Zachowaj ostrożność inwestując w ziemię bez czerwonej księgi

Znowelizowana ustawa o gruntach z 2024 r. została właśnie zatwierdzona przez Zgromadzenie Narodowe i wejdzie w życie 1 sierpnia. Jednym z punktów, które interesują wiele osób, jest regulacja dotycząca wydawania zaświadczeń o prawie użytkowania gruntów (powszechnie znanych jako czerwone księgi) dla gruntów bez dokumentów potwierdzających prawo użytkowania gruntów.

Zakupy wyprzedzające

W szczególności artykuł 138 znowelizowanej ustawy o gruntach stanowi, że gospodarstwa domowe i osoby fizyczne korzystające z gruntów bez dokumentów, ale nie naruszające przepisów o gruntach, a także w przypadkach, gdy grunty zostały przydzielone bez odpowiedniego zezwolenia przed 1 lipca 2014 r., będą brane pod uwagę przy przyznawaniu certyfikatów użytkowania gruntów. Ustawa ta określa również wiele przypadków, w których rozpatrywane są wnioski o przyznanie certyfikatów użytkowania gruntów.

Wiele opinii uważa, że ​​wejście w życie powyższego rozporządzenia rozwiąże problem wydawania certyfikatów użytkowania gruntów w przypadku użytkowania gruntów o rodowodzie pozostawionym przez przodków i użytkowanych w sposób trwały. Są to częste przypadki, zwłaszcza na obszarach wiejskich.

W kontekście stagnacji na rynku nieruchomości większość kanałów inwestycyjnych jest nieatrakcyjna, niektórzy podjęli ryzyko zakupu gruntów bez czerwonych ksiąg na obszarach wiejskich z oczekiwaniem, że gdy ustawa o gruntach wejdzie w życie, grunty zostaną objęte czerwonymi księgami, a cena sprzedaży wzrośnie wielokrotnie.

Wiele osób chce kupić ziemię bez czerwonej księgi w gminie Quang Khe, w dystrykcie Dak G'long, w prowincji Dak Nong .

W rozmowie z reporterem gazety Nguoi Lao Dong, pan Bui Cong, pośrednik w obrocie nieruchomościami z prowincji Dak Nong, powiedział, że w ciągu ostatnich kilku miesięcy otrzymał „zlecenia” od wielu klientów proszących o zakup gruntów rolnych bez czerwonej księgi. Według pana Conga, klienci najczęściej proszą o grunty z zieloną księgą (grunty leśne), grunty bez czerwonej księgi, ale należące do długoletnich mieszkańców, lub grunty z wyciągiem (granice gruntów zostały zmierzone i oznaczone). „Właśnie pośredniczyłem w sprzedaży 2 działek rolnych dwóm klientom w Ho Chi Minh i Hanoi. Kupili grunty rolne bez księgi, a po zakupie natychmiast ustawili paliki graniczne. Powiedzieli, że kupili je, aby poczekać na wydanie księgi, gdy nowe prawo wejdzie w życie 1 sierpnia” – powiedział pan Cong.

Według pana Conga, grunty leśne i rolne bez czerwonych ksiąg są obecnie bardzo tanie, zaledwie 400-500 milionów VND/ha (10 000 m²). Tymczasem grunty z czerwonymi księgami są 2-3 razy droższe.

„W przeszłości, jeśli chodzi o grunty rolne bez certyfikatu, wszyscy wahali się, bo bali się, że nie uda im się załatwić formalności. Tylko miejscowi kupowali i sprzedawali je sobie nawzajem pod uprawę. Ostatnio wiele osób szukało ziemi i prosiło mnie o pomoc. Być może wiedzą, że nowe prawo zezwala na wydawanie certyfikatów, a cena tego typu ziemi jest zbyt niska, więc chcą ją kupić w dużych ilościach” – podkreślił Cong.

Podobnie, pani Kim – pracownica agencji nieruchomości w Binh Phuoc i Tay Ninh – powiedziała, że ​​ostatnio wiele osób kontaktowało się z nami w sprawie zakupu dużych obszarów ziemi pod cele rolnicze, niektórzy nawet prosili o zakup ziemi bez czerwonej księgi wieczystej, o ile cena jest korzystna. „W zeszłym tygodniu moja firma przeprowadziła konsultacje i zamknęła działkę o powierzchni ponad 12 hektarów, na której uprawia się duriany i inne drzewa owocowe w dystrykcie Loc Ninh w prowincji Binh Phuoc, wycenioną na ponad 7 miliardów VND. Z tych 12 hektarów tylko 3 hektary są objęte czerwoną księgą wieczystą, reszta nie została jeszcze zarejestrowana” – powiedziała pani Kim.

Ryzykowny trend

Prawnik Nguyen Phuong Lien z kancelarii SENLAW powiedział, że nowa ustawa o gruntach, która wkrótce wejdzie w życie, ułatwi wydawanie certyfikatów. Jednak kupowanie ziemi bez certyfikatu to ryzykowna i bardzo ryzykowna inwestycja. Zarówno osoby prywatne, jak i inwestorzy powinni rozważyć wady i zalety kupna lub sprzedaży ziemi, podążając za tym trendem. „Grunty bez dokumentów prawnych są często znacznie tańsze niż grunty z prawami własności uznanymi przez państwo. Wiąże się to jednak z wieloma ryzykami, na przykład kupując grunt bez dokumentów prawnych, nabywcy trudno jest zweryfikować pochodzenie gruntu, informacje o działce i status zagospodarowania przestrzennego. Po drugie, z powodu braku certyfikatu prawa do użytkowania gruntu, nabywcy trudno jest upewnić się, że grunt nie jest sporny, nie jest zajęty, ani nie dochodzi do nakładania się sprzedaży gruntów i konfliktów o własność. W takiej sytuacji nabywca jest zależny od uczciwości sprzedającego. W przeciwnym razie podstawowe prawa nabywcy jako użytkownika gruntu zostaną ograniczone, ponieważ nie będzie mógł on przenieść, przekazać, odziedziczyć, obciążyć hipoteką, zmienić przeznaczenia gruntu, wydzierżawić… Jeśli chce budować na gruncie, musi również poczekać na zakończenie procedur związanych ze zmianą przeznaczenia gruntu i wydaniem certyfikatu prawa do użytkowania gruntu…” – analizuje prawnik Lien.

Jako osoba pracująca w sektorze nieruchomości, dr Pham Anh Khoi, dyrektor generalny Real Estate Financial Services Company (FINA), powiedział, że dopiero po 1 sierpnia zaczną obowiązywać i będą stosowane przepisy dotyczące nieruchomości i obrotu gruntami. Będziemy mogli ocenić skuteczność decyzji niektórych osób o „pójściu na skróty” i zakupie gruntów bez czerwonych ksiąg.

Wszyscy wiedzą, że ziemia rolna, zwłaszcza bez certyfikatu, jest bardzo tania. Jeśli zostanie przyznany certyfikat, cena wzrośnie wielokrotnie. Nikt jednak nie ma pewności, czy ziemia bez certyfikatu jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, jest przedmiotem sporu, czy też będzie brana pod uwagę przy przyznawaniu certyfikatu?

Grunty rolne, jeśli są wykorzystywane do uprawy, inwestowania w zaawansowane technologie produkcji rolnej, zwiększania efektywności ekonomicznej, mają ogromny potencjał. Dla tych, którzy kupują grunty rolne bez certyfikatu, aby później zmienić przeznaczenie, podzielić je na działki i sprzedać, będzie to trudne i nie będzie wspierane przez ustawę o nieruchomościach i inne przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami” – skomentował ekspert.

W rzeczywistości eksperci z branży nieruchomości i finansów wielokrotnie zalecali osobom dysponującym wolnymi środkami oraz inwestorom w nieruchomości dokładne rozważenie inwestycji w nieruchomości w odległych i peryferyjnych prowincjach. Przed inwestycją należy wziąć pod uwagę efektywność ekonomiczną, możliwości eksploatacyjne, potencjalne korzyści, przepływy pieniężne, rentowność, płynność finansową itp., a zwłaszcza przewidywalne ryzyko.

Źródło: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm