Jordloven fra 2024, som trådte i kraft 1. august 2024 og erstattet jordloven fra 2013, var forventet å være et institusjonelt løft for eiendomsmarkedet og ressursforvaltningen. Etter nesten to års implementering vil loven imidlertid bli endret igjen i år med mange store endringer.
«Utdatert» selv før introduksjonen.
Ifølge eksperter er det et presserende behov for å endre jordloven fordi loven, selv om den først nylig trådte i kraft, ikke lenger er egnet for den nye konteksten. Særlig siden hele landet fra 1. juli 2025 vil implementere en todelt lokal forvaltningsmodell, inkludert provinsielt og kommunalt/distriktsnivå, mens den nåværende jordloven fortsatt fastsetter et system for arealplanlegging og -forvaltning på tre nivåer: nasjonalt, provinsielt og distriktsnivå.
Denne inkompatibiliteten har ført til mange mangler, noe som har forårsaket overlappinger og mangel på synkronisering med andre sektorer etter avskaffelsen av distriktsnivået.
Nasjonalforsamlingen vil gjøre en omfattende endring av jordloven på slutten av året etter nesten to års implementering. (Illustrasjonsbilde)
Le Hoang Chau, styreleder i eiendomsmeglerforeningen i Ho Chi Minh-byen, forklarte at eiendomsloven vanligvis har en endringssyklus på omtrent 10 år. Konteksten 2024–2026 presenterer imidlertid tre hovedvariabler som krever at loven justeres raskere.
Dette refererer til overgangen i den lokale forvaltningsstrukturen til en todelt modell, som eliminerer distrikts-/fylkesnivået. Imidlertid utformer jordloven fra 2024 fortsatt arealplaner på tre nivåer: nasjonalt, provinsielt og distriktsnivå. Denne ubalansen på administrativt nivå gjør at mange prosedyrer ikke har noe sted å utføres, noe som forårsaker flaskehalser i mange prosesser.
Videre krever behovet for å institusjonalisere sentralresolusjonene 18 og 69 om arealforvaltning ytterligere avklaring av mekanismer for arealfinansiering, spesielt verdsettelse og kompensasjon.
Til slutt øker presset for å rydde land for viktige infrastrukturprosjekter. Uten en transparent og spesifikk mekanisme vil fremgangen fortsette å være langsom.
Herr Chau understreket også at den største flaskehalsen fortsatt er kompensasjonsprisen: « Statens nåværende landprisliste som brukes til å beregne skatter og landleie er rimelig. Men når land gjenvinnes, ønsker folk at kompensasjonen skal være nær markedsprisen.»
Løsningen ligger ikke i å velge den ene ytterligheten fremfor den andre, men i å bygge en uavhengig kompensasjonsvurderingsmekanisme med tydelig metodikk, digitaliserte og verifiserte transaksjonsdata og et verdsettelsesråd som inkluderer representanter for folket. Målet er å skape konsensus, begrense langvarige tvister og sikre økonomisk disiplin for lokalsamfunnet .
I mellomtiden forklarte Landbruks- og miljødepartementet at arealplanlegging og sektorplanlegging som involverer arealbruk, i tillegg til å være uforenlig med den todelte lokale forvaltningsmodellen, er også inkonsekvente og ikke synkroniserte.
I tillegg er offentlige investeringsprosjekter eller viktige prosjekter av haster og spesifikk art, som tjener politiske og utenrikspolitiske mål, ennå ikke inkludert i eller ikke i tråd med planleggingen.
Nåværende metoder for verdsettelse av eiendom er fortsatt komplekse og sterkt avhengige av uavhengige konsulenter, mens statlige etater både er ansvarlige for verdivurdering og har det juridiske ansvaret.
Herr Pham Van Hoa (parlamentsmedlem som representerer Dong Thap-provinsen)
De nevnte viktige prosjektene mangler også reguleringer for erverv av land, for eksempel prosjekter som betjener Asia-Pacific Economic Cooperation (APEC) Forum eller prosjekter i frihandelssoner og internasjonale finanssentre. Gjeldende lover mangler også reguleringer for erverv av land når investorer ikke kan komme til enighet om det gjenværende området (småskala), noe som fører til at prosjekter stopper opp, sløser med ressurser og forsinker investeringsfremdriften.
Jordloven fra 2024 tillot områder med eksisterende by- og landplanlegging å forvalte arealbruken uten separate arealplaner, og i stedet bruke de eksisterende planene til forvaltning. I realiteten er imidlertid dekningsgraden for by- og landplanlegging fortsatt lav. Mange steder dekker ikke planleggingen hele den administrative grensen, noe som betyr at selv med eksisterende planer må lokaliteter fortsatt lage ytterligere arealplaner, noe som fører til overlappinger og sløsing.
For tiden skjer tildeling og utleie av land hovedsakelig gjennom auksjoner av bruksrettigheter til land eller anbudsprosesser for å velge investorer. Denne prosessen avhenger imidlertid av prosedyrer og forskrifter i loven om auksjoner og budgivning, så det krever mye forberedelsestid.
Samtidig er det i mange tilfeller fortsatt vanskelig å velge investorer med tilstrekkelig kapasitet, noe som fører til forsinkelser i prosjektfremdriften, sakte i bruk av arealer og påvirker tiltrekningen til investeringer.
Fjerne en rekke flaskehalser som forårsaker offentlig harme.
Representant Pham Van Hoa (Dong Thap) bemerket at selv om jordloven har gjennomgått mange endringer og gitt betydelige bidrag til sosioøkonomisk utvikling, er det i realiteten fortsatt mange hindringer, spesielt på lokalt nivå, der implementeringen er direkte organisert.
Spesielt uttalte herr Hoa at hindringer knyttet til verdsettelse av land, erverv av land og kompensasjon ofte fører til begjæringer og uenigheter blant publikum.
«Den nåværende metoden for verdsettelse av eiendom er fortsatt kompleks og sterkt avhengig av uavhengige konsulenter, mens statlige etater både er ansvarlige for verdsettelse og har det juridiske ansvaret.»
«For industriareal eller areal til produksjon og næringsvirksomhet utgjør arealbruksavgifter bare en liten andel av den totale investeringen, men bedrifter kan tape 6 til 12 måneder bare på å vente på at prisen skal fastsettes. Denne ventetiden øker alternativkostnadene, mens verdiforskjellen mellom ulike verdsettelsesalternativer ofte er ubetydelig», sa Hoa.
Ifølge representant Hoa er hindringene ikke bare tekniske, men også i implementeringsprosessen. Den årlige prislisten for tomter er laget for å gjenspeile markedsprisene nøye, slik loven krever, men når den brukes på kompensasjon, tror folk at den fortsatt er lavere enn den faktiske transaksjonsprisen.
Omvendt, hvis bare frie markedspriser brukes, vil budsjettet være vanskelig å balansere, og det vil sannsynligvis oppstå klager på åpenhet. Gapet mellom den offisielle prislisten og markedsprisene skaper et dilemma for både myndighetene og de som får sine landområder ekspropriert.
Videre forblir mange bestemmelser i de nye lovene og dekretene på nivået med generelle prinsipper. For eksempel er forskriften som tillater oppdeling av land og omdanning av arealbruksformål uten krav om veifront, så lenge det er en lovlig adkomstvei, en riktig politikk og i samsvar med realitetene i urbaniseringen. Hva utgjør imidlertid en lovlig adkomstvei, hva er minimumsbredden, og hvordan etableres den? Loven har ennå ikke spesifisert disse detaljene. Som et resultat har mange lokaliteter valgt det tryggere alternativet å midlertidig stanse behandlingen av søknader.
Den nåværende situasjonen med kun rammedokumenter fører til at dokumenter venter på videre handling. Lokale myndigheter er forvirrede, innbyggere og bedrifter må foreta flere reiser, og uformelle kostnader øker.
Herr Hoa viste til eksemplet med politikken som reduserer arealbruksavgifter med 70 % for visse grupper. Selv om målet er humant, overlapper søknadsvilkårene hverandre, og det er uoverensstemmelser i forståelsen av hva som utgjør en husholdning, et individ eller tidspunktet for arealbruk.
Herr Hoa foreslo å gå fra en rigid ledelsestankegang til en som fokuserer på effektivitet og verdiskaping. Han foreslo også å forenkle prosedyrer så mye som mulig, øke åpenheten og spesielt legge vekt på økt bruk av økonomiske verktøy i stedet for administrative tiltak.
For eksempel, i stedet for å prøve å fastsette tomteverdien nøyaktig ned til siste krone, er det mulig å akseptere en rimelig pris i henhold til prislisten og regulere merverdien gjennom skatter, avgifter eller andre økonomiske forpliktelser. Dette reduserer byrden på systemet samtidig som det sikrer at staten fortsatt får merverdi.
Utkastet til endringene i jordloven fra Landbruks- og miljødepartementet forventes å fokusere på to hovedgrupper av innhold.
Den første gruppen består av innhold som oppfyller kravene til nasjonal utvikling i den nye tiden og behovet for tosifret økonomisk vekst.
Departementet foreslår å endre og supplere flere artikler i jordloven for å inkludere bestemmelser om mekanismer og retningslinjer for å håndtere vanskeligheter og hindringer i implementeringen av jordloven gjennom kodifisering av forskrifter i nasjonalforsamlingens resolusjoner og regjeringsdekreter og -resolusjoner, som for eksempel landpriser, landpristabeller, justeringskoeffisienter for landpriser, arealbruksavgifter, landleieavgifter, erverv av land, kompensasjon, støtte og gjenbosetting;
Registrering og utstedelse av jordsertifikater; arealplanlegging og -planer; arealtildeling, arealutleie, tillatelse til omlegging av arealbruk, valg av arealutleieformer, arealdeling, arealfordeling; arealbruksordninger for visse typer land; arealinformasjonssystemer og løsning av tvister om land.
Samtidig ble det gjort endringer og tillegg til forskrifter om arealplanlegging og planer på kommunenivå; rettighetene og pliktene til brukere av risjord; rettighetene og pliktene til brukere av jord som brøt jordlovene før 1. juli 2014; kompensasjon i spesielle tilfeller; og arealbruksordningen for visse typer land.
Den andre gruppen består av forskrifter om desentralisering, delegering av makt og avgrensning av myndighet i henhold til den todelte lokale forvaltningsmodellen, og administrativ reform på arealområdet.
Departementet foreslår å endre og utfylle forskrift om myndighet til å gjennomføre statlig forvaltning av arealer for å samsvare med den todelte lokale forvaltningsmodellen, og legge til en ny bestemmelse om myndighet til å gjennomføre statlig forvaltning av arealer.
I tillegg revidere og supplere forskrifter om administrative prosedyrer knyttet til provinsielt nivå og gjennomgå dem for å sikre konsistens og ensartethet i rettssystemet med andre lover og vedtak.
Kilde: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html
Kommentar (0)