Bac Giang: Zapobieganie spekulacyjnym wzrostom cen gruntów.

BAC GIANG – W ostatnim czasie w niektórych rejonach prowincji zaobserwowano zjawisko lokalnych wzrostów cen gruntów po ujawnieniu informacji o połączeniu granic administracyjnych między prowincjami Bac Giang i Bac Ninh. Wartość transferowa wielu działek gruntowych gwałtownie wzrosła, a liczba transakcji również gwałtownie wzrosła.

Zgodnie z prawem, państwo wdroży środki regulacji rynku, jeśli ceny nieruchomości wzrosną o ponad 20% w ciągu trzech miesięcy lub w przypadku nadzwyczajnych wahań rynkowych. Środki te zostały szczegółowo określone w Ustawie o obrocie nieruchomościami z 2024 r. oraz w rozporządzeniu wykonawczym do niej.

Ceny gruntów w nowym obszarze miejskim na zachód od miasta Voi (dystrykt Lang Giang) gwałtownie wzrosły, gdy pojawiły się wieści o reorganizacji granic administracyjnych.

Z perspektywy zarządzania rynkiem, niedawny wzrost lokalnej aktywności na rynku nieruchomości budzi obawy państwowych agencji zarządzających, które w razie potrzeby podejmą niezbędne działania w celu szybkiego zrozumienia i regulacji podaży i popytu. W praktyce, odnotowany 30-procentowy wzrost wartości transakcji na rynku nieruchomości w niektórych obszarach będzie miał bezpośredni wpływ na dwie grupy: po pierwsze, projekty nieruchomościowe na tym obszarze zostaną częściowo dotknięte, gdy zostaną wykorzystane jako punkt odniesienia do obliczania opłat za użytkowanie gruntów. Po drugie, osoby z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi będą miały trudności z dostępem do gruntów pod zabudowę.

Lokalne skoki cen nieruchomości mogą negatywnie wpłynąć na rynek. Organy regulacyjne muszą zrozumieć i uregulować te sytuacje, aby ułatwić inwestorom realizację projektów i zapewnić mieszkańcom przystępne cenowo mieszkania. Dlatego weryfikacja działań w celu zapewnienia dokładności i przejrzystości jest kluczowa, a manipulacje cenami i inne formy zawyżania cen muszą być zapobiegane i surowo karane.

Obecnie tylko kilka firm pośrednictwa w obrocie nieruchomościami działa w sposób dobrze zorganizowany, podczas gdy większość z nich to wciąż niezależni pośrednicy. W związku z tym rynek jest podatny na wpływ trendów spekulacyjnych i brakuje mu przejrzystości w zakresie produktów, takich jak status prawny, postęp i rzeczywisty potencjał rynkowy. Wiele osób rozpowszechnia plotki o trendach na papierze i zbiorowo rozpowszechnia nieprawdziwe informacje.

Ostatnio pojawiło się wiele plotek o fuzjach granic administracyjnych, co skłoniło niezależnych konsultantów do utwierdzania klientów w przekonaniu o wartości nowej, dobrze zainwestowanej i nowoczesnej stolicy, generując w ten sposób zainteresowanie i zwiększając liczbę transakcji. Są to nieprzejrzyste praktyki w pośrednictwie nieruchomości. Wywieranie takich negatywnych skutków ma również negatywny wpływ na osoby, które się nimi zajmują, ponieważ tracą zaufanie klientów.

Rozwój rynku nieruchomości wymaga profesjonalizmu ze strony czterech interesariuszy: rządu, inwestorów, dystrybutorów i konsumentów. Aby ograniczyć bańki spekulacyjne, należy skupić się na profesjonalizacji zespołu dystrybucyjnego. Z drugiej strony, inwestorzy wtórni muszą precyzyjnie identyfikować potencjał wzrostu rynku nieruchomości i unikać pochopnych inwestycji w oparciu o mentalność stada, zaniedbując fundamentalne czynniki prawne.

Rozwój rynku nieruchomości wymaga profesjonalizmu ze strony czterech kluczowych podmiotów: państwa, inwestorów, dystrybutorów i konsumentów. Obecnie dystrybutorzy (giełdy nieruchomości i domy maklerskie) odgrywają kluczową rolę w płynnym obrocie nieruchomościami. Prawo wyraźnie określa potrzebę transparentności i otwartości w transakcjach na rynku nieruchomości. Dlatego też, jeśli sprzedaż zostanie sprofesjonalizowana za pośrednictwem dystrybutorów na giełdach lub w domach maklerskich, rynek będzie w stanie odfiltrować manipulacje cenowe i sztuczne wzrosty cen.

W odpowiedzi na tę sytuację, Stowarzyszenie Nieruchomości zintensyfikowało działania edukacyjne i wspierające swoich członków w aktywnym poznawaniu i badaniu przepisów prawnych, aby mogli działać bardziej profesjonalnie. W najbliższym czasie Stowarzyszenie opracuje plan szkoleń dla swoich członków w zakresie przepisów, wesprze ich w rejestracji w celu uzyskania licencji na obrót nieruchomościami oraz ułatwi publikowanie informacji o pośrednikach itp. Jednocześnie agencje zarządzające państwem muszą przeprowadzać szczegółowe kontrole i weryfikacje wahań cen, oceniać i prognozować te wahania oraz skutecznie doradzać w zakresie rozwiązań regulujących podaż i popyt. Środki wykraczające poza ich uprawnienia mogą zostać zaproponowane rządowi i Zgromadzeniu Narodowemu do wdrożenia.

Głównym powodem tworzenia sztucznych wzrostów cen i manipulacji rynkiem jest przede wszystkim nieprofesjonalna natura dystrybutorów (spośród czterech głównych komponentów). W rzeczywistości większość lokalnych dystrybutorów nie posiada niezbędnych licencji na prowadzenie działalności, wymaganych przez Ustawę o obrocie nieruchomościami z 2023 r.; tylko nieliczne firmy brokerskie publikują informacje o swojej działalności na portalu państwowej agencji zarządzającej nieruchomościami. Promowanie formalnego i profesjonalnego funkcjonowania tego komponentu da inwestorom pewność, że powierzają swoje produkty dystrybutorom, stwarzając możliwości rozwoju.

Uznając to, Provincial Real Estate Association od wielu lat konsekwentnie buduje silną pozycję członkowską, umacnia relacje i promuje działania. Ze strony państwowych agencji zarządzających nieruchomościami, należy zwrócić uwagę na to, aby zarządzający inwestorami i dystrybutorami w pełni przestrzegali przepisów prawa w zakresie inwestycji, działalności, mobilizacji kapitału i działalności inwestycyjnej.

Aby ograniczyć bańki spekulacyjne, należy skupić się na profesjonalizacji sieci dystrybucji, w tym giełd nieruchomości i biur maklerskich. Z drugiej strony, zarządzanie odpowiedzialnością za użytkowanie gruntów również wymaga uwagi, ponieważ jest to kluczowe i skuteczne narzędzie w walce ze spekulacją. Prawo stanowi, że użytkownicy gruntów muszą użytkować je zgodnie z ich przeznaczeniem w określonych ramach czasowych. Dlatego też niezbędne jest jak najszybsze wydanie przepisów regulujących ten aspekt.

Inwestorzy wtórni muszą precyzyjnie określić potencjał wzrostu rynku nieruchomości, korzystając z rzetelnych informacji, wiedzy praktycznej oraz porad profesjonalnych i renomowanych brokerów. Powinni unikać pochopnego inwestowania w oparciu o mentalność stada, ignorować fundamentalne czynniki prawne i nie dać się zwieść powierzchownym perspektywom. Transakcje muszą być zgodne ze wszystkimi obowiązującymi przepisami prawa dotyczącymi podatków, opłat itp.

Nguyen Van Thanh, Sekretarz Generalny Prowincjonalnego Stowarzyszenia Nieruchomości

Źródło: https://baobacgiang.vn/ngan-chan-sot-dat-ao-postid415375.bbg