Należy zachować ostrożność inwestując w ziemię bez świadectwa własności.

Nowelizacja ustawy o gruntach z 2024 roku, niedawno uchwalona przez Zgromadzenie Narodowe , wejdzie w życie 1 sierpnia. Jednym z punktów budzących duże zainteresowanie jest regulacja dotycząca wydawania certyfikatów prawa do użytkowania gruntów (powszechnie znanych jako tytuły własności) dla gruntów bez istniejących dokumentów prawa do użytkowania gruntów.

Polowanie na wczesne zakupy

W szczególności artykuł 138 znowelizowanej ustawy o gruntach stanowi, że gospodarstwa domowe i osoby fizyczne, które obecnie użytkują grunty bez dokumentów, ale nie naruszają przepisów o gruntach i nie podlegają przepisom, w których grunty zostały przydzielone bez odpowiedniego zezwolenia przed 1 lipca 2014 r., będą brane pod uwagę przy wydawaniu certyfikatów prawa do użytkowania gruntów. W niniejszym artykule opisano również kilka przypadków, które będą brane pod uwagę przy wydawaniu certyfikatów prawa do użytkowania gruntów.

Wielu uważa, że ​​wejście w życie wspomnianego rozporządzenia rozwiąże problem wydawania certyfikatów prawa do użytkowania gruntów w przypadku gruntów pochodzących od przodków, które były użytkowane stabilnie. Takie przypadki są nadal powszechne, zwłaszcza na obszarach wiejskich.

W obliczu stagnacji na rynku nieruchomości i braku atrakcyjnych kanałów inwestycyjnych niektórzy podjęli ryzyko zakupu ziemi na obszarach wiejskich bez dokumentów własności, licząc na to, że gdy ustawa o ziemi wejdzie w życie i dokumenty własności zostaną wydane, cena sprzedaży wzrośnie wielokrotnie.

Wiele osób chce kupić ziemię bez certyfikatów własności w gminie Quang Khe, dystrykcie Dak G'long, prowincji Dak Nong .

W rozmowie z reporterem gazety Nguoi Lao Dong, pan Bui Cong, pośrednik w obrocie nieruchomościami w prowincji Dak Nong, powiedział, że w ciągu ostatnich kilku miesięcy otrzymał sporo „zamówień” od klientów, którzy pytali o zakup gruntów rolnych bez aktów własności. Według pana Conga, klienci najczęściej pytali o grunty z zielonymi aktami własności (grunty leśne), grunty bez czerwonych aktów własności, ale należące do osób, które je uprawiają od wielu lat, lub grunty z wyciągami z gruntu (grunty, które zostały zmierzone i oznaczone znacznikami granicznymi). „Właśnie pośredniczyłem w sprzedaży dwóch działek dwóm klientom z Ho Chi Minh i Hanoi. Kupili oni grunty rolne bez aktów własności i natychmiast po zakupie ustawili na nich znaczniki graniczne. Powiedzieli, że kupili je, aby poczekać na ważność aktów własności, gdy nowe prawo wejdzie w życie 1 sierpnia” – relacjonował pan Cong.

Według pana Conga, grunty leśne i rolne bez certyfikatów własności są obecnie bardzo tanie, zaledwie 400-500 milionów VND/hektar (10 000 m²). Tymczasem grunty z certyfikatami własności są 2-3 razy droższe.

„Wcześniej, gdy ludzie rozmawiali o gruntach rolnych bez aktów własności, wszyscy mieli wątpliwości, ponieważ obawiali się, że nie będą w stanie załatwić formalności po ich zakupie. Tylko miejscowi kupowali i sprzedawali je między sobą pod uprawę. Ostatnio wiele osób aktywnie ich poszukiwało, składając u mnie zamówienia. Mogli dowiedzieć się o nowym prawie zezwalającym na wydawanie aktów własności i o tym, że tego typu grunty są tak tanie, dlatego kupują ich tak dużo” – podkreślił pan Cong.

Podobnie, pani Kim, pracownica agencji nieruchomości w prowincjach Binh Phuoc i Tay Ninh, powiedziała, że ​​ostatnio wiele osób kontaktowało się z nią z prośbą o zakup dużych działek rolnych, a niektórzy nawet pytali o możliwość zakupu ziemi bez tytułu własności, o ile cena jest korzystna. „W zeszłym tygodniu moja firma doradzała i sfinalizowała umowę na działkę o powierzchni ponad 12 hektarów, obecnie obsadzoną durianem i innymi drzewami owocowymi, w dystrykcie Loc Ninh w prowincji Binh Phuoc, za ponad 7 miliardów VND. Z tych 12 hektarów tylko 3 hektary mają tytuł własności; reszta jest nadal niezarejestrowana” – powiedziała pani Kim.

Ryzykowny trend

Prawnik Nguyen Phuong Lien z kancelarii SENLAW stwierdził, że nowa ustawa o gruntach, która wkrótce wejdzie w życie, ułatwi wydawanie obywatelom tytułów własności do gruntów. Jednak kupowanie gruntów bez tytułu własności jest ryzykowną i potencjalnie bardzo niebezpieczną formą inwestycji. Obywatele i inwestorzy powinni dokładnie rozważyć zalety i wady kupna lub sprzedaży gruntów zgodnie z tym trendem. „Grunty bez dokumentów prawnych są zazwyczaj znacznie tańsze niż grunty z oficjalnie uznanym prawem własności. Wiąże się to jednak z wieloma ryzykami. Kupując grunty bez dokumentów prawnych, nabywcy mają trudności z weryfikacją pochodzenia gruntu, informacji o działce i jej statusu planistycznego. Ponadto, z powodu braku certyfikatu prawa do użytkowania gruntu, nabywcy nie mogą mieć pewności, że grunt nie jest przedmiotem sporów, naruszeń, ani że nie dochodzi do nakładających się transakcji gruntowych i konfliktów własnościowych. W takim przypadku nabywcy są zależni od uczciwości sprzedającego. Nabywcy mogą również mieć ograniczone podstawowe prawa do użytkowania gruntu, ponieważ nie mogą go przenieść, podarować, odziedziczyć, obciążyć hipoteką, zmienić przeznaczenia gruntu ani wydzierżawić. Jeśli chcą budować na gruncie, muszą poczekać na zakończenie procedur związanych ze zmianą przeznaczenia gruntu i uzyskaniem certyfikatu prawa do użytkowania gruntu…” – analizuje prawnik Lien.

Jako osoba pracująca w sektorze nieruchomości, dr Pham Anh Khoi, dyrektor generalny Real Estate Financial Services Company (FINA), stwierdził, że dopiero po 1 sierpnia, kiedy zaczną obowiązywać przepisy dotyczące nieruchomości i obrotu gruntami, będziemy mogli ocenić skuteczność „skróconych” decyzji niektórych osób o zakupie ziemi bez dokumentów własności.

„Wszyscy wiedzą, że grunty rolne, zwłaszcza te bez tytułu własności, są bardzo tanie, ale jeśli taki tytuł zostanie przyznany, cena wzrośnie wielokrotnie. Nikt jednak nie ma pewności, czy grunty bez tytułu własności są objęte jakimiś ograniczeniami planistycznymi, czy są przedmiotem sporów, ani czy w ogóle zostaną uznane za nadające się do uzyskania tytułu własności”.

„Grunty rolne, wykorzystywane pod uprawę i inwestowane w zaawansowaną technologicznie produkcję rolną w celu zwiększenia efektywności ekonomicznej, mają ogromny potencjał. Jednak osoby, które kupią grunty rolne lub grunty bez aktu własności, aby później zmienić ich przeznaczenie, podzielić je na działki i sprzedać działki, napotkają trudności i nie są do tego zachęcane przez ustawę o gruntach i inne przepisy dotyczące nieruchomości” – skomentował ekspert.

W rzeczywistości eksperci z branży nieruchomości i finansów wielokrotnie radzili osobom z wolnymi środkami oraz inwestorom w nieruchomości, aby dokładnie rozważyli decyzję o zainwestowaniu w ziemię i domy w odległych i podmiejskich prowincjach. Przed podjęciem inwestycji należy wziąć pod uwagę efektywność ekonomiczną, potencjał eksploatacyjny, korzyści, przepływy pieniężne, zwrot z inwestycji, płynność, a zwłaszcza przewidywalne ryzyko.

Źródło: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm