Przekształcanie nieruchomości o najwyższej wartości w wskaźniki wzrostu.

Aby osiągnąć dwucyfrowy wzrost, potrzebny jest oczywiście kapitał, projekty muszą zostać wdrożone, place budowy muszą tętnić życiem, a wyniki muszą służyć ludziom.

Działki w Thu Thiem zostały wpisane przez Ho Chi Minh City na listę funduszy gruntowych, które mają służyć jako zapłata dla inwestorów realizujących projekty budowlane i transferowe (BT) – zdjęcie: QUANG DINH

Każda miejscowość i ministerstwo szuka sposobów na osiągnięcie dwucyfrowego wzrostu gospodarczego, a historia Ho Chi Minh City jest tego doskonałym przykładem.

Na podstawie wniosku Komitetu Ludowego miasta Ho Chi Minh, Rada Ludowa miasta Ho Chi Minh właśnie zatwierdziła listę 33 działek (faza 1), które mają zostać wykorzystane do wypłaty odszkodowań inwestorom realizującym projekty BT (buduj-przekaż), mające na celu przekształcenie zasobów gruntowych w strategiczne projekty infrastrukturalne i kluczowe projekty niezbędne do nowego rozwoju miasta.

Warto zauważyć, że lista 33 działek zatwierdzonych w tej rundzie przez Radę Miejską składa się głównie ze znanych działek, które słyną z doskonałej lokalizacji, ale których pełnego potencjału nie udało się wykorzystać z powodu różnych przeszkód.

Oczekuje się, że „najlepszy teren” zamieni się w „złoto”.

Lista 33 działek objętych systemem płatności BT zawiera wiele działek położonych w centrum miasta i na nowym obszarze miejskim Thu Thiem.

Niektóre spośród nich, tereny o „najlepszym stanie” są od dawna znane mieszkańcom Ho Chi Minh City, na przykład tereny pod adresami 2-4-6 Hai Ba Trung, 8-12 Le Duan, 33 Nguyen Du, 34-36-42 Chu Manh Trinh (dzielnica Sajgon) i 152 Tran Phu (dzielnica Cho Quan)...

Te działki, uwikłane w trwające śledztwa i sprawy sądowe, przez dziesięciolecia pozostawały opuszczone w sercu miasta, ogrodzone płotami z blachy falistej. Jednak podczas niedawnego Nowego Roku Księżycowego (Roku Konia), pod przewodnictwem Sekretarza Partii Miejskiej, Komitet Ludowy Ho Chi Minh City przekształcił ten teren, przekształcając części tych działek w tymczasowe parki i ogrody, które miały służyć mieszkańcom miasta podczas święta wiosny i obchodów Nowego Roku.

Nowy Obszar Miejski Thu Thiem znajduje się również na liście 15 działek w podregionach 2, 3 i 4 przeznaczonych na płatności dla inwestorów realizujących miejskie projekty infrastrukturalne. Wśród nich znajduje się działka 2C (ponad 24 hektary), która ma doskonałą lokalizację w pobliżu obszaru miejskiego Sala, w otoczeniu dróg Nguyen Thien Thanh i Tran Bach Dang. Działka ta została zatwierdzona pod zabudowę wielofunkcyjną, obejmującą usługi, tereny zielone i obiekty sportowe .

Ponadto na liście znajduje się kilka dużych i cennych działek. Typowym przykładem jest działka 420 No Trang Long (14,8 hektara, okręg Binh Loi Trung). Teren ten był wykorzystywany przez firmę Vissan pod ubojnię bydła, ale otaczający go obszar to nowoczesna, rozwinięta dzielnica miejska, która wymaga przebudowy, aby sprostać potrzebom. Komitet Ludowy Miasta Ho Chi Minh podjął decyzję o odzyskaniu tego terenu w 2019 roku i przekazał go do zarządzania Miejskiemu Centrum Funduszu Rozwoju Ziemi .

Ta działka o powierzchni prawie 5 hektarów ma doskonałą lokalizację, naprzeciwko ulicy Pham Van Dong, obok kanału Go Dua i rzeki Sajgon, w dzielnicy Thu Duc. Wcześniej znajdował się tu duży i nowoczesny park wodny (Saigon Water Park).

Jednak projekt od wielu lat jest w zawieszeniu i został porzucony. W 2014 roku Komitet Ludowy miasta Ho Chi Minh wypowiedział dzierżawę gruntu i powierzył zarządzanie nim Miejskiemu Centrum Funduszu Rozwoju. Tymczasem teren plantacji kokosów (134 hektary, położony w okręgu Long Truong) został wiele lat temu przeznaczony pod projekt rozwoju miasta i budowy pola golfowego.

Jednak ze względu na nieefektywne wykorzystanie i inwestycje, Ludowy Komitet Miasta odzyskał ten teren, a obecnie obszarem zarządza okręg Long Truong.

Ogólnie rzecz biorąc, większość działek gruntowych zatwierdzonych ostatnio do płatności BT (Build-Transfer) to grunty publiczne, położone w atrakcyjnych lokalizacjach i objęte planowaniem w skali 1/2000, ale z powodu różnych przeszkód prawnych były w przeszłości wykorzystywane nieefektywnie.

Obecnie, dzięki uwzględnieniu tych działek na liście planowanych płatności za kontrakty BT, nie będą one już tylko „gruntami o atrakcyjnych warunkach”, lecz zyskają na wartości, gdy zostaną przekształcone w szereg strategicznych i kluczowych projektów infrastrukturalnych miasta, które są i będą wdrażane w najbliższej przyszłości.

W rozmowie z gazetą „Tuoi Tre” , przewodniczący Komitetu Ludowego Dzielnicy Long Truong, pan Le Ngoc Dung, powiedział, że władze lokalne ściśle zarządzają tym terenem, aby zapewnić jego efektywne wykorzystanie zgodnie z wymogami miasta. Teren ten ma obecnie drogę dojazdową do mostu Nhon Trach z prowincji Dong Nai do podwyższonego odcinka obwodnicy Ho Chi Minh City nr 3.

Władze okręgu Thu Duc oświadczyły również, że nadal koordynują zarządzanie terenem Saigon Water Park na swoim terenie i czekają na możliwość wprowadzenia zmian w odniesieniu do tego terenu.

Pusta działka po lewej stronie (dzielnica Thu Duc) była kiedyś miejscem, gdzie znajdował się Saigon Water Park, ale od wielu lat jest opuszczona. Zdjęcie: TR.DUC

Wycena zasobów gruntowych

Rezolucja Kongresu Partii Miejskiej Ho Chi Minha (z końca października 2025 r.) określiła kluczowe, przełomowe programy na kadencję 2025–2030, kładąc nacisk na rozwój infrastruktury i wskazując, że jednym z zadań Miejskiego Komitetu Partii i systemu politycznego jest efektywne wykorzystanie zasobów miasta.

Po uchwaleniu Kongresu Miejskiej Partii i usunięciu wielu przeszkód prawnych związanych z gruntami, w Ho Chi Minh City panuje ożywiona i nagląca atmosfera, a inwestorzy proponują liczne projekty inwestycyjne. W szczególności, inwestorzy proponują strategiczne i kluczowe projekty infrastrukturalne (takie jak koleje miejskie i mosty).

Biorąc pod uwagę obecną sytuację miejską, zapotrzebowanie na kapitał inwestycyjny dla projektów jest ogromne i skoncentrowane w tym samym okresie, przy coraz bardziej napiętych terminach. Wymaga to wcześniejszej realizacji wielu projektów, aby zmniejszyć obciążenie infrastruktury, uniknąć opóźnień i zapobiec spowolnieniom w rozwoju.

Jednocześnie istnieje presja na synchroniczny i nowoczesny rozwój obszarów miejskich, zwłaszcza w obszarach kluczowych. Tymczasem ograniczone możliwości budżetowe wymuszają mechanizm mobilizacji i bardziej elastycznego i efektywnego wykorzystania zasobów.

• Coraz więcej atrakcyjnych działek w Ho Chi Minh City przechodzi metamorfozę, stopniowo przekształcając się w parki i ogrody kwiatowe, by powitać święto Tet.

• Przegląd 9 najlepszych obszarów nieruchomości w sercu Ho Chi Minh City, które czekają na przekształcenie w parki i ogrody kwiatowe z okazji Tet (Księżycowego Nowego Roku).

• Główny teren, na którym mieści się siedziba policji Hue, został wystawiony na aukcji za 538 miliardów VND.

Rezolucja nr 254 Zgromadzenia Narodowego w sprawie usuwania trudności i przeszkód związanych z gruntami (obowiązująca od 1 stycznia 2026 r.) zezwala na płatności za kontrakty BT z funduszy gruntowych bez licytacji i przetargów. Jest to ważna podstawa dla miasta do przeglądu funduszy gruntowych i uwzględnienia ich na liście gruntów, które mają być wykorzystywane jako płatności wyrównawcze dla inwestorów.

Miasto niedawno przygotowało fundusz gruntowy do spłaty zadłużenia i objęło nim tereny o dużej wartości komercyjnej i potencjale rozwojowym. Miało to na celu przyciągnięcie potencjalnych inwestorów, przy jednoczesnym zapewnieniu wystarczających środków na spłaty zadłużenia i minimalizacji dodatkowych zobowiązań budżetowych.

Na przykład, Rada Ludowa Ho Chi Minh City zatwierdziła obecnie politykę inwestycyjną dla trzech projektów: budowy mostu Can Gio, mostu Phu My 2 oraz projektu Narodowego Kompleksu Sportowego Rach Chiec w ramach umowy BT (Build-Transfer) o łącznej wartości inwestycji wynoszącej około 182 016 miliardów VND i wymagającej wzajemnego przydziału gruntów. Projekty te przechodzą obecnie niezbędne procedury, aby wkrótce rozpocząć budowę.

Działka przy ulicy No Trang Long 420 w okręgu Binh Loi Trung ma doskonałą lokalizację i jest wykorzystywana przez firmę Vissan Company jako obiekt do uboju bydła. Zdjęcie: TRI DUC

Ceny gruntów muszą zostać określone precyzyjnie.

Zatwierdzenie przez Radę Ludową miasta Ho Chi Minh listy 33 działek gruntu przeznaczonych do zapłaty w ramach kontraktów infrastrukturalnych BT jest niezbędne do skierowania zasobów gruntowych do gospodarki, zgodnie z praktycznymi warunkami miasta Ho Chi Minh i spełniając jego nowe wymagania dotyczące rozwoju.

W wywiadzie dla gazety Tuoi Tre dr Pham Viet Thuan, dyrektor Instytutu Ekonomiki Zasobów Naturalnych i Środowiska w Ho Chi Minh City, powiedział, że całkowicie zgadza się z tym posunięciem, ponieważ dzięki niemu zasoby ziemi będą wykorzystywane efektywniej, a nie marnowane, jak to miało miejsce w przeszłości.

Według pana Thuana większość działek na liście znajduje się w atrakcyjnych lokalizacjach, ma duże powierzchnie i jest w pełni zaplanowana, co czyni je doskonałymi miejscami do inwestowania w wartościowe projekty handlowe i usługowe, które przyczyniają się do rozwoju społeczno-gospodarczego miasta.

„Niestety, przez wiele lat działki te nie były efektywnie wykorzystywane i z powodu różnych przeszkód marnowały się. Teraz, gdy zostały włączone do funduszu gruntowego na planowane płatności, zostanie obliczona ich konkretna wartość. Kiedy te działki zostaną wypłacone inwestorom, miasto z jednej strony zyska infrastrukturę, a z drugiej strony skorzysta na inwestorach rozwijających obiekty handlowe i usługowe oraz obszary miejskie. Ważne jest, aby miasto dokładnie i skutecznie obliczyło i określiło wartość tych działek…” – powiedział pan Thuan.

Według pana Thuana, w porównaniu z przeszłością, gdy grunty były dobrem publicznym i wystawiano je na aukcję lub przetarg, obecne przepisy zapewniają przejrzystość i maksymalizują korzyści z wyceny gruntów. Przepisy te stwarzały jednak również pewne przeszkody dla modelu partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP). Obecne przepisy usunęły te przeszkody, umożliwiając wykorzystanie gruntów publicznych do finansowania projektów Build-Transfer (BT).

Wymaga to od miasta dokładnego określenia wartości gruntów w celu zapewnienia efektywnego wykorzystania zasobów gruntowych.

Zgadzając się, prawnik Bui Quoc Tuan (Izba Adwokacka Ho Chi Minh City) stwierdził również, że grunty w atrakcyjnych lokalizacjach, wykorzystywane do płatności BT (Build-Transfer) w ramach wyznaczonego przydziału, muszą zapewniać wartość rynkową powiązaną z korzystną lokalizacją generującą wartość, ponieważ „miasto nie będzie miało wielu atrakcyjnych gruntów do płacenia inwestorom, dlatego konieczne są staranne obliczenia…” – powiedział pan Tuan.

Niezwłocznie podaj współczynnik K w celu ustalenia efektywnych cen gruntów.

Wartość działek przeznaczonych do odpłatności jest obecnie ustalana na podstawie aktualnego cennika gruntów. Zgodnie z nim, działki te są wyceniane dość nisko w porównaniu z cenami rynkowymi. Przykładowo, cena gruntu przy ulicy Le Duan wynosi mniej niż 500 milionów VND/m², co jest dość niską ceną.

Obecnie Ho Chi Minh City opracowuje współczynnik K, który będzie służył do ustalania cen gruntów zgodnie z obowiązującymi przepisami. Biorąc pod uwagę pilną realizację licznych projektów infrastrukturalnych BT (Build-Transfer) z wykorzystaniem funduszy gruntowych do finansowania, kluczowe jest opracowanie i szybkie wprowadzenie efektywnego współczynnika K. Współczynnik K zapewni, że ceny gruntów będą bliższe wartości rynkowej niż w oficjalnym cenniku gruntów. Pomoże to miastu dokładniej i korzystniej określić ceny gruntów w ramach odpowiednich funduszy gruntowych.

Oczekuje się, że grunt zostanie przydzielony inwestorowi według jego wartości w momencie płatności (po zakończeniu projektu BT i pełnym rozwinięciu infrastruktury). Jednakże, w zależności od umowy podpisanej z inwestorem, zapłata za grunt będzie uzależniona od postępów w realizacji umowy. W związku z tym, jeśli miasto nie wypracuje wkrótce rozsądnego współczynnika K, efektywne obliczenie wartości gruntu będzie trudne.

Prawnik Nguyen Hai Long (Izba Adwokacka Miasta Ho Chi Minh)

Wiele projektów jest obecnie w trakcie procedur.

Obszar plantacji kokosów (dzielnica Long Truong) ma projekt mostu Nhon Trach, łączącego go z podwyższoną obwodnicą nr 3 przebiegającą przez ten teren – zdjęcie: CHAU TUAN

Ponadto wielu inwestorów proponuje obecnie politykę inwestycyjną dla projektów w ramach metody BT (Build-Transfer) o łącznej szacowanej wartości inwestycji wynoszącej około 366 679 miliardów VND, takich jak: miejska linia kolejowa nr 2 (odcinki Ben Thanh – Thu Thiem i Thu Thiem – Long Thanh); droga i most łączące Can Gio – Vung Tau; droga ekspresowa Ho Tram – Long Thanh; oczyszczalnia ścieków Zachodniego Sajgonu; oczyszczalnia ścieków Północnego Sajgonu nr 1; oczyszczalnia ścieków Północnego Sajgonu nr 2; centralny plac miasta i centrum administracyjne miasta; projekt Parku Kulturowego Ben Nha Rong Khanh Hoi; a także publiczne tereny zielone wzdłuż rzeki Sajgon...

Tak więc, biorąc pod uwagę jedynie 13 projektów infrastrukturalnych w ramach modelu BT (Build-Transfer), które otrzymały zatwierdzenie inwestycji, oraz te, które są obecnie na etapie składania wniosków, miasto będzie potrzebowało cennych gruntów, aby zapewnić płatności wyrównawcze o łącznej wartości ponad 548 000 miliardów VND w nadchodzących latach.

Przyciąganie inwestycji, odblokowywanie zasobów.

Wiele atrakcyjnych lokalizacji pod względem nieruchomości jest obecnie wycenianych nie tylko ze względu na wartość nieruchomości, ale także ze względu na rozwój infrastruktury, co znacząco przyczynia się do rozwoju społeczno-ekonomicznego miasta w nowej fazie.

Dzięki zatwierdzeniu (faza 1) 33 działek przeznaczonych do płatności BT (Build-Transfer) miasto przeznaczyło znaczne zasoby gruntów na zaspokojenie swoich potrzeb rozwojowych.

Przedstawiając listę działek przeznaczonych do płatności w ramach modelu BT (Build-Transfer) na posiedzeniu Rady Ludowej miasta Ho Chi Minh, wiceprzewodniczący Komitetu Ludowego miasta Ho Chi Minh, Nguyen Cong Vinh, oświadczył, że środki na zakup gruntów przyznawane inwestorom w ramach modelu BT (Build-Transfer) są zatwierdzane przez Radę Ludową w sposób przejrzysty i otwarty. W przypadku projektów wymagających wyboru inwestorów, inwestorzy strategiczni są również wybierani publicznie, zgodnie z przepisami prawa.

Miasto Ho Chi Minh jest zdecydowane zmobilizować zasoby społeczne i przeznaczyć je na inwestycje publiczne... Po dokonaniu płatności za ziemię w momencie jej przydziału, inwestor zainwestuje w tę samą ziemię, tworząc nowy produkt projektu, generując zasoby, tworząc miejsca pracy i w dalszym ciągu tworząc wartość dla społeczeństwa.

Tymczasem Stały Wiceprzewodniczący Rady Ludowej Ho Chi Minh, Nguyen Van Tho, potwierdził również wysoki poziom konsensusu wśród delegatów Miejskiej Rady Ludowej w sprawie zatwierdzenia listy funduszy gruntowych przeznaczonych na wypłaty dla inwestorów realizujących projekty BT. Według pana Tho, jest to bardzo ważna podstawa prawna i praktyczna dla Miejskiego Komitetu Ludowego do kierowania, zarządzania i wdrażania przydzielonych polityk i zadań, przyczyniając się do promowania rozwoju społeczno-gospodarczego i ciągłej poprawy jakości życia mieszkańców.

Niedawno przyjęte rezolucje mają szczególne znaczenie dla określenia szczególnej roli Ho Chi Minh. Promują one reformy administracyjne, wzmacniają powiązania regionalne, ułatwiają mobilizację i efektywne wykorzystanie zasobów oraz wprowadzają istotne zmiany w planowaniu i rozwoju miast. Pobudzi to wzrost gospodarczy, znacząco przyczyni się do osiągnięcia dwucyfrowego wzrostu, poprawi stan środowiska i podniesie jakość usług dla mieszkańców i przedsiębiorstw, zgodnie z wymogami rozwoju miasta w nowej fazie.

Źródło: https://tuoitre.vn/bien-dat-vang-thanh-con-so-tang-truong-20260420083652148.htm#content-1