Hva kan du gjøre for å unngå å bli svindlet ved å kreve et depositum på 90–95 % og deretter misbruke midlene?

Vi må dekke alle typer innskuddsaktiviteter i markedet.

Angående forskriften i punkt d, klausul 4, artikkel 24 i utkastet til endret lov om eiendomsvirksomhet, som slår fast at eiendomsprosjektutviklere «bare har lov til å motta innskudd fra kunder når bolig- eller byggeprosjektet har oppfylt alle vilkårene for å bli satt i gang, og transaksjonen er fullført etter at kontrakten er signert», mener Le Hoang Chau – styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) – at denne forskriften er korrekt, men utilstrekkelig. Han argumenterer for at den må suppleres med en forskrift som tillater aksept av innskudd før signering av kontrakten for kjøp og salg av fast eiendom, boliger eller tomter under bygging.

Lovbestemmelser om innskudd og behovet for å supplere strengere regler for mottak av innskudd før signering av kontrakter for kjøp og salg av fast eiendom, hus og tomter under bygging er nødvendige for å sikre konsistens og ensartethet i juridiske normer og forhindre svindel.

Et sameieprosjekt under bygging i Hanoi (Illustrasjonsfoto: Ha Phong).

Styrelederen i HoREA argumenterte for at eiendomsmeglingslovene fra 2006 og 2014 var mangelfulle fordi de bare regulerte eiendomstransaksjoner etter at kontrakten var signert, men ikke fastsatte kravet om depositum før kontrakten ble signert.

I realiteten, på grunn av det essensielle behovet for et depositum før signering av en eiendomstransaksjonskontrakt, er depositumspraksis fortsatt svært vanlig og er kun regulert av bestemmelsene i paragraf 2, artikkel 328 i sivilloven av 2015. Sivilloven spesifiserer imidlertid ikke et maksimalt depositumsbeløp, noe som fører til mange tilfeller av skruppelløse meglere, landspekulanter og bedrifter som utnytter systemet til å motta store innskudd.

«Det har vært tilfeller der innskudd på opptil 90–95 % av transaksjonsverdien har blitt mottatt, deretter misbrukt eller til og med svindlet, noe som har ført til tap for innskyteren og også bidratt til ustabilitet i eiendomsmarkedet. Derfor er det viktig å regulere dette i loven om eiendomsmegling», uttalte Chau.

Imidlertid gjentar punkt d, klausul 4, artikkel 24 i lovutkastet om eiendomsvirksomhet, med endringer, også denne mangelen ved å ikke regulere innskudd som gjøres før vilkårene for å inngå en eiendomstransaksjonskontrakt er oppfylt. Dette gjelder spesielt i tilfeller der innskudd gjøres som et løfte om å kjøpe og selge «oppdelte tomter» eller som et løfte om å kjøpe og selge produkter fra eiendomsprosjekter før vilkårene for å inngå en kontrakt er oppfylt, når det ikke foreligger dokumenter om bruksrett til areal, eller den kompetente myndigheten ennå ikke har «godkjent investeringspolitikken samtidig med investorens godkjenning», eller byggingen ennå ikke har startet. I slike tilfeller er det vanligvis den parten som gjør innskuddet som lider tapet.

Hvis for eksempel depositumet er lavt, men eiendomsverdien øker, kan den som mottar depositumet være villig til å kansellere avtalen og returnere depositumet (dobbelt beløp) til innskyteren. Eller, hvis depositumet er stort eller svært stort, kan den som mottar depositumet begå svindel og misbruke kundens depositum ...

Videre, ifølge Mr. Chau, fastsetter punkt d, klausul 4, artikkel 24 i utkastet til endret lov om eiendomsvirksomhet kun tilfellet med depositum etter kontraktsinngåelse med det formål å «sikre kontraktsoppfyllelse», men fastsetter ikke tilfellet med depositum før kontraktsinngåelse med det formål å «sikre kontraktsinngåelse». Derfor dekker ikke «reguleringens omfang» fullt ut all innskuddsvirksomhet i eiendomsmarkedet.

Basert på analysen ovenfor foreslo han å legge til følgende innhold: Utviklere av eiendomsprosjekter er ansvarlige for og har kun tillatelse til å motta innskudd fra kunder som er interessert i å kjøpe eller leie bolig eller fremtidige byggeprosjekter når prosjektet har mottatt investeringsgodkjenning fra kompetent myndighet, byggetillatelse (hvis aktuelt) og byggingen har startet. Alternativt kan utbyggere kun motta innskudd fra kunder når bolig- eller byggeprosjektet oppfyller alle vilkårene for å bli satt i drift og transaksjonen har blitt gjennomført i samsvar med bestemmelsene i denne loven.

«Depositumsbeløpet må ikke overstige 5 % av verdien av huset eller byggeprosjektet som kjøpes, selges eller leies ut. Selgeren eller utleieren må tydelig angi salgs- eller leieprisen for huset eller byggeprosjektet i depositumskontrakten», understreket Chau.

Hindre utviklere i å omgå loven.

I den foreløpige gjennomgangsrapporten om den reviderte loven om eiendomsmegling fra nasjonalforsamlingens økonomiske komité, antydet noen uttalelser at det er unødvendig å regulere depositumbestemmelsene i loven om eiendomsmegling, og at disse bør reguleres av de generelle bestemmelsene i sivilloven. Derfor er bestemmelsen om «depositum» en ny bestemmelse i lovutkastet; lovutkastet bes om å rapportere og avklare nødvendigheten og grunnlaget for å foreslå denne forskriften, spesielt dens praktiske grunnlag.

«Der det er nødvendig, bør kun de spesifikke bestemmelsene om innskudd i fremtidige eiendomstransaksjoner inkluderes i lovutkastet. Det er ikke nødvendig å gjenta bestemmelser som allerede er fastsatt i sivilloven», heter det i revisjonsrapporten.

Ifølge eksperter er det nødvendig å dekke all innskuddsvirksomhet i markedet for å begrense risikoen for innskytere (Illustrasjonsbilde: Ha Phong).

Angående innskudd i eiendomstransaksjoner som involverer fremtidige byggeprosjekter, uttalte også byggminister Nguyen Thanh Nghi at eiendomsmeglingslovgivningen tidligere ikke inneholdt forskrifter om dette emnet.

I realiteten omgår noen utbyggere loven ved å signere depositumskontrakter eller andre typer kontrakter for å innkreve penger fra kunder før vilkårene for salg av boliger eller byggeprosjekter er oppfylt. Derfor inkluderer dette utkastet forskrifter om å motta depositum kun når boliger eller byggeprosjekter har oppfylt vilkårene for å bli satt i drift og gjennomføre transaksjoner i samsvar med forskriftene.

Kilde: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/yeu-cau-dat-coc-90-95-roi-chiem-dung-lua-dao-lam-gi-de-tranh-20230415115356546.htm