Pilna potrzeba budowy mieszkań socjalnych – część ostatnia: dodanie nowych mechanizmów

Według prognoz Ministerstwa Budownictwa , popyt na mieszkania będzie nadal rósł w latach 2021-2030, szczególnie w obszarach miejskich. Obecny wskaźnik zaludnienia w miastach wynosi około 40% i przewiduje się, że do 2030 roku wzrośnie do około 45%. Biorąc pod uwagę obecne tempo wzrostu populacji i popyt na mieszkania, co roku konieczne będzie dodanie około 70 milionów metrów kwadratowych powierzchni mieszkaniowej w miastach.

W szczególności potencjał i możliwości rozwoju segmentu mieszkań socjalnych w Wietnamie pozostają znaczące. W rzeczywistości jednak polityka nie jest jeszcze zbyt atrakcyjna, dlatego większość firm z branży nieruchomości pozostaje obojętna wobec tego segmentu. Ludzie i firmy liczą na wprowadzenie szeregu nowych regulacji, które usuną bariery proceduralne i finansowe, a tym samym wspomogą rozwój budownictwa socjalnego.

Pan Nguyen Hoang Nam – Dyrektor Generalny G-Home:

Obecnie, jeśli deweloper chce budować mieszkania socjalne, musi przeznaczyć 20% lokali na wynajem i może je sprzedać dopiero po 5 latach. Budowa mieszkań socjalnych wiąże się obecnie z bardzo wysokimi kosztami, a ceny najmu nie mogą być wysokie ze względu na obowiązujące limity cenowe.

Wszystkie ceny sprzedaży i wynajmu mieszkań socjalnych są publicznie dostępne na portalu Departamentu Budownictwa w miejscowościach, w których realizowane są projekty. Szacunkowe ceny wynajmu mieszkań socjalnych w Hanoi i Ho Chi Minh City wynoszą około 100 000 VND/m²/miesiąc. W innych prowincjach i miastach wahają się one w granicach 30 000–50 000 VND/m²/miesiąc.

Co więcej, aby wynająć mieszkanie socjalne, najemcy muszą spełnić wiele warunków; czasami muszą wynająć mieszkanie na co najmniej rok. Co więcej, przepisy stanowią, że osoba, która skorzystała z mieszkania socjalnego, nie ma prawa do niego ponownie. W związku z tym, jeśli najemca oficjalnie wynajmuje mieszkanie tylko na jeden miesiąc, nie będzie już uprawniony do zakupu mieszkania socjalnego w przyszłości.

Wiele krajów na całym świecie z powodzeniem i na szeroką skalę wdrożyło model biznesowy budowy mieszkań na wynajem, ponieważ ich długoterminowe koszty kapitałowe są niskie. Firmy muszą jedynie zaciągać pożyczki z oprocentowaniem wynoszącym około 3%, co ułatwia inwestowanie, a następnie nadal mogą generować zysk, gdy zaczną wynajmować mieszkania.

Tymczasem w Wietnamie firmy muszą obecnie pozyskiwać kapitał przy stopach procentowych na poziomie około 12-15% i zawsze ponosić dodatkowe opłaty, co podnosi koszty wdrożenia. Przy obecnym mechanizmie finansowym nie ma środków na wsparcie firm, gdy stopy procentowe i koszty produkcji są tak wysokie.

Tymczasem marża zysku dla firm wynosi zaledwie 10%, co daje średnio zaledwie 2% zysku rocznie. To utrudnia zachęcenie firm do inwestowania w budownictwo socjalne.

Pani Duong Thuy Dung – Starszy Dyrektor CBRE Vietnam:

Do 2021 roku koszt inwestycji w przeliczeniu na metr kwadratowy w przypadku budownictwa socjalnego był oparty na tym samym koszcie inwestycji w przeliczeniu na metr kwadratowy, co w przypadku budownictwa komercyjnego, zgodnie z wytycznymi Ministerstwa Budownictwa. Jednakże 13 lipca 2022 roku Ministerstwo Budownictwa wydało decyzję nr 610/QD-BXD, w której ustalono koszt inwestycji w przeliczeniu na metr kwadratowy dla projektów budowlanych oraz cenę wykonania elementów konstrukcyjnych na 2021 rok.

W związku z tym Ministerstwo Budownictwa opublikowało wytyczne dotyczące kosztów inwestycji w projekty budownictwa socjalnego w formie budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Po ich przeanalizowaniu okazało się, że koszty inwestycji w projekty budownictwa socjalnego są o około 25% niższe niż w przypadku budynków mieszkalnych o charakterze komercyjnym.

W związku z tym, projekty budownictwa socjalnego realizowane od 2021 roku będą uwzględniać i stosować stawki kosztów inwestycji wydane przez Ministerstwo Budownictwa przy opracowywaniu planów cenowych. W związku z tym koszty inwestycji w budownictwie socjalnym są niższe niż w budownictwie komercyjnym. Jednakże, aby zapewnić dobrą jakość i budować modelowe osiedla socjalne, konieczne jest zwiększenie kosztów inwestycji.

Obecnie nie tylko budownictwo socjalne, ale wszystkie projekty deweloperskie w Wietnamie borykają się z wysokimi kosztami realizacji. Dlatego wyzwaniem jest zapewnienie deweloperom uniknięcia strat i osiągnięcia rentowności w prowadzonej działalności.

Chociaż popyt na mieszkania utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, zwłaszcza w segmencie mieszkań przystępnych cenowo, a zwłaszcza w sektorze mieszkań socjalnych, firmy powinny uważnie monitorować rynek, wykorzystywać okazje i oferować produkty, które nie są zbyt drogie. Co więcej, doświadczenia w niektórych krajach pokazują, że zamiast oferować mieszkania na sprzedaż, deweloperzy pozwalają na wynajem na okres od 1 do 3 lat, z klauzulą ​​w umowie najmu umożliwiającą zakup. Daje to potrzebującym więcej czasu na zgromadzenie funduszy i podjęcie własnych decyzji.

Pan Le Hoang Chau – Przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City:

Zgodnie z rozporządzeniem nr 100/2015/ND-CP, inwestorzy w projektach budownictwa socjalnego mogą zwiększyć gęstość zabudowy lub współczynnik zagospodarowania terenu maksymalnie 1,5-krotnie w stosunku do normy. Jednak w najnowszym projekcie rozporządzenia w sprawie rozwoju i zarządzania budownictwem socjalnym Ministerstwo Budownictwa usunęło ten zapis.

Projekt rozporządzenia w sprawie rozwoju i zarządzania budownictwem socjalnym wymaga przywrócenia przepisu umożliwiającego inwestorom projektów budownictwa socjalnego zwiększenie gęstości zabudowy lub współczynnika wykorzystania gruntu nawet o 1,5 raza w porównaniu z obowiązującymi normami i przepisami budowlanymi. Ma to na celu zapewnienie wykonalności i zachęcenie inwestorów do negocjowania praw do użytkowania gruntów lub nabywania istniejących praw do użytkowania gruntów w celu realizacji projektów budownictwa socjalnego.

Jest to również jeden z mechanizmów polityki przyciągania inwestorów. Inwestorzy w projekty budownictwa socjalnego powinni mieć możliwość dostosowania gęstości zabudowy lub współczynnika zagospodarowania terenu maksymalnie do 1,5-krotności obowiązujących norm budowlanych i przepisów wydanych przez właściwe organy, w przypadku gdy działka lub obszar objęty jest planem zagospodarowania przestrzennego jedynie w skali 1/2000 lub gdy inwestor posiada już prawo do użytkowania gruntu w celu realizacji projektu budownictwa socjalnego.

Ponieważ bez tego mechanizmu politycznego inwestorzy woleliby wykorzystać posiadane już grunty do realizacji projektów budownictwa komercyjnego, które są łatwiejsze i bardziej efektywne, zamiast podejmować się projektów budownictwa socjalnego, które są objęte licznymi przepisami.

Co więcej, mimo że państwo nie dysponuje jeszcze gruntami pod zabudowę socjalną, należy zachęcać inwestorów do samodzielnego negocjowania praw do użytkowania gruntów lub nabywania praw do użytkowania istniejących gruntów w celu realizacji projektów budownictwa socjalnego.

Według VNA

Source: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478