Banken kan ikke holdes uten skyld.

Samarbeider utvikleren med banken?

I virkeligheten har mange prosjekter, før de selger hus til kunder, hatt hele prosjektet pantsatt til banken. I stedet for å frigi pantelånet før de selger til kunder, gjorde ikke utbyggeren det og har ikke nedbetalt gjelden den dag i dag, noe som har ført til at banken har tvangssolgt beboernes hjem. Selv i mange høyhus, etter å ha solgt husene til kunder, fortsetter utbyggeren å pantsette disse husene til banken for å låne penger til andre formål. Først når de ikke klarer å betale tilbake gjelden og banken tvangssolger for å inndrive hovedstol og renter, innser beboerne sannheten. Derfor kan ikke individuelle eierbevis for hver leilighet utstedes.

En leilighetsbygning i Ho Chi Minh-byen bruker beboernes eierbevis som sikkerhet for banklån.

En beboer hvis bolig plutselig ble tvangssolgt spurte: «Når enkeltpersoner låner penger, gransker bankene pantemidler svært nøye, og sjekker deres juridiske status, verdi og dokumentasjon ... Jeg forstår ikke hvorfor utbyggere enkelt kan bruke allerede solgte leiligheter som sikkerhet og fortsatt komme forbi bankens prosedyrer?» Dette er også et spørsmål mange stiller seg når de er vitne til denne paradoksale situasjonen.

I realiteten, ifølge regelverket, må utbyggeren, når en kunde signerer en eiendomskjøpskontrakt med en kunde, frigi pantelånet hvis eiendommen er pantsatt til en bank. Når huset overleveres til kunden for innflytting, må huset inspiseres og anses å oppfylle alle krav. Etter en viss periode er utbyggeren ansvarlig for å innhente eierbeviset (rosa bok) for kunden. Det er regelverket, men i realiteten selges og overleveres mange leilighetsbygg, selv de som ennå ikke er inspisert og anses å oppfylle alle krav til innflytting, eller til og med de som mangler brannsikkerhetssertifisering, eller prosjekter bygget ulovlig, fortsatt til kunder. Spesielt praksisen med å "selge leiligheter for tidlig" er en av grunnene til at beboerne risikerer å miste hjemmene sine. Spesielt, selv før prosjektet er fullført, og selv før prosedyrene er ferdigstilt, med bare tomten tilgjengelig, begynner mange utbyggere å selge. Kjøpere kan betale i ett engangsbeløp eller i avdrag i henhold til prosjektets fremdrift. Dermed, selv om prosjektet offisielt er registrert i utbyggerens navn, tilhører eiendommen faktisk kunden. I mange tilfeller er bankene klar over at utbyggeren allerede har solgt husene til kundene, men lukker likevel øynene og lar utbyggeren pantsette eiendommene for å låne penger.

Advokat Nguyen Mau Thuong, assisterende direktør i Hoang Thu Law Firm, sa: «Det finnes tilfeller der utbyggeren har pantsatt eiendommen på forhånd, og deretter solgt den til kunder uten kundenes viten. Det finnes også tilfeller der utbyggeren allerede har solgt husene til kunder, og deretter pantsetter prosjektet til en bank for å låne penger. Fordi salgskontraktene ikke er registrert hos noe byrå, men kun lagres hos selskapet, er banken uvitende om eiendommen faktisk har blitt solgt av utbyggeren. Det er også mulig at utbyggeren med vilje skjulte dette, kombinert med utilstrekkelig bankvurdering, noe som har ført til at lån er gitt til utbyggeren selv om disse leilighetene faktisk har blitt solgt.»

«Under byggingen manglet utbyggeren kapital og pantsatte bruksretten til land og fremtidige eiendeler (husene) til banken. Kjøperne hadde ingen måte å vite at leilighetene de kjøpte var pantsatt. Ideelt sett burde banken som hadde pantet ha offentliggjort denne informasjonen slik at folk ville vite det. Først etter at utbyggeren hadde frigitt pantet, burde kjøperne signere salgskontrakten. Men her omgikk utbyggeren loven ved å vagt signere samarbeidsavtaler eller avtaler som lovet å kjøpe og selge. Nå som saken har kommet frem i lyset, lider kjøperne alle tapene. Det faktum at eiendommen var pantsatt til banken og utbyggeren likevel solgte den til kunder, beviser tydelig at utbyggeren svindlet kundene. Utbyggeren må holdes strafferettslig ansvarlig. Selv banken er ansvarlig i denne saken; det kan ikke fritas», analyserte advokat Nguyen Mau Thuong.

Hvis utbyggeren fullt ut har opplyst om at prosjektet er pantsatt, og kunden fortsatt kjøper det, er kunden ansvarlig. Hvis utbyggeren derimot skjuler at prosjektet er pantsatt og fortsatt selger det til kunder, er kunden offeret. Hvis en leilighet allerede er solgt til en kunde, men er pantsatt, er utbyggeren skyld i saken, og banken er også skyld i utilstrekkelig verdivurdering. I så fall er kunden uskyldig og beskyttet. Derfor bør myndighetene utstede eierbevis til kundene; utbyggeren og banken bør løse saken selv eller ta den til retten.

Herr Le Hoang Chau, styreleder i eiendomsmeglerforeningen i Ho Chi Minh-byen

Huseiere må få utstedt eierbevis.

Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association, analyserte de juridiske aspektene og uttalte at eiendomsmeglingsloven fra 2006 ikke var like streng som eiendomsmeglingsloven fra 2024, fordi loven bare forbød utbyggere å ulovlig skaffe og underslå kapital fra kjøpere og leietakere. Loven tillot også at prosjekter markedsføres etter ferdigstillelse eller i fremtiden.

«Imidlertid bestemmer den sivile loven at en eiendel ikke kan omsettes to ganger. Hvis hele bygningen er pantsatt til en bank, kan den ikke selges til kunder. Hvis utbyggeren fortsetter å selge den pantsatte eiendommen til kunder, bryter de loven. Banken har også skylden fordi den må forvalte den pantsatte eiendelen når den aksepterer et boliglån. Den kan ikke hevde at utbyggeren ikke har solgt den til kunder. Spesielt hvis den pantsatte eiendelen er en fremtidig boligeiendom, må den overvåkes nøye for å sikre at lånemidlene brukes og utbetales til det tiltenkte formålet. Dermed har banken skylden og er ansvarlig. Mens kjøperen er en uskyldig part, et offer», analyserte Chau og la til: «Hvis utbyggeren fullt ut opplyste om at prosjektet var pantsatt, og kunden likevel kjøpte det, er kunden ansvarlig. Omvendt, hvis utbyggeren skjulte pantelånet og likevel solgte prosjektet til kunder, er kunden et offer. I tilfeller der en leilighet har blitt solgt til en kunde, men deretter pantsatt, har utbyggeren skylden, og banken har også skylden.» Det var også en skyld på grunn av utilstrekkelig vurdering. I så fall er kunden uskyldig og beskyttet. Derfor må staten utstede eiendomsbevis til kunder; utbygger og bank bør håndtere saken selv eller ta hverandre til retten.

«Vi har kommet med slike anbefalinger siden 2013, men den dag i dag har folket fortsatt ikke fått sine legitime rettigheter beskyttet», understreket Le Hoang Chau.

Advokat Vu Anh Tuan (advokatforeningen i Ho Chi Minh-byen) bekreftet også: Det er uredelig for en utbygger å selge eiendom til folk mens de bruker eiendommen som sikkerhet for et banklån. Banker og kjøpere må klage utbyggeren til politiet og anlegge sivile søksmål mot utbyggeren i retten for å beskytte kundene sine. Når en bank saksøker en utbygger, vil boligkjøperne, som parter med tilhørende rettigheter og plikter, få sine rettigheter vurdert og avgjort av retten. Videre, hvis utbyggeren blir etterforsket og tiltalt i en straffesak, vil de sivile aspektene som involverer banken og boligkjøperne også bli behandlet; det kan ikke bli beslaglagt kundenes eiendommer.

Det er kjent at det til dags dato er omtrent 60 000 hus i Ho Chi Minh-byen som ennå ikke har fått utstedt eierbevis. Mange av disse prosjektene involverer utbyggere som har pantsatt beboernes hjem for å låne penger fra banker, men som ikke har tilbakebetalt lånene, noe som har ført til at bankene har holdt tilbake eierbevisene. Nylig holdt også Ho Chi Minh-byens folkeråd et møte for å stille spørsmål til folkekomiteen om dens ansvar for å forvalte leilighetsbygg og utstede eierbevis. Følgelig er det, i tillegg til utbyggeres og bankers brudd, også et visst ansvar fra myndighetenes side for deres slappe forvaltning og håndheving, som til og med viser tegn til å dekke over og tolerere urettmessige handlinger. Derfor er det nødvendig å skille håndteringen av brudd fra utbyggeres og bankers side fra utstedelse av eierbevis til boligkjøpere.

Kilde: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm