Grunnen til at leiligheter blir dyrere og dyrere; Investorer i sosiale boliger tjener sjelden 10 %

Innen 2025 vil prisen på rimelige leiligheter øke mer enn på luksusleiligheter; Hanoi er i ferd med å legge ut nesten 14 000 hus for salg, hvorav de fleste er dyre; Hanoi ber politiet om å håndtere situasjonen med "bestikkelser" ved kjøp av sosialboliger.

Grunnen til at leiligheter blir dyrere og dyrere; Investorer i sosiale boliger tjener sjelden 10 %

Innen 2025 vil prisen på rimelige leiligheter øke mer enn på luksusleiligheter; Hanoi er i ferd med å legge ut nesten 14 000 hus for salg, hvorav de fleste er dyre; Hanoi ber politiet om å håndtere situasjonen med "bestikkelser" ved kjøp av sosialboliger.

Her er ukens høydepunkter innen eiendom.

Hver kvadratmeter av en leilighet har dusinvis av typer kostnader.

Reportere fra den elektroniske investeringsavisen Baodautu.vn undersøkte markedet og kontaktet mange bedrifter. Alle sa at prisøkningen ikke var «pålagt» av investoren, men basert på investeringskostnader. Spesielt for leilighetsprosjekter vil det være minst 10 typer kostnader for å dekke prisen per kvadratmeter solgt til kunder.

Stigende tomte- og byggekostnader, kombinert med lang ventetid på tillatelser, har ført til at leilighetsprisene har skutt i været.

Det første er pengene til å kjøpe land. For å kunne sette opp et eiendomsprosjekt må investoren ha et landfond, og landprisen er for tiden ganske høy. For eksempel, i Binh Duong , et område som grenser til Ho Chi Minh-byen, vil et landfond på over 5000 m2 som kan brukes til et eiendomsprosjekt koste fra 200 til 300 milliarder VND. For å kjøpe dette landet bruker bedriften bare 30 % av sin egenkapital, resten lånes fra banken, og renten er vanligvis 10 %/år.

For det andre, hvis det finnes landmidler, men landet ikke er ryddet, må det kompenseres for rydding av tomten. Denne kostnaden utgjør vanligvis 30 % av investeringskostnaden.

For det tredje, etter å ha fått finansiert tomten, vil foretaket gjennomføre juridiske prosedyrer for prosjektet. Kostnaden for juridiske prosedyrer for prosjektet er fra 10 % til 15 % av prosjektets totale investeringskapital.

For det fjerde er det bruksskatt på eiendom. Denne avgiften påløper i henhold til prislisten for eiendom utstedt av provinsen eller byen basert på gjeldende prisliste for eiendom.

For det femte er prosjektets byggekostnader. For tiden øker prisen på sement, murstein, stål, sanitærutstyr og interiør. For high-end-prosjekter vil den ligge på 20–30 millioner VND/m2, for mellomstore prosjekter vil den ligge på 15–20 millioner VND/m2. Vanligvis vil investoren låne prosjektets byggekostnader fra banken for å gjøre den første investeringen. Hvis prosjektet er 20 etasjer høyt, med mer enn 700 produkter og 1 kjeller, vil byggekostnaden være omtrent 1000 milliarder VND, den vanlige lånerenten er 10 %, og byggetiden vil være 28 måneder. Dermed vil det være nesten 300 milliarder VND i lånerenter for bygging, og denne renten vil bli inkludert i boligprisen når den selges til kunder.

For det sjette er det markedsførings- og salgskostnader. Denne kostnaden utgjør omtrent 10 % av prosjektets investeringskapital og legges også til salgsprisen til kundene.

For det syvende er provisjonskostnaden for meglere. Med dagens leilighetssegment er provisjonssatsen for meglere 6–7 %/solgt produkt. Denne kostnaden legges også til salgsprisen på boligen.

Den åttende er salgskostnaden, rabatter som å gi gull, biler osv. til kunder. Denne kostnaden er omtrent 1 % av produktverdien.

Den niende er selskapsskatt, som er på 20 %.

Den tiende er bedriftens fortjenestekostnad for hvert prosjekt. Foretaket vil beregne fortjenesten til det laveste av omtrent 20 %.

Til slutt har vi kostnader til prosjektledelse og lønninger til bedriftsmedarbeidere.

For ikke å nevne at hvis prosjektets juridiske prosedyrer er langsomme og varer i 4–5 år, vil den årlige bankrenten som bedriften må betale for lånet bli brukt direkte på boligprisen.

I 2025 vil prisen på rimelige leiligheter øke mer enn på luksusleiligheter.

Nylig annonserte Vietnam Report Joint Stock Company (Vietnam Report) rangeringen av 10 prestisjefylte eiendomsselskaper i 2025. Spesielt kommentarene om eiendomsprisene i den kommende tiden skiller seg ut. Gjennom undersøkelsen tror de fleste bedrifter at prisene vil fortsette å øke i 2025.

Prissvingninger i eiendommer per segment.

Spesielt vil segmentene bolig, luksusleiligheter, kontorer til leie, industrieiendom og tomter øke litt i pris med mindre enn 10 %.

I mellomtiden vil boligsegmentet, rimelige til mellomklasseleiligheter, ha en større økning, fra 20–30 %. Spesielt for feriestedsegmentet tror bedriftene at prisene ikke vil svinge mye. Dette er også typen med den tregeste gjenopprettingsraten etter den vanskelige perioden.

Vietnam Report vurderte spesielt at eiendomsmarkedet opplever mange svingninger på grunn av informasjon om lokale fusjoner. For tiden er mange investorer på jakt etter landmidler i områder som forventes å bli administrative sentre. Dette har ført til at landprisene har økt kraftig, noen steder opptil 20 %, selv om det ikke har kommet noen offisiell kunngjøring.

Hanoi er i ferd med å åpne for salg av nesten 14 000 hus, hvorav de fleste er dyre.

Hanoi-bygningsdepartementet har nettopp oppdatert listen over fremtidige boligprosjekter som er kvalifisert for salg i området. Følgelig er 11 nye boligprosjekter godkjent, noe som legger til 13 995 enheter til markedets tilbud.

Et nytt leilighetsprosjekt åpnet for salg i Ha Dong-distriktet. Foto: Thanh Vu

Av disse fortsetter leiligheter å dominere med 8 798 enheter fordelt på 5 prosjekter. Lavblokksegmentet har 6 prosjekter, som tilbyr 5 197 enheter.

De fleste leilighetsprosjektene ligger i de to byområdene Ocean Park og Smart City. Av disse har investoren Masterise Homes det største antallet leiligheter til salgs med 2461 enheter. Dette er høyhusprodukter fra bygningene Z34, U38 og U38A på tomt B6-CT01 (Ocean Park 1).

I tillegg vil et annet prosjekt i Ocean Park også åpne for salg med mer enn 2000 leiligheter i nær fremtid. Det er leilighetskomplekset U26A, T26M, Z30 på tomt B4-CT01, investert av CapitaLand.

Innen lavblokkboligsegmentet ligger de to største prosjektene i den vestlige delen av Hanoi. New Life Urban Area - Sunshine Grand Capital ble godkjent for salg av rundt 2300 enheter. Dette prosjektet strekker seg over områdene Tan Lap og Tan Hoi kommuner (Dan Phuong-distriktet) og Duc Thuong og Duc Giang kommuner (Hoai Duc-distriktet).

I Dan Phuong-distriktet har Vingroups Green City-område også fått tillatelse til å legge ut 2279 enheter for salg. Prosjektet har en skala på 133,4 hektar, og ligger i de fire kommunene Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha og Lien Trung (Dan Phuong-distriktet). Dette prosjektet ble lansert 10. mars.

Innen 2025 vil det ikke lenger være mangel på boliger i Hanoi. Imidlertid har et annet vanskelig problem dukket opp. Det er ubalansen mellom tilbud og etterspørsel, når luksussegmentet nesten dominerer hele markedet. Samtidig er det en alvorlig mangel på rimelige boliger.

Overskuddet til investorer i sosiale boliger når sjelden 10 %

En representant for BIC Vietnam Company delte en e-post med journalister i den elektroniske investeringsavisen Baodautu.vn , der han sa at boligloven fra 2023 fastsetter at maksimal fortjeneste for investorer i sosiale boliger er 10 %. I de fleste prosjekter synes imidlertid bedrifter det er vanskelig å oppnå ovennevnte sats.

For tiden kan investorer bare nyte godt av en maksimal fortjeneste på 10 % når de bygger sosialboliger. Foto: Thanh Vu

I realiteten er fortjenesten denne enheten tjener bare rundt 7 %. Denne fortjenesten er bare nok til at bedriften kan drive maskineriet sitt. Selskapet fortsetter imidlertid å utvikle rimelige boliger for å vise samfunnsansvar, bygge omdømme og derfra selge andre kommersielle produkter.

Tidligere i et svar til Investment Electronic Newspaper sa Tran Duc Vinh, styreleder i Tran Anh Group, at i Long An-provinsen selges sosialboliger med et areal på 40 m2, med mezzanin, for omtrent 15 millioner VND/m2. Byggekostnadene har imidlertid nådd 10 millioner VND/m2, for ikke å nevne lånekapital, tomtepris...

«For hver kvadratmeter beregner vi fortjenesten til bare 1 million VND, eller omtrent 5 %», betrodde Tran Duc Vinh.

I en lignende situasjon sa Le Huu Nghia, direktør i Le Thanh Real Estate Company, at den maksimale fortjenesten på 10 % er for lav. Samtidig tar den totale tiden det tar å gjennomføre et prosjekt, fra lisensiering til investering og bygging, omtrent 7 år.

«Det anslås at investorer hvert år bare har rundt 1,3–1,5 % fortjeneste, ikke nok til reinvestering», kommenterte Le Huu Nghia.

Stilt overfor ovennevnte situasjon ber Byggedepartementet om uttalelser om et utkast til resolusjon om pilotprosjektering av en rekke spesifikke mekanismer og retningslinjer for utvikling av sosiale boliger, som regjeringen kan vurdere og legge frem for nasjonalforsamlingen til godkjenning. Utkastet fastsetter mange fortrinnsrettslige og mer åpne mekanismer for investorer i sosiale boligprosjekter.

Det er verdt å merke seg at Byggedepartementet har foreslått å øke fortjenestemarginen for investorer i sosiale boliger fra 10 % til maksimalt 13 % av prosjektets totale byggekostnad. Investorer vil basere denne fortjenestemarginen på prislisten for salg, utleie og utleie av sosiale boliger.

Det nye profittnivået vil gjelde for alle sosiale boligprosjekter og boliger for de væpnede styrkene, bygget på offentlig grunn og 20 % av grunnfondet for kommersielle boligprosjekter. I tillegg gjelder denne policyen også for ferdigstilte sosiale boligprosjekter, men det statlige forvaltningsorganet har ennå ikke godkjent salgs-, leie- og avbetalingsprisene.

Hanoi ber politiet om å håndtere situasjonen med «bestikkelser» for å kjøpe sosialboliger

Hanoi-bygningsavdelingen har nylig bedt bypolitiet om å styrke politiets ledelse på kommunenivå (der det finnes sosiale boligprosjekter) for å gjennomgå og håndtere meglere som utnytter det å motta erklæringer og sende inn kjøps-/leie-/avbetalingsdokumenter i strid med loven. Eventuelle uredelige handlinger ved erklæring og bekreftelse av dokumenter for sosiale boliger, inkludert under etterkontrollprosessen, vil bli håndtert i henhold til gjeldende forskrifter.

Byggedepartementet ba også departementet for naturressurser og miljø om å instruere tinglysingskontoret for å gjøre det enklere for folk å deklarere dokumenter som bekrefter boforholdene. Samtidig må folkekomiteen på kommunenivå også støtte folk i å bekrefte boligforhold, inntekt og fortrinnsrettslige lån.

Rett foran sosialboligprosjektet N01 Ha Dinh (Thanh Tri-distriktet) åpnet et eiendomsselskap frekt en tjeneste for å behandle dokumenter. Foto: Thanh Vu

Merk at man kun kan sende inn søknader direkte til investoren, ikke gjennom meglere eller mellomliggende eiendomsmarkeder. Før salg/utleie/leie for kjøp av sosialboliger, er investoren ansvarlig for å rapportere til departementet for å offentliggjøre informasjon på den elektroniske informasjonssiden til denne enheten om tidspunktet for å motta søknader og salgspris.

Ifølge en undersøkelse gjort av reporteren til Investment Electronic Newspaper – Baodautu.vn – annonserte tidligere noen markedsplasser og meglere kontinuerlig nye kjøpskvoter for sosiale boliger med en forskjell på 200 millioner VND til 1 milliard VND sammenlignet med den opprinnelige prisen.

På sosiale nettverk selger mange selverklærte eiendomseksperter også «sikker gevinst»-kjøp av sosiale boliger. Disse personene hevder åpent at de har relasjoner med bedrifter, og det er derfor de har slike fordeler.

Selv konsulenttjenesten for å lage dokumenter, som vanligvis tilbys gratis av investoren, utnyttes av organisasjoner og enkeltpersoner som tar gebyrer på 5–10 millioner VND/sett. Noen enheter henger til og med åpent opp skilt som godtar dokumenter rett foran porten til det sosiale boligprosjektet.

Byggedepartementet ber om avklaring om folk som står i regnet for å kreve overlevering av sosialboliger

Viseminister for byggevirksomhet, Nguyen Van Sinh, har nettopp sendt et dokument til folkekomiteen i Hanoi, der han ber om å få sjekke informasjon knyttet til folk som står i regnet, og ber investorer om å overlevere sosialboliger.

På tidspunktet for lanseringen hadde sosialboliger i Dai Mo byområde priser som var nesten like høye som prisene på kommersielle leiligheter i området. Foto: Dung Minh

Tidligere, den 25. februar, samlet dusinvis av kunder som hadde kjøpt leiligheter i HH4-bygningen i Dai Mo urbane funksjonelle områdeprosjekt (Dai Mo-distriktet, Nam Tu Liem-distriktet, Hanoi) seg ved FLC Landmark Tower-bygningen i Le Duc Tho-gaten. Mange hang opp bannere i regnet for å be investoren, Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, et datterselskap av FLC Group, om å overlevere husene så snart de var overtatt.

Kundene sa at de signerte en kontrakt om å kjøpe leiligheten i 2020, med forventet overleveringsdato i andre kvartal 2022. Investoren oppfylte imidlertid ikke sin forpliktelse og utsatte overleveringsdatoen tre ganger. Noen kunder betalte til og med hele verdien av leiligheten, inkludert vedlikeholdsgebyret på 2 % som foreskrevet, men har fortsatt ikke mottatt huset.

I samsvar med paragraf 15, artikkel 75 i regjeringsdekret nr. 100/2024 som beskriver en rekke artikler i boligloven om utvikling og forvaltning av sosialboliger, ber Byggedepartementet Hanoi-folkekomiteen om å instruere kompetente etater til å inspisere og avklare ovennevnte refleksjon og rapportere resultatene til departementet innen 30. mars 2025.

I den siste meldingen som ble sendt til kundene 25. februar, planlegger investoren å fullføre nettforbindelsen før 15. mars; fra 15. mars til 15. april vil de gjennomføre en teknisk systemtest og brannforebyggende inspeksjon; og før 25. april vil de invitere kompetente myndigheter til inspeksjon. Mange innbyggere har imidlertid uttrykt bekymring for legitimiteten til denne meldingen, ettersom representantens signatur ikke kommer med en spesifikk tittel.

HH4 sosialboligbygg er 29 etasjer høyt, inkludert 173 sosialleiligheter til salgs, 57 leiligheter til utleie og 58 kommersielle leiligheter. Leilighetsarealet varierer fra 48 til 70 m2.

Fristen for å motta søknader om boligkjøp starter fra april 2021. Investoren er forpliktet til å overlevere boligen i andre kvartal 2022. Salgsprisen, som er godkjent av Hanoi Department of Construction, er over 16,8 millioner VND (inkludert 5 % mva., eksklusive 2 % vedlikeholdsgebyr).

Quang Ngai demonterer 450 milliarder VND sosialt boligprosjekt

HUD - Phu My Social Housing Project er en høyblokktomt i Phu My Urban Area-prosjektet i Quang Ngai. Prosjektet er investert av Housing and Urban Development Corporation (HUD).

Prosjektet vil investere i byggingen av to nye 9-etasjers tårn, med omtrent 384 leiligheter fordelt på et totalt areal på 15 567 m2, et totalt gulvareal på 36 700 m2, som dekker behovene til omtrent 1000 mennesker. Den totale investeringskapitalen er omtrent 450 milliarder VND, og ​​prosjektets gjennomføringsperiode er fra 2025 til 2028.

Perspektivbilde av HUD - Phu My sosialboligprosjekt.

Ifølge investorrepresentanten er det frem til nå omtrent 2955 m2 med ryddingserstatning som ikke er fullført av de totalt nesten 16 000 m2 tomten (som søkes om å bygge et sosialt boligprosjekt).

For det gjenværende området (uten problemer) implementerer investoren viktig teknisk infrastruktur, som forventes å være ferdig i 2025.

Når det gjelder implementeringsfremdriften, har HUD Corporation ansatt et konsulentbyrå for å utarbeide en forstudierapport, grunnleggende design og ferdigstilte dokumenter, og organiserer en teknisk gjennomgang.

Det forventes at godkjenning av investeringsprosjektet og byggetegninger vil være fullført i 2025; fra 2026–2027 vil investeringsimplementeringen av fase 1 av prosjektet med en skala på 192 leiligheter i blokk B være fullført; innen 2028 vil fase 2 være fullført, med en skala på 192 leiligheter i blokk A.

Fullførte fire planleggingsprosjekter for gamle leilighetsbygg i Dong Da-distriktet i mars

Den 20. mars utstedte kontoret til Hanoi-folkekomiteen kunngjøring nr. 139/TB-VP om konklusjonen til nestleder i Hanoi-folkekomiteen, Duong Duc Tuan, på arbeidsmøtet om fire detaljerte planleggingsprosjekter for renovering og gjenoppbygging av gamle leilighetsbygg i Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong, Hao Nam, Dong Da-distriktet i Hanoi.

Etter å ha lyttet til rapporten fra lederen for Dong Da-distriktets folkekomité, planleggingskonsulentenheten og meningene til delegatene som deltok på møtet, konkluderte viseformannen i Hanoi-folkekomiteen, Duong Duc Tuan, enstemmig og instruerte som følger:

Når det gjelder fremdrift, koordinerer Dong Da-distriktets folkekomité tett med Hanoi bys avdelinger og avdelinger for samtidig å implementere prosedyrer for å samle inn meninger fra lokalsamfunnet, rapportere til Hanoi bys byplanleggings- og byggeplanleggingsvurderingsråd og relevante etater, fullføre de ovennevnte fire detaljerte planleggingsprosjektene i mars 2025, sende dem inn til avdelingen for planlegging og arkitektur for vurdering i april 2025, og sende dem inn til Hanoi bys folkekomité for behandling og godkjenning i mai 2025.

Angående metoden for å beregne nødvendig boligarealfond for å omorganisere planprosjekter: Boligarealet i planprosjekter bestemmes i samsvar med boligutviklingsprogrammet, beslutning nr. 34/2024/QD-UBND datert 27. mai 2024 fra Hanoi-folkekomiteen.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html