Konieczność zharmonizowania interesów wszystkich stron

Inwestorzy mają problem z „ponoszeniem” kosztów i płaceniem odsetek od pożyczek

Nguoi Dua Tin (NDT): Obecnie, podczas gdy miliony osób o niskich i średnich dochodach pragną posiadać własny dom, podaż mieszkań socjalnych i mieszkań w przystępnej cenie jest niemal wyczerpana. Co Twoim zdaniem jest przyczyną tej sytuacji?

Pan Vo Hong Thang – Dyrektor ds. Usług Doradztwa i Rozwoju Projektów, DKRA Group: Problem braku niedrogich mieszkań i mieszkań socjalnych, które spełniałyby potrzeby osób o niskich i średnich dochodach, istnieje i trwa od wielu lat.

Na ten segment wpływa wiele czynników, ale dwa główne czynniki bezpośrednio wpływają na podaż w tym segmencie.

Po pierwsze, rosną koszty nakładów. Chociaż ceny nieruchomości wykazywały oznaki spadku w ciągu ostatnich dwóch lat, należy przyznać, że poprzedni cykl rozwoju rynku nieruchomości, trwający od około 2014 do 2020 roku, utrzymywał ceny mieszkań na wysokim poziomie.

Prowadzi to do ekstremalnie wysokich kosztów inwestycyjnych i budowlanych dla inwestorów w projekty nieruchomości. Z uwagi na rosnący pionowo poziom kosztów zakupu gruntów, surowców, robocizny itp., bardzo trudno jest obniżyć cenę gotowej nieruchomości.

Pan Vo Hong Thang – Dyrektor ds. Usług Doradztwa i Rozwoju Projektów, DKRA Group.

Po drugie, status prawny projektów nieruchomościowych jest długotrwały i jego uregulowanie zajmuje dużo czasu. Już na etapie uzyskania prawa własności gruntu inwestorzy muszą ubiegać się o dokumenty zatwierdzające na różnych szczeblach administracji, nie wspominając o planowaniu odszkodowań i oczyszczenia terenu... co sprawia, że ​​prawne ukończenie projektu trwa wiele lat.

Zwłaszcza w przypadku konkretnych branż, takich jak nieruchomości, większość z nich korzysta z wysokiej dźwigni finansowej, a zadłużenie z obligacji i banków jest bardzo wysokie. Chociaż projekt jest opóźniony z powodu niekompletnych dokumentów prawnych, firma nadal musi „ponosić” ogromne odsetki od pożyczki. Wszystkie powyższe dodatki zostaną wliczone w cenę produktu po jego ukończeniu.

Dlatego też przedsiębiorstwom bardzo trudno jest obniżyć ceny produktów do niskiego poziomu lub spełnić oczekiwania większości ludzi w zakresie „przystępności cenowej”, szczególnie w obecnej sytuacji, gdy koszty są już i tak bardzo wysokie.

Inwestor: To stwierdzenie świadczy o tym, że inwestorzy na rynku nieruchomości mają „ból głowy” z powodu kosztów. Czy mógłby Pan jaśniej opisać niektóre koszty, jakie ponoszą firmy z branży nieruchomości? Jak to wpływa na spadek cen domów?

Pan Vo Hong Thang: Koszty nakładów, takie jak opłaty za użytkowanie gruntu, wynagrodzenia za oczyszczenie terenu, odsetki od kredytów bankowych, koszty robocizny, zakup materiałów budowlanych... wzrosły gwałtownie, a w ostatnim czasie nawet kilkukrotnie.

Od momentu przyjęcia założeń budowlanych do momentu prawnego zakończenia projektu zgodnie z planem mija średnio około 3 lat, ale w rzeczywistości firmy chcące oficjalnie rozpocząć budowę mogą spędzić nawet 10 lat na formalnościach, marnując zasoby.

Aby posiadać ziemię, przedsiębiorstwa muszą płacić szereg odszkodowań i kosztów oczyszczenia terenu poprzez otrzymywanie praw do użytkowania ziemi, płacenie opłat za użytkowanie ziemi, czynszów gruntowych i opłat za ochronę pól ryżowych na rzecz państwa.

Następnie, koszty budowy, takie jak robocizna, materiały itp., rosną z czasem. W przypadku projektów mieszkaniowych koszty budowy stanowią około 50%, w przypadku domów szeregowych około 30%, a w przypadku willi 20%.

Nie wspominając o obciążeniu finansowym, jakie firmy muszą ponieść, spłacając kapitał i odsetki od kredytów. Im dłużej trwa realizacja projektu, tym wyższy będzie ten koszt finansowy. I wreszcie, koszt ten jest wliczony w cenę sprzedaży, którą klienci muszą zapłacić przy zakupie domu.

Firmy nie mogą godzić się na straty tylko po to, aby sprzedać swoje produkty.

W obliczu słabej koniunktury na rynku nieruchomości w ciągu ostatnich dwóch lat, wielu inwestorów próbowało oferować atrakcyjne zachęty nabywcom domów i wydłużać okresy płatności, aby pobudzić popyt.

W rzeczywistości jest to polityka, która szkodzi zyskom inwestorów, ale nadal akceptują ją, próbując zapewnić sobie płynność. Teraz, gdy koszty są zbyt wysokie, firmy mogą jedynie obniżyć ceny swoich produktów, aby w umiarkowany sposób zharmonizować interesy kupujących i sprzedających.

Bardzo trudno jest zmusić firmy z branży nieruchomości do obniżenia cen domów do „przystępnego” poziomu, ponieważ firmy muszą osiągać zyski. Nie można oczekiwać, że firmy będą godzić się na straty tylko po to, by sprzedać swoje produkty.

W przeszłości wielu inwestorów spodziewało się zysków sięgających nawet kilkudziesięciu procent, zanim cokolwiek zrobili, ale teraz są zdeterminowani, aby osiągnąć próg rentowności, a nawet ponieść straty na wczesnym etapie. Najważniejszym celem dzisiejszych inwestorów jest najniższa możliwa cena sprzedaży, jak najszybsze zebranie pieniędzy i wygenerowanie przepływów pieniężnych, co jest najlepszą opcją dla klientów, którzy chcą posiadać nieruchomość.

Oczekiwania zwiększonej podaży mieszkań dzięki polityce

Inwestor: W rzeczywistości, nawet w ogólnie ponurym kontekście rynku nieruchomości w 2023 r., segment mieszkań komunalnych nadal cieszy się szczególną uwagą klientów, a projekty w tym segmencie zawsze charakteryzują się stabilnym wolumenem transakcji.

Jednak inwestorzy zdają się być zainteresowani budowaniem luksusowych domów szeregowych i ekskluzywnych apartamentów... Skąd Twoim zdaniem bierze się ten paradoks?

Pan Vo Hong Thang: Impas prawny, który wystąpił jednocześnie w przypadku tysięcy projektów w całym kraju, spowodował, że liczba projektów kwalifikujących się do uruchomienia w ostatnich latach była bardzo mała i dotyczyła jedynie niektórych segmentów.

Biorąc pod uwagę niewielką liczbę projektów w rozsądnych cenach, tempo sprzedaży z pewnością będzie bardzo szybkie, a duży ruch w transakcjach sprawia, że ​​łatwo jest błędnie sądzić, że ludzi interesują jedynie projekty niskobudżetowe.

Należy jednak również spojrzeć prawdzie w oczy – w przypadku projektów zlokalizowanych w „gorących punktach”, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh, liczba mieszkań w cenie poniżej 50 milionów VND/m² jest praktycznie nieobecna. Wszystkie wymienione projekty będą miały ceny na poziomie 70-80 milionów VND/m², a nawet 100 milionów VND/m², co jest również znane jako nieruchomości luksusowe.

Wszystkie powyższe projekty zlokalizowane są w tak atrakcyjnych lokalizacjach, że inwestorom bardzo trudno jest obniżyć ceny produktów. Zwłaszcza w niedawnej przeszłości liczba luksusowych projektów dostępnych na sprzedaż była bardzo niewielka, co również wpłynęło na niski wolumen transakcji w tym segmencie.

W związku z tym nie można na podstawie liczby transakcji na rynku potwierdzić, że segment nieruchomości luksusowych cieszy się mniejszym zainteresowaniem niż segment mieszkań socjalnych lub komunalnych.

Jeśli obniżymy koszty, ceny nieruchomości również natychmiast spadną.

Ponadto niektórzy inwestorzy uważają, że wiele przedsiębiorstw od początku nastawia się na rozwój segmentu domów szeregowych i domów o wysokiej wartości i ma długoterminową strategię rozwoju tego segmentu. Dlatego też, mimo że tak naprawdę chcą rozwijać segmenty o niższej wartości, aby sprostać popytowi rynkowemu, nadal muszą pogodzić się z kontynuowaniem pierwotnej orientacji.

Poza tym część projektów została zrealizowana w fazie niedokończonej, przy bardzo wysokich nakładach inwestycyjnych, co utrudnia inwestorom łatwe przejście do innych segmentów rynku nieruchomości.

Inwestor: Jakie zatem, Pana zdaniem, rozwiązania należy wdrożyć, aby rozwiązać problem braku mieszkań w przystępnej cenie? Znowelizowana ustawa o nieruchomościach została uchwalona i będzie stosowana w praktyce. Jak ocenia Pan jej wpływ na podaż na rynku nieruchomości?

Pan Vo Hong Thang: Biorąc pod uwagę główną politykę państwa, możemy się spodziewać, że w ciągu najbliższych 3–5 lat podaż mieszkań socjalnych i mieszkań komunalnych znacznie wzrośnie, co zrekompensuje niedobory mieszkaniowe większości ludzi w ostatnich czasach.

Aby to osiągnąć, najważniejsza jest nadal rola państwa, którego kluczowym zadaniem jest kierowanie rozwojem rynku i nadawanie mu kierunku za pomocą polityk, instytucji i strategii...

Najważniejsze jest rozwiązanie wszystkich kwestii prawnych związanych z projektem i skrócenie czasu procedur administracyjnych, aby firmy mogły szybko rozpocząć budowę. W szczególności nowo znowelizowane i uzupełnione przepisy z pewnością będą miały natychmiastowy, pozytywny wpływ na podaż na rynku po ich oficjalnym wdrożeniu.

Po drugie, konieczne jest dokonanie przeglądu kosztów użytkowania gruntów oraz wprowadzenie większej liczby programów wsparcia podatkowego dla przedsiębiorstw rozwijających segment mieszkań socjalnych i mieszkań socjalnych.

Po trzecie, Wietnam powinien rozważyć utworzenie dodatkowych funduszy na rozwój budownictwa mieszkaniowego dla osób kupujących dom po raz pierwszy, tak jak w Singapurze.

Na koniec, nasz kraj powinien utworzyć więcej funduszy na czystą ziemię i organizować aukcje, aby przedsiębiorstwa miały łatwy dostęp do ziemi.

W przypadku przedsiębiorstw, natura nadal opiera się na relacji popytu i podaży. Wzrost kosztów produkcji powoduje wzrost cen sprzedaży i odwrotnie. Obniżenie kosztów powoduje natychmiastowy spadek cen gotowych produktów na rynku nieruchomości. Aby kontrolować powyższe koszty, państwo nadal odgrywa istotną rolę w decydowaniu o wzroście i spadku cen na rynku nieruchomości .

Source: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html