Czy kary nie są wystarczająco odstraszające?

Zniekształcenia i nieprawidłowości w procesie aukcji gruntów wywołują oburzenie opinii publicznej. Wielu uważa, że ​​właściwe organy powinny interweniować i podjąć bardziej zdecydowane działania w celu kompleksowego rozwiązania tego problemu…

Jeśli chodzi o aukcje gruntów, to ostatnio na rynku nieruchomości odnotowano rekordowe ceny ofertowe za ziemię na przedmieściach Hanoi .

Doskonałym przykładem jest 19-godzinna aukcja, która zakończyła się o 4:30 rano 20 sierpnia. Dziewiętnaście działek w gminie Tien Yen, w dystrykcie Hoai Duc w Hanoi, zostało sprzedanych z sukcesem. Najdroższa działka osiągnęła cenę 133,3 mln VND/m², czyli około 30-krotność ceny wywoławczej. Oprócz tej działki, 11 innych działek również osiągnęło ceny powyżej 100 mln VND/m². Dwie działki z najniższymi ofertami wyniosły 91,3 mln VND/m², czyli nadal 12,5-krotność ceny wywoławczej.

Wynik ten jest uważany za wysoce nietypowy, ponieważ według danych Batdongsan.com, przeciętna cena ofertowa działek w gminie Tien Yen w drugim kwartale 2024 roku wynosiła zaledwie 43 miliony VND/m². Co więcej, ceny ofertowe w sąsiednich gminach w dystrykcie Hoai Duc również wahały się od 22 do 62 milionów VND/m² w drugim kwartale 2024 roku.

Wcześniej, 10 sierpnia, odbyła się aukcja 68 działek w rejonie Ngo Ba, we wsi Thanh Than, w gminie Thanh Cao, w dystrykcie Thanh Oai w Hanoi. Po zakończeniu aukcji najwyższa wygrana wyniosła ponad 100 milionów VND/m², osiem razy więcej niż cena wywoławcza. Zwykłe działki również osiągnęły ceny od 63 do 80 milionów VND/m², od 5 do 6,4 razy wyższe niż cena wywoławcza.

Tym samym w porównaniu do powszechnej ceny wywoławczej wynoszącej 27 mln VND/m2 w drugim kwartale, ceny zwycięskich ofert na działki w gminie Thanh Cao na aukcji przeprowadzonej 10 sierpnia, wynoszące 63–100 mln VND/m2, były wyższe od 2,3 do 3,7 raza.

Te dwie aukcje gruntów, na których zanotowano niezwykle wysokie ceny, nie tylko przyciągnęły uwagę opinii publicznej, ale również przypomniały bezprecedensową aukcję w strefie miejskiej Thu Thiem w Ho Chi Minh City pod koniec 2021 r.

Dokładniej, 10 grudnia 2021 r. Viet Star Real Estate Investment Co., Ltd. (spółka zależna Tan Hoang Minh Group) wygrała aukcję działki o powierzchni ponad 10 000 metrów kwadratowych w Thu Thiem za 24 500 miliardów VND, ustanawiając niespotykany dotąd rekord z ceną 2,4 miliarda VND za metr kwadratowy, osiem razy wyższą od ceny wywoławczej, co od dawna wywołuje szok na rynku nieruchomości.

Widać, że aukcje w Hoai Duc, Thanh Oai i Thu Thiem, pomimo różnic w lokalizacji, czasie i cenach wywoławczych, wszystkie mają jedną wspólną cechę: zwycięskie oferty są wielokrotnie wyższe niż ogólna cena rynkowa. Ceny gruntów znacznie przekraczające ich rzeczywistą wartość nie tylko utrudniają wycenę aktywów na kolejne aukcje w miejscowościach, w których odbywają się aukcje, ale także mają szeroki wpływ na wiele miejsc w całym kraju.

Sytuacja ta budzi podejrzenia opinii publicznej o „manipulację” ze strony spekulantów i pośredników w obrocie gruntami w celu stworzenia płynności na okolicznych obszarach, które obecnie pozostają „uśpione”. Ta aukcja gruntów nie odzwierciedla aktualnej ceny rynkowej i może stać się narzędziem spekulantów do podnoszenia cen gruntów. Takie zachowanie grozi negatywnym wpływem na działania rządu zmierzające do obniżenia cen nieruchomości i zapewnienia dobrobytu społecznego, a nawet może doprowadzić do stagnacji gospodarczej z powodu oczekiwań na sprzedaż gruntów po wysokich cenach.

Zniekształcenia i nieprawidłowości w aukcjach gruntów wywołują oburzenie opinii publicznej. Wiele opinii sugeruje, że właściwe agencje zarządzające muszą szybko interweniować i niezwłocznie naprawić proces aukcji praw do użytkowania gruntów, a tym samym surowo zwalczać przypadki wykorzystywania aukcji do zakłócania rynku nieruchomości w celu osiągnięcia zysku.

Jako profesjonalny inwestor w nieruchomości, pan Le Minh Trung (mieszkaniec dzielnicy Cau Giay w Hanoi) powiedział, że ostatnio śledził wiele aukcji gruntów i zadawał sobie pytanie, kto stoi za zawyżaniem cen nieruchomości na tych aukcjach? Bo po tych nieprzejrzystych aukcjach ziemi korzyści czerpie tylko garstka osób, podczas gdy większość inwestorów, w tym pośrednicy, ponosi straty.

„Prawda jest taka, że ​​atrakcyjność zysków z nieruchomości jest zbyt duża; w ciągu jednego poranka aukcji zysk jest równy kilkuletnim dochodom przeciętnego pracownika. Dlatego inwestorzy i tak spieszą się z zakupem” – powiedział Trung, podkreślając, że aby skutecznie zwalczać spekulację i manipulację cenami na aukcjach gruntów, nie można polegać wyłącznie na samoświadomości inwestorów, ale w dużej mierze na zdecydowanych działaniach państwowych agencji zarządzających.

Podobnie, pani Tran Kim Nga (mieszkanka dzielnicy Go Vap w Ho Chi Minh City), która doświadczyła zarówno zysków, jak i strat podczas pęknięcia bańki na rynku nieruchomości, również uważa, że ​​inwestorzy muszą walczyć o przetrwanie, ale rola zarządzania państwowego jest niezastąpiona w zapewnianiu przejrzystości na rynku nieruchomości.

„Zamiast gonić za bańkami spekulacyjnymi, czyli czekać na ich pęknięcie przed wydaniem oświadczeń i ostrzeżeń, władze lokalne powinny od samego początku transparentnie podchodzić do planowania i projektów. Dzięki transparentności żaden pośrednik ani spekulant nie będzie mógł już rozpowszechniać plotek, które mogłyby wywołać chaos i niestabilność na rynku nieruchomości” – powiedziała pani Nga.

Z perspektywy biznesowej, pan Tran Khanh Quang, dyrektor generalny Viet An Hoa Real Estate Company, potwierdził, że firmy z branży nieruchomości nie korzystają ze wzrostu cen gruntów, ponieważ od etapu planowania do zakończenia procedur prawnych sprzedaży mija kilka lat. Gwałtowny wzrost cen gruntów w innych obszarach, w połączeniu z projektami, dla których nie zakończono jeszcze procesu odszkodowawczego, może negatywnie wpłynąć na firmy.

Tymczasem ekonomista Phan Dung Khanh analizował, że rynek nieruchomości jest z natury niszowy ze względu na ogromne i bardzo wysokie zapotrzebowanie na kapitał. Dlatego obraz ludzi ustawiających się w kolejkach od rana do nocy, aby zabezpieczyć działki, odsprzedać ziemię i otrzymać depozyt… to tylko z góry ustalony scenariusz. To nie tylko wpędza ludzi w pułapkę i powoduje, że tracą pieniądze, ale także doprowadza rynek na skraj zamrożenia, ponieważ ceny nieruchomości wzrosły do ​​niewyobrażalnych poziomów.

„W przypadku aukcji gruntów, w krótkiej perspektywie możemy zwiększyć kwotę depozytu, pobierać opłaty za działki przeniesione na krótko po aukcji itd., ale w dłuższej perspektywie, aby zapewnić wystarczającą ochronę odstraszającą, uniwersalnym i kompleksowym rozwiązaniem, które można rozważyć, jest ściganie osób manipulujących rynkiem” – podkreślił pan Khanh.

Podobnego zdania jest prawnik Le Thu Thao z Izby Adwokackiej w Ho Chi Minh City, który również stwierdził, że manipulowanie rynkiem nieruchomości jest bardzo niebezpieczne, ale nałożone sankcje nie są jeszcze wystarczająco odstraszające.

Według prawnika Le Thu Thao, prawo wietnamskie obecnie zawiera przepisy dotyczące przestępstwa „manipulacji na giełdzie”, jasno określające oznaki manipulacji i destabilizacji rynku jako podstawę odpowiedzialności karnej za naruszenia. W związku z tym czyn polegający na destabilizacji rynku nieruchomości, powodujący niebezpieczne konsekwencje dla społeczeństwa, również mógłby zostać uznany za kryminalizację.

„Moim zdaniem konieczne jest zbadanie i stworzenie nowego przestępstwa w Kodeksie karnym, związanego z manipulacją rynkiem nieruchomości dla osobistych korzyści. Absolutnie nie możemy pozwolić na publiczne spekulacje, niepokój i obawy związane z aukcjami gruntów, co do których istnieje podejrzenie, że są „zawyżone”, ponieważ podważa to zarówno zaufanie społeczeństwa do władz, jak i osłabia surowość organów ścigania” – zasugerowała prawniczka Thao.

09:28 18.09.2024

Source: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html