Krótki przegląd:
  • Koncepcja gruntów podlegających przepisom planistycznym i typowe rodzaje przepisów planistycznych.
  • Przepisy dotyczące wydawania świadectw własności gruntów położonych na obszarach planowanych.
  • Czy grunt przeznaczony pod zabudowę może zostać przekazany lub sprzedany?
  • Typowe ryzyka przy zakupie ziemi objętej przepisami strefowymi.
  • Co należy zrobić, jeśli teren znajduje się w strefie planowanego zagospodarowania?

Koncepcja gruntów podlegających przepisom planistycznym i typowe rodzaje przepisów planistycznych.

Grunty podlegające przepisom planistycznym to termin powszechnie używany w odniesieniu do obszarów gruntowych, które mieszczą się w zakresie wyznaczonym przez właściwe organy państwowe do przyszłego użytkowania, takiego jak budowa dróg, zabudowa osiedli mieszkaniowych lub projekty robót publicznych. Zazwyczaj grunty te mogą być objęte planowaniem zagospodarowania przestrzennego, planowaniem urbanistycznym lub planowaniem transportu.

Obecnie powszechnie stosowane rodzaje planowania obejmują:

  • Planowanie transportu
  • Planowanie obszarów mieszkalnych
  • Planowanie robót publicznych
  • Planowanie urbanistyczne lub projekt komercyjny
Zdjęcie ilustracyjne: Hong Khanh

Przepisy dotyczące wydawania świadectw własności gruntów położonych na obszarach planowanych.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa gruntowego, wydanie zaświadczeń o prawie użytkowania gruntów (aktów własności ziemi) dla gruntów położonych na obszarze objętym planem zagospodarowania przestrzennego zależy od tego, czy plan ten obejmuje już szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli grunt jest jedynie objęty planowaniem, ale nie ma rocznego planu zagospodarowania przestrzennego na poziomie powiatu, mieszkańcy nadal mogą korzystać ze swoich praw, takich jak rejestracja w celu uzyskania certyfikatów użytkowania gruntu, budowa domów, przenoszenie własności itp., jak zwykle. Uważa się, że ma to na celu zapewnienie praw użytkowników gruntów do czasu, aż państwo dokona ich nabycia zgodnie z planem.

I odwrotnie, jeśli grunt jest już objęty rocznym planem zagospodarowania przestrzennego ogłaszanym przez państwo, niektóre prawa mieszkańców zostaną tymczasowo ograniczone. W szczególności, w oczekiwaniu na nabycie gruntu, nie będzie zatwierdzane wydawanie certyfikatów własności gruntu, podział gruntów ani zmiana przeznaczenia gruntów, aby zapewnić terminową realizację planu.

Czy grunt przeznaczony pod zabudowę może zostać przekazany lub sprzedany?

Kwestia przekazywania gruntów objętych planami zagospodarowania przestrzennego jest jednym z najczęściej zadawanych pytań. Ogólna zasada jest taka: jeśli grunt nie ma jeszcze rocznego planu zagospodarowania przestrzennego, właściciel nadal może normalnie przeprowadzać transakcje. Umowy kupna, sprzedaży, darowizny, dziedziczenia itp. są poświadczane notarialnie i rejestrowane, podobnie jak inne legalnie posiadane grunty.

Jednakże po uwzględnieniu gruntu w konkretnym planie zagospodarowania przestrzennego na dany rok, prawo do przeniesienia własności ulega ograniczeniu. Urzędy ewidencji gruntów zazwyczaj nie rejestrują w takim przypadku zmian własności. Jeśli transakcja nadal jest dokonywana przy użyciu dokumentów sporządzonych odręcznie lub nieprawidłowo podpisanych umów cywilnych, może być nieważna, co może skutkować stratami dla kupującego.

W niektórych przypadkach, gdy planowanie ciągnie się latami i nie jest realizowane, mieszkańcy mogą złożyć wniosek do właściwego organu o rozważenie dostosowania, zezwolenia na tymczasowe użytkowanie lub przeniesienie własności gruntu. Zależy to jednak od polityki danej miejscowości i wymaga odrębnej zgody.

Typowe ryzyka przy zakupie ziemi objętej przepisami strefowymi.

Nabywcy gruntów często koncentrują się wyłącznie na lokalizacji i cenie, zwracając niewielką uwagę na przepisy planistyczne. W rezultacie często zdarza się, że ludzie kupują grunty przeznaczone do wywłaszczenia, co prowadzi do ich całkowitej utraty lub ograniczenia użytkowania. Typowe zagrożenia to: brak możliwości uzyskania tytułu własności gruntu, brak możliwości zabudowy, brak możliwości podziału gruntu oraz gwałtowny spadek wartości rynkowej.

Kolejnym ryzykiem jest zawieszenie planowania – czyli plan, który istnieje od dawna, ale nie został jeszcze wdrożony. W tym czasie prawa mieszkańców są „zawieszone” i nie mogą oni przeprowadzić wielu procedur dotyczących gruntów i mieszkań.

Co należy zrobić, jeśli teren znajduje się w strefie planowanego zagospodarowania?

Aby sprawdzić, czy dana działka jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, można sprawdzić oficjalne źródła, takie jak: lokalny portal informacyjny o planowaniu, Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska lub Komitet Ludowy na poziomie gminy lub okręgu. Ponadto wiele miejsc udostępnia obecnie mapy planistyczne online, umożliwiające szybkie wyszukiwanie według współrzędnych lub numerów działek.

Jeśli okaże się, że grunt znajduje się na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego, kolejnym krokiem jest ustalenie, czy plan ten zawiera już szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie, nadal można kontynuować procedury uzyskania tytułu własności gruntu lub przeprowadzania transakcji. Jeśli plan już istnieje, kupno i sprzedaż powinny zostać tymczasowo zawieszone do czasu wydania zawiadomienia o korekcie lub upływu okresu obowiązywania planu.

Zrozumienie statusu planowania nie tylko pomaga chronić prawa prawne do użytkowania gruntów, ale także pozwala uniknąć sporów lub ryzyka finansowego podczas zawierania transakcji na rynku nieruchomości.

Source: https://vietnamnet.vn/dat-dinh-quy-hoach-co-duoc-cap-so-do-chuyen-nhuong-khong-2519032.html