Rozwiązanie problemu wąskiego gardła na rynku nieruchomości.

Należy rozszerzyć warunki otrzymywania przeniesienia praw do użytkowania gruntów w przypadku projektów budownictwa mieszkaniowego o charakterze komercyjnym.

Na VIII sesji XV Zgromadzenia Narodowego rząd przedstawił Zgromadzeniu Narodowemu projekt rezolucji w sprawie pilotażu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych poprzez umowy o prawach do użytkowania gruntów (lub istniejące prawa do użytkowania gruntów), o zasięgu ogólnokrajowym, w celu usunięcia trudności prawnych dla komercyjnych projektów mieszkaniowych w skali obszarów miejskich (poniżej 20 hektarów). Jeśli zostanie on zatwierdzony przez Zgromadzenie Narodowe, będzie on wdrażany przez okres 5 lat, począwszy od 1 stycznia 2025 r.

Rozplątywanie węzłów w wielu projektach

Według Ministra Zasobów Naturalnych i Środowiska Do Duc Duy, od 1 lipca 2015 r. Ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2014 r. stanowi inaczej niż Ustawa o gruntach. Zgodnie z tym, warunki użytkowania gruntów pod realizację projektów budownictwa socjalnego są następujące: grunt musi posiadać prawo użytkowania gruntów mieszkalnych lub gruntów mieszkalnych i innych gruntów; w przypadku przeniesienia prawa użytkowania gruntów, musi to być grunt mieszkalny.

Regulacja ta, kontynuowana w pkt b ust. 1 i ust. 6 art. 127 ustawy o gruntach z 2024 r., zawęziła przypadki realizacji inwestycji w budownictwo socjalne na skalę miejską, w szczególności na nowych terenach lub na terenach bez istniejących gruntów mieszkaniowych.

„W rzeczywistości maksymalny limit przydziału gruntów pod zabudowę mieszkaniową dla gospodarstw domowych i osób fizycznych na przestrzeni lat wynosił 400 m², a pozostała część to grunty rolne na tej samej działce. W związku z tym, jeśli inwestorzy nabywają prawa do użytkowania gruntów na terenach mieszkalnych, nie mogą tego zrobić” – powiedział Minister Zasobów Naturalnych i Środowiska.

Co więcej, większość projektów nieruchomościowych jest realizowana na gruntach, które pierwotnie nie były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, a szczegółowe plany projektów obejmują różne rodzaje gruntów, takie jak: grunty mieszkaniowe, grunty transportowe, tereny zielone itp. W związku z tym, zgodnie z postanowieniami punktu b, ust. 1, art. 127 ustawy o gruntach z 2024 r., wiele projektów nie może zostać zrealizowanych w praktyce.

Projekt rezolucji został opracowany w celu rozwiązania problemów z podażą projektów deweloperskich w obliczu rosnących cen nieruchomości, częściowo wynikających z ograniczonego dostępu inwestorów do gruntów. „Konieczne jest rozszerzenie warunków otrzymywania praw do użytkowania gruntów w celu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych, przyczyniając się do zmniejszenia liczby skarg obywateli, zapewnienia równego dostępu do gruntów inwestorom i lokalnym społecznościom oraz utrzymania stabilnej podaży komercyjnych mieszkań” – stwierdził minister Do Duc Duy.

Dzielnica mieszkaniowo-handlowa w Dzielnicy 7 w Ho Chi Minh. Zdjęcie: HOANG TRIEU

Zgodnie z wnioskiem rządu, uchwała ta będzie miała zastosowanie w całym kraju do projektów biznesowych w branży nieruchomości w czterech przypadkach: otrzymywanie praw do użytkowania gruntów; istniejące prawa do użytkowania gruntów; istniejące prawa do użytkowania gruntów i otrzymywanie praw do użytkowania gruntów; oraz realizacja projektów budownictwa komercyjnego na gruntach będących własnością obiektów, które muszą zostać przeniesione ze względu na zanieczyszczenie środowiska lub obiektów, które muszą zostać przeniesione ze względu na planowanie budowlane lub urbanistyczne.

Jeśli chodzi o warunki realizacji projektu budownictwa socjalnego na podstawie umowy o prawach do użytkowania gruntów lub istniejących praw do użytkowania gruntów, inwestorzy realizujący projekty budownictwa socjalnego muszą wykorzystywać jeden lub więcej z następujących rodzajów gruntów: grunty rolne; grunty nierolnicze, z wyłączeniem gruntów mieszkalnych; grunty mieszkalne i inne grunty znajdujące się na tej samej działce, w przypadku umowy o prawach do użytkowania gruntów; oraz muszą spełniać określone kryteria.

Należy przeprowadzić pilotaż na małą skalę.

Dyskutując na ten temat, wielu deputowanych Zgromadzenia Narodowego zasadniczo zgodziło się co do konieczności wydania rezolucji w celu usunięcia trudności i przeszkód w realizacji projektów inwestycyjnych i biznesowych w zakresie budowy nowych mieszkań. Poseł Tran Hoang Ngan (z delegacji Ho Chi Minh City) przyznał, że pilotaż tej polityki będzie miał efekt domina i wesprze rozwój społeczno-gospodarczy kraju, a zwłaszcza usunie trudności w budowie nowych mieszkań, tworząc sprzyjające warunki dla użytkowników gruntów i inwestorów do proaktywnego wdrażania nowych projektów mieszkaniowych i projektów rozwoju miast, przyczyniając się do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych mieszkańców.

Pojawiło się jednak również sporo obaw. Poseł Do Van Yen (z prowincji Ba Ria – Vung Tau) argumentował, że propozycja projektu rezolucji, aby objąć pilotażem bardzo szeroki zakres gruntów, jest niezgodna z ustawą o gruntach. Ponadto zasugerował, że jeśli program pilotażowy ma zostać wdrożony, powinien on mieć mniejszą skalę, koncentrując się na prowincjach i miastach z pilnymi potrzebami mieszkaniowymi, a nie rozszerzać się na cały kraj.

Przedstawiciel Yen zasugerował również, że rząd powinien przeprowadzić ocenę skutków w celu uniknięcia sytuacji „nadużywania polityki w celu gromadzenia gruntów rolnych” lub „legalizacji naruszeń”, aby móc wprowadzić bardziej rygorystyczne, rozsądne i skuteczne regulacje.

Wyrażając pogląd, że obecny stan mieszkań socjalnych we wszystkich miejscowościach wymaga ponownej oceny, deputowana Zgromadzenia Narodowego Nguyen Thi Thu Ha (delegacja Quang Ninh) potwierdziła, że ​​wiele projektów i budynków mieszkań socjalnych pozostaje niezamieszkanych, pustych lub ma niekompletne procedury prawne. Podaż i popyt na rynku mieszkań socjalnych różnią się w zależności od lokalizacji i „nie każda miejscowość ma taki sam popyt”.

Przedstawiciel Ha zasugerował, że ocena obecnego stanu mieszkań socjalnych jest niezbędna, aby zrozumieć podaż i popyt na rynku w poszczególnych miejscowościach przed zatwierdzeniem projektu. Rząd i odpowiednie agencje muszą przeprowadzić szczegółową ocenę; rozważyć, czy program pilotażowy powinien zostać wybrany w oparciu o odpowiednie regiony lub miejscowości i obszary, oraz określić te lokalizacje.

„Program pilotażowy, zaproponowany w projekcie, może doprowadzić do powstania organizacji, osób fizycznych i firm z branży nieruchomości, które będą wykorzystywać kupno, sprzedaż i transfer gruntów, gromadząc i konsolidując grunty bez ich efektywnego wykorzystania, a następnie czerpiąc zyski i przekształcając środki produkcji w nakłady w oczekiwaniu na realizację projektów budownictwa socjalnego” – ostrzegła pani Ha.

W raporcie weryfikacyjnym przewodniczący Komisji Ekonomicznej, Vu Hong Thanh, stwierdził również, że niektórzy członkowie komisji obawiają się, że dopuszczenie porozumień o nabywaniu praw do użytkowania gruntów niemieszkalnych pod projekty budownictwa socjalnego doprowadzi do gwałtownego wzrostu cen gruntów rolnych i innych rodzajów gruntów. Może to spowodować wiele trudności dla obywateli i przedsiębiorstw, a także dla państwa, w zakresie nabywania gruntów i odszkodowań.

Przewodniczący Komisji Ekonomicznej zwrócił się do Rządu z prośbą o dokonanie przeglądu i wyjaśnienie stosowania mechanizmu pilotażowego za pośrednictwem umów o nabywaniu praw do użytkowania gruntów lub istniejących praw do użytkowania gruntów rolnych i nierolniczych (komercyjnych, usługowych), aby zapobiec nadużyciom tej polityki.

Unikaj powszechnej konwersji.

Wiceprzewodniczący Komisji Nauki, Technologii i Środowiska Zgromadzenia Narodowego, Nguyen Phuong Tuan, zgodził się, że rezolucja powinna zostać wdrożona w całym kraju, aby zapewnić sprawiedliwość między lokalnymi społecznościami, uniknąć złożoności kryteriów i warunków regulacyjnych oraz zapobiec powstaniu mechanizmu „wnioski i dotacje”. Zasugerował jednak, aby agencja projektowa wprowadziła szczegółowe przepisy zapobiegające powszechnej zmianie sposobu użytkowania gruntów po wejściu w życie rozporządzenia, co mogłoby wpłynąć nie tylko na dobrobyt społeczny, ale także na bezpieczeństwo żywnościowe.

Przejrzyj plany zagospodarowania przestrzennego każdej miejscowości.

Przedstawiciel Nguyen Truc Son (delegacja Ben Tre) stwierdził, że projekt rezolucji różni się od niedawno uchwalonych przez Zgromadzenie Narodowe Ustawy o inwestycjach (znowelizowanej), Ustawy o gruntach (znowelizowanej) i Ustawy o mieszkalnictwie (znowelizowanej). Podczas pilotażu projektów należy dokonać przeglądu krajowego planu zagospodarowania przestrzennego, planowania przestrzennego, a zwłaszcza lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego. Zakwestionował wykonalność projektów nieujętych w planowaniu przestrzennym dla budownictwa mieszkaniowego lub miejskiego w ramach pilotażu.

Pan LE HOANG CHAU , przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA):

Przepisy regulujące sposób wyznaczania terenów inwestycyjnych.

HoREA złożyła wniosek do Komitetu Ludowego miasta Ho Chi Minh i odpowiednich departamentów o uwagi dotyczące decyzji 83/2024/QD-DT Komitetu Ludowego miasta Ho Chi Minh. W związku z tym proponuje się przegląd i zmianę przepisu zawartego w klauzuli 1 artykułu 2 w celu szczegółowego określenia obszarów, na których inwestorzy w nieruchomości i projekty mieszkaniowe mogą przenosić prawa użytkowania gruntów z infrastrukturą techniczną na osoby fizyczne w celu samodzielnej budowy domów w gminach, z wyłączeniem miast w pięciu dystryktach: Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi i Can Gio, które nie podlegają aukcji praw użytkowania gruntów w przypadku projektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z postanowieniami.

Zgodnie z § 6 art. 31 ustawy o obrocie nieruchomościami z 2023 r., inwestor projektu budowlanego lub projektu budownictwa mieszkaniowego może przenieść prawo użytkowania gruntu wraz z infrastrukturą techniczną na grunty nieznajdujące się w okręgach, dzielnicach lub miastach o szczególnym charakterze, obszarach miejskich typu I, II i III; i niepodlegające licytacjom prawa użytkowania gruntów pod projekty budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z ustawą o gruntach. W przypadku innych obszarów, wojewódzki Komitet Ludowy określi, na podstawie lokalnych warunków, obszary, na których inwestor projektu może przenieść prawo użytkowania gruntu wraz z infrastrukturą techniczną na osoby fizyczne w celu samodzielnej budowy domów.

Pan NGO DUC SON , Dyrektor Generalny DRH Holdings JSC:

Tworzenie możliwości dla nabywców domów.

Historycznie, realizacja projektów mieszkaniowych wymagała spełnienia takich warunków, jak: zgodność z planami zagospodarowania przestrzennego na poziomie powiatu; zgodność z planami budowlanymi i urbanistycznymi; oraz zgodność z zatwierdzonymi lokalnymi programami i planami rozwoju budownictwa mieszkaniowego. W praktyce narastał stopień nakładania się i sprzeczności przepisów prawa gruntowego i prawa mieszkaniowego, co zakłócało rynek kapitałowy i rynek nieruchomości oraz zwiększało ryzyko zarówno dla przedsiębiorstw, inwestorów, jak i osób poszukujących mieszkań. Proponowany przez rząd program pilotażowy ożywi rynek kapitałowy, ustabilizuje i zmniejszy obciążenia finansowe przedsiębiorstw, skróci czas i koszty przygotowania inwestycji, zwiększy przejrzystość rynku oraz zapewni nabywcom mieszkań dostęp do mieszkań w przystępnej cenie. Usunięcie tego wąskiego gardła mogłoby potencjalnie „uratować” miliony przedsiębiorstw, które czekały latami.

S.Nhung napisał

Źródło: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm