Należy zharmonizować interesy wszystkich stron.

Deweloperzy zmagają się z ponoszeniem kosztów i spłatą odsetek od kredytów.

Reporter (NĐT): Obecnie, podczas gdy miliony osób o niskich i średnich dochodach pragną posiadać własny dom, podaż mieszkań w przystępnej cenie i mieszkań socjalnych jest prawie wyczerpana. Jakie są Pana zdaniem przyczyny tej sytuacji?

Pan Vo Hong Thang – Dyrektor ds. Usług Doradztwa i Rozwoju Projektów, DKRA Group: Problem niewystarczającej podaży mieszkań socjalnych i mieszkań socjalnych w stosunku do potrzeb osób o niskich i średnich dochodach istnieje i utrzymuje się od wielu lat.

Na podaż w tym segmencie wpływa wiele czynników, ale dwa główne mają bezpośredni wpływ na tę sytuację.

Po pierwsze, wzrosły koszty nakładów. Chociaż ceny nieruchomości wykazywały oznaki spadku w ciągu ostatnich dwóch lat, należy przyznać, że poprzedni cykl rozwoju rynku nieruchomości, trwający mniej więcej od 2014 do 2020 roku, utrzymywał ceny nieruchomości na wysokim poziomie.

Prowadzi to do ekstremalnie wysokich kosztów inwestycyjnych i budowlanych dla deweloperów. Przy gwałtownie rosnących kosztach zakupu gruntów, surowców, robocizny itp., bardzo trudno jest obniżyć cenę gotowych nieruchomości.

Pan Vo Hong Thang – Dyrektor ds. Usług Doradztwa i Rozwoju Projektów, DKRA Group.

Po drugie, status prawny projektów nieruchomościowych jest często długotrwały i wymaga bardzo długiego czasu na jego rozstrzygnięcie. Na etapie uzyskania prawa własności gruntu deweloperzy wciąż muszą uzyskać zgody władz na różnych szczeblach, nie wspominając o opracowaniu planów rekompensat i przesiedleń… co powoduje, że procedury prawne związane z projektem ciągną się latami.

Szczególnie w przypadku wyspecjalizowanych branż, takich jak nieruchomości, które w większości korzystają z wysokiej dźwigni finansowej, zaciąganie pożyczek z obligacji i banków jest znaczące. Chociaż projekty są opóźnione z powodu niekompletnych procedur prawnych, firmy nadal muszą ponosić ogromne odsetki od tych pożyczek. Wszystkie te powiązane koszty zostaną ostatecznie wliczone w cenę finalną produktu po jego ukończeniu.

Dlatego też dla przedsiębiorstw bardzo trudne jest obniżenie cen produktów do poziomu, który byłby „przystępny”, jak życzy sobie większość ludzi, szczególnie w obecnej sytuacji, w której koszty są już i tak bardzo wysokie.

Inwestor: To ilustruje, jak deweloperzy zmagają się z problemem kosztów. Czy mógłby Pan rozwinąć niektóre koszty, którymi obecnie obciążane są firmy z branży nieruchomości, i jak wpływają one na spadek cen domów?

Pan Vo Hong Thang: Koszty nakładów, takie jak opłaty za użytkowanie gruntów, odszkodowania za karczowanie gruntów, odsetki od kredytów bankowych, koszty pracy i zakup materiałów budowlanych... wzrosły gwałtownie, a w ostatnim czasie nawet kilkukrotnie.

Przewiduje się, że projekt, od etapu planowania do zakończenia procedur prawnych, zajmie średnio około 3 lat. W rzeczywistości jednak firmy mogą spędzić nawet dekadę lub dłużej na formalnościach, aby oficjalnie rozpocząć budowę, co skutkuje marnotrawieniem zasobów.

Aby posiadać ziemię, przedsiębiorstwa muszą ponieść szereg kosztów związanych z odszkodowaniami i oczyszczaniem terenu poprzez przeniesienie praw do użytkowania ziemi, płacenie opłat za użytkowanie ziemi, czynszów dzierżawnych i opłat za ochronę pól ryżowych na rzecz państwa.

Następnie koszty budowy, w tym robocizna i materiały, stale rosną z czasem. W przypadku projektów budownictwa mieszkaniowego koszty budowy stanowią około 50%, w przypadku domów szeregowych około 30%, a w przypadku willi 20%.

Nie wspominając o obciążeniu finansowym, jakie firmy muszą ponieść, spłacając kapitał i odsetki od kredytów. Im dłużej trwa realizacja projektu, tym wyższe będą te koszty finansowe. Ostatecznie wszystkie te koszty są wliczane do ceny sprzedaży, którą klienci muszą zapłacić przy zakupie domu.

Nie można oczekiwać, że firmy poniosą straty tylko po to, by pozbyć się zapasów.

W kontekście spowolnienia rynku nieruchomości, jakie miało miejsce w ciągu ostatnich dwóch lat, wielu deweloperów stara się oferować atrakcyjne zachęty nabywcom domów i wydłużać terminy płatności, aby pobudzić popyt.

W rzeczywistości jest to polityka, która szkodzi zyskom inwestorów, ale nadal są oni na nią gotowi, próbując zapewnić sobie płynność. Teraz, gdy koszty są zbyt wysokie, firmy mogą jedynie obniżyć ceny produktów, aby w rozsądnym stopniu zrównoważyć interesy kupujących i sprzedających.

Bardzo trudno zmusić firmy zajmujące się nieruchomościami do obniżenia cen domów do „przystępnego” poziomu, ponieważ biznes musi być rentowny, a nie można oczekiwać, że poniosą straty tylko po to, by sprzedać swoje zasoby.

Wcześniej wielu deweloperów dążyło do dziesiątek procent zysku przed rozpoczęciem jakiegokolwiek projektu. Teraz jednak dążą do osiągnięcia progu rentowności, a nawet ponoszenia strat na początkowych etapach. Najważniejszym celem deweloperów jest dziś oferowanie jak najniższej ceny sprzedaży i jak najszybsze zbieranie płatności, aby generować przepływy pieniężne, co jest już najlepszą opcją dla klientów pragnących posiadać nieruchomość.

Oczekiwania dotyczące zwiększenia podaży mieszkań w wyniku zmian polityki.

Inwestor: Prawda jest taka, że ​​nawet w ogólnie ponurym kontekście rynku nieruchomości w 2023 r., segment mieszkań komunalnych zawsze cieszył się szczególną uwagą klientów, a projekty w tym segmencie konsekwentnie utrzymywały stabilny wolumen transakcji.

Jednak inwestorzy wydają się szczególnie zainteresowani budową luksusowych domów szeregowych i apartamentów z wyższej półki. Skąd bierze się ten paradoks?

Pan Vo Hong Thang: Problemy prawne występujące jednocześnie w tysiącach projektów w całym kraju sprawiły, że w ostatnich latach bardzo mała liczba projektów kwalifikowała się do uruchomienia i koncentrowała się jedynie w kilku konkretnych segmentach.

Ze względu na ograniczoną liczbę projektów i rozsądne ceny, sprzedaż z pewnością przebiegnie bardzo szybko, a ożywione transakcje łatwo prowadzą do błędnego przekonania, że ​​tylko tanie projekty cieszą się zainteresowaniem opinii publicznej.

Należy jednak również pamiętać, że w przypadku projektów zlokalizowanych w „gorących punktach”, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh, praktycznie nie ma mieszkań w cenie poniżej 50 milionów VND/m². Ceny tych projektów wahają się zazwyczaj od 70 do 80 milionów VND/m², a nawet 100 milionów VND/m², co oznacza, że ​​są to nieruchomości luksusowe.

Ze względu na lokalizację wszystkich tych projektów w tak atrakcyjnych lokalizacjach, deweloperom bardzo trudno jest obniżyć ceny produktów. Co więcej, w ostatnim czasie liczba luksusowych projektów kwalifikujących się do wprowadzenia na rynek była bardzo mała, co również skutkowało niskim wolumenem transakcji w tym segmencie.

W związku z tym nie można na podstawie liczby transakcji na rynku wyciągnąć wniosku, że segment nieruchomości luksusowych cieszy się mniejszą popularnością niż segment mieszkań komunalnych czy socjalnych.

Jeżeli uda się obniżyć koszty, ceny produktów nieruchomości natychmiast spadną.

Co więcej, wielu deweloperów od początku pozycjonowało się jako deweloperzy domów szeregowych i nieruchomości o wysokiej wartości, a także posiada długoterminową strategię rozwoju tego segmentu. Dlatego, mimo że chcieliby rozwijać segmenty o niższej wartości, aby sprostać popytowi rynkowemu, nadal muszą zaakceptować kontynuację obranego kierunku.

Ponadto niektóre projekty pozostały niedokończone, mimo że wymagały bardzo wysokich nakładów inwestycyjnych, co utrudnia inwestorom łatwe przejście do innych segmentów rynku nieruchomości.

Inwestor: Jakie zatem, Pana zdaniem, rozwiązania są potrzebne, aby rozwiązać problem niedoboru mieszkań w przystępnej cenie? Nowelizacja ustawy o gruntach została uchwalona i wkrótce wejdzie w życie. Jak ocenia Pan jej wpływ na podaż na rynku nieruchomości?

Pan Vo Hong Thang: Biorąc pod uwagę główną politykę państwa, możemy w pełni oczekiwać, że w ciągu najbliższych 3–5 lat podaż mieszkań socjalnych i mieszkań komunalnych znacznie wzrośnie, co zrekompensuje niedobór mieszkań, z którym w ostatnich czasach zmaga się zdecydowana większość społeczeństwa.

Aby osiągnąć ten cel, rola państwa pozostaje kluczowa, gdyż to na nim spoczywa główna odpowiedzialność zarządzania i kierowania rozwojem rynku za pośrednictwem polityk, instytucji i regulacji.

Najważniejsze jest rozwiązanie wszystkich kwestii prawnych związanych z projektem, skrócenie procedur administracyjnych, aby firmy mogły szybko rozpocząć budowę. W szczególności niedawno znowelizowane i uzupełnione przepisy z pewnością będą miały natychmiastowy, pozytywny wpływ na podaż rynkową po ich oficjalnym wdrożeniu.

Po drugie, należy dokonać przeglądu kosztów użytkowania gruntów oraz wprowadzić więcej programów wsparcia podatkowego dla przedsiębiorstw budujących tanie mieszkania i mieszkania socjalne.

Po trzecie, Wietnam powinien rozważyć utworzenie większej liczby funduszy na rzecz rozwoju budownictwa mieszkaniowego dla osób kupujących dom po raz pierwszy, podobnie jak ma to miejsce w Singapurze.

Wreszcie, w naszym kraju powinniśmy utworzyć więcej funduszy na czystą ziemię i organizować aukcje, aby przedsiębiorstwa miały łatwy dostęp do ziemi.

Z perspektywy biznesowej fundamentalną zależnością pozostaje podaż i popyt. Wzrost kosztów produkcji powoduje wzrost cen sprzedaży, a spadek kosztów – natychmiastowy spadek cen produktów na rynku nieruchomości. Aby kontrolować te koszty, państwo nadal odgrywa kluczową rolę w kształtowaniu trendów wzrostowych i spadkowych na rynku nieruchomości .

Source: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html