Przyspiesz odbudowę rynku nieruchomości.

[reklama_1]

9 listopada gazeta Nguoi Lao Dong zorganizowała seminarium zatytułowane „Usuwanie przeszkód prawnych dla rynku nieruchomości”. Wiele opinii menedżerów, ekspertów, prawników, stowarzyszeń i przedsiębiorstw sugerowało, że konieczne jest usunięcie przeszkód prawnych, aby pomóc rynkowi nieruchomości w znaczącym stopniu się odbudować.

Rynek przekroczył już swoje minimum i nie brakuje kapitału.

W przemówieniu na seminarium wielu ekspertów i liderów stowarzyszeń zgodziło się z oceną, że rynek nieruchomości ma już za sobą najtrudniejszą fazę, niedawno osiągnął najniższy poziom i zaczyna się odradzać, choć nadal istnieją pewne wyzwania.

Według danych cytowanych przez dr. Cana Van Luca, członka Narodowej Rady Doradczej ds. Polityki Finansowej i Monetarnej, na rynku istnieją dwa stosunkowo obiecujące segmenty: nieruchomości mieszkaniowe oraz nieruchomości w parkach przemysłowych, które w ostatnim czasie odczuły skutki kryzysu. Wstępne raporty Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami wskazują na ożywienie, a każdy kolejny kwartał jest lepszy od poprzedniego. Wprowadzono na rynek około 20 000 produktów; wolumen transakcji stopniowo wzrastał w kolejnych kwartałach, osiągając wzrost o 56% w trzecim kwartale 2023 roku w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Jeśli chodzi o nieruchomości przemysłowe, w kraju działa blisko 400 parków przemysłowych, z czego około 292 jest czynnych, a wskaźnik obłożenia wynosi około 80-82%. Na koniec trzeciego kwartału 2023 roku wskaźnik obłożenia wynosił około 82% na południu i 80% na północy. Ceny wynajmu w parkach przemysłowych wzrosły o 7-12% w trzecim kwartale 2023 roku w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Nowa podaż nadal rośnie, a perspektywy dla projektów FDI (bezpośrednich inwestycji zagranicznych) są obiecujące, a popyt na magazyny, fabryki i mieszkania socjalne związane z parkami przemysłowymi jest wysoki.

TỌA ĐÀM “THÁO GỠ VƯỚNG MẮC VỀ PHÁP LÝ CHO BẤT ĐỘNG SẢN”: Đẩy nhanh tốc độ phục hồi bất động sản - Ảnh 1.

Seminarium poprowadził dziennikarz i lekarz To Dinh Tuan, redaktor naczelny gazety Nguoi Lao Dong. Zdjęcie: HOANG TRIEU

Jedno z wcześniej omawianych wyzwań na rynku nieruchomości – dostęp do kredytów – jest obecnie stopniowo rozwiązywane. Dane opublikowane przez Bank Państwowy Wietnamu pokazują, że kredyty na inwestycje w nieruchomości i mieszkalnictwo wzrosły o około 4,7% w ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2023 roku, pomimo spadających dochodów i wysokich stóp procentowych. Bezpośrednie inwestycje zagraniczne (BIZ) były dość pozytywne – w ciągu pierwszych 10 miesięcy 2023 roku zarejestrowano prawie 2 miliardy dolarów na rynku nieruchomości, z czego wypłacono około 763 milionów dolarów. Firmy z sektora nieruchomości aktywnie pozyskują również kapitał poprzez emisję obligacji, negocjowanie zapadalności obligacji i wykup obligacji wyemitowanych.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, stwierdził również, że rynek przekroczył już swoje minimum. Według danych Departamentu Budownictwa w Ho Chi Minh City, minimum osiągnięto w pierwszym kwartale 2023 roku, kiedy to sektor nieruchomości odnotował ujemny wzrost na poziomie 16,1%, ale następnie stopniowo się poprawiał. Pod koniec drugiego kwartału 2023 roku wzrost na rynku nieruchomości nadal wynosił ponad 11%, ale od trzeciego kwartału był już tylko o ponad 8% niższy.

Jednym z pakietów kredytowych, które mają ostatnio ożywić rynek nieruchomości, jest pakiet kredytowy w wysokości 120 000 miliardów VND na inwestycje w projekty budownictwa socjalnego. Wietnamski Bank Rozwoju Rolnictwa i Obszarów Wiejskich ( Agribank ) poinformował, że od pierwszego dnia wdrożenia tego pakietu kredytowego zarejestrowano 30 000 miliardów VND.

Według pana Phama Van Duonga, dyrektora oddziału Agribanku w Binh Trieu (Ho Chi Minh), Agribank jest bankiem w 100% państwowym, dlatego musi ściśle przestrzegać wszystkich przepisów, w tym pakietu o wartości 120 000 miliardów VND. Agribank jest zaangażowany w projekty budownictwa socjalnego od października 2022 roku i do tej pory je realizuje. Jeśli chodzi o kapitał kredytowy, bank dysponuje nadwyżkami finansowymi i jest gotowy do udzielania pożyczek przedsiębiorstwom. Problem polega jednak na tym, że udzielając kapitału na projekty, musi on również w pełni przestrzegać przepisów państwowych. Obecnie Agribank koordynuje działania z przedsiębiorstwami w celu rozwiązania trudności i przyspieszenia wypłaty środków na projekty.

„Oprocentowanie kredytów na mieszkania socjalne jest obecnie najniższe od wielu lat. Agribank oferuje obecnie kredyty klientom kupującym mieszkania socjalne po oprocentowaniu o 2 punkty procentowe niższym od oprocentowania standardowego. Przy niskim oprocentowaniu i łatwo dostępnym kapitale, czekamy tylko, aż firmy zakończą procedury wypłaty środków” – zapewnił pan Duong.

Wzmocnienie roli grup roboczych

Chociaż nie brakuje kredytów na budownictwo socjalne, przedsiębiorcy twierdzą, że wdrażanie tych projektów jest bardzo trudne.

Pan Vo Minh Hoang, dyrektor generalny spółki akcyjnej Ho Chi Minh City Social Housing Joint Stock Company, powiedział, że rząd oferuje wiele zachęt dla rozwoju budownictwa socjalnego, ale wiele firm nie miało do nich dostępu. Jeszcze przed udziałem w projektach budownictwa socjalnego firmy miały trudności, a po ich uruchomieniu sytuacja stała się jeszcze bardziej skomplikowana. Oprócz kapitału, firmy borykają się również z trudnościami związanymi z dostępnością gruntów. Dlatego przedsiębiorstwa mają nadzieję, że rząd dokona przeglądu gruntów dostępnych do dzierżawy i uwzględni je na liście projektów budownictwa socjalnego, a także przeprowadzi przetargi na wyłonienie inwestorów. Następnie firmy będą mogły uczestniczyć w rozwoju budownictwa socjalnego, wliczając koszty gruntów w koszty realizacji projektu.

„Firmy realizujące projekty budownictwa socjalnego osiągają jedynie 10% zysku, ale cena sprzedaży i docelowi nabywcy muszą zostać zatwierdzeni przez Departament Budownictwa. Jednocześnie niektóre koszty nie mogą być wliczone w cenę sprzedaży. Budowa mieszkań socjalnych trwa dłużej i jest trudniejsza niż budowa mieszkań komercyjnych, co zmniejsza entuzjazm firm. Czekanie 2-3 lata na wypłatę kredytów przez banki jest nie do przyjęcia dla firm. Dlatego proponujemy mechanizm szybszej wypłaty” – zasugerował pan Hoang.

Wspomniane trudności na rynku nieruchomości zostały już zidentyfikowane i omówione w przeszłości. Zdaniem ekspertów i przedsiębiorców, którzy podzielili się swoimi opiniami na seminarium gazety Nguoi Lao Dong, kwestią pozostającą do rozwiązania jest zaproponowanie najbardziej realnych rozwiązań, które przyspieszą usunięcie tych trudności.

Pan Thai Doan Hoa, zastępca kierownika Departamentu Rozwoju Mieszkalnictwa i Rynku Nieruchomości w Departamencie Budownictwa Prowincji Dong Nai , powiedział, że w wyniku przeprowadzonego przeglądu, Dong Nai zidentyfikowało pięć grup trudności i przeszkód w sektorze nieruchomości. Najważniejszą z nich są trudności i przeszkody związane z procedurami zatwierdzania polityki inwestycyjnej i wyboru inwestorów. Niektóre projekty uzyskały pozwolenia inwestycyjne przez wiele lat, ale teraz agencje inspekcyjne wymagają od nich przestrzegania Prawa Mieszkaniowego – co oznacza, że muszą posiadać grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Wycena gruntów również jest trudna. Niektóre projekty zostały przydzielone, ale nie można ich wycenić, ponieważ firmy konsultingowe wahają się to zrobić z obawy przed trudnościami z wyjaśnieniem tego władzom…

„W realizacji zadania budowy mieszkań socjalnych w ramach projektu występuje wiele trudności. Wiele projektów było realizowanych zgodnie ze starymi przepisami, ale później napotkało przeszkody, gdy plan został zmodyfikowany. Na przykład, ustawa o budownictwie mieszkaniowym stanowi, że gminy muszą dokonać ponownej oceny i zobowiązać przedsiębiorstwa do przeznaczenia 20% powierzchni projektu na mieszkania socjalne, co jest bardzo trudne” – stwierdził pan Hoa, opisując obecną sytuację.

Aby przezwyciężyć te trudności, prowincja Dong Nai zaplanowała dalsze przeznaczanie gruntów pod zabudowę komercyjną do 2030 roku, a pozostałą część przeznaczyć na budownictwo socjalne. Proces planowania został zakończony i jest gotowy na przyciągnięcie inwestorów, ale wyzwania pozostają. Od 2022 roku Prowincjonalny Komitet Partii i Ludowy Komitet prowincji Dong Nai powołały grupę roboczą, która zajmie się wnioskami i rozwiąże trudności dla przedsiębiorstw.

Od początku 2023 roku prowincja Dong Nai powołała trzy zespoły zadaniowe, których zadaniem jest rozwiązywanie przeszkód w realizacji projektów o powolnym tempie, rozwiązywanie trudności dla przedsiębiorstw oraz rozwój budownictwa socjalnego. Wszystkim trzem zespołom zadaniowym przewodzą liderzy prowincji. Departamenty, a w szczególności Departament Budownictwa, również powołały zespoły zadaniowe, aby rozwiązywać trudności w ramach swoich jurysdykcji, rozwiązując problemy etapami. Jeśli problemy dotyczą wyższych szczebli władzy, zespoły te zarejestrują się, aby współpracować z odpowiednimi ministerstwami i agencjami w celu rozwiązania ich problemów na korzyść przedsiębiorstw.

Oczekuje się, że wszystkie trzy projekty poprawek zostaną wkrótce przyjęte.

Jednym z oczekiwanych rozwiązań są trzy projekty ustaw – w tym Ustawa o obrocie nieruchomościami (znowelizowana), Ustawa o budownictwie mieszkaniowym (znowelizowana) i Ustawa o ziemi (znowelizowana) – które są obecnie omawiane i komentowane na 6. sesji Zgromadzenia Narodowego XV kadencji; jeśli zostaną przyjęte, usuną przeszkody prawne dla rynku nieruchomości.

Prawnik Nguyen Tan Phong, członek Stałego Komitetu Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, analizował: Projekt ustawy mieszkaniowej (znowelizowanej) porusza kwestię, że niektóre spory będą rozstrzygane w drodze arbitrażu handlowego. Obecnie spory między inwestorami, nabywcami mieszkań i użytkownikami mieszkań nadal występują, a wiele projektów od lat nie otrzymuje certyfikatów własności. Nowe przepisy zawarte w projekcie ustawy pomogą im lepiej to zrozumieć.

Projekt ustawy o obrocie nieruchomościami (zmieniony) porusza również kwestie podniesienia jakości pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w przyszłości...

„Przyjęcie tych trzech ustaw przyczyni się do upowszechnienia wiedzy prawniczej i poprawy jakości uczestników rynku nieruchomości, zwłaszcza pośredników” – zauważył prawnik Phong.

Władze muszą przedstawić konkretne i jasne wytyczne.

Jeśli chodzi o prawne i proceduralne aspekty budowy mieszkań socjalnych, wielu ekspertów uważa, że przedsiębiorstwa i stowarzyszenia muszą szczegółowo zidentyfikować obecne przeszkody i określić, które procedury należy wyeliminować. W tym kontekście rząd i odpowiednie agencje muszą zapewnić jasne i szczegółowe wytyczne dotyczące wszystkich bieżących problemów, dublowania się i niespójności; władze lokalne również muszą wyjaśnić te kwestie, unikając długich i nieskutecznych konsultacji.

„Firmy i stowarzyszenia wkładają wiele wysiłku, ale moim zdaniem muszą dążyć do uzyskania dokładniejszych rekomendacji i bardziej konkretnych rozwiązań towarzyszących” – ocenił dr Can Van Luc.

ORGANIZACJA PARTNERSKA