sankcje nie są wystarczającym środkiem odstraszającym?

Zniekształcenia i odstępstwa od zasad aukcji gruntów wywołują niezadowolenie społeczne. Uważa się, że właściwe agencje zarządzające powinny interweniować i podjąć „bardziej zdecydowane działania”, aby ostatecznie rozwiązać ten problem...

Jeśli chodzi o aukcje gruntów, w ostatnich dniach na rynku nieruchomości odnotowano rekordowe ceny na aukcjach gruntów na przedmieściach Hanoi .

Zazwyczaj aukcja trwała 19 godzin i zakończyła się 20 sierpnia o godzinie 4:30. Sprzedano wówczas 19 działek w gminie Tien Yen, w dystrykcie Hoai Duc w Hanoi. Najwyższa cena wyniosła 133,3 mln VND/m², czyli około 30 razy więcej niż cena wywoławcza. Oprócz wyżej wymienionej działki, 11 innych również zostało wystawionych za cenę powyżej 100 mln VND/m². Dwie działki z najniższą ceną w tej sesji wyniosły 91,3 mln VND/m², czyli nadal 12,5 razy więcej niż cena wywoławcza.

Wynik ten jest uważany za bardzo nietypowy, ponieważ według danych Batdongsan.com, przeciętna cena sprzedaży gruntów w gminie Tien Yen w drugim kwartale 2024 roku wyniosła zaledwie 43 mln VND/m². Ponadto, ceny sprzedaży w sąsiednich gminach w dystrykcie Hoai Duc również wahały się w drugim kwartale 2024 roku w przedziale od 22 do 62 mln VND/m².

Wcześniej, 10 sierpnia, odbyła się również aukcja 68 działek w rejonie Ngo Ba, we wsi Thanh Than, w gminie Thanh Cao, w dystrykcie Thanh Oai w Hanoi. Po zakończeniu aukcji, cena działki z najwyższą wygraną przekroczyła 100 milionów VND/m², czyli była 8 razy wyższa od ceny wywoławczej. Ceny regularnych działek również wahały się od 63 do 80 milionów VND/m², czyli były od 5 do 6,4 razy wyższe od ceny wywoławczej.

Tym samym, w porównaniu do powszechnej ceny sprzedaży wynoszącej 27 milionów VND/m2 w drugim kwartale, zwycięska cena aukcyjna działek w gminie Thanh Cao, która odbyła się 10 sierpnia i wynosiła od 63 do 100 milionów VND/m2, była wyższa od 2,3 do 3,7 raza.

Dwie wspomniane wyżej aukcje gruntów, na których zanotowano wyjątkowo wysokie ceny, nie tylko przyciągnęły uwagę opinii publicznej, ale także przypomniały ludziom o „bezprecedensowej” aukcji, która odbyła się pod koniec 2021 roku w strefie miejskiej Thu Thiem w Ho Chi Minh City.

Dokładniej, 10 grudnia 2021 r. Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited (spółka zależna Tan Hoang Minh Group) wygrała licytację działki o powierzchni ponad 10 000 metrów kwadratowych w Thu Thiem za 24 500 miliardów VND, ustanawiając niespotykany dotąd rekord z ceną 2,4 miliarda VND/metr kwadratowy działki, 8 razy wyższą od ceny wywoławczej, wywołując poruszenie na rynku nieruchomości przez długi czas.

Widać, że aukcje w Hoai Duc, Thanh Oai i Thu Thiem, choć różnią się pod względem lokalizacji, czasu, ceny wywoławczej itp., mają jedną wspólną cechę: cena zwycięskiej oferty jest wielokrotnie wyższa od średniej. Ceny gruntów znacznie przekraczające ich wartość rzeczywistą nie tylko utrudniają wycenę aktywów na potrzeby kolejnych aukcji w danym miejscu, ale mają również daleko idące konsekwencje w wielu miejscach w całym kraju.

W związku z tym, opinia publiczna podejrzewa, że ​​spekulanci i pośrednicy w obrocie gruntami dokonują „manipulacji”, aby zapewnić płynność finansową okolicznym obszarom, które „zamarły”. Ta aukcja gruntów nie odzwierciedla powszechnej ceny rynkowej i może stać się narzędziem spekulantów do windowania cen gruntów. Takie zachowanie grozi negatywnym wpływem na działania rządu zmierzające do obniżenia cen mieszkań, zapewnienia bezpieczeństwa socjalnego, a nawet doprowadzenia do stagnacji całej gospodarki z powodu psychologii oczekiwania na sprzedaż gruntów po wysokich cenach.

Zniekształcenia i odstępstwa w aukcjach gruntów wywołują niezadowolenie społeczne. Wiele opinii wskazuje na konieczność szybkiej interwencji właściwych agencji zarządzających i niezwłocznego naprawienia aukcji praw do użytkowania gruntów, a tym samym ścisłego zwalczania wykorzystywania aukcji do destabilizacji rynku nieruchomości w celu osiągnięcia zysków.

Jako profesjonalny inwestor w nieruchomości, pan Le Minh Trung (mieszkaniec dzielnicy Cau Giay w Hanoi) powiedział, że ostatnio śledził wiele aukcji gruntów i zastanawiał się, kto stoi za zawyżaniem cen nieruchomości na tych aukcjach? Ponieważ po nieprzejrzystych aukcjach gruntów korzyści odnosi tylko kilka osób, a reszta inwestorów, w tym pośrednicy, ponosi straty.

„Rzeczywistość jest taka, że ​​atrakcyjność zysków z nieruchomości jest tak duża, że ​​już w dniu aukcji zysk jest równy łącznym dochodom kilku lat pracy przeciętnego pracownika, więc inwestorzy i tak spieszą się z zakupem” – powiedział pan Trung i podkreślił, że aby skutecznie zarządzać aukcjami gruntów w celu spekulacji i podwyżek cen, nie możemy polegać na samoświadomości inwestorów, ale w dużej mierze na determinacji państwowych agencji zarządzających.

Podobnie pani Tran Kim Nga (mieszkanka dzielnicy Go Vap w Ho Chi Minh City), która doświadczyła zarówno zysków, jak i strat podczas pęknięcia bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości, uważa, że ​​aby przetrwać, inwestorzy muszą walczyć na własną rękę, ale aby rynek nieruchomości był przejrzysty, niezastąpiona jest rola zarządzania ze strony państwa.

„Zamiast gonić za wirtualną gorączką, czyli czekać, aż wirtualna gorączka się rozpali, zanim ogłosi się lub zarekomenduje, władze lokalne powinny od samego początku transparentnie podchodzić do planowania i projektów. Gdy transparentność stanie się faktem, żaden pośrednik ani spekulant nie będzie mógł już rozpowszechniać plotek, które mogłyby wywołać chaos i niestabilność na rynku nieruchomości” – powiedziała pani Nga.

Z punktu widzenia biznesowego, pan Tran Khanh Quang – dyrektor generalny Viet An Hoa Real Estate Company – potwierdził, że firmy z branży nieruchomości nie korzystają z gorączki cen nieruchomości, ponieważ inwestycja w projekt od momentu planowania do rozpoczęcia, aż do zakończenia procedur prawnych związanych ze sprzedażą, zajmuje kilka lat. Gorączka cen gruntów w innych miejscach i projekty, które nie zostały jeszcze sfinansowane, mogą negatywnie wpłynąć na firmy.

Tymczasem ekspert ds. ekonomii Phan Dung Khanh przeanalizował rynek nieruchomości, który z natury jest przeznaczony dla wybranych klientów, ponieważ wymaga bardzo dużego kapitału. W związku z tym wizja ludzi ustawiających się w kolejce od rana do nocy, aby sfinalizować transakcję, zamknąć sprzedaż ziemi, dokonać przelewu, otrzymać depozyt... to po prostu gotowy scenariusz, który nie tylko sprawia, że ​​jednostki wpadają w pułapki i tracą pieniądze, ale także naraża rynek na ryzyko zamrożenia, ponieważ ceny nieruchomości wzrosły do ​​niewyobrażalnych poziomów.

„W przypadku aukcji gruntów, w krótkiej perspektywie możliwe jest zwiększenie poziomu depozytu, pobieranie opłat za działki przeniesione wcześniej po aukcji itd., ale w dłuższej perspektywie, aby zapewnić wystarczające odstraszanie, uniwersalnym i kompleksowym rozwiązaniem, które można rozważyć do wdrożenia, jest ściganie odpowiedzialności karnej za manipulację” – podkreślił pan Khanh.

Podzielając ten pogląd, prawnik Le Thu Thao z Izby Adwokackiej Ho Chi Minh City również stwierdził, że manipulowanie rynkiem nieruchomości jest bardzo niebezpieczne, ale ustanowienie sankcji nie jest wystarczającym środkiem odstraszającym.

Według prawnika Le Thu Thao, obecnie prawo wietnamskie zawiera przepisy dotyczące przestępstwa „manipulacji na giełdzie”, które wyraźnie wskazują na oznaki manipulacji i destabilizacji rynku jako podstawę do pociągnięcia do odpowiedzialności karnej za naruszenia. W związku z tym, biorąc pod uwagę fakt destabilizacji rynku nieruchomości, powodującej niebezpieczne konsekwencje dla społeczeństwa, możliwe jest również rozważenie kryminalizacji tego czynu.

„Moim zdaniem konieczne jest zbadanie i rozwinięcie w Kodeksie karnym nowych przestępstw związanych z manipulowaniem rynkiem nieruchomości dla osobistych korzyści. Absolutnie nie należy pozwalać opinii publicznej na plotkowanie, martwienie się i niepokój z powodu aukcji gruntów, co do których istnieje podejrzenie, że są „zawyżone”, co obniży zaufanie ludzi do władz i ograniczy powagę w egzekwowaniu prawa” – zasugerowała prawniczka Thao.

09:28 18 września 2024

Source: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html