Chroń prawa klienta!

Zgodnie z klauzulą ​​5 artykułu 23 Ustawy o działalności gospodarczej w zakresie nieruchomości z 2023 r. inwestorzy projektów nieruchomościowych mogą pobierać zadatki nieprzekraczające 5% ceny sprzedaży; umowy najmu z opcją wykupu domów, obiektów budowlanych i powierzchni użytkowej obiektów budowlanych tylko wtedy, gdy spełnią wszystkie warunki rozpoczęcia działalności zgodnie z przepisami.

Oprócz przepisów dotyczących wadium, artykuł 25 Ustawy o obrocie nieruchomościami z 2023 r. reguluje również kwestie płatności za kupno, sprzedaż i wynajem domów na papierze. W związku z tym strony dokonują wielokrotnych wpłat, a pierwsza nie może przekroczyć 30% wartości umowy, wliczając w to wadium (stare przepisy nie uwzględniają wadium).

Kolejne płatności muszą być dokonywane zgodnie z postępem budowy, ale nie mogą przekraczać 70% wartości kontraktu, dopóki dom, prace budowlane i powierzchnia użytkowa obiektu nie zostaną przekazane. Jeśli sprzedającym jest podmiot z kapitałem zagranicznym, nie może on przekroczyć 50% wartości kontraktu. Jeśli kupujący lub leasingobiorca nie otrzymał czerwonej/różowej książeczki, nie może on pobrać więcej niż 95% wartości kontraktu. Pozostała kwota zostanie wypłacona po otrzymaniu przez kupującego różowej książeczki.

Wpłata depozytu to pierwszy krok w procesie kupna i sprzedaży, dokonywany przed podpisaniem umowy. Wcześniej, gdy nie obowiązywały regulacje dotyczące wpłat depozytowych przy zakupie nieruchomości, sytuacja na rynku była niestabilna, co stwarzało potencjalne ryzyko. Wielu inwestorów akceptowało wpłaty depozytów i zgadzało się na rezerwację miejsca za duże sumy pieniędzy. Niektóre projekty, które nie kwalifikowały się nawet do sprzedaży przyszłych mieszkań, nadal były oferowane, wzywając klientów do wpłaty depozytu w celu pozyskania dodatkowego kapitału.

W rzeczywistości istnieje wiele projektów mieszkaniowych, w których klienci otrzymywali depozyty i płatności zaliczkowe za pośrednictwem biur maklerskich lub bezpośrednio od inwestora. Jednak inwestorzy nie realizowali projektu lub realizowali go w połowie, a następnie wstrzymali się, pozostawiając nabywców w oczekiwaniu.

Przepisy dotyczące kaucji za nieruchomości mają na celu ochronę praw nabywców nieruchomości, zapobiegając pobieraniu zbyt wysokich kaucji, które mogłyby prowadzić do oszustw wyrządzających szkodę nabywcom. Celem tych regulacji jest również ściślejsza kontrola realizacji projektów nieruchomościowych, aby ograniczyć sytuacje „łapania złodziei gołymi rękami” oraz „trzymania gruntów i czekania na odpowiedni moment” inwestorów o niskiej zdolności finansowej.

Z perspektywy inwestora, wiele firm z branży nieruchomości jest „niespokojnych”, ponieważ w rzeczywistości od lat większość z nich „używa własnego tłuszczu, żeby się usmażyć”. Mobilizują kapitał od nabywców domów na inwestycje… więc jest wielu klientów, którzy zapłacili 95% ceny zakupu domu, ale nie wiedzą, kiedy otrzymają dokumenty potwierdzające własność…

Albo, co gorsza, inwestor ma kłopoty, a klient nie wie, kiedy otrzyma dom! Zdarza się nawet, że inwestor mobilizuje kapitał bez wkładu własnego, z „gwarancją” banku. Oznacza to, że klient i deweloper inwestują razem, „aby zgarnąć zysk, ponieść stratę”, ale „język” zawsze należy do klienta!

Aby stopniowo budować zdrowy rynek nieruchomości, oprócz obecnych regulacji, należy wprowadzić więcej ograniczeń i sankcji dostosowanych do realiów transakcji depozytowych i mobilizacji kapitału, aby chronić uzasadnione prawa klientów i odsiewać inwestorów, którzy „łapią złodziei gołymi rękami”.

Dong Gia

Źródło: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html