Nộp bổ sung tiền sử dụng đất: Cần giải pháp cân bằng

Nhiều dự án, Sở Tài Chính TP Hồ Chí Minh yêu cầu nộp thêm tiền sử dụng đất. Các chuyên gia cho rằng, cần giải pháp cân bằng lợi ích Nhà nước và nhà đầu tư.

Trong bối cảnh TP Hồ Chí Minh đang nỗ lực thu hút đầu tư để thúc đẩy phát triển bất động sản, Sở Tài chính vừa bác kiến nghị của chủ đầu tư Empire City và buộc nộp bổ sung hơn 5.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất theo kết luận thanh tra, nhiều chuyên gia cho rằng, nên tìm giải pháp cân cân bằng giữa lợi ích Nhà nước và nhà đầu tư.

Sở khẳng định làm đúng quy trình

Trong bối cảnh thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đang đối mặt với hàng loạt vướng mắc pháp lý dai dẳng tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quyết định mới nhất từ Sở Tài chính về dự án Empire City đã trở thành tâm điểm chú ý. Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố, sau quá trình rà soát nghiêm ngặt, đã thống nhất phương án định giá cho các lô đất từ 2-13 đến 2-21 thuộc Khu chức năng Thủ Thiêm.

Kết quả này yêu cầu chủ đầu tư bổ sung hơn 5.000 tỷ đồng so với tính toán ban đầu, đẩy tổng nghĩa vụ tài chính lên 8.819 tỷ đồng. Đây là một trong những trường hợp điều chỉnh cao nhất kể từ khi thành phố triển khai các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho dự án Thủ Thiêm, phản ánh nỗ lực đảm bảo tính công bằng trong quản lý tài nguyên đất đai công.

Nộp bổ sung tiền sử dụng đất: Cần giải pháp cân bằng- Ảnh 1. — Nộp bổ sung tiền sử dụng đất, nhằm đảm bảo nguồn thu hợp pháp cho ngân sách, phục vụ phát triển hạ tầng và phúc lợi xã hội tại TP Hồ Chí Minh.

Sở Tài chính TP Hồ Chí Minh khẳng định toàn bộ quy trình đã tuân thủ đúng quy định pháp luật, với sự phối hợp từ Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng Hội đồng thẩm định giá đất. Do vậy, cơ quan này cho rằng "chưa có cơ sở" để xem xét kiến nghị từ phía doanh nghiệp.

Theo Sở Tài chính, đến thời điểm hiện tại, Sở vẫn chưa ghi nhận thêm trường hợp tương tự, cho thấy đây là quyết định cá biệt nhưng cần thiết. Về giải pháp đẩy nhanh tiến độ, đại diện Sở Tài chính nhấn mạnh Quyết định 1361/QĐ-HĐTĐGĐ và 1362/QĐ-HĐTĐGĐ ban hành ngày 9/9/2025 đã làm rõ trách nhiệm, quy trình và thời hạn xử lý, loại bỏ tình trạng tồn đọng hồ sơ.

Về phía chủ đầu tư, Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương, đã gửi văn bản lên Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh, đề xuất xác định lại nghĩa vụ tài chính bổ sung. Theo doanh nghiệp, năm 2016, thành phố giao hơn 11 ha đất tại Thủ Thiêm với thời hạn 50 năm, và đến đầu 2017, họ hoàn tất nộp gần 3.600 tỷ đồng. Quyết định giao đất ghi rõ không phải bổ sung thêm khi chuyển hình thức từ thuê đất trả tiền một lần sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. Dựa trên đó, dự án đã hoàn thiện ba cụm công trình với khoảng 1.200 căn hộ bàn giao cho cư dân.

Tuy nhiên, từ 2019, hoạt động đình trệ do kết luận Thanh tra Chính phủ về nghĩa vụ tài chính bổ sung. Gần đây, đề xuất thu thêm hơn 8.800 tỷ đồng, gấp 2,46 lần số đã nộp, khiến doanh nghiệp lo tổng chi phí vọt lên hàng tỷ USD, vượt khả năng tài chính và rủi ro tranh chấp quốc tế.

Việc yêu cầu nộp bổ sung tiền sử dụng đất tại Empire City không chỉ là vấn đề tài chính đơn thuần mà còn là bài học về bảo vệ lợi ích công cộng trong quản lý đất đai. Theo kết luận 1037/KL-TTCP của Thanh tra Chính phủ năm 2019, việc tính giá đất ban đầu với đơn giá 26 triệu đồng/m² là không đúng quy định, dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước.

Việc điều chỉnh lên tổng 8.819 tỷ đồng, với bổ sung 5.238 tỷ đồng, nhằm khắc phục sai sót này, đảm bảo nguồn thu hợp pháp cho ngân sách, phục vụ phát triển hạ tầng và phúc lợi xã hội tại TP Hồ Chí Minh. Điều này phù hợp với tinh thần Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP, khắc phục bất cập cũ trong định giá đất, tạo thuận lợi nhưng vẫn giữ tính minh bạch.

Cần giải pháp cân bằng

Về vấn đề trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), bình luận rằng mức bổ sung quá cao, với lãi suất 5,4%/năm, là gánh nặng không hợp lý, đặc biệt khi luật cũ năm 2013 chưa quy định khoản nộp bổ sung cho thời gian chưa tính tiền đất. Ông Châu đề xuất giảm xuống 3,6%/năm và cho phép bù trừ nếu doanh nghiệp không có lỗi, nhằm tránh ảnh hưởng môi trường đầu tư. HoREA cũng kiến nghị sửa Nghị quyết về cơ chế chính sách thực hiện Luật Đất đai, chỉ áp dụng nộp bổ sung khi người sử dụng đất có lỗi, đồng thời cho phép bù trừ khoản đã nộp để đảm bảo công bằng.

Ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia bất động sản cho rằng, trong bối cảnh, TP Hồ Chí Minh đang thúc đẩy và thu hút đầu tư phát triển cho nhiều dự án, việc yêu cầu nộp bổ sung tiền sử dụng đất, là chưa hợp lý. Thực tế, nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất, vì những lý do khách quan mà không phải lỗi của nhà đầu tư, mới có khoản tiền phát sinh. Do vậy, cần cân nhắc đưa ra mức thu bổ sung hợp lý để đảm bảo được nguồn thu cũng như giảm áp lực tài chính cho nhà đầu tư. "Bằng cách này, chính sách sẽ trở nên công bằng hơn, thúc đẩy sự hài hòa giữa lợi ích công cộng và tư nhân, góp phần vào sự thịnh vượng bền vững của đô thị", ông Quang phân tích.

Empire City, với vốn đầu tư 1,2 tỷ USD, là liên doanh giữa Tiến Phước, Trần Thái, Keppel Land (Singapore) và Gaw Capital Partners (Hong Kong), công bố từ 2015. Quy hoạch khu phức hợp ven sông Sài Gòn bao gồm trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng và căn hộ, với tháp 86-88 tầng dự kiến cao nhất Việt Nam. Sau gần thập kỷ, chỉ phần nhà ở hoàn tất, những hạng mục khác vẫn chưa hoàn thành.

Nguồn: https://vtv.vn/nop-bo-sung-tien-su-dung-dat-can-giai-phap-can-bang-100250930112822909.htm