Eiendomsmarkedet er «merkelig», hva anbefaler ekspertene?

Ifølge rapporten fra Vietnams eiendomsmeglerforening nådde markedsabsorpsjonsraten et svært positivt nivå i løpet av de første ni månedene av 2025, når det gjelder transaksjonssituasjonen – nesten 70 %, tilsvarende omtrent 60 000 transaksjoner, det dobbelte av samme periode i fjor.

Men realiteten er at selv om den reelle etterspørselen fortsatt utgjør en stor andel, ledes markedsutviklingen av mer kontantstrøm fra investeringer fordi eiendomsprisene er på et svært høyt nivå.

Ifølge Nguyen Van Dinh, visepresident i Vietnam Real Estate Association, anser mange investorer eiendom som et trygt tilfluktssted og et effektivt verktøy for profittgenerering i sammenheng med økende inflasjonspress og infrastrukturutvikling.

Kontantstrømmen fra investeringer er for tiden hovedsakelig fokusert på produkter som dekker reelle boligbehov – produkter med godt leiepotensial og klart prisøkningspotensial. Dette er hovedfaktorene som motiverer investorenes beslutning om å «sette ned penger».

« De fleste transaksjonene i markedet i dag kommer fra den andre gruppen av eiendomskjøpere – det vil si de som kjøper for investering, ikke for å bo. Dette viser at kjøps- og salgsaktiviteter hovedsakelig er drevet av kontantstrøm fra investeringer, mens den reelle boligetterspørselen fortsatt står overfor vanskeligheter fordi dagens priser er langt utenfor det folk flest har råd til », sa Dinh.

De fleste transaksjonene i eiendomsmarkedet gjøres for tiden av investorer. (Illustrasjonsfoto: Minh Duc).

Vo Huynh Tuan Kiet, direktør for boligavdelingen i CBRE Vietnam, sa også at det nye tilbudet i indre by i Ho Chi Minh-byen (tidligere Ho Chi Minh-byen) for tiden fungerer i retning av å betjene investeringsbehov, ikke reelle boligbehov. De fleste investorer bestemmer seg for at kjøpere ikke vil bo i eiendommen, men bare eie eller leie den ut, slik at produktet posisjoneres høyere for å maksimere profitten.

« Med dagens prisnivå sirkulerer kontantstrømmen i markedet nesten bare blant investorer, mens det er svært vanskelig å få tilgang til boligkjøpere », kommenterte Kiet.

Data fra DKRA Group viser også en lignende trend. I mer enn 2000 transaksjoner registrert i løpet av årets første ni måneder utgjorde boligkjøpere bare omtrent 30 %, de resterende 70 % var investorer. Investorgruppen har sterkere økonomisk potensial og er villige til å betale høye priser hvis de ser en profittmulighet, mens ekte boligkjøpere – med et budsjett på 1–2 milliarder VND – knapt kan få tilgang til leiligheter priset fra 4–5 milliarder VND eller mer.

Fru Pham Thi Mien, assisterende direktør for Vietnams institutt for eiendomsmarkedsforskning og -evaluering (VARS IRE), sa også at de fleste transaksjonene i primærmarkedet kommer fra etterspørselen fra gruppen mennesker som eier mange eiendommer. I tillegg har mange prosjekter gode absorpsjonsrater takket være at de «rider på bølgen av store prosjekter» og drar nytte av lokale fusjoner.

Ifølge fru Mien vil eiendomsprisene fortsette å øke på kort sikt fordi investorenes forventninger til profitt fortsatt er høye. Et stort antall investorer «lever fortsatt godt» og er ikke under press fra økonomisk gjeld. Derfor har de ingen grunn til å justere salgsprisene.

« I en sammenheng med at rentene holdes på et lavt nivå, billige kontantstrømmer fortsetter å pumpes inn i markedet, politikk for å fremme offentlige investeringer implementeres kraftig, og tilbudet av mellomklasse- og rimelige boliger fortsatt er lite, tror investorene fortsatt at eiendomsprisene vil fortsette å stige », vurderte fru Mien.

Mr. Le Dinh Chung - ekspert fast eiendom kommenterte også at tilbudet av leiligheter i det siste hovedsakelig har vært i high-end-segmentet. Gjennomsnittlig leilighetspris er for tiden rundt 80 millioner VND/m². Mange nye prosjekter har nylig blitt åpnet for salg til priser over 100 millioner VND/m².

Med dagens boligpriser har vanlige arbeidere, selv med en lønn på 30 millioner VND/måned, nesten ingen sjanse til å eie et hus. De som kan kjøpe til en pris på 70–100 millioner VND/m² er hovedsakelig investorer, spekulanter og en gruppe mennesker med ekstremt høye inntekter, som bedriftseiere.

Nguyen Quoc Anh, visedirektør i PropertyGuru Vietnam Company, forklarte hvorfor trenden med spekulative eiendomskjøp i Vietnam er så høy, og sa at det delvis skyldes investeringskanal Dette er «lett å kjøpe og lett å selge», har god likviditet og høyere fortjeneste enn andre kanaler som gull, aksjer eller banker. Avkastningen på eiendomsinvesteringer er blant de beste i Vietnam de siste 10 årene, og når 197 % for leiligheter og 137 % for tomter.

En annen grunn er at eiendomsskattepolitikken i Vietnam er lavere og mer åpen enn mange land i regionen, og mangler sanksjoner mot spekulasjon og oppgivelse av eiendommer.

Herr Nguyen Quoc Anh viste til at det for tiden finnes fem grunnleggende skatter på eiendom i verden : eierskapsskatt, inntektsskatt, tinglysningsskatt, tomgangsskatt (skatt på eiendom som ikke er brukt over lengre tid) og utviklingsskatt (utvikling av infrastruktur, forsyningsselskaper og tjenester i et område der eiendommen ligger). I gjennomsnitt er boligskatten i mange land fra 0,3–20 %, tinglysningsskatten er 2–6 % og inntektsskatten er fra 14–45 %. Noen land beskatter tom eiendom fra 12–20 % og utviklingsskatt fra 1–3 %.

I Vietnam trenger boligkjøpere for tiden bare å betale de tre første skattene: inntektsskatt (2–5 %), eiendomsskatt (0,03–0,2 %) og tinglysningsavgift (0,5 %). « Lave skatter gjør det enkelt for kjøpere å investere i eiendoms-'rotasjon', kjøpe denne eiendommen i dag og selge en annen i morgen », sa han.

Advarsel om risiko for «boble»

Ifølge Nguyen Van Dinh mister markedet balansen mellom tilbud og etterspørsel når det blir færre og færre boligkjøpere, prisene presses opp, men er ikke knyttet til reell etterspørsel, noe som lett kan føre til boblerisiko.

Et marked med for mange deltakere, investorer, vil være utsatt for prisinflasjon. (Illustrasjon: Minh Duc).

« Uten rettidig politisk inngripen vil boliger i store byområder bli stadig mer utilgjengelige for arbeidere », sa Dinh.

Økonom Dinh The Hien understreket også at det er nødvendig å bringe markedet tilbake til sin sanne natur med å betjene boligbehovene til flertallet. Når kortsiktige investeringer dominerer, er leiligheter ikke lenger et sted å bo, men et verktøy for å tjene penger, noe som presser prisene opp kontinuerlig og forårsaker sosiale konsekvenser. Han anbefalte at staten snart supplerer tilbudet av mellomklasse- og rimelige boliger for å balansere markedsstrukturen.

Herr Nguyen Quang Huy – administrerende direktør ved Fakultet for finans og bankvirksomhet (Nguyen Trai-universitetet) – vurderte: Når kapital strømmer inn i eiendom, øker verdien av denne eiendelen raskere enn arbeidsproduktiviteten og inntektsveksten, noe som skaper et stadig større gap mellom boligpriser og folks betalingsevne. Dette gjør at markedet har en tendens til å operere basert på forventninger om prisøkninger i stedet for reell etterspørsel, noe som gjør likviditeten uholdbar og øker risikoen for bobler.

Med handel som i stor grad drives av investorer, blir markedene mer følsomme for endringer i politikk. En liten justering i kreditt, renter eller sentiment kan utløse en kjedereaksjon, som fører til en nedgang eller lokal korreksjon. Denne risikoen påvirker ikke bare den spekulative gruppen, men kan også spre seg til det finansielle systemet, bedrifter og økonomien som helhet hvis den ikke kontrolleres nøye.

« Derfor er regjeringens drastiske tiltak for å kjøle ned prisøkningen det riktige og strategiske trekket, med sikte på langsiktig stabilitet », understreket Huy.

Kilde: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html