Kapitalavsetning for eiendom

Eiendomsmarkedet går inn i en periode med betydelig omstrukturering ettersom kredittstrømmene ikke lenger er like spredte som før. Kredittveksten overstiger innskuddsveksten, noe som øker presset på likviditeten, noe som tvinger regulatorer til å regulere pengestrømmene på en mer selektiv måte.

Grafikk: HONG ANH

Mange økonomiske eksperter hevder imidlertid at i stedet for å likestille alle eiendomssegmenter med risikoer, er det nødvendig å utforme separate kredittmekanismer for segmenter som betjener reelle boligbehov, samtidig som man åpner for flere mellomlange og langsiktige kapitalkanaler for å redusere avhengigheten av bankkreditt.

Selektive eiendomsinvesteringsstrømmer

Det vietnamesiske eiendomsmarkedet viser tegn til bedring etter en lang periode med stagnasjon. Transaksjonene forbedres gradvis, boligetterspørselen øker igjen, og akselererte infrastrukturinvesteringer har ført til en betydelig etterspørsel etter kapital fra både bedrifter og boligkjøpere. I motsetning til forrige periode frigjøres imidlertid ikke lenger kredittstrømmene vilkårlig, men reguleres strengere, og trygge segmenter med reell etterspørsel prioriteres.

Ifølge Nguyen Phi Lan, direktør for prognose- og statistikkavdelingen og direktør for monetær og finansiell stabilitet (Vietnams statsbank), nådde utestående kreditt i hele systemet per 14. mai omtrent 19,4 millioner milliarder VND, en økning på 18,3 % sammenlignet med samme periode i fjor, mens kapitalmobiliseringen økte med omtrent 14,9 % og nådde omtrent 18,1 millioner milliarder VND. Det store gapet mellom kreditt og kapitalmobilisering skaper betydelig press på banksystemets likviditet. I denne sammenhengen fortsetter Vietnams statsbank å styre kapitalstrømmer inn i produksjons- og næringssektorer, prioriterte næringer og nye vekstfaktorer som digital transformasjon, grønn transformasjon, sirkulærøkonomi og vitenskap og teknologi.

Når det gjelder eiendom, opprettholdes kreditt fortsatt, men med strengere risikokontroll. Lan understreket at reguleringsorganer må regulere kapitalstrømmer på riktig måte på tvers av bransjer og sektorer, fordi overprioritering av én sektor vil gjøre det vanskelig for mange andre sektorer, spesielt små, mellomstore og mikrobedrifter, å få tilgang til kapital.

Ifølge Vietcombank Securities (VCBS) vil eiendomskreditt sannsynligvis fortsette å vokse i 2026, men i et lavere og mer selektivt tempo sammenlignet med 2025, på grunn av State Bank of Vietnams strenge kontroll over kreditt gitt til høyrisikosektorer. Fra begynnelsen av 2026 har reguleringsmyndigheten krevd at kredittinstitusjoner skal sørge for at eiendomskredittveksten ikke overstiger den samlede kredittvekstraten for hele banksystemet.

Ifølge Vietcombank Securities (VCBS) vil eiendomskreditt sannsynligvis fortsette å vokse i 2026, men i et lavere og mer selektivt tempo sammenlignet med 2025, på grunn av State Bank of Vietnams strenge kontroll over kreditt gitt til høyrisikosektorer. Fra begynnelsen av 2026 har reguleringsmyndigheten krevd at kredittinstitusjoner skal sørge for at eiendomskredittveksten ikke overstiger den samlede kredittvekstraten for hele banksystemet.

Faktisk fortsetter Vietnams statsbank å legge til rette for tilgang til kapital for eiendomssektoren, noe som fremgår av den fortsatt sterke veksten i eiendomskreditt. Ifølge Byggedepartementet nådde den totale utestående kreditten for eiendomsvirksomhet per 28. februar omtrent 2 235 billioner VND, en økning på 11,7 % sammenlignet med fjerde kvartal 2025 og en betydelig økning på 43 % sammenlignet med samme periode i fjor. Mange bedrifter rapporterer imidlertid at det er betydelig vanskeligere å få tilgang til kapital i denne perioden.

Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), uttalte at kredittvekstplanen for 2026 er rundt 15 %, lavere enn 19,1 % året før, mens markedets kapitaletterspørsel fortsatt er svært høy. Dette setter et betydelig press.

I tillegg til kredittpress, øker også stigende renter byrden på markedet. Selv om nominelle renter har en tendens til å synke, er den faktiske kapitalkostnaden for eiendomsbedrifter fortsatt høy på grunn av redusert tilgang til kapital. Phan Duy Hung, senioranalytiker hos Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company, advarte også om at risikoen for refinansiering er til stede for eiendomsutviklere på feriesteder eller de som står overfor juridiske problemer.

Kreditt kan ikke anvendes ensartet.

Et av de mest diskuterte temaene i dag er allokering av kreditt til eiendomsmarkedet. Ifølge eksperter skaper det store problemer å bruke en relativt ensartet kredittmekanisme på alle eiendomssegmenter, noe som gjør det vanskelig for mange prosjekter som dekker reelle boligbehov å få tilgang til kapital. OBC Holdings administrerende direktør, Tran Van Hieu, hevder at det å gruppere alle eiendomssegmenter i én kredittkurv har forvrengt kapitalkostnadene og direkte påvirket folks tilgang til bolig.

Sosiale boliger eller rimelige boliger som dekker reelle boligbehov kan ikke tåle de samme rentene og kredittgrensene som spekulative eller eksklusive feriestedsboliger. «En ensartet kredittpolicy skaper ikke bare en ubalanse i kapitalkostnadene, men bidrar til slutt direkte til salgsprisen, noe som gjør drømmen om å eie et hjem stadig mer utenfor rekkevidde», delte Hieu videre. Chau delte det samme synet og argumenterte for at eiendommer bør kategoriseres for å gi passende kreditt i stedet for å likestille alle segmenter som risikable. Sosiale boliger har et sikkerhetsnivå på opptil 99 %, mens rimelige boliger og industrielle eiendommer også tilhører lavrisikogruppen.

For tiden gjennomgår den vietnamesiske statsbanken forslag knyttet til eiendomsklassifisering for å utvikle mer passende kredittmekanismer i fremtiden. Under et møte med den vietnamesiske statsbanken i slutten av april 2026 ba statsminister Le Minh Hung banksektoren om å undersøke og klassifisere hver type eiendom for å anvende passende kredittgrenser, samtidig som de oppmuntrer til utvikling av sosiale boliger og industrisoner.

Mange ledere i kommersielle banker la også vekt på det «selektive» elementet i eiendomsutlån. VPBank-styreleder Ngo Chi Dung uttalte at det viktigste ikke er om man skal investere i eiendom eller ikke, men å velge riktig segment. VPBank prioriterer kapital til boligprosjekter som dekker reelle behov, spesielt sosialboliger og mellomsegmentet, mens de begrenser finansieringen til feriestedprosjekter eller spekulative segmenter i den øvre prisklassen.

Styreleder i Techcombank, Ho Hung Anh, uttalte også at banken kun velger å finansiere prosjekter med god likviditet, fullstendig juridisk dokumentasjon og kunder med klar finansiell kapasitet. Samtidig understreket styreleder i SHB, Do Quang Hien, at SHBs kapital for tiden er fokusert på infrastrukturprosjekter, sosialboliger, boliger for unge og industrielle eiendommer – segmenter som anses å ha reell etterspørsel og god absorpsjonskapasitet.

Bankkreditt blir sett på som en avgjørende «søyle» for eiendomsmarkedet. Mange hevder imidlertid at overdreven avhengighet av banklån gjør markedet sårbart for svingninger i renter og pengepolitikk.

Bankkreditt blir sett på som en avgjørende «søyle» for eiendomsmarkedet. Mange hevder imidlertid at overdreven avhengighet av banklån gjør markedet sårbart for svingninger i renter og pengepolitikk. Dr. Can Van Luc, sjeføkonom i BIDV, antyder at det på lang sikt er nødvendig å utvikle andre kapitalmobiliseringskanaler som selskapsobligasjoner, eiendomsinvesteringsfond (REIT-er) og boligfond for å redusere presset på banksystemet.

Den nåværende utfordringen for eiendomsmarkedet handler ikke bare om å løsne på kreditt, men enda viktigere, å allokere kapital selektivt, prioritere segmenter som tjener reelle behov, samtidig som man fremmer institusjonelle reformer og løser juridiske problemer som hindrer prosjekter. Faktisk, ifølge HoREA-statistikk, er det fortsatt omtrent 4500 prosjekter landsdekkende som står overfor juridiske hindringer, noe som "fryser" over 2,5 billioner VND i investeringskapital.

Ifølge avisen Nhan Dan

Kilde: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html