Innsnevring av metoden for verdsettelse av tomter basert på merverdi.

Regelverket er ute av kontakt med virkeligheten.

Punkt c, punkt 5, artikkel 159 i utkastet til jordlov (endret) fastsetter prinsippet for å bestemme jordpriser ved bruk av overskuddsmetoden som følger: «Overskuddsmetoden anvendes på verdsettelsen av ikke- jordbruksmessige tomter og områder som ennå ikke har fått investert i teknisk infrastruktur eller bygget byggearbeider i henhold til den detaljerte byggeplanen, med unntak av tilfellene spesifisert i punkt d i denne bestemmelsen.»

Det er nødvendig å bestemme residualmetoden som skal brukes ved verdsettelse av tomten med utviklingspotensial.

Nylig snevret utkastet til endring av regjeringsdekret 44/2014 om prising av land inn virkeområdet, på samme måte som bestemmelsene i utkastet til jordlov (endret). På grunn av en rekke innvendinger fra publikum og eksperter godtok og reviderte imidlertid utkastkomiteen til det reviderte dekretet 44/2014 dette innholdet, og beholdt gjeldende regelverk. Dette betyr at overskuddsmetoden brukes til å verdsette tomter med utviklingspotensial på grunn av endringer i planlegging eller konvertering av arealbruk, når de totale antatte utviklingsinntektene og de totale estimerte kostnadene kan bestemmes.

Faktisk er overskuddsmetoden en metode for å bestemme tomteverdi basert på potensiell fremtidig utviklingsbruk, snarere enn nåværende bruk som i komparativmetoden eller inntektsmetoden. Overskuddsmetoden gjenspeiler markedsverdien av tomten som verdsettes, inkludert faktorer som: arealformål; arealbruksperiode; bygningstetthet; bygningshøyde; arealbrukskoeffisient; og gjenspeiler den praktiske verdien av kontantstrømmer i investeringer, produksjon og virksomhet. Derfor er dette ifølge mange bedrifter også en moderne eiendomsverdivurderingsmetode, i tråd med internasjonal praksis, fordi den tydelig kan gjenspeile den økonomiske naturen til et eiendomsprosjekt, inkludert kostnader, inntekter og fortjeneste.

Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), vurderte at forskriften som anvender overskuddsmetoden for å bestemme landpriser i utkastet til endret landlov, overser en svært viktig kategori: jordbruksland. Le Hoang Chau viste til tilfellet med det spesielle økonomiske sone-prosjektet som Sama Dubai Group (De forente arabiske emirater) tidligere hadde registrert for å investere i Phu Yen-provinsen med en total investering på opptil 250 milliarder USD, og ​​analyserte følgende: Innenfor et landområde på opptil 300 000 hektar finnes det jordbruksland. Hvis denne typen land ikke er nevnt, er det umulig å beregne arealbruksavgifter. Ingen byutviklingsprosjekter består utelukkende av ikke-jordbruksland; det er alltid blandet bruk av land.

Derfor er ovennevnte regulering for fjernt fra virkeligheten og fører til at bare småskala eiendomsprosjekter og små boligkomplekser kan utvikles. Storskala byområder kan ikke bygges. Når jordbruksareal først er omgjort til et by-, industri- eller boligområde, er det naturligvis godkjent av vedkommende myndighet, og dermed gir det et solid grunnlag for å anvende overskuddsmetoden ved beregning av arealbruksavgifter.

«For ikke å nevne at det for tiden finnes en klassifisering av land som er gjenvunnet fra havet, inkludert tilfeller der staten direkte påtar seg arbeidet og tilfeller der privatpersoner gjør det. Så hva slags land er gjenvunnet fra havet? Er det ikke-jordbruksland eller jordbruksland med vannoverflate? For eksempel er laguner som brukes til akvakultur kystland med vannoverflate. Å kalle dette ikke-jordbruksland er feil; det burde være jordbruksland», siterte Chau, og foreslo å bruke overskuddsmetoden også på jordbruksarealer, muligens i samsvar med det nåværende utkastet til endring av dekret 44: «Overskuddsmetoden brukes til å verdsette tomter med utviklingspotensial på grunn av endringer i planlegging eller konvertering av arealbruk når de totale antatte utviklingsinntektene og totale estimerte kostnadene bestemmes.»

I tråd med internasjonal praksis

Herr Nguyen The Phuong, nestleder i Vietnams verdsettelsesforening, mener at det å bruke overskuddsmetoden for å bestemme landprisen på land med utviklingspotensial er vitenskapelig forsvarlig, i samsvar med internasjonal praksis og nødvendig for å bestemme landpriser i Vietnam i dag. Denne metoden brukes ofte til å verdsette tomter med utviklingspotensial der det ikke finnes transaksjoner for lignende tomter, noe som gjør det umulig å bruke sammenlignende eller andre metoder. Det er ikke mulig å bruke metoden med å beregne boligtomtpriser og deretter multiplisere dem med et prosentforhold mellom boligtomtpriser og andre landtyper i landpristabellen.

Nylig, da Departementet for naturressurser og miljø utarbeidet og innhentet uttalelser om endringer i dekret 44, kom det mange forslag, og han var svært fornøyd med at etaten hadde innarbeidet dem og beholdt den nåværende overskuddsmetoden. Derfor må utkastet til jordlov (endret), også utarbeidet av dette etaten, revurdere forskriftene om overskuddsmetoden for å samsvare med gjeldende forskrifter. Å anvende overskuddsmetoden kun på ikke-jordbruksareal ville være vanskelig å implementere, fordi det for blandet bruk av areal med høy verdi ville være svært vanskelig å anvende andre metoder.

For eksempel er den komparative metoden bare anvendelig på lavblokker og kan ikke brukes på høyblokker, multifunksjonelle bygninger eller industriområder. Inntektsmetoden gjelder imidlertid bare for jordbruksland, som er mest egnet for land som brukes til ettårige avlinger... Derfor vil forskriftene slik de er utarbeidet føre til at prosjekter som overstiger 200 milliarder VND blir stanset. For tiden har de fleste eiendomsprosjekter svært stor investeringskapital. Videre kan denne forskriften potensielt forårsake betydelige tap for statsbudsjettet på grunn av utvidelsen av omfanget av tomter som er underlagt metoden med justeringskoeffisient for landpriser...

Herr Le Hoang Chau foreslo videre at regjeringen burde vurdere å endre overskuddsmetoden, som er en metode for å bestemme tomtepriser ved å trekke fra de estimerte totale utviklingskostnadene for en tomt eller et område fra de totale estimerte utviklingsinntektene i henhold til arealplanen og den detaljerte byggeplanen godkjent av kompetente statlige etater, i stedet for «basert på den mest effektive arealbruken (arealbrukskoeffisient, bygningstetthet, maksimalt antall etasjer i bygningen)» som fastsatt i utkastet.

Professor Dang Hung Vo, tidligere viseminister for naturressurser og miljø, mener at verdsettelse av land er et svært spesialisert felt. Foreløpig mangler lovutkastet mange verdsettelsesmetoder. Derfor bør ikke loven spesifisere detaljerte metoder for verdsettelse av land, men bare fastsette at de skal implementeres i henhold til de vietnamesiske verdsettelsesstandardene som allerede er utstedt. Disse standardene bør inkludere ulike verdsettelsesmetoder, hver beskrevet i detalj sammen med prosedyrer, prosesser og tilhørende kriterier.

Kildekobling: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm