Czego potrzebuje Ho Chi Minh City, aby osiągnąć przełom?

Pan Le Hoang Chau zaproponował kilka konkretnych mechanizmów, które mają pomóc miastu Ho Chi Minh w rozwoju.

-Jakie to mechanizmy według ciebie?

*Po pierwsze, umowa BOT (Build-Operate-Transfer) nie powinna być stosowana do projektów inwestycyjnych związanych z modernizacją, rozbudową i modernizacją istniejącej infrastruktury drogowej w Ho Chi Minh City. Pozwala to uniknąć konfliktów interesów między inwestorem projektu a osobami korzystającymi z dróg BOT, które muszą uiszczać opłaty za przejazd, co może prowadzić do niepokojów społecznych. Zamiast tego, projekty inwestycyjne związane z modernizacją, rozbudową i modernizacją istniejącej infrastruktury drogowej powinny być realizowane w ramach umowy BT (Build-Transfer), z wykorzystaniem budżetu miasta do płacenia inwestorowi.

Ponadto należy rozważyć umożliwienie miastu Ho Chi Minh wznowienia projektów inwestycyjnych w ramach modelu kontraktu BT, wykorzystując środki budżetowe państwa do płacenia inwestorom, a nie przeznaczając funduszy gruntowych na realizację innych projektów. Jednocześnie państwo powinno tworzyć fundusze budżetowe poprzez inwestycje w zagospodarowanie gruntów, fundusze zagospodarowania gruntów, organizacje zagospodarowania gruntów oraz aukcje praw do użytkowania gruntów, zgodnie z projektem nowelizacji ustawy o gruntach, aby zmobilizować zasoby sektora prywatnego na inwestycje w rozwój infrastruktury miejskiej, projekty transportowe itp.

- Biorąc pod uwagę obecne trudności na rynku nieruchomości, jakie masz sugestie, jak je rozwiązać i stworzyć przełom w rozwoju Ho Chi Minh City?

Obecnie największą przeszkodą są kwestie prawne, a konkretnie naliczanie opłat za użytkowanie gruntów. Większość projektów nie może zostać zrealizowana, ponieważ nie można uiścić opłat za użytkowanie gruntów przy użyciu obecnych metod kalkulacji. Dlatego proponujemy umożliwienie projektom budownictwa mieszkaniowego komercyjnego stosowania współczynnika korygującego ceny gruntów (współczynnika K) i przedłożenie go Radzie Ludowej Ho Chi Minh City do zatwierdzenia w celu stosowania go do obliczania opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów dla wszystkich działek (niezależnie od ich wartości zgodnie z tabelą cen gruntów).

Obecnie metoda nadwyżki jest powszechnie stosowana do wyceny gruntów, służąc do określania konkretnych cen gruntów na potrzeby obliczania opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów w przypadku projektów nieruchomościowych, budownictwa komercyjnego i obszarów miejskich. Metoda ta nie daje jednak w pełni wiarygodnych wyników wyceny gruntów. Według ekspertów, jeśli dla tego samego projektu nieruchomościowego tylko jedna firma wyceniająca zastosuje dwie różne metody wyceny gruntów, otrzyma dwa różne wyniki, różniące się o około 17%. Jeśli ten sam projekt nieruchomościowy zostanie wyceniony przez dwie różne firmy wyceniające przy użyciu tej samej metody wyceny gruntów, również otrzyma dwa różne wyniki, różniące się o około 17%. Dlatego zastosowanie metody współczynnika korekty ceny gruntu do obliczania opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów w przypadku projektów nieruchomościowych i budownictwa komercyjnego jest niezbędne.

-Jakie są korzyści ze stosowania współczynnika K, panie?

*O ile wiem, Komitet Ludowy Ho Chi Minh City wydał kiedyś dokument proponujący zastosowanie metody współczynnika K do obliczania opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów dla wszystkich projektów nieruchomości i budownictwa komercyjnego, niezależnie od tego, czy wartość opłaty za użytkowanie gruntów przekracza, czy jest niższa niż 30 miliardów VND, zamiast zatrudniania firmy konsultingowej do wyceny wartości gruntów, jak ma to miejsce obecnie. Zastosowanie współczynnika K do określania opłat za użytkowanie gruntów mogłoby zająć nie więcej niż 6 miesięcy. Zapewniłoby to wystarczające, dokładne i terminowe pozyskiwanie dochodów do budżetu państwa, a jednocześnie chroniłoby prawa inwestorów projektu.

Wielu projektów nie można zrealizować, ponieważ nie można uiścić opłat za użytkowanie gruntów.

Jednocześnie, jeśli zostanie wdrożona zgodnie z propozycją Ludowego Komitetu Miasta Ho Chi Minh, ujednolici sposób obliczania opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów w przypadku projektów z zakresu nieruchomości, budownictwa komercyjnego i obszarów miejskich, zapewniając przejrzystość i umożliwiając zarówno państwu, jak i przedsiębiorstwom przewidywanie wysokości opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów, które mają wpłynąć do budżetu państwa.

Rozwiązanie obecnej sytuacji, w której opłaty za użytkowanie gruntów i opłaty za dzierżawę gruntów są nieokreślone, pozwoli uniknąć ryzyka prawnego dla urzędników państwowych i pracowników w trakcie wykonywania ich obowiązków oraz dla osób zaangażowanych, a także zapewni, że agencje państwowe będą miały pełne uprawnienia do określania wysokości opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów, które mają być wpłacane do budżetu państwa (poprzez prawo do corocznego ustalania współczynnika korekcyjnego ceny gruntu (współczynnika K4) lub w przypadku wahań rynkowych, zgodnie z każdym rodzajem projektu nieruchomości, budownictwa komercyjnego, obszaru miejskiego, wypełniając w ten sposób rolę państwa jako lidera rynku, a nie podążającego za nim). Jednocześnie zapewni to wystarczające, dokładne i terminowe pobieranie opłat na rzecz budżetu państwa, chroniąc jednocześnie prawa inwestorów projektów.

- Jednym z obecnych wąskich gardeł dla firm jest procedura zatwierdzania polityk inwestycyjnych i zatwierdzania inwestorów. To dwa pierwsze kroki w realizacji projektu. Jakie masz sugestie, jak temu zaradzić?

*Zaobserwowaliśmy, że procedura zatwierdzania polityk inwestycyjnych jednocześnie z zatwierdzaniem inwestorów stanowi jedynie początkowy etap w „łańcuchu” procedur inwestycyjnych i budowlanych dla projektów nieruchomości i budownictwa komercyjnego. W związku z tym „wąskie gardło” w tej procedurze doprowadziło w ostatnim czasie do powstania „wąskich gardeł” w projektach budownictwa socjalnego i komercyjnego. W związku z tym ta przeszkoda musi zostać rozwiązana nie tylko w Ho Chi Minh, ale w całym kraju.

Ponadto, obecną przeszkodą jest dostosowanie skali planowania 1/2000 dla projektów budownictwa socjalnego. Wiele projektów nie może zostać zrealizowanych, ponieważ większość projektów budownictwa socjalnego znajduje się na gruntach wcześniej przeznaczonych pod zabudowę komercyjną, które zostały przekształcone. Jeśli na tych gruntach powstanie budownictwo socjalne, współczynnik wykorzystania gruntów wzrośnie 1,5-krotnie. Oznacza to, że stare planowanie w skali 1/2000 będzie musiało zostać odpowiednio dostosowane.

Korekta planu zagospodarowania przestrzennego w skali 1/2000 leży w gestii i kompetencjach agencji państwowych i jest korygowana „okresowo” zgodnie z przepisami dotyczącymi planowania urbanistycznego i budownictwa. Nie ma jednak przepisów stanowiących, że „plany zagospodarowania przestrzennego i plany szczegółowe muszą zostać zatwierdzone lub skorygowane zgodnie z prawem przed sporządzeniem studium wykonalności inwestycji i budowy oraz wdrożeniem kolejnych etapów projektu”. W związku z tym inwestorzy w projekty budownictwa socjalnego muszą czekać, nie wiedząc, jak długo będą musieli czekać, mimo że projekty budownictwa socjalnego nie zwiększają liczby ludności w prowincji. Wynika to z faktu, że nabywcy mieszkań socjalnych muszą posiadać stałe lub tymczasowe miejsce zamieszkania przez co najmniej 6 miesięcy oraz posiadać ubezpieczenie społeczne, a projekt jedynie zwiększa liczbę ludności na obszarze, na którym jest zlokalizowany.

Link źródłowy: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm