Ceny nieruchomości utrzymują się na wysokim poziomie.

VTV.vn - Eksperci uważają, że rosnące stopy procentowe głównie zmniejszają płynność, ale nie wystarczają, aby obniżyć ogólny poziom cen.

Stopy procentowe kredytów hipotecznych ponownie rosną od początku 2026 roku. Wielu spodziewa się, że wysokie koszty kapitałowe będą wywierać presję na ceny nieruchomości, powodując ich spadek. Jednak rynek wykazuje odwrotny trend. Ceny domów utrzymują się na wysokim poziomie, a w niektórych segmentach wręcz rosną. Eksperci uważają, że wzrost stóp procentowych ogranicza płynność finansową, a nie jest wystarczający do obniżenia ogólnych cen.

Stopy procentowe gwałtownie wzrosły, ale ceny domów nadal rosną.

Pan Dinh Minh Tuan, dyrektor regionu południowego Batdongsan.com.vn, uważa, że ​​wysokie stopy procentowe jedynie spowalniają rynek, ale nie wystarczają, aby obniżyć ceny nieruchomości. Wśród inwestorów panuje powszechne przekonanie, że wraz ze wzrostem stóp procentowych lub wahaniami w światowej gospodarce , pieniądze będą wycofywane z ryzykownych aktywów, takich jak nieruchomości, i wracają do banków lub złota.

Jednak, zdaniem pana Tuana, rzeczywiste dane z ostatnich lat nie do końca potwierdzają ten pogląd. Stopy procentowe gwałtownie wzrosły, ale ceny nieruchomości nadal rosną.

Badanie rynku przeprowadzone przez batdongsan.com.vn na początku marca 2026 roku wykazało, że oprocentowanie kredytów mieszkaniowych znacznie wzrosło w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Banki państwowe stosują obecnie preferencyjne stopy procentowe na poziomie około 7-9% w skali roku przez pierwsze 6-12 miesięcy. Po okresie preferencyjnym obowiązuje zmienna stopa procentowa w wysokości 10-12% w skali roku, w zależności od sytuacji klienta.

Na przykład w oddziale banku w Ho Chi Minh City oprocentowanie kredytów hipotecznych z istniejącymi certyfikatami lub umowami sprzedaży jest obecnie na najniższym poziomie 9,6% w skali roku. Dla porównania, w tym samym okresie ubiegłego roku oprocentowanie stałe wynosiło zaledwie około 6-7% w skali roku, co oznacza wzrost o prawie 60%.

Podobnie, wiele innych banków również znacząco podniosło swoje stopy procentowe. Niektóre podniosły stałą, 24-miesięczną stopę procentową do ponad 12% w skali roku lub zastosowały stopy procentowe w wysokości 9,7–13,5% w zależności od okresu kredytowania. Banki prywatne również podążają za tym trendem, stosując standardowe stopy procentowe wynoszące od 8,5% do 12% w początkowym okresie i stopniowo rosnące w miarę trwania kredytu – podał jako przykład pan Tuan.

Rosną nie tylko koszty kapitałowe, ale również kredyty hipoteczne są coraz ściślej kontrolowane. Bank Państwowy Wietnamu wymaga od instytucji kredytowych ograniczenia tempa wzrostu sald kredytów hipotecznych, dążąc do osiągnięcia około 25% całkowitej wartości niespłaconych kredytów. Utrudnia to dostęp do kapitału zarówno nabywcom domów, jak i firmom deweloperskim.

Pan Dinh Minh Tuan wskazał również trzy powody, dla których trudno jest obniżyć ceny domów. Po pierwsze, rynek nieruchomości charakteryzuje się znacznym opóźnieniem. W przeciwieństwie do akcji czy złota, nieruchomości są aktywami o wysokiej wartości, niskiej płynności i długim cyklu. Gdy rynek napotyka trudności, pierwszą reakcją jest zazwyczaj gwałtowny spadek liczby transakcji. Kupujący odkładają decyzje, a sprzedający nie spieszą się z obniżką cen. W rezultacie płynność spada, zanim ceny zaczną zauważalnie się zmieniać.

Kolejnym czynnikiem wpływającym na ten stan rzeczy jest ograniczona podaż. Przez wiele lat podaż mieszkań w dużych miastach była ograniczona przez przeszkody prawne i długotrwałe procesy zatwierdzania projektów. Liczba nowych projektów wchodzących na rynek jest niewystarczająca, aby zaspokoić rosnący popyt na mieszkania. Gdy podaż jest ograniczona, deweloperzy mają tendencję do utrzymywania lub podwyższania cen, aby maksymalizować zyski, niezależnie od ogólnego spowolnienia rynku – analizował pan Tuan.

Trzecim powodem jest niewielka presja finansowa na sprzedających. Według pana Tuana, w przeciwieństwie do niektórych rynków międzynarodowych, gdzie dźwignia finansowa jest wysoka, wielu właścicieli nieruchomości w Wietnamie nie polega w dużym stopniu na pożyczonym kapitale. Pomaga im to uniknąć konieczności sprzedaży nieruchomości w przypadku wzrostu stóp procentowych. Zamiast tego mogą poczekać na odbudowę rynku, utrzymując swoje aktywa jako długoterminowy kanał inwestycyjny.

Podzielając ten pogląd, pan Nguyen Van Dinh – wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości – stwierdził również, że stopy procentowe to tylko jeden z wielu czynników wpływających na rynek. Ceny nieruchomości w dużej mierze zależą od podaży i popytu. Gdy podaż się nie poprawia, trudno oczekiwać gwałtownego spadku cen tylko dlatego, że stopy procentowe rosną. W związku z tym nie można oczekiwać, że ceny domów będą spadać proporcjonalnie do wzrostu stóp procentowych.

Rok 2026 będzie okresem stabilizacji rynku, ale nie będzie ona jednolita w poszczególnych segmentach.

Rynek jest rozdrobniony, a priorytetem jest wartość wewnętrzna.

Według danych rynkowych z batdongsan.com.vn, w latach 2022–2025, pomimo trudności na rynku nieruchomości spowodowanych gwałtownym spadkiem płynności, ceny mieszkań w dwóch największych miastach nadal znacząco wzrosły.

W Hanoi ceny mieszkań wzrosły z około 40 milionów VND/m² do prawie 87 milionów VND/m². W Ho Chi Minh City również odnotowano wzrost z około 46 milionów VND/m² do około 75 milionów VND/m². Co ciekawe, tempo wzrostu w Hanoi przewyższyło nawet tempo wzrostu w Ho Chi Minh City – co było rzadkością w poprzednich latach.

Rozwój ten uwypukla ważną cechę rynku nieruchomości: ceny nie reagują natychmiast na krótkoterminowe wahania kosztów kapitałowych lub nastrojów rynkowych.

Eksperci przewidują, że rok 2026 będzie okresem większej stabilności rynku, ale nierównomiernej w poszczególnych segmentach. Su Ngoc Khuong, starszy dyrektor ds. inwestycji w Savills Vietnam, uważa, że ​​wysokie stopy procentowe sprawią, że inwestorzy będą ostrożniejsi, zwłaszcza w przypadku dużych kredytów. Nie oznacza to jednak spadku cen aktywów.

„W kontekście rosnących kosztów kapitałowych rynek będzie się samoregulował. Produkty o realnej wartości użytkowej, z jasnym statusem prawnym i możliwością generowania przepływów pieniężnych nadal będą priorytetem, co pozwoli utrzymać niższe ceny” – analizuje pan Khuong.

Tendencja ta jest również zgodna z oceną pana Dinh Minh Tuana, że ​​segmenty zaspokajające rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe nadal będą dominować na rynku. Przewiduje się, że apartamenty w dużych miastach i obszarach peryferyjnych z dobrą infrastrukturą utrzymają stabilną płynność.

Co więcej, nowa podaż prawdopodobnie przesunie się na obszary podmiejskie, gdzie gruntów jest wciąż pod dostatkiem, a w infrastrukturę intensywnie się inwestuje. Zwiększy to przestrzeń pod zabudowę bez wywierania presji na spadek cen w centrum miasta.

Godnym uwagi jest fakt, że dzięki polityce wspierającej w najbliższej przyszłości spodziewany jest wzrost segmentu mieszkań socjalnych i mieszkań o przystępnych cenach. Jednak zdaniem ekspertów, wzrost ten przyczyni się głównie do poprawy ogólnej podaży, a nie do powszechnego spadku cen.

Według pana Nguyena Van Dinha rynek wkracza w fazę restrukturyzacji. Inwestorzy wykorzystujący wysoką dźwignię finansową i oczekujący krótkoterminowych zysków napotkają trudności, podczas gdy prawdziwi kupujący i inwestorzy długoterminowi odniosą sukces.

Obecne wydarzenia pokazują, że wysokie stopy procentowe nie są wystarczająco silną „dźwignią” do obniżania cen nieruchomości. Działają raczej jak filtr, spowalniając rynek i zmuszając uczestników do dostosowania strategii. Utrzymujące się wysokie ceny nieruchomości nie są już paradoksem, lecz trafnie odzwierciedlają naturę podaży i popytu oraz specyfikę rynku nieruchomości.

Źródło: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm