomtepriser i Hanoi og noen nordlige provinser og byer overrasket investorene. Det faktum at den vinnende budgiveren for en tomt priset til over 100 millioner VND/m2 i Thanh Oai (Hanoi) mistet depositumet sitt, har imidlertid fått mange til å innse at dette er en taktikk som brukes av spekulanter for å blåse opp prisene.
Kontroller flere videresalgstransaksjoner.
I et dokument som ble sendt til lokalsamfunnene i forrige uke, bemerket Byggedepartementet at eiendomsmarkedet nylig har utviklet seg i en uholdbar retning og bærer med seg mange risikofaktorer. Spesielt bekymringsfullt er fenomenet med at noen investorer og meglere sprer rykter, kjøper og selger eiendommer vilkårlig og skaper informasjonskaos for å drive opp eiendomsprisene for egen profitt.
Departementets dokument viser til de kontroversielle tomteauksjonene i utkanten av Hanoi. Ifølge byrået har de rekordhøye vinnende budene, mange ganger høyere enn startprisene, påvirket den sosioøkonomiske utviklingen og den sunne veksten i eiendomsmarkedet negativt.
For å forhindre denne situasjonen har Byggedepartementet bedt folkekomiteene i provinser og sentralstyrte byer om å fokusere på å implementere flere oppgaver. Disse inkluderer inspeksjon og gjennomgang av eiendomsvirksomheten til bedrifter, investorer, handelsplasser og meglere i sine lokaliteter. I tillegg må relevante etater kontrollere gjentatt kjøp og salg av eiendom, spesielt i områder, prosjekter og leilighetskomplekser som opplever unormale prisøkninger; gjennomføre inspeksjoner og undersøkelser, og iverksette tiltak for å korrigere prismanipulasjon, spekulasjon og brudd på eiendomslover, eiendomsmeglingslover og relaterte lover.
Umiddelbart etter at Byggedepartementet utstedte en påminnelse, utstedte Folkekomiteen i Khanh Hoa-provinsen offisielt brev nr. 9648 som instruerte relevante etater til å gjennomgå organiseringen av auksjoner av bruksrettigheter til land i området for å sikre overholdelse av loven, åpenhet og åpenhet; raskt oppdage og strengt håndtere tilfeller av brudd på lovbestemmelser i auksjoner av bruksrettigheter til land, spesielt samarbeid for å manipulere markedet, blåse opp prisene for å skape et usunt marked som ikke gjenspeiler virkeligheten for personlig vinning ...
Ifølge Tran Hoa Nam, nestleder i folkekomiteen i Khanh Hoa-provinsen, vil provinsen, for å stabilisere det lokale eiendomsmarkedet, fortsette å fremme utviklingen av sosialboliger, effektivt implementere prosjektet «Investering i bygging av minst én million sosialboliger for lavinntektstakere og arbeidere i industriparker i perioden 2021–2030» og effektivt implementere «kredittprogrammet på 120 000 milliarder VND».
I mellomtiden sa Le Quoc Thanh, assisterende direktør for Khanh Hoa provinsielle finansdepartement, at provinsen i 2025 vil auksjonere bort 41 eiendommer (hus og tomter). Dette er tomter som forvaltes av investerings- og utviklingsfondet og byforvaltningsavdelingen i Ninh Hoa by, med sikte på å generere inntekter og supplere ressurser til utvikling.
I tillegg fokuserer Khanh Hoa-provinsen også på å ferdigstille reguleringsplanene (målestokk 1/2000) i tre strategisk viktige områder: Van Phong økonomiske sone (del av Van Ninh-distriktet og Ninh Hoa by), Nha Trang by og det nye byområdet Cam Lam. Når planene er ferdige, kan budgivning og auksjon av nye prosjekter fortsette.
En rekke meglertjenester som selger auksjonert land til oppblåste priser har dukket opp i forstedene til Hanoi. Foto: THUY LINH
Øk innskuddsbeløpet og ilegg strenge bøter.
Fra et bransjeperspektiv mener Le Dinh Chung, daglig leder i SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), at staten må omdefinere et passende rammeverk for tomtepriser for å forhindre spekulasjon og prismanipulasjon, ettersom det nåværende rammeverket for auksjonstomter er lavere enn markedsprisen.
I tillegg vil det å øke innskuddsbeløpet til 10–20 % av tomten som auksjoneres bort, bidra til å minimere spekulasjon og prismanipulasjon fra investorer. Chung anbefalte spesifikt at personer som vinner tomteauksjonen, men deretter ikke kjøper tomten, bør få kredittvurderingen sin senket eller bli utestengt fra å delta i andre tomteauksjoner. «Det er viktig å håndtere prising og auksjonsmetoder», understreket Chung.
Ifølge Dr. Chau Hoang Than, leder for Institutt for forvaltningsrett ved Det juridiske fakultet ved Can Tho University, må beslutningen om å legge ut land på auksjon tas på en ensartet måte av den provinsielle folkekomiteen for at auksjoner av bruksrettigheter til land skal være optimalt effektive. Det er nødvendig å gjennomgå og bestemme antall og plassering av tomter og parseller, og å utvikle en passende auksjonsplan, for å unngå en stykkevis tilnærming som skaper knapphet. En liste over tomter og parseller for effektiv auksjon bør gjennomgås, organiseres og publiseres. Spesielt bør auksjonsprosessen unngå et overforbruk av land når det annonseres en masse.
«Det er for tidlig å konkludere med at det faktum at de vinnende budene var mange ganger høyere enn startprisen, slik som i tomteauksjonen i Hoai Duc-distriktet i Hanoi, indikerer ustabilitet, men det er tydelig prismanipulasjon i området. Dessuten gjenspeiler det kanskje ikke markedsprisen på auksjonstidspunktet på en nøyaktig måte å sette en startpris som er for lav», kommenterte Dr. Chau Hoang Than.
Fra et juridisk perspektiv foreslår advokat Nguyen Phuong Lien fra SENLAW Law Firm at man bør sette en startpris som er i samsvar med markedsverdi for å forhindre prismanipulasjon og markedsustabilitet. Dette er fordi startprisen tjener som grunnlag for beregning av depositumet, og den vinnende budgiveren vil ikke motta depositumet sitt tilbake hvis de ikke betaler eller betaler hele beløpet.
Ifølge advokat Lien har dekret 10/2023/ND-CP fastsatt en økning i depositumsbeløpet for deltakelse i tomteauksjoner til 20 % av verdien av tomten eller området basert på startprisen for auksjonen (fire ganger høyere enn før), men det har ikke vært effektivt fordi startprisen fortsatt er lav. «Hvis vi holder startprisen lav, må vi øke depositumsrenten til over dagens 20 %, fordi auksjonsdeltakerne må være svært økonomisk forberedt.»
«I tillegg er en annen løsning å øke den administrative boten for handlingen å ikke signere en kontrakt for salg av auksjonerte eiendeler (å oppgi innskuddet). For øyeblikket er denne handlingen kun underlagt en bot på 7 millioner til 10 millioner VND for enkeltpersoner (i henhold til punkt c, paragraf 1, artikkel 23 i dekret 82/2020/ND-CP)» - foreslo fru Lien.
I mellomtiden viste Dr. Ho Quoc Tuan, foreleser og direktør for masterprogrammet i finans og regnskap ved University of Bristol i Storbritannia, til internasjonal erfaring som viser at det eneste verktøyet for å opprettholde stabilitet i eiendomsmarkedet er å etablere en rimelig skatt basert på prinsippet om at fortjenesten i eiendomsbransjen skal være lik fortjenesten i varer og tjenester. Dette kan forhindre prisinflasjon eller kunstige prissvingninger.
Et salgssted for tomter som ligger midt i de auksjonsutsatte tomtene i utkanten av Hanoi. Foto: THUY LINH
En massiv økning i tomteprisene er usannsynlig.
Bui Minh Thanh, sekretær for Ben Cat City Party Committee i Binh Duong-provinsen, sa at det nylig har vært en lokal jordfeber i området, hovedsakelig konsentrert langs Saigon-elven i bydeler som An Tay, An Dien, Rach Bap ... og området langs Ring Road 4. Dette er dokumentert av det travle antallet mennesker som gjennomfører transaksjoner på notariuskontorer, og inntektene fra arealbruksgebyrer har også økt betydelig sammenlignet med samme periode i fjor.
Thanh mener imidlertid at spekulasjon og prismanipulasjon har blitt betydelig redusert takket være den nye jordloven. I tillegg har lokalsamfunnet streng styring av arealplanlegging og funksjonell reguleringsplanlegging, samt aktiv formidling av informasjon om planlegging og eiendomsprosjekter med klar juridisk status til folket.
Nguyen Huu Nghia, direktør for et eiendomsselskap i Binh Duong-provinsen, erkjente også at dersom eiendomsmarkedet opplever en ny oppsving, vil spekulasjon og prismanipulasjon ikke være like utbredt som før, av to viktige årsaker: For det første har den nye jordloven strammet inn jordprisene i hvert område, og dermed begrenset tilfeller av «kjøp av en tomt til 10 milliarder VND, men kun deklarere 100 millioner VND i skatt»; og for det andre har verdsettelsesprosessen for banklån blitt mye strengere.
Tidligere etablerte bankene sine egne takseringsenheter, noe som noen ganger resulterte i at den faktiske verdien av tomten var lavere enn bankens takst. Nå, med uavhengige takseringsenheter, er prosessen strengere enn før, selv om den ikke er helt idiotsikker.
Offentliggjør prosjekter som ikke er kvalifisert for handel.
I Binh Thuan-provinsen har Byggedepartementet offentliggjort en liste over 33 eiendomsprosjekter som fortsatt ikke oppfyller vilkårene for transaksjoner etter hvert som eiendomsmarkedet tar seg opp igjen. Dette inkluderer 17 bolig- og byutviklingsprosjekter og 16 turisme- og feriestedprosjekter, hvorav ingen oppfyller kravene til eiendomstransaksjoner som fastsatt i forskriftene. De fleste av disse prosjektene ligger på førsteklasses landområder i Phan Thiet by og nærliggende distrikter og tettsteder.
Tidligere ble disse 33 prosjektene irettesatt av provinsen fordi investorer og distributører av noen eiendomsprosjekter i Binh Thuan-provinsen solgte og overførte eiendom gjennom metoder som reservasjoner, bestillinger og registreringer for å innkreve penger fra kjøpere. Disse metodene er ikke regulert av boligloven, eiendomsmeglingsloven eller andre relevante lovbestemmelser.
[annonse_2]
Kilde: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm
Kommentar (0)