Prosjektoverføringen er fortsatt i stopp.

Dette var vurderingen til ekspertene på seminaret: Lover i finansiell virksomhet angående overføring, kapitalbidrag og investering i eiendomsprosjekter i Vietnam, organisert av Foreningen for forskning og rådgivning om politikk og lov for investeringsaktiviteter i Vietnam 30. mai.

For å selge prosjektet, må de bøye loven.

Ifølge Le Hoang Chau, styreleder i Vietnams eiendomsmeglerforening, er hele det politiske systemet for tiden svært fast bestemt på å fjerne hindringer for prosjekter. Imidlertid skaper regelverket som krever at prosjekter oppfyller sine økonomiske forpliktelser før de overføres helt eller delvis, vanskeligheter for bedrifter.

Fordi det krever enorme investeringer fra bedrifter å anskaffe rent land. Når implementeringen starter, går mange investorer tom for penger fordi loven krever at prosjekter må ha eiendomsbevis for å være kvalifisert for lån. Derfor er mange investorer tvunget til å selge prosjektene sine for tidlig.

Når prosjektoverføringer imidlertid støter på vanskeligheter, omgår bedrifter reglene ved å overføre selskapets aksjer. På det tidspunktet endres «kjernen» i virksomheten, og den nye eieren er i hovedsak kjøperen av prosjektet. Dette smutthullet er ikke iboende galt fordi loven ikke forbyr overføring av selskapets aksjer, men det medfører noen risikoer senere.

For tiden kan mange prosjekter ikke overføres på grunn av altfor strenge regler.

FOTO: DINH SON

Ifølge Dr. Ho Trung Phuoc, tidligere medlem av den stående komiteen i Binh Thuan provinsielle partikomité, har Ho Chi Minh-byen alene for tiden over 100 prosjekter som står overfor juridiske hindringer og ikke oppfyller betingelsene for overføring, med hundretusenvis av milliarder dong bundet opp. Dette gjør det umulig for de som ønsker å selge å gjøre det, og umulig for de som ønsker å kjøpe å gjøre det også.

Den underliggende årsaken stammer fra konflikter innenfor den juridiske «matrisen». Mer spesifikt tillater investeringsloven overføringer etter godkjenning av investeringsplanen, mens eiendomsmeglingsloven og jordloven fra 2024 krever oppfyllelse av økonomiske forpliktelser. Dette skaper en juridisk «gråsone»: investering er tillatt, men tilgang til land er hindret.

Loven krever også at ny infrastruktur ferdigstilles før land kan overføres, men prosentandelen er ikke spesifisert. Videre er det en flaskehals i verdsettelsen av land, med en prosess som drar ut i det uendelige og mangel på fleksible markedsbaserte prismekanismer, noe som fører til at kapital bindes opp og prosjekter stoppes opp.

Kjøperen betaler i stedet bruksavgiften for tomten.

Gitt denne situasjonen argumenterer advokat Truong Anh Tu, styreleder i TAT Law Firm, for at fusjoner og oppkjøp av eiendom ikke lenger bare er en overføring av eiendeler, men i mange tilfeller har blitt en overføring av hele prosjektets «juridiske minne». Dette er også grunnen til at juridiske aspekter blir det første filteret for kapitalstrømmer.

«Tidligere var kredittinstitusjoner først og fremst interessert i verdien av sikkerhet, men nå vil de vite hvordan bruksrettighetene til land ble ervervet, i hvilken grad økonomiske forpliktelser er oppfylt, om prosjektet involverer offentlige eiendeler, og om disse eiendomsrettighetene er i stand til å opprettholde stabilitet i tilfelle endringer i det juridiske miljøet», sa advokat Truong Anh Tu.

Når disse spørsmålene blir sentrale i due diligence-prosessen, begynner juridiske risikoer å bli direkte reflektert i transaksjonsverdien. Et prosjekt med en kompleks juridisk historie vil bli utsatt for en større rabatt. Et prosjekt med ufullstendige økonomiske forpliktelser vil ta lengre tid å få tilgang til finansiering. Et prosjekt med en uklar juridisk historie vil gjennomgå en mer grundig og langvarig due diligence-prosess.

Med andre ord er juridisk risiko i dag ikke lenger inkludert i advokatrapporter, men oversettes til pengemessige termer gjennom kapitalkostnader, utbetalingsbetingelser, belåningsgrad og verdsettelse av selve prosjektet.

På et dypere nivå, ifølge Truong Anh Tu, er det markedet for tiden mangler ikke nødvendigvis land eller kontantstrøm. Investorer er bare virkelig klare for det langsiktige når de tydelig forstår sine rettigheter, sine forpliktelser, og om disse rettighetene fortsatt vil være beskyttet etter mange år.

Det er også derfor den største historien i fusjons- og oppkjøpsmarkedet for eiendom ikke lenger handler om kappløpet om å eie mer land, men om å bygge mer transparente, stabile og pålitelige eiendomsrettigheter. Det er den mest dyptgripende endringen som for tiden skjer i det vietnamesiske eiendomsmarkedet.

For å overvinne disse vanskelighetene har det blitt foreslått mange løsninger.

FOTO: DINH SON

For å løse hindringene disse prosjektene står overfor, foreslo Dr. Bui Dang Dung, nestleder i nasjonalforsamlingens finans- og budsjettkomité, å studere en mekanisme som ville tillate kredittinstitusjoner å stille garantier eller opprette sperrede kontoer. Følgelig kunne midler fra kjøperen brukes direkte til å betale landrelaterte økonomiske forpliktelser til staten på vegne av selgeren. Denne løsningen ville bidra til å oppheve blokkeringen av prosjekter som for tiden står i stå på grunn av den tidligere investorens manglende evne til å betale skatt, samtidig som det sikres at staten innkrever skatter riktig og fullstendig.

Det er nødvendig å raskt ferdigstille det juridiske rammeverket for utvikling av eiendomsinvesteringsfond (REIT-er) og private equity-fond. Disse vil gi et solid økonomisk fundament, og fungere som profesjonelle kjøpere for å konsolidere fragmenterte prosjekter gjennom egenkapitaloverføringer, noe som reduserer overdreven avhengighet av bankkreditt.

Samtidig bør det utstedes detaljerte og konsistente retningslinjer for verdsettelsesmetoder for eiendom i henhold til den nye eiendomsloven. Tydelig verdsettelse av eiendom vil hjelpe bedrifter med å nøyaktig fastsette alternativkostnader, og dermed raskt verdsette fusjoner og oppkjøpstransaksjoner og redusere lange forhandlingstider.

«Administrative prosedyrer etter overføringen må forenkles. Prosessen med å bytte investor på investeringsbeviset og eiendomsbeviset bør implementeres gjennom en ett-steds-mekanisme, noe som forkorter ventetiden slik at kapital kan strømme inn i prosjektets gjenoppbygging raskere», foreslo Bui Dang Dung.

Kilde: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm