Rozwiązywanie trudności związanych z obligacjami i nieruchomościami

W niedawno opublikowanym raporcie na temat rynku nieruchomości i mieszkań, Ministerstwo Budownictwa stwierdziło, że firmy z branży nieruchomości borykają się z wieloma trudnościami. W szczególności liczba firm z branży nieruchomości ogłaszających upadłość i likwidację w 2022 roku wzrosła o 38,7% w porównaniu z 2021 rokiem.

Trudność na szczycie trudności

Agencja oszacowała, że ​​rok 2022 będzie rokiem, w którym firmy działające w sektorze nieruchomości staną przed wieloma wyzwaniami, a niektóre korporacje będą musiały zredukować zatrudnienie nawet o 50%, aby sprostać trudnościom. Głównymi przyczynami są trudności w dostępie do kredytów, emisji obligacji i pozyskiwaniu kapitału od klientów, co prowadzi do braku kapitału u wielu firm, opóźnień lub tymczasowego zawieszenia realizacji projektów.

Ponadto wzrosły stopy procentowe kredytów, kursy walut, ceny benzyny i materiały budowlane, co prowadzi do wzrostu kosztów dla przedsiębiorstw i wpływa na ich działalność. Fakt, że nabywcy nieruchomości mają trudności z dostępem do kredytów bankowych, również pośrednio wpływa na płynność produktów i projektów nieruchomościowych; firmy nie mogą sprzedawać produktów, aby odzyskać kapitał i reinwestować.

Ponadto od końca 2022 r. do chwili obecnej niektóre przedsiębiorstwa nadal odczuwają presję związaną z koniecznością wcześniejszej spłaty obligacji inwestorom z wielu powodów, w tym ze względu na zmiany w polityce kontroli obligacji emitowanych przez przedsiębiorstwa.

Raport Wietnamskiego Rynku Obligacji, opublikowany przez Stowarzyszenie Rynku Obligacji Wietnamu (VBMA), pokazuje, że łączny wolumen emisji obligacji korporacyjnych w ubiegłym roku wyniósł 255 163 mld VND, co stanowi spadek o 66% w porównaniu z rokiem poprzednim. Wartość emisji większości grup branżowych w 2022 roku spadła w porównaniu z rokiem poprzednim, w szczególności emisja obligacji przedsiębiorstw z sektora nieruchomości spadła o 80,8% w porównaniu z tym samym okresem, w kontekście wielu niekorzystnych czynników makroekonomicznych.

Trudności w dostępie do źródeł kapitału znacząco wpływają na działalność kupna i sprzedaży na rynku nieruchomości. Zdjęcie: TAN THANH

Tymczasem przedsiębiorstwa musiały wykupić obligacje o wartości do 210 830 mld VND z góry, co stanowi wzrost o 46% w porównaniu z 2021 r. Z tego grupa zajmująca się nieruchomościami wykupiła z góry około 35 400 mld VND. Oznacza to, że źródła kapitału dla nieruchomości są nie tylko ograniczone, ale także znacznie zawężone w porównaniu z wcześniejszymi okresami, co powoduje, że wiele przedsiębiorstw w branży popada w trudności. Szereg niedawno ogłoszonych strat przedsiębiorstw pokazuje te trudności, takie jak Phat Dat Real Estate straciło prawie 230 mld VND w ostatnim kwartale 2022 r., Cen Land również odnotowało stratę po opodatkowaniu w czwartym kwartale 2022 r. w wysokości do 58,6 mld VND lub Dat Xanh Group poniosło stratę netto w wysokości ponad 400 mld VND..., wiele innych dużych przedsiębiorstw również odnotowało gwałtowny spadek przychodów i zysków.

Prezes zarządu spółki zajmującej się nieruchomościami, posiadającej dług obligacyjny w wysokości ponad 200 miliardów VND, powiedział, że jego spółka pogodziła się ze „stratami i bólem”, aby zreorganizować swój portfel inwestycyjny i sprzedać projekty, by uciec od zadłużenia i odsetek... ale znalezienie partnera do sprzedaży w tym czasie jest niezwykle trudne, ponieważ większość spółek zajmujących się nieruchomościami wyczerpała źródła kapitału, a każde aktywa są trudne do sprzedania, nie tylko nieruchomości.

„Zbyt szybkie i nagłe zacieśnienie rynku obligacji korporacyjnych uniemożliwiło nam szybką reakcję. Martwi nas teraz brak kapitału na realizację projektów, a wiele kwestii proceduralnych wciąż pozostaje nierozwiązanych. Dlatego potrzebujemy, aby rząd jak najszybciej znalazł sposób na zniesienie polityki wspierającej przedsiębiorstwa w realizacji projektów” – powiedziała ta osoba.

Wiele rozwiązań

W rozmowie z reporterami gazety Lao Dong, dr Nguyen Huu Huan z Uniwersytetu Ekonomicznego w Ho Chi Minh City powiedział, że rynek nieruchomości boryka się z trudnościami zarówno pod względem nakładów, jak i przychodów, a zwłaszcza ze względu na ścisłą kontrolę źródeł kapitału. Dlatego, aby rozwiązać te trudności, konieczne jest, aby polityka Banku Państwowego wyrażała się poprzez konkretne komunikaty, wspierając w pewnym stopniu krótkoterminowy kapitał kredytowy w celu utrzymania płynności finansowej przedsiębiorstw z branży nieruchomości.

„Ponieważ trudności związanych z obligacjami korporacyjnymi nie da się rozwiązać z dnia na dzień, przedsiębiorstwa z branży nieruchomości pilnie potrzebują kapitału obrotowego, aby kontynuować realizację niedokończonych projektów. Przedsiębiorstwa mogą szukać innych źródeł kapitału, takich jak pożyczki zagraniczne, ale będą narażone na ryzyko kursowe, ponieważ muszą zaciągać pożyczki w dolarach amerykańskich, a nie wszystkie przedsiębiorstwa spełniają warunki mobilizacji kapitału międzynarodowego. Dlatego krótkoterminowy problem nadal wymaga kapitału kredytowego, aby „wspierać”, przyczyniając się do odbudowy przedsiębiorstw z branży nieruchomości” – powiedział dr Nguyen Huu Huan.

Według dr. Nguyen Huu Huana, nie tylko kapitał kredytowy dla przedsiębiorstw z branży nieruchomości boryka się z trudnościami, ale również klienci indywidualni pożyczający pieniądze na zakup domu na cele mieszkaniowe lub inwestycyjne również mają ograniczony dostęp do kapitału lub wysokie oprocentowanie, wynoszące około 15-16% rocznie. Dlatego konieczne jest szybkie znalezienie rozwiązania, które pozwoli ustabilizować lub obniżyć oprocentowanie kredytów.

Odnosząc się do rozwiązania problemu obligacji korporacyjnych, dr Le Dat Chi, zastępca kierownika Wydziału Finansów Korporacyjnych Uniwersytetu Ekonomicznego w Ho Chi Minh, powiedział, że należy uznać je za ważny kanał mobilizacji kapitału dla przedsiębiorstw, oprócz kredytu bankowego, aby móc podjąć działania mające na celu organizację i zarządzanie rynkiem obligacji korporacyjnych w taki sam sposób, w jaki banki muszą przestrzegać przepisów dotyczących udzielania pożyczek w celu ochrony deponentów.

Tymczasem ekspert ds. finansów i papierów wartościowych Lam Minh Chanh stwierdził, że rynek obligacji korporacyjnych w ostatnim czasie sprawił, że wielu inwestorów straciło zaufanie i nie zamierza ponownie w niego inwestować. Aby przywrócić ważną rolę obligacji korporacyjnych, konieczne jest spełnienie następujących warunków:

Po pierwsze i najważniejsze, wszystkie obligacje korporacyjne muszą posiadać rating kredytowy renomowanych agencji ratingowych. Dzięki temu inwestorzy będą znać poziom ryzyka każdego rodzaju obligacji korporacyjnych. Po drugie, agencje zarządzające muszą ściśle kontrolować dystrybucję obligacji. Należy bezwzględnie unikać obchodzenia prawa i dystrybucji obligacji emitowanych prywatnie do publicznej wiadomości. Po trzecie, wyłącznie osoby posiadające certyfikaty maklerskie mogą doradzać i sprzedawać obligacje inwestorom. Należy unikać konsultacji w zakresie sprzedaży obligacji przez osoby nieprofesjonalne, takie jak pracownicy banków.

Po czwarte, konsultanci i sprzedawcy obligacji muszą przestrzegać szczegółowego i rygorystycznego procesu konsultacyjnego, aby zapewnić inwestorom jasne zrozumienie, w jakie obligacje korporacyjne inwestują i jakie potencjalne ryzyko one ze sobą niosą. „Jeśli uda nam się to osiągnąć, obligacje korporacyjne będą stopniowo odzyskiwać i dynamicznie się rozwijać, stając się kanałem dopływu kapitału dla przedsiębiorstw, zwłaszcza z branży nieruchomości” – podkreślił ekspert Lam Minh Chanh.

Z perspektywy agencji zarządzającej, Pan Hoang Hai, Dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości - Ministerstwo Budownictwa, powiedział, że Ministerstwo Budownictwa zaproponowało Ministerstwu Finansów przedłożenie Rządowi poprawek i uzupełnień do Dekretu 65/2022/ND-CP regulującego oferowanie i obrót indywidualnymi obligacjami korporacyjnymi na rynku krajowym oraz oferowanie obligacji korporacyjnych na rynku międzynarodowym; wzmocnienie kierunku i wytycznych dotyczących oferowania i obrotu obligacjami korporacyjnymi na rynku krajowym oraz oferowania obligacji korporacyjnych na rynku międzynarodowym zgodnie z przepisami prawa; kontrolowanie działań mobilizacji kapitału przedsiębiorstw z branży nieruchomości na giełdzie, unikając spekulacji, manipulacji i inflacji cen.

W odniesieniu do Banku Państwowego, Ministerstwo Budownictwa zaproponowało rozważenie i zaproponowanie odpowiednich planów zarządzania limitami kredytowymi w celu wsparcia gospodarki; kierowanie i ukierunkowywanie instytucji kredytowych w celu tworzenia warunków dostępu przedsiębiorstw, nabywców mieszkań i inwestorów do kapitału kredytowego. Kierowanie i ukierunkowywanie instytucji kredytowych w celu szybkiego udzielania pożyczek i wypłaty środków przedsiębiorstwom i projektom nieruchomościowym spełniającym warunki zgodne z prawem; priorytetowe traktowanie kredytów na projekty budownictwa socjalnego, mieszkania pracownicze, tanie mieszkania komercyjne i inne rodzaje nieruchomości służących celom produkcyjnym i zabezpieczeniom społecznym, charakteryzujących się wysoką efektywnością i zdolnością do spłaty zadłużenia.

W przypadku lokalizacji konieczne jest dokonanie przeglądu i sporządzenie listy projektów mieszkaniowych i nieruchomościowych na danym obszarze; należy w szczególności ocenić przyczyny i przyczyny projektów, które uzyskały zgodę na inwestycję, ale nie zostały zrealizowane lub ich realizacja jest opóźniona. Na tej podstawie należy skoncentrować się na usuwaniu trudności i przeszkód prawnych oraz procedur przygotowania inwestycji mieszkaniowych, aby zwiększyć podaż na rynku. Należy przyspieszyć reformę procedur administracyjnych, aby uniknąć uchylania się od odpowiedzialności lub opóźniania realizacji procedur związanych z realizacją projektów nieruchomościowych na danym obszarze.

Badania międzynarodowe

Dr Can Van Luc, członek Narodowej Rady Doradczej ds. Polityki Finansowej i Monetarnej, powiedział, że dokładnie przeanalizował 16 rozwiązań mających na celu ratowanie chińskiego rynku nieruchomości i doszedł do wniosku, że Wietnam mógłby przeanalizować i zastosować 10 z nich.

„W rzeczywistości wdrożyliśmy pewne rozwiązania, takie jak odroczenie podatków, odroczenie spłaty długów... Skonsultowaliśmy się również z Ministerstwem Budownictwa, Ministerstwem Finansów i rządem, aby przeanalizować inne rozwiązania i znaleźć kierunek dostosowany do aktualnej sytuacji w kraju.

Na przykład przedsiębiorstwa muszą akceptować rabaty, aby sprzedać część aktywów i terminowo spłacać długi; negocjować z obligatariuszami przedłużenie zadłużenia w trudnych okolicznościach, co zezwala na to Dekret 65. Wymiana pieniędzy na towary, wymiana obligacji na nieruchomości – to rozwiązanie musi być wspierane przez państwo, aby uniknąć ewentualnych problemów prawnych. Przedsiębiorstwa mogą rolować dług, czyli emitować nowe emisje w celu spłaty starych długów… – powiedział pan Luc.

(*) Zobacz gazetę Lao Dong z wydania z dnia 30 stycznia

Source: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm