Dochód z gruntów jest wysoki, nie bądź zbyt szczęśliwy

tiền sử dụng đất - Ảnh 1. — Niektórzy przedsiębiorcy twierdzą, że wzrost opłat za użytkowanie gruntów utrudni kontrolę cen nieruchomości.

Gwałtowny wzrost dochodów z gruntów w pierwszej połowie tego roku utrudnia również przedsiębiorstwom dostęp do gruntów. Nawet firmy, których projekty były zawieszone od dziesięcioleci, a teraz, po usunięciu przeszkód prawnych, mają trudności z realizacją swoich projektów, ponieważ opłaty za użytkowanie gruntów i podatki gruntowe wzrosły dziesiątki razy.

Dlaczego opłaty za użytkowanie gruntów tak gwałtownie rosną?

Prof. dr Dang Hung Vo, były wiceminister zasobów naturalnych i środowiska , powiedział, że wzrost opłat za użytkowanie gruntów w pierwszej połowie tego roku wynikał ze wzrostu cen gruntów. Wraz ze zbliżaniem cen gruntów do cen rynkowych, dochody z użytkowania gruntów naturalnie wzrosną. W szczególności, miejscowość o najwyższych cenach gruntów znajduje się w Ho Chi Minh City, gdzie ceny gruntów stanowią 70% ceny rynkowej.

„Wietnam od dawna znajduje się w czołówce krajów świata pod względem dochodów z gruntów. Nawet gdy ceny gruntów były niskie, jak w poprzednich latach, dochody z gruntów w naszym kraju wynosiły około 3% PKB, co jest równe dochodom krajów rozwiniętych, takich jak Stany Zjednoczone i Wielka Brytania, i wyższe niż w Japonii i Korei Południowej” – dodał pan Vo.

Zdaniem pana Do Thien Anh Tuana – wykładowcy w Fulbright School of Public Policy and Management – fakt, że szereg miejscowości przyspiesza organizację aukcji gruntów, zwłaszcza na obszarach o dużej wartości ekonomicznej, takich jak pasy miejskie, parki przemysłowe czy obszary z nowo ukończoną infrastrukturą, również przyczynia się do zwiększenia dochodów z gruntów.

Ponadto, w latach 2024–2025 przewidywano ożywienie rynku nieruchomości, a także wprowadzono szereg polityk oczyszczających rynek.

„Przyspieszenie procesu zatwierdzania projektów, ukończenie planowania i poprawa przejrzystości procesu zmiany przeznaczenia gruntów sprawiły, że transakcje przebiegały sprawniej, generując tym samym znaczący strumień dochodów budżetowych z opłat za użytkowanie gruntów” – dodał pan Tuan.

Jednakże, jak twierdzi pan Nguyen Quoc Hiep, prezes GP Invest, pomimo że dochody budżetowe znacznie wzrosły dzięki podwyższeniu opłat za użytkowanie gruntów, państwowe agencje zarządzające muszą zastanowić się, w jaki sposób nagły wzrost cen gruntów w pierwszej połowie tego roku wpłynie na inwestycje, produkcję i działalność gospodarczą.

„Dochody z opłat za użytkowanie gruntów gwałtownie wzrosły w pierwszej połowie tego roku, ponieważ wiele projektów było realizowanych od dawna. Na początku tego roku wprowadzono nowy cennik gruntów, więc konieczne było wprowadzenie zmian. W Hanoi były projekty, które utknęły w martwym punkcie przez dekady i nie mogły zostać zrealizowane aż do początku tego roku, kiedy to firmy zdołały usunąć przeszkody i kontynuować realizację” – powiedział pan Hiep.

Przedstawiciele kilku innych przedsiębiorstw stwierdzili również, że gwałtowny wzrost opłat za użytkowanie gruntów w pierwszej połowie bieżącego roku nie jest dobrym prognostykiem dla środowiska inwestycyjnego, zwłaszcza w zakresie nieruchomości.

tiền sử dụng đất - Ảnh 2. — Aukcje gruntów przyczyniają się do wzrostu opłat za użytkowanie gruntów w pierwszej połowie 2025 r. - Zdjęcie: B.NGOC

Obawy związane z opłatami za użytkowanie gruntów, które podnoszą ceny nieruchomości

Oprócz pozytywnego wpływu wzrostu dochodów budżetowych, zdaniem pana Nguyena Quoc Hiepa, wysokie ceny gruntów niosą ze sobą również wiele negatywnych konsekwencji. Mianowicie, ceny nieruchomości wzrosną, ponieważ wszystkie koszty produkcji są wliczone w cenę domu i żaden inwestor nie zgodzi się na stratę. Rzeczywistość pokazuje jednak, że nie wszyscy inwestorzy mogą sprzedać domy, podnosząc cenę.

Ceny mieszkań wynoszą już 70-80 milionów VND/ ^m², co jest już bardzo wysokie. Jeśli wzrosną do ponad 100 milionów VND/ ^m² , kto je kupi? Ceny mieszkań przekraczają możliwości finansowe pracowników i osób zarabiających na życie.

Nawet ci, którzy mają pieniądze na zakup domów w celach inwestycyjnych i spekulacyjnych, i godzą się na zakup po wysokich cenach, czekając na wzrost cen, nie będą kontynuować inwestycji, gdy rynek zwolni – wyraził zaniepokojenie pan Hiep.

Tymczasem pan NQK, inwestor z Hanoi, powiedział, że obecnie wielu inwestorów rozważa inwestycję, ponieważ ceny nieruchomości bardzo wzrosły, a popyt rynkowy maleje. W pewnym momencie siła konsumpcyjna rynku przestanie istnieć, rynek się zatrzyma. Wtedy, mimo uiszczenia opłat za użytkowanie gruntów, inwestorzy nie będą mogli kontynuować inwestycji, ponieważ nie będą mogli konsumować produktów.

Według pana NQK, Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi planuje nowelizację ustawy o gruntach z 2024 r. w kierunku powrotu do tabeli cen gruntów i współczynnika użytkowania gruntów, jak w ustawie o gruntach z 2014 r. W związku z tym ramy cen gruntów pozostaną niezmienione przez 5 lat i będą korygowane o współczynnik użytkowania gruntów.

W związku z tym potrzebne są bardziej szczegółowe regulacje dotyczące współczynników użytkowania gruntów, co pozostawiamy prowincjom do ustalenia, ale potrzebne są również regulacje dotyczące współczynników użytkowania gruntów budowlanych, aby uniknąć arbitralnych współczynników. Ponieważ inwestorzy muszą również wizualizować cenę gruntu pod projekt, aby móc szacować i obliczać wydajność, dodał pan NQK.

Ponadto wiele firm wyraziło obawy, że zgodnie z Ustawą o gruntach, cennik gruntów wejdzie w życie 1 stycznia 2026 r., ale do tej pory wiele miejscowości nie opracowało jeszcze nowego cennika gruntów, nadal stosując kalkulację według obecnego cennika. W związku z tym konieczne jest niezwłoczne opublikowanie nowego cennika gruntów na początku 2026 r.

Według przedstawicieli niektórych firm, ceny gruntów stanowią palący problem w większości projektów. „Jeśli miejscowości będą przestrzegać Dekretu 71, proces wyceny gruntów pod projekty napotka wiele trudności, a wycena projektu zajmie 1-2 lata. Dlatego pierwszą kwestią, na którą należy zwrócić uwagę przy nowelizacji ustawy o gruntach, jest zmiana metody wyceny gruntów” – powiedział przedstawiciel firmy.

tiền sử dụng đất - Ảnh 3. — Źródło: Ministerstwo Finansów, dane: LE THANH - Grafika: TUAN ANH

* Pan Do Thien Anh Tuan (Wykładowca w Szkole Polityki Publicznej i Zarządzania Fulbrighta):

Wzrost cen gruntów może utrudnić produkcję.

Pobieranie opłat za użytkowanie gruntów może skłonić władze lokalne do sprzedaży ziemi za pieniądze, co z kolei podnosi ceny gruntów na aukcjach, zakłóca rynek, zwiększa koszty inwestycji i utrudnia produkcję.

Może to ograniczyć konkurencyjność gospodarczą, zmniejszając atrakcyjność inwestycji w produkcję i usługi o wartości dodanej.

Dochody z gruntów muszą być bardziej zrównoważone

Z perspektywy eksperta ds. gruntów, pan Dang Hung Vo uważa, że ceny gruntów powinny być zbliżone do rynkowych, ale państwo musi prowadzić odpowiednią politykę finansową w zakresie gruntów. W szczególności polityka gruntowa musi kontrolować ceny nieruchomości, co jest praktykowane w wielu krajach.

„W innych krajach rozwiązuje się to w ten sposób, że inwestorzy muszą płacić tylko 30% opłaty za użytkowanie gruntu, a nie całą kwotę od początku, jak my. Państwo naliczy podatek dopiero po uruchomieniu obiektu. Oznacza to, że pozostałe 70% jest pobierane jako podatek od wzrostu wartości gruntu po uruchomieniu obiektu” – powiedział pan Vo.

Tymczasem pan Do Thien Anh Tuan stwierdził, że konieczne jest przeprowadzenie kompleksowej reformy polityki dotyczącej dochodów z gruntów i nieruchomości, nie tylko w celu stworzenia zrównoważonego systemu dochodów dla budżetu, ale także w celu rozsądnego uregulowania dochodów, zapewnienia równości społecznej i rozwoju zdrowego rynku nieruchomości.

Zdaniem pana Tuana konieczne jest stopniowe eliminowanie tzw. „poboru pieniędzy” i zastąpienie go systemem podatku od nieruchomości. Konkretnie, podatek od nieruchomości powinien być ustalany według progresywnego harmonogramu, co oznacza, że im więcej nieruchomości posiada dana osoba lub im bardziej jest ona wartościowa, tym wyższa stawka podatku.

Chodzi nie tylko o zwiększenie dochodów, ale co ważniejsze, o uregulowanie dodatkowych dochodów z ziemi - formy pasywnego dochodu, który nie jest opodatkowany tak odpowiednio, jak dochody z pracy, produkcji i działalności gospodarczej.

Podstawową funkcją podatku od nieruchomości jest redystrybucja, czyli pobieranie części korzyści od grupy posiadającej duży majątek w celu ich redystrybucji. W tym przypadku podatek nie ma na celu obniżenia cen mieszkań, lecz stworzenie zasobów wspierających grupy defaworyzowane w dostępie do mieszkań, rozwoju budownictwa socjalnego, renowacji ubogich obszarów miejskich lub inwestowania w infrastrukturę publiczną służącą większości.

Oprócz podatku od nieruchomości powinniśmy również zdecydowanie wprowadzić progresywny podatek dochodowy od przeniesienia własności nieruchomości, aby regulować dochody i ograniczać zachowania spekulacyjne” – kontynuował pan Tuan.

Powrót do tematu

LE THANH - BAO NGOC

Źródło: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm