Pilna potrzeba budowy mieszkań socjalnych – artykuł końcowy: Dodanie nowych mechanizmów

Według prognoz Ministerstwa Budownictwa , popyt na mieszkania w latach 2021-2030 będzie nadal rósł, szczególnie w obszarach miejskich. Wskaźnik zaludnienia w miastach wynosi obecnie około 40% i wzrośnie do około 45% do 2030 roku. Przy obecnym tempie wzrostu populacji i zapotrzebowaniu na mieszkania, każdego roku konieczne będzie dodanie około 70 milionów metrów kwadratowych powierzchni mieszkaniowej w miastach.

W szczególności potencjał i możliwości rozwoju segmentu budownictwa socjalnego w Wietnamie są nadal duże. W rzeczywistości jednak polityka nie jest zbyt atrakcyjna, dlatego większość firm z branży nieruchomości pozostaje „obojętna” wobec tego segmentu. Ludzie i firmy oczekują, że szereg nowych polityk pomoże usunąć bariery proceduralne i finansowe, wspierając rozwój budownictwa socjalnego.

Pan Nguyen Hoang Nam – Dyrektor Generalny G-Home:

Obecnie, jeśli inwestor chce budować mieszkania socjalne, przedsiębiorstwo musi odłożyć 20% funduszu mieszkaniowego na wynajem i dopiero po 5 latach może je sprzedać. Obecnie, aby rozwijać mieszkania socjalne, przedsiębiorstwa muszą ponosić bardzo wysokie koszty, a cena najmu nie może być wysoka, ponieważ istnieją „ramowe warunki”.

Wszystkie ceny sprzedaży i wynajmu mieszkań socjalnych są publicznie dostępne na portalu informacyjnym Departamentu Budownictwa w miejscowościach, w których realizowane są projekty. Szacunkowa cena wynajmu mieszkań socjalnych w Hanoi i Ho Chi Minh wynosi około 100 000 VND/m²/miesiąc. W innych prowincjach i miastach waha się ona w granicach 30 000–50 000 VND/m²/miesiąc.

Co więcej, jeśli chcesz wynająć mieszkanie socjalne, najemca musi spełnić wiele warunków; nawet co najmniej na okres 1 roku. Ponadto, przepisy stanowią, że jeśli korzystałeś z polityki mieszkań socjalnych raz, nie możesz z niej korzystać ponownie. W związku z tym, jeśli oficjalnie wynajmujesz mieszkanie na 1 miesiąc, najemca nie będzie mógł w przyszłości kupić mieszkania socjalnego.

Wiele krajów na świecie z powodzeniem i na szeroką skalę wdrożyło model budowania mieszkań na wynajem, ponieważ ich długoterminowe koszty kapitałowe są niskie. Firmy muszą zaciągać kredyty jedynie z oprocentowaniem około 3%, aby móc łatwo inwestować, a następnie, wynajmując, nadal mogą osiągać zyski.

Tymczasem w Wietnamie firmy muszą obecnie pozyskiwać kapitał przy stopach procentowych na poziomie około 12-15% i zawsze muszą ponosić opłaty rezerwowe, co powoduje wzrost kosztów wdrożenia. Przy obecnym mechanizmie finansowym nie ma źródła finansowania dla firm, gdy stopy procentowe i koszty produkcji są bardzo wysokie.

Tymczasem marża zysku przedsiębiorstwa wynosi zaledwie 10%, a średnioroczny zysk to zaledwie 2%, co utrudnia pozyskiwanie przedsiębiorstw do inwestowania w budowę mieszkań socjalnych.

Pani Duong Thuy Dung – Starszy Dyrektor CBRE Vietnam:

Od 2021 roku stawka kapitału inwestycyjnego dla budownictwa socjalnego będzie obowiązywać na poziomie stawki kapitału inwestycyjnego dla budownictwa komercyjnego, ustalonej przez Ministerstwo Budownictwa. Jednakże 13 lipca 2022 roku Ministerstwo Budownictwa wydało decyzję nr 610/QD-BXD w sprawie ogłoszenia stawki kapitału inwestycyjnego dla robót budowlanych oraz łącznej ceny wykonania elementów konstrukcyjnych w 2021 roku.

W związku z tym Ministerstwo Budownictwa opublikowało ramy dotyczące kapitału inwestycyjnego na budowę mieszkań socjalnych w formie budynków wielorodzinnych. Po przeprowadzeniu przeglądu, kapitał inwestycyjny na budowę mieszkań socjalnych jest o około 25% niższy niż na budowę komercyjnych budynków wielorodzinnych.

W związku z tym, projekty budownictwa socjalnego, które mają być realizowane od 2021 roku, będą uwzględniać i stosować stopę kapitału inwestycyjnego wydaną przez Ministerstwo Budownictwa przy opracowywaniu planów cenowych. W związku z tym stopa kapitału inwestycyjnego dla budownictwa socjalnego jest niższa niż dla budownictwa komercyjnego. Jeśli jednak chcemy zapewnić dobrą jakość i budować modelowe osiedla socjalne, stopa kapitału inwestycyjnego musi zostać podniesiona.

Obecnie nie tylko budownictwo socjalne, ale także wszystkie inne produkty nieruchomościowe w Wietnamie są drogie. Problem, który należy rozwiązać, to jak inwestorzy mogą uniknąć strat i osiągnąć zyski z działalności gospodarczej.

Popyt na mieszkania na rynku jest nadal bardzo wysoki, zwłaszcza w segmencie „dostępnym cenowo”, a zwłaszcza w mieszkaniach socjalnych. Dlatego firmy powinny uważnie śledzić rynek, wykorzystywać okazje i oferować produkty, które nie są zbyt drogie. Ponadto, doświadczenia z niektórych krajów na świecie pokazują, że zamiast oferować mieszkania na sprzedaż, inwestorzy pozwalają na wynajem na okres od 1 do 3 lat, a w umowie najmu umieszczana jest klauzula umożliwiająca zakup. Dzięki temu w ciągu tych 3 lat osoby potrzebujące będą miały więcej możliwości gromadzenia i wyboru.

Pan Le Hoang Chau – Przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City:

Zgodnie z rozporządzeniem nr 100/2015/ND-CP, inwestorzy projektów budownictwa socjalnego mogą zwiększyć gęstość zabudowy lub współczynnik zagospodarowania terenu do 1,5-krotności normy. Jednak w najnowszym projekcie rozporządzenia w sprawie rozwoju i zarządzania budownictwem socjalnym Ministerstwo Budownictwa usunęło ten zapis.

Projekt rozporządzenia w sprawie rozwoju i zarządzania budownictwem socjalnym powinien ponownie wprowadzić przepis, zgodnie z którym inwestorzy projektów budownictwa socjalnego mogą korygować gęstość zabudowy lub współczynnik zagospodarowania terenu maksymalnie 1,5-krotnie w stosunku do standardów i norm budowlanych. Ma to na celu zapewnienie wykonalności i zachęcenie inwestorów do negocjacji w sprawie uzyskania praw do użytkowania gruntów lub posiadania praw do użytkowania gruntów w celu realizacji projektów budownictwa socjalnego.

Jest to również jeden z mechanizmów politycznych mających na celu przyciągnięcie inwestorów. Inwestorzy projektów budownictwa socjalnego powinni mieć możliwość dostosowania gęstości zabudowy lub współczynnika zagospodarowania terenu maksymalnie 1,5-krotnie w stosunku do obecnych norm budowlanych i przepisów wydanych przez właściwe organy w przypadku przetargów na wyłonienie inwestorów, gdy działka lub obszar gruntu ma plan zagospodarowania przestrzennego jedynie w skali 1/2000 lub gdy inwestor ma prawo do użytkowania gruntu w celu realizacji projektu budownictwa socjalnego.

Ponieważ bez tego mechanizmu politycznego inwestorzy będą chcieli wykorzystać posiadany fundusz gruntowy do realizacji projektów budownictwa komercyjnego, które są łatwiejsze w realizacji i skuteczniejsze, zamiast realizować projekty budownictwa socjalnego, które są objęte wieloma przepisami.

Poza tym, skoro państwo nie dysponuje środkami na grunty pod budowę mieszkań socjalnych, należy zachęcać inwestorów do negocjacji w sprawie własnych praw do użytkowania gruntów lub posiadania praw do użytkowania gruntów w celu realizacji projektów budownictwa socjalnego.

Według VNA

Source: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478