Usuwanie przeszkód dla obligacji i nieruchomości.

W opublikowanym niedawno raporcie na temat rynku nieruchomości i mieszkań, Ministerstwo Budownictwa stwierdziło, że firmy z branży nieruchomości borykają się z licznymi trudnościami. W szczególności liczba firm z branży nieruchomości ogłaszających upadłość lub likwidację w 2022 roku wzrosła o 38,7% w porównaniu z 2021 rokiem.

Trudności goniły trudności.

Agencja oceniła rok 2022 jako trudny dla firm działających w sektorze nieruchomości, w którym niektóre korporacje zredukowały zatrudnienie nawet o 50%, aby sprostać trudnościom. Głównymi powodami były trudności w dostępie do kredytów, emisji obligacji i pozyskiwaniu kapitału od klientów, co doprowadziło do braku kapitału u wielu firm i konieczności opóźnienia lub tymczasowego zawieszenia realizacji projektów.

Ponadto rosnące oprocentowanie kredytów, kursy walut, ceny paliw i materiałów budowlanych doprowadziły do ​​wzrostu kosztów działalności gospodarczej, co negatywnie wpłynęło na jej funkcjonowanie. Trudności w dostępie klientów do kredytów bankowych na zakup nieruchomości również pośrednio wpływają na płynność produktów i projektów związanych z nieruchomościami; firmy nie są w stanie sprzedać swoich produktów, aby odzyskać kapitał i reinwestować.

Co więcej, od końca 2022 r. do chwili obecnej niektóre przedsiębiorstwa zmagają się z presją wcześniejszej spłaty obligacji inwestorom z różnych powodów, w tym ze względu na zmiany w polityce regulującej emisję obligacji korporacyjnych.

Według raportu Wietnamskiego Stowarzyszenia Rynku Obligacji (VBMA) na temat wietnamskiego rynku obligacji, łączny wolumen emisji obligacji korporacyjnych w ubiegłym roku wyniósł 255 163 mld VND, co stanowi spadek o 66% w porównaniu z rokiem poprzednim. Wartość emisji w większości sektorów w 2022 roku spadła w porównaniu z rokiem poprzednim, w szczególności emisja obligacji spółek z sektora nieruchomości spadła aż o 80,8% rok do roku, na co wpłynęło szereg niekorzystnych czynników makroekonomicznych.

Trudności w dostępie do kapitału znacząco wpłynęły na działalność kupna i sprzedaży na rynku nieruchomości. (Zdjęcie: TAN THANH)

Tymczasem przedsiębiorstwa musiały wykupić obligacje o wartości do 210 830 mld VND przed terminem, co stanowi wzrost o 46% w porównaniu z rokiem 2021. Z tego sektor nieruchomości wykupił około 35 400 mld VND. Oznacza to, że kapitał na nieruchomości jest nie tylko ograniczany, ale także znacznie zmniejszany w porównaniu z poprzednimi latami, co powoduje, że wiele firm w branży boryka się z jeszcze większymi trudnościami. Szereg ostatnich ogłoszeń o stratach przedsiębiorstw pokazuje te trudności, takie jak strata Phat Dat Real Estate wynosząca prawie 230 mld VND w ostatnim kwartale 2022 r., strata netto Cen Land w wysokości 58,6 mld VND w czwartym kwartale 2022 r. i strata Dat Xanh Group wynosząca ponad 400 mld VND... wiele innych dużych firm również odnotowało gwałtowne spadki przychodów i zysków.

Prezes zarządu firmy z branży nieruchomości, której zadłużenie w obligacjach przekracza 200 miliardów VND, oświadczył, że jego firma poniosła „straty i ból”, reorganizując swój portfel inwestycyjny i sprzedając projekty, aby wyrwać się z kręgu zadłużenia i spłat odsetek. Znalezienie partnerów do sprzedaży w tym czasie jest jednak niezwykle trudne, ponieważ większość firm z branży nieruchomości wyczerpuje kapitał, a sprzedaż wszystkich aktywów, nie tylko nieruchomości, jest trudna.

„Zbyt szybkie i gwałtowne zacieśnienie rynku obligacji korporacyjnych zaskoczyło nas. Martwimy się teraz o to, jak znaleźć kapitał na realizację naszych projektów, podczas gdy wiele powiązanych z tym polityk i procedur wciąż czeka na rozwiązanie. Dlatego potrzebujemy, aby rząd szybko znalazł sposoby na usunięcie przeszkód politycznych, aby wesprzeć przedsiębiorstwa w realizacji ich projektów” – powiedziała ta osoba.

Wiele rozwiązań pozwalających przezwyciężyć ten problem.

W rozmowie z reporterem gazety Nguoi Lao Dong, dr Nguyen Huu Huan z Uniwersytetu Ekonomicznego w Ho Chi Minh City stwierdził, że rynek nieruchomości boryka się z trudnościami zarówno pod względem nakładów, jak i przychodów, zwłaszcza w związku ze ścisłą kontrolą kapitału. Dlatego, aby złagodzić ograniczenia kapitałowe na tym rynku, Bank Państwowy Wietnamu musi wdrożyć politykę, która wyraźnie wskazuje na wsparcie, w tym pewien poziom krótkoterminowego wsparcia kredytowego, aby uratować płynność finansową firm z branży nieruchomości.

„Ponieważ trudności z obligacjami korporacyjnymi nie da się rozwiązać z dnia na dzień, a firmy z branży nieruchomości pilnie potrzebują kapitału obrotowego, aby kontynuować realizację niedokończonych projektów. Firmy mogą szukać innych źródeł kapitału, takich jak pożyczki zagraniczne, ale będą narażone na ryzyko kursowe, ponieważ muszą zaciągać pożyczki w dolarach amerykańskich, a nie wszystkie firmy spełniają warunki pozyskiwania kapitału międzynarodowego. Dlatego w perspektywie krótkoterminowej kapitał kredytowy jest nadal potrzebny, aby „udźwignąć ciężar” i przyczynić się do odbudowy firm z branży nieruchomości” – powiedział dr Nguyen Huu Huan.

Według dr. Nguyen Huu Huana, firmy z branży nieruchomości borykają się nie tylko z trudnościami w dostępie do kredytów, ale również klienci indywidualni pożyczający pieniądze na zakup domu na cele mieszkaniowe lub inwestycyjne mają ograniczony dostęp do kapitału lub muszą liczyć się z wysokimi stopami procentowymi, wynoszącymi około 15-16% w skali roku. Dlatego konieczne jest jak najszybsze ustabilizowanie lub obniżenie stóp procentowych kredytów.

Odnosząc się do rozwiązań problemu obligacji korporacyjnych, dr Le Dat Chi, zastępca kierownika Katedry Finansów Korporacyjnych Uniwersytetu Ekonomicznego w Ho Chi Minh, uważa, że ​​konieczne jest uznanie ich za ważny kanał mobilizacji kapitału dla przedsiębiorstw, obok kredytu bankowego. W związku z tym należy podjąć działania mające na celu organizację i zarządzanie rynkiem obligacji korporacyjnych w taki sam sposób, w jaki banki muszą przestrzegać przepisów dotyczących udzielania kredytów, aby chronić deponentów.

Tymczasem ekspert ds. finansów i papierów wartościowych Lam Minh Chanh uważa, że ​​rynek obligacji korporacyjnych w ostatnim czasie sprawił, że wielu inwestorów straciło zaufanie i nie zamierza ponownie w niego inwestować. Aby przywrócić ważną rolę obligacji korporacyjnych, konieczne jest spełnienie następujących warunków:

Po pierwsze i najważniejsze, wszystkie obligacje korporacyjne muszą posiadać rating kredytowy renomowanych agencji ratingowych. Pozwoli to inwestorom zrozumieć poziom ryzyka każdego rodzaju obligacji korporacyjnych. Po drugie, agencje regulacyjne muszą ściśle kontrolować dystrybucję obligacji. Nie należy wykorzystywać żadnych luk prawnych do dystrybucji obligacji emitowanych prywatnie wśród ogółu społeczeństwa. Po trzecie, wyłącznie osoby posiadające licencję maklerską powinny być uprawnione do doradzania w zakresie sprzedaży obligacji inwestorom i ich sprzedaży. Należy unikać doradzania w zakresie sprzedaży obligacji przez osoby niekompetentne, takie jak pracownicy banków.

Po czwarte, specjaliści ds. sprzedaży obligacji i doradztwa muszą przestrzegać szczegółowego i rygorystycznego procesu konsultingowego, aby zapewnić inwestorom jasne zrozumienie, w jakie obligacje korporacyjne inwestują i jakie potencjalne ryzyko się z nimi wiąże. „Jeśli to się uda, obligacje korporacyjne stopniowo odbudują się i będą się dynamicznie rozwijać, stając się kanałem pozyskiwania kapitału dla przedsiębiorstw, zwłaszcza z branży nieruchomości” – podkreślił ekspert Lam Minh Chanh.

Z perspektywy agencji regulacyjnej, Pan Hoang Hai, Dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości - Ministerstwo Budownictwa, powiedział, że Ministerstwo Budownictwa zaproponowało Ministerstwu Finansów przedłożenie rządowi poprawek i uzupełnień do Dekretu 65/2022/ND-CP regulującego oferowanie i obrót prywatnymi obligacjami korporacyjnymi na rynku krajowym oraz oferowanie obligacji korporacyjnych na rynku międzynarodowym; wzmocnienie wytycznych i kierunku dotyczących oferowania i obrotu obligacjami korporacyjnymi na rynku krajowym oraz oferowania obligacji korporacyjnych na rynku międzynarodowym zgodnie z prawem; oraz kontrolowanie działalności przedsiębiorstw z branży nieruchomości w zakresie pozyskiwania kapitału na giełdzie, unikając spekulacji, manipulacji i inflacji cen.

Ministerstwo Budownictwa proponuje, aby Bank Państwowy Wietnamu rozważył i zaproponował odpowiedni plan zarządzania limitem kredytowym w celu wsparcia gospodarki; ukierunkował i ukierunkował instytucje kredytowe, aby ułatwić dostęp do kredytów przedsiębiorstwom, nabywcom mieszkań i inwestorom. Zwraca się również z prośbą o wskazówki i instrukcje dla instytucji kredytowych, aby mogły szybko udzielać pożyczek i wypłacać środki kwalifikującym się przedsiębiorstwom i projektom nieruchomości, zgodnie z prawem; priorytetowo traktując kredytowanie projektów budownictwa socjalnego, mieszkań pracowniczych, niedrogich mieszkań komercyjnych i innych rodzajów nieruchomości służących celom produkcyjnym i socjalnym, charakteryzujących się wysoką efektywnością i zdolnością do spłaty.

W przypadku miejscowości konieczne jest dokonanie przeglądu i sporządzenie listy projektów mieszkaniowych i nieruchomościowych na ich terenie; należy w szczególności ocenić przyczyny i przyczyny projektów, które uzyskały zgodę na inwestycję, ale nie zostały zrealizowane lub zostały opóźnione. Na tej podstawie należy skoncentrować się na rozwiązaniu trudności prawnych i proceduralnych w przygotowaniu inwestycji mieszkaniowych, aby zwiększyć podaż na rynku. Należy przyspieszyć reformę administracyjną, unikając uchylania się od odpowiedzialności lub opóźnień w rozstrzyganiu procedur realizacji projektów nieruchomościowych na danym obszarze.

Studia z zakresu doświadczeń międzynarodowych

Dr Can Van Luc, członek Narodowej Rady Doradczej ds. Polityki Finansowej i Monetarnej, powiedział, że gruntownie przeanalizował 16 rozwiązań mających na celu ratowanie chińskiego rynku nieruchomości i doszedł do wniosku, że Wietnam mógłby rozważyć zastosowanie 10 z nich.

„W rzeczywistości wdrożyliśmy już pewne rozwiązania, takie jak odroczenie/odroczenie płatności podatków, odroczenie/odroczenie spłaty długów... Doradziliśmy również Ministerstwu Budownictwa, Ministerstwu Finansów i rządowi, aby zbadali i znaleźli odpowiednie rozwiązania w oparciu o rzeczywistą sytuację w kraju”.

„Na przykład firmy muszą akceptować rabaty, aby sprzedać określone aktywa i terminowo spłacać długi; negocjować przedłużenie spłaty długów z obligatariuszami w trudnych okolicznościach, co jest dozwolone na mocy Dekretu 65. Wymiana pieniędzy na towary, wymiana obligacji na nieruchomości – te rozwiązania wymagają wytycznych państwowych, aby uniknąć potencjalnych problemów prawnych. Firmy mogą restrukturyzować zadłużenie, co oznacza, że ​​mogą emitować nowe obligacje w celu spłaty starych długów…” – powiedział pan Luc.

(*) Zobacz gazetę Nguoi Lao Dong z wydania z dnia 30 stycznia.

Source: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm