Del 1: Utleieboliger: Et stort skifte i boligtenkning
Samtidig kommer majoriteten av utleieboliger fra små familieboliger, studentboliger eller minileiligheter i boligområder.
En stor del av boligbehovet til middel- og lavinntektstakere dekkes av sosiale ressurser snarere enn store eiendomsprosjekter.
Sett i det lyset er det regjeringen sikter mot denne gangen ikke å skape et nytt marked, men å integrere et eksisterende marked som opererer i skyggene i den offisielle byutviklingsstrategien.
For å forstå hvorfor bedrifter ikke er særlig entusiastiske over dette feltet, kan du bare gjøre en enkel beregning.
Anta at en utbygger bygger en bygning med 300 leiligheter i Hanoi . Hvis de selger den for omtrent 100 millioner VND per kvadratmeter, kan selskapet generere rundt 2100 milliarder VND i inntekter og fullføre prosjektets livssyklus på bare noen få år.
Men hvis hele bygningen ble beholdt til utleieformål, ville historien vært helt annerledes. Med dagens leiepriser må investoren kanskje vente 20–30 år på å tjene inn investeringen sin, for ikke å snakke om drifts- og vedlikeholdskostnader og markedsrisiko i løpet av den tiden.
Med andre ord tilbyr den ene siden konkrete fortjenester innenfor en administrerende direktørs periode. Den andre siden er et spill som strekker seg over flere generasjoner av ledelse.
Stilt overfor disse to alternativene, ville de fleste bedrifter velge å selge hus. Dette er forståelig, fordi bedrifter er opprettet for å søke profitt, ikke for å løse sosiale problemer på vegne av staten.
Faktisk har Vietnam brukt mange år på å prøve å løse boligproblemet ved å selge sosialboliger. Implementeringsfremdriften har imidlertid gått saktere enn forventet, delvis på grunn av lave fortjenestemarginer samtidig som prosedyrer og implementeringstider er lange.
Dette viser at selv med sosialboliger, hvis ikke spørsmålet om ytelser løses, vil markedet bli svært vanskelig å fungere.
I mellomtiden fortsetter millioner av leietakere å vente. De bryr seg ikke så mye om de økonomiske modellene eller profittberegningene til bedriftene. Det de trenger er mye enklere: stabile boliger til en pris de har råd til.
Staten kan ikke erstatte markedet.
Hvis markedet kunne løse problemet med utleieboliger på egenhånd, ville kanskje millioner av arbeidere ikke måtte bo i trange sovesaler slik de gjør i dag.
Men hvis staten skulle gripe inn og erstatte markedet, ville budsjettet fortsatt slite med å dekke behovene til en by med titalls millioner innbyggere.
Derfor er ikke statens rolle å erstatte markedet, men å skape forutsetninger for at markedet kan fungere på en måte som tjener langsiktige utviklingsmål.
Det er også ånden i statsminister Le Minh Hungs nye direktiv, der han ba om utvikling av utleieboliger på en måte som staten ikke subsidierer, men heller ikke overlater til markedet.
Det er ingen tilfeldighet at Hanoi ble valgt som pilotsted for de første utleieboligmodellene. Det er også stedet som står overfor størst press fra urbanisering, økende befolkning på grunn av migrasjon og det økende gapet mellom boligpriser og folks inntekter.
Fra et økonomisk perspektiv er den største ressursen staten kan bidra med til leieboligmarkedet ikke penger, men tomt.
Det er verdt å merke seg at regjeringen denne gangen ikke bare diskuterer kapital, men også ber om en gjennomgang av offentlig grunn og eiendeler som skal innlemmes i utviklingen av utleieboliger. Hvis bedrifter må kjøpe land til markedspriser og deretter bygge utleieboliger, vil de fleste prosjekter være svært ugjennomførbare.
Men når staten involverer seg i land, infrastruktur og institusjoner, vil den økonomiske ligningen endre seg fullstendig.
Hvem skal finansiere saken i 30 år?
Jord er bare halve historien. Den andre halvdelen er kapital.
Utleieboliger er en langsiktig investering som strekker seg over flere tiår, mens dagens banksystems kapital hovedsakelig er kortsiktig. Til syvende og sist er det vanskelig å bruke midler som er samlet inn over noen måneder eller år til å finansiere en eiendel som tar flere tiår å tjene inn investeringen.
Dette betyr at Vietnam må finne tilsvarende langsiktige kapitalkilder for å utvikle et storstilt marked for utleieboliger.
Med andre ord, for å ha millioner av utleieboliger, må Vietnam ikke bare løse landproblemet, men også det langsiktige kapitalproblemet.
Den største utfordringen ligger ikke i bygningene.
Sammenlignet med Vietnam ligger den største forskjellen mellom utviklede land med utleieboliger i inntekt og trygdesystemer.
I mange utviklede land er folk villige til å leie for livet fordi de fortsatt har andre lag med beskyttelse for fremtiden, som pensjonsfond, sosial sikkerhet eller offentlige velferdsprogrammer.
I Vietnam er huset ofte fortsatt familiens største eiendel, en form for sparing til alderdommen og også den viktigste forsikringen mot livets usikkerheter.
Derfor avhenger ikke utleieboligers historie bare av byggebransjen eller eiendomsmarkedet. Den avhenger også av inntektsveksten, kvaliteten på sysselsettingen og modenheten til trygdesystemet.
En politikk er bare bærekraftig når den gagner alle.
Hvis artikkelen «Utleieboliger: Et stort skifte i boligtenkning» stilte spørsmålet om hvor millioner av mennesker skal bo i et Hanoi med 15 millioner innbyggere, reiser denne artikkelen et annet spørsmål: Hvem skal bygge disse boenhetene?
Suksessen til leieboligmarkedet avhenger til syvende og sist ikke av én enkelt enhet, men snarere av om Vietnam kan utforme en mekanisme som sikrer at alle parter ser fordeler.
Men til syvende og sist er målet med all politikk mennesker.
Et marked for utleieboliger er bare virkelig vellykket når vanlige arbeidere kan finne stabile boliger å bo, jobbe og oppdra barna sine i byen, fordi ingen bedrifter bygger hus av vennlighet.
Men ingen by kan utvikle seg bærekraftig hvis nettopp de menneskene som skaper dens verdi ikke lenger kan bli værende.
Kilde: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html
Kommentar (0)