Czego potrzebuje Ho Chi Minh City, aby dokonać przełomu?

Pan Le Hoang Chau zaproponował wiele specjalnych mechanizmów, które miałyby pomóc miastu Ho Chi Minh w rozwoju.

-Jakie są według Ciebie te mechanizmy?

*Po pierwsze, kontrakty BOT nie powinny być stosowane do projektów inwestycyjnych polegających na modernizacji, rozbudowie i modernizacji istniejących dróg w Ho Chi Minh City. Pozwala to uniknąć konfliktów interesów między inwestorami projektu a osobami korzystającymi z dróg BOT, które muszą uiszczać opłaty, co potencjalnie prowadzi do tworzenia lokalnych społeczności. Zamiast tego, projekty inwestycyjne mające na celu modernizację, rozbudowę i modernizację istniejących dróg powinny być realizowane w ramach kontraktów BT, z wykorzystaniem budżetu miasta do płacenia inwestorom.

Ponadto należy rozważyć umożliwienie miastu Ho Chi Minh wznowienia projektów inwestycyjnych w budownictwie w ramach kontraktów BT, wykorzystując kapitał budżetowy państwa do płacenia inwestorom, a nie do płacenia funduszami gruntowymi inwestorom na realizację innych projektów. Jednocześnie państwo generuje kapitał budżetowy poprzez inwestycje w rozwój funduszy gruntowych, fundusze zagospodarowania gruntów, organizacje rozwoju funduszy gruntowych, aukcje praw do użytkowania gruntów, zgodnie z przepisami projektu ustawy o gruntach (zmienionej), aby zmobilizować środki z sektora prywatnego na inwestycje w rozwój infrastruktury miejskiej, prace drogowe itp.

- Biorąc pod uwagę obecne trudności na rynku nieruchomości, jakie masz sugestie, jak je rozwiązać i stworzyć przełom dla rozwoju Ho Chi Minh City?

*Obecnie największym problemem są kwestie prawne, a konkretnie naliczanie opłat za użytkowanie gruntów. Większości projektów nie da się zrealizować, ponieważ nie można uiścić opłat za użytkowanie gruntów przy użyciu obecnych metod kalkulacji. W związku z tym proponuje się umożliwienie projektom budownictwa mieszkaniowego komercyjnego stosowania współczynnika korygującego ceny gruntów (współczynnika K) i przedłożenie go Radzie Ludowej Ho Chi Minh City do zatwierdzenia w celu naliczania opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych od wszystkich działek i parceli (niezależnie od ich wartości obliczonej zgodnie z cennikiem gruntów).

Ponieważ obecnie metoda nadwyżki jest powszechnie stosowana do określania konkretnych cen gruntów w celu obliczenia opłat za użytkowanie gruntów i czynszów gruntowych dla projektów nieruchomości, budownictwa komercyjnego i obszarów miejskich. Jednak metoda ta nie daje wiarygodnych wyników wyceny gruntów. Według obliczeń ekspertów, dla tego samego projektu nieruchomości, jeśli tylko jedna firma wyceniająca zastosuje dwie różne metody wyceny gruntów, otrzyma dwa różne wyniki, z różnicą wartości około 17%. Jeśli ten sam projekt nieruchomości jest realizowany przez dwie różne firmy wyceniające, ta sama metoda wyceny gruntów również da dwa różne wyniki, z różnicą wartości około 17%. Dlatego zastosowanie metody współczynnika korekty ceny gruntu do obliczenia opłat za użytkowanie gruntów i czynszów gruntowych dla projektów nieruchomości komercyjnych jest bardzo konieczne.

- Jak korzystne jest zastosowanie współczynnika K, proszę pana?

*O ile mi wiadomo, Komitet Ludowy Ho Chi Minh City wydał dokument z prośbą o zezwolenie na stosowanie metody współczynnika K do obliczania opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych dla wszystkich projektów nieruchomości i budownictwa komercyjnego, niezależnie od tego, czy wartość opłaty za użytkowanie gruntów przekracza, czy nie przekracza 30 miliardów VND, zamiast zatrudniania jednostki konsultingowej ds. wyceny gruntów, jak ma to miejsce obecnie. Jeśli współczynnik K zostanie zastosowany do określenia opłat za użytkowanie gruntów, czas ten nie może przekroczyć 6 miesięcy. Zapewnienie pełnego, prawidłowego i terminowego poboru opłat do budżetu państwa, przy jednoczesnym poszanowaniu praw inwestorów projektu.

Wielu projektów nie da się zrealizować, bo nie stać ich na opłacenie opłat za użytkowanie gruntów.

Jednocześnie, jeśli zostanie zastosowana zgodnie z propozycją Ludowego Komitetu Miasta Ho Chi Minh, sformalizuje ona obliczanie opłat za użytkowanie gruntów i czynszów gruntowych w przypadku projektów z zakresu nieruchomości, budownictwa komercyjnego i obszarów miejskich, zapewniając przejrzystość, tak aby zarówno państwo, jak i przedsiębiorstwa mogły przewidzieć wysokość opłat za użytkowanie gruntów i czynszów gruntowych, które muszą zostać przekazane do budżetu państwa.

Przezwyciężenie obecnej sytuacji, w której opłaty za użytkowanie gruntów i czynsze gruntowe pozostają nieznane, a także uniknięcie ryzyka prawnego dla urzędników, funkcjonariuszy publicznych i pracowników sektora publicznego w związku z wykonywaniem obowiązków służbowych i osób z nimi powiązanych; przy jednoczesnym zapewnieniu, że agencje państwowe mają pełne uprawnienia do decydowania o wysokości opłat za użytkowanie gruntów i czynszów gruntowych, które mają być przekazywane do budżetu państwa (poprzez prawo do ustalania współczynnika korygującego ceny gruntów (współczynnik K4) corocznie lub w przypadku wahań rynkowych i zgodnie z każdym rodzajem projektu nieruchomości, budownictwa komercyjnego, obszarów miejskich, aby pełnić rolę państwa wiodącego na rynku, a nie państwa podążającego za rynkiem). Jednocześnie zapewnienie wystarczającego, prawidłowego i terminowego poboru opłat na rzecz budżetu państwa, przy jednoczesnym zapewnieniu praw inwestorów projektów.

- Problemem, z którym borykają się obecnie firmy, jest procedura zatwierdzania polityk inwestycyjnych i zatwierdzania inwestorów. To dwa pierwsze kroki w realizacji projektu. Jakie masz rekomendacje, jak je rozwiązać?

*Zdajemy sobie sprawę, że procedura zatwierdzania polityk inwestycyjnych w tym samym czasie, co zatwierdzanie inwestorów, jest jedynie wstępem do „łańcucha” procedur inwestycyjnych i budowlanych dla projektów nieruchomości i budownictwa komercyjnego. Dlatego „blokada” tej procedury doprowadziła w przeszłości do „blokady” projektów budownictwa socjalnego i komercyjnego. Dlatego konieczne jest usunięcie tej przeszkody nie tylko dla Ho Chi Minh, ale dla całego kraju.

Ponadto, obecnym problemem jest dostosowanie planu zagospodarowania przestrzennego 1/2000 dla projektów budownictwa socjalnego. Wiele projektów nie może zostać zrealizowanych, ponieważ większość projektów budownictwa socjalnego to tereny przekształcone z zabudowy komercyjnej. W przypadku budowy budownictwa socjalnego, współczynnik wykorzystania gruntów wzrośnie 1,5-krotnie. Oznacza to, że stary plan zagospodarowania przestrzennego 1/2000 będzie musiał zostać odpowiednio dostosowany.

Korekta planu zagospodarowania przestrzennego w skali 1/2000 leży w gestii i kompetencjach agencji państwowych i jest korygowana „okresowo” zgodnie z ustawą o planowaniu przestrzennym i budownictwie, ale nie określono, że „plany zagospodarowania przestrzennego i plany szczegółowe muszą zostać zatwierdzone lub zatwierdzone do korekty zgodnie z prawem przed sporządzeniem studium wykonalności inwestycji budowlanej i wdrożeniem kolejnych etapów projektu”. W związku z tym inwestorzy w projekty budownictwa socjalnego muszą czekać, nie wiedząc, jak długo będą musieli czekać, mimo że projekt budownictwa socjalnego nie zwiększa liczby ludności prowincji. Nabywcy mieszkań socjalnych muszą bowiem być stałymi lub tymczasowymi mieszkańcami przez co najmniej 6 miesięcy i posiadać ubezpieczenie społeczne, co jedynie zwiększa liczbę ludności na obszarze, na którym realizowany jest projekt.

Link źródłowy: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm