Nieoczekiwany zysk ze sprzedaży ziemi, ale nie świętuj za wcześnie.

Opłaty za użytkowanie gruntów pobrane w pierwszej połowie tego roku gwałtownie wzrosły, osiągając ponad 243 000 miliardów VND, 2,6 razy więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Jednak wielu ekspertów i przedsiębiorców uważa, że ​​jest za wcześnie na świętowanie, ponieważ jest to jednorazowa płatność, która wiąże się z wieloma potencjalnymi ryzykami.

Niektóre przedsiębiorstwa twierdzą, że rosnące opłaty za użytkowanie gruntów utrudnią kontrolę cen nieruchomości.

Gwałtowny wzrost dochodów z gruntów w pierwszej połowie tego roku dodatkowo utrudnił przedsiębiorstwom dostęp do gruntów. Nawet firmy, których projekty od dziesięcioleci są w zawieszeniu, po usunięciu przeszkód prawnych, mają trudności z realizacją swoich projektów, ponieważ opłaty za użytkowanie gruntów i podatki gruntowe wzrosły dziesięciokrotnie.

Co spowodowało wzrost opłat za użytkowanie gruntów?

Profesor Dang Hung Vo, były wiceminister zasobów naturalnych i środowiska , stwierdził, że wzrost dochodów z opłat za użytkowanie gruntów w pierwszej połowie tego roku wynikał z korekty cen gruntów w górę. Wzrost cen gruntów do wartości rynkowej powoduje naturalny wzrost dochodów z użytkowania gruntów. W szczególności w Ho Chi Minh City, miejscowości o największej korekcie cen gruntów, ceny gruntów stanowią 70% wartości rynkowej.

„Wietnam od dawna znajduje się w czołówce krajów świata pod względem dochodów z gruntów. Nawet gdy ceny gruntów były niskie, jak w poprzednich latach, dochody z gruntów w naszym kraju wynosiły około 3% PKB, porównywalnie z krajami rozwiniętymi, takimi jak Stany Zjednoczone i Wielka Brytania, i więcej niż w Japonii i Korei Południowej” – dodał pan Vo.

Według pana Do Thien Anh Tuana, wykładowcy w Fulbright School of Public Policy and Management, fakt, że wiele miejscowości przyspiesza organizację aukcji gruntów, zwłaszcza na obszarach o dużej wartości ekonomicznej, takich jak pasy miejskie, strefy przemysłowe czy obszary z nowo ukończoną infrastrukturą, również przyczynia się do zwiększenia dochodów z gruntów.

Ponadto ożywienie na rynku nieruchomości, które miało miejsce pod koniec 2024 r. i potrwa do 2025 r., a także szereg działań mających na celu złagodzenie warunków rynkowych, zaczęły przynosić efekty.

„Przyspieszenie zatwierdzania projektów, sfinalizowanie planowania i poprawa przejrzystości procesu zmiany przeznaczenia gruntów ułatwiły zawieranie transakcji, generując tym samym znaczne wpływy do budżetu z opłat za użytkowanie gruntów” – dodał pan Tuan.

Jednakże, jak twierdzi pan Nguyen Quoc Hiep, prezes GP Invest, mimo że dochody budżetowe wzrosły dzięki zwiększeniu opłat za użytkowanie gruntów, agencje zarządzające państwem muszą zastanowić się, w jaki sposób nagły wzrost opłat za użytkowanie gruntów w pierwszej połowie tego roku wpłynie na inwestycje, produkcję i działalność gospodarczą.

„Dochody z opłat za użytkowanie gruntów gwałtownie wzrosły w pierwszej połowie tego roku, ponieważ wiele projektów, które były w toku od dawna, musiało przejść na nowy cennik gruntów na początku tego roku. W Hanoi niektóre projekty utknęły w martwym punkcie na dekady i nie mogły zostać zrealizowane aż do początku tego roku, kiedy to firmy w końcu usunęły przeszkody i mogły kontynuować swoje projekty” – powiedział pan Hiep.

Przedstawiciele kilku innych przedsiębiorstw argumentowali również, że gwałtowny wzrost opłat za użytkowanie gruntów w pierwszej połowie bieżącego roku nie jest dobrym prognostykiem dla środowiska inwestycyjnego i biznesowego, szczególnie w przypadku inwestycji w nieruchomości.

Aukcje gruntów przyczyniają się do wzrostu przychodów z opłat za użytkowanie gruntów w pierwszej połowie 2025 r. - Zdjęcie: B. NGOC

Opłaty za użytkowanie gruntów powodują wzrost cen domów.

Oprócz pozytywnego wpływu wzrostu dochodów budżetowych, zdaniem pana Nguyena Quoc Hiepa, wysokie ceny gruntów niosą ze sobą również wiele negatywnych konsekwencji. Należą do nich rosnące ceny domów, ponieważ wszystkie koszty są wliczane w cenę, a żaden deweloper nie chce ponosić strat. Jednak rzeczywistość pokazuje również, że samo podniesienie cen domów nie gwarantuje sprzedaży.

Ceny mieszkań już teraz wynoszą 70-80 milionów VND/ ^m² , co jest już skandaliczne. Jeśli wzrosną do ponad 100 milionów VND/ ^m² , kto je kupi? Ceny mieszkań przekraczają możliwości finansowe pracowników etatowych.

„Nawet ci, którzy mają pieniądze na zakup domów w celach inwestycyjnych, spekulacyjnych i są skłonni kupować je po wysokich cenach, licząc na wzrosty, przestaną inwestować, gdy rynek zwolni” – wyraził swoje zaniepokojenie pan Hiep.

Tymczasem pan NQK, deweloper z Hanoi, powiedział, że wielu deweloperów obecnie weryfikuje swoje plany, ponieważ ceny domów już bardzo wzrosły, a popyt rynkowy stopniowo maleje. W pewnym momencie popyt rynkowy ustanie, a rynek stanie w miejscu. Nawet po uiszczeniu opłat za użytkowanie gruntów deweloperzy nie będą mogli kontynuować inwestowania w projekty, ponieważ nie będą w stanie sprzedać swoich produktów.

Według pana NQK, Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska planuje również nowelizację ustawy o gruntach z 2024 r., aby powrócić do tabeli cen gruntów i współczynnika użytkowania gruntów z ustawy z 2014 r. W związku z tym ramy cen gruntów pozostaną niezmienione przez 5 lat i zostaną skorygowane o współczynnik użytkowania gruntów.

W związku z tym potrzebne są bardziej szczegółowe przepisy dotyczące współczynników użytkowania gruntów. Chociaż delegujemy to zadanie do prowincji, przepisy są niezbędne do ustalenia tych współczynników, aby zapobiec arbitralnym obliczeniom. Inwestorzy muszą również znać ceny gruntów pod swoje projekty, aby móc przygotowywać szacunki i obliczać wyniki, dodał pan NQK.

Ponadto wiele firm wyraziło obawy, że zgodnie z Ustawą o gruntach, cennik gruntów wejdzie w życie 1 stycznia 2026 r., ale wiele miejscowości nie opracowało jeszcze nowego cennika i nadal korzysta z obecnego. W związku z tym konieczne jest przeprowadzenie obliczeń, aby zapewnić terminowe wydanie nowego cennika gruntów na początku 2026 r.

Według przedstawicieli kilku firm, ceny gruntów stanowią poważny problem w większości projektów. „Jeśli miejscowości stosują się do Dekretu 71, proces wyceny gruntów pod projekty napotyka wiele przeszkód, a wycena pojedynczego projektu zajmuje od 1 do 2 lat. Dlatego pierwszą kwestią, na którą należy zwrócić uwagę przy nowelizacji ustawy o gruntach, jest zmiana metody wyceny gruntów” – powiedział jeden z właścicieli firm.

Źródło: Ministerstwo Finansów, dane: LE THANH - Grafika: TUAN ANH

* Pan Do Thien Anh Tuan (Wykładowca w Szkole Polityki Publicznej i Zarządzania Fulbrighta):

Wzrost cen gruntów może zahamować produkcję.

Dążenie do pobierania opłat za użytkowanie gruntów może skłonić władze lokalne do sprzedaży ziemi za pieniądze, co z kolei podnosi ceny gruntów na aukcjach, zakłóca rynek, zwiększa koszty inwestycji i utrudnia produkcję.

Może to ograniczyć konkurencyjność gospodarki, zmniejszając atrakcyjność inwestycji w branżach o wysokiej wartości dodanej, takich jak produkcja i usługi.

Dochody z ziemi muszą być bardziej zrównoważone.

Z perspektywy eksperta ds. gruntów, pan Dang Hung Vo uważa, że ​​ceny gruntów powinny być zbliżone do wartości rynkowej, ale państwo musi prowadzić odpowiednią politykę finansową dotyczącą gruntów. W szczególności polityka gruntowa musi kontrolować ceny nieruchomości, tak jak robi to wiele krajów.

„W innych krajach inwestorzy płacą z góry tylko 30% opłaty za użytkowanie gruntu, zamiast płacić całą kwotę z góry, jak my. Państwo nalicza podatek dopiero po uruchomieniu obiektu. Oznacza to, że pozostałe 70% jest pobierane jako podatek od wzrostu wartości gruntu po uruchomieniu obiektu” – powiedział pan Vo.

Tymczasem pan Do Thien Anh Tuan argumentował, że konieczna jest kompleksowa reforma polityki dotyczącej dochodów z gruntów i nieruchomości. Ma ona na celu nie tylko stworzenie zrównoważonego systemu dochodów dla budżetu, ale także racjonalną regulację dochodów, zapewnienie równości społecznej i rozwój zdrowego rynku nieruchomości.

Zdaniem pana Tuana konieczne jest stopniowe eliminowanie tzw. „opłat” i zastąpienie ich systemem podatku od nieruchomości. Konkretnie, podatek od nieruchomości powinien być ustalany na podstawie skali progresywnej, co oznacza, że ​​im więcej nieruchomości posiada dana osoba lub im wyższa jest jej wartość, tym wyższa będzie stawka podatku.

Celem tego działania jest nie tylko zwiększenie dochodów, ale co ważniejsze, uregulowanie dodatkowych dochodów z gruntów – formy pasywnego dochodu, który obecnie nie jest opodatkowany proporcjonalnie jak dochody z pracy lub działalności produkcyjnej i biznesowej.

„Podstawową funkcją podatku od nieruchomości jest redystrybucja, czyli pobieranie części korzyści od grupy posiadającej wiele nieruchomości i ich redystrybucja. W tym przypadku podatek nie ma na celu obniżenia cen nieruchomości, lecz stworzenie zasobów wspierających grupy wrażliwe w dostępie do mieszkań, rozwoju budownictwa socjalnego, rewitalizacji ubogich obszarów miejskich lub inwestowaniu w infrastrukturę publiczną służącą większości”.

„Oprócz podatku od nieruchomości powinniśmy również zdecydowanie wprowadzić progresywny podatek dochodowy od przeniesienia własności nieruchomości, aby regulować dochody i ograniczać spekulacje” – kontynuował analizę pan Tuan.

Powrót do tematu

LE THANH - BAO NGOC

Źródło: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm