Rozwiązywanie problemów z podażą nieruchomości

Konieczne jest rozszerzenie warunków otrzymywania prawa do użytkowania gruntów w celu realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego o charakterze komercyjnym.

Na 8. sesji XV Zgromadzenia Narodowego (NA) rząd przedstawił NA projekt rezolucji w sprawie pilotażu realizacji projektów budownictwa komercyjnego (NƠTM) poprzez umowy o przyznaniu praw do użytkowania gruntów (QSDD) lub o ustanowieniu QSDD o zasięgu ogólnokrajowym, w celu usunięcia trudności prawnych dla projektów NƠTM w skali obszarów miejskich (poniżej 20 hektarów). Jeśli NA zatwierdzi projekt, zostanie on wdrożony w ciągu 5 lat, począwszy od 1 stycznia 2025 r.

Rozplątywanie wielu projektów

Według Ministra Zasobów Naturalnych i Środowiska Do Duc Duy, od 1 lipca 2015 r. Ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2014 r. zawiera inne regulacje niż Ustawa o gruntach. Zgodnie z tym, warunkiem wykorzystania gruntu do realizacji nowego projektu rozwoju obszarów wiejskich jest posiadanie prawa do użytkowania gruntów mieszkalnych lub gruntów mieszkalnych i innych gruntów; w przypadku otrzymania prawa do użytkowania gruntu, musi to być grunt mieszkalny.

Regulacja ta jest nadal dziedziczona w punkcie b, ustępie 1 i ustępie 6, artykule 127 ustawy o gruntach z 2024 r., co zawęziło przypadki wdrażania projektów NƠTM w skali obszarów miejskich, w szczególności na nowych obszarach i obszarach bez gruntów mieszkalnych.

„W rzeczywistości maksymalny limit podziału gruntów dla gospodarstw domowych i osób fizycznych w danym czasie wynosi 400 metrów kwadratowych, reszta to grunty rolne na tej samej działce, więc nawet jeśli inwestorzy otrzymają przeniesienie praw do użytkowania gruntów na obszarach mieszkalnych, nie mogą tego zrobić” – powiedział Minister Zasobów Naturalnych i Środowiska.

Ponadto większość projektów nieruchomościowych jest realizowana na gruntach, które pierwotnie nie były gruntami mieszkalnymi, a szczegółowe planowanie projektu obejmuje również wiele różnych rodzajów gruntów, takich jak: grunty mieszkaniowe, grunty przeznaczone pod ruch drogowy, tereny zielone... W związku z tym, zgodnie z postanowieniami punktu b, ust. 1, art. 127 ustawy o gruntach z 2024 r., wielu projektów w praktyce nie da się zrealizować.

Projekt rezolucji został opracowany w celu rozwiązania trudności w podaży projektów deweloperskich w kontekście rosnących cen nieruchomości, częściowo wynikających z trudności w dostępie inwestorów do gruntów. „Konieczne jest rozszerzenie warunków otrzymywania prawa do użytkowania gruntów, aby móc realizować nowe projekty na obszarach wiejskich, przyczyniając się do ograniczenia skarg mieszkańców; zapewnienia równego dostępu do gruntów między inwestorami i lokalnymi społecznościami oraz utrzymania stabilnej podaży nowych projektów na obszarach wiejskich” – powiedział minister Do Duc Duy.

Osiedle mieszkaniowe w Dzielnicy 7 w Ho Chi Minh. Zdjęcie: HOANG TRIEU

Zgodnie z opinią rządu, uchwała ta ma zastosowanie w całym kraju do projektów organizacji działających w sektorze nieruchomości w 4 przypadkach: otrzymywanie praw do użytkowania gruntów; posiadanie praw do użytkowania gruntów; posiadanie praw do użytkowania gruntów i otrzymywanie praw do użytkowania gruntów; realizacja projektów NƠTM na terenach zakładów, które muszą zostać przeniesione ze względu na zanieczyszczenie środowiska, zakładów, które muszą zostać przeniesione zgodnie z planem budowy i planowaniem urbanistycznym.

Jeśli chodzi o warunki realizacji Nowego Projektu Rozwoju Obszarów Wiejskich w drodze umowy o nabycie praw do użytkowania gruntów lub posiadania praw do użytkowania gruntów, inwestor realizuje Nowy Projekt Rozwoju Obszarów Wiejskich dla jednego lub więcej typów: gruntów rolnych; gruntów nierolniczych, z wyłączeniem gruntów mieszkalnych; gruntów mieszkalnych i innych gruntów na tej samej działce co w przypadku umowy o nabycie praw do użytkowania gruntów; oprócz tego musi spełniać określone kryteria.

Należy przeprowadzić pilotaż na małą skalę

Dyskutując na ten temat, wielu deputowanych Zgromadzenia Narodowego zasadniczo zgodziło się z koniecznością wydania rezolucji w celu usunięcia trudności i przeszkód we wdrażaniu projektów inwestycyjnych i prowadzeniu działalności gospodarczej na nowych obszarach wiejskich. Poseł Tran Hoang Ngan (delegacja Hokejowej Rady Kultury) przyznał, że pilotaż tej polityki przyniesie efekt domina, wspierając rozwój społeczno-gospodarczy kraju, a w szczególności usunie trudności w budowie nowych obszarów wiejskich, tworząc sprzyjające warunki dla użytkowników gruntów i inwestorów, aby mogli aktywnie uczestniczyć w realizacji nowych projektów rozwoju obszarów wiejskich i miast, przyczyniając się do zaspokojenia zapotrzebowania na grunty pod zabudowę mieszkaniową i mieszkania dla ludności.

Istnieje jednak wiele obaw. Delegat Do Van Yen (delegacja Ba Ria – Vung Tau) stwierdził, że propozycja zawarta w projekcie rezolucji, dotycząca bardzo szerokiego zakresu gruntów do pilotażu, jest niezgodna z ustawą o gruntach. Ponadto, jeśli pilotaż ma zostać wdrożony, powinien on zostać wdrożony na węższą skalę, koncentrując się na prowincjach i miastach z pilnymi potrzebami mieszkaniowymi, a nie na całym kraju.

Delegat Yen zasugerował również, że rząd powinien ocenić skutki i uniknąć sytuacji „wykorzystywania polityki gromadzenia gruntów rolnych” lub „legalizacji naruszeń”, aby móc opracować bardziej rygorystyczne, rozsądne i skuteczne przepisy.

Wyrażając pogląd o konieczności ponownej oceny obecnej sytuacji NTM we wszystkich miejscowościach, poseł Nguyen Thi Thu Ha (delegacja Quang Ninh) potwierdził, że nadal istnieje wiele projektów, prac i NTM, które nie zostały zrealizowane, pozostają puste, porzucone lub nie zostały zakończone procedury prawne. Podaż i popyt na rynku NTM nadal zależą od każdej miejscowości i „nie każda miejscowość ma taką potrzebę”.

Delegat Ha zasugerował, że przed zatwierdzeniem projektu konieczna jest ocena obecnej sytuacji Nowego Obszaru Wiejskiego, aby zrozumieć podaż i popyt na rynku w tych miejscowościach. Rząd i odpowiednie agencje muszą przeprowadzić dokładną ocenę; rozważyć, czy w ramach pilotażu należy wybrać region, odpowiednią miejscowość lub obszar, a także podać konkretny adres.

„Projekt pilotażowy, zaproponowany w projekcie, może doprowadzić do powstania organizacji, osób fizycznych i podmiotów działających na rynku nieruchomości, które będą czerpać korzyści z kupna, sprzedaży, przekazywania, gromadzenia i scalania gruntów, nie wykorzystując ich efektywnie, a następnie czerpiąc zyski i przekształcając materiały produkcyjne w środki produkcji, czekając na wdrożenie Nowego Projektu Rozwoju Obszarów Wiejskich” – ostrzegła pani Ha.

W raporcie z przeglądu, przewodniczący Komisji Ekonomicznej Vu Hong Thanh stwierdził również, że w komisji pojawiły się opinie, w których wyrażono obawy, że zezwolenie na umowy o prawa do użytkowania gruntów innych niż grunty mieszkalne w celu realizacji nowych projektów rozwoju obszarów wiejskich doprowadzi do gorączki cenowej gruntów rolnych i innych rodzajów gruntów. Mogłoby to spowodować wiele trudności dla ludzi i przedsiębiorstw, a także dla państwa, które musiałoby odzyskać i zrekompensować straty z tytułu gruntów.

Przewodniczący Komisji Ekonomicznej zaproponował, aby rząd dokonał przeglądu i wyjaśnił sposób stosowania mechanizmu pilotażowego za pomocą umów o otrzymaniu prawa do użytkowania lub prawa do użytkowania gruntów rolnych i nierolniczych (komercyjnych i usługowych), aby uniknąć nadużyć politycznych.

Unikaj powszechnej konwersji

Wiceprzewodniczący Komisji Nauki, Technologii i Środowiska Zgromadzenia Narodowego Nguyen Phuong Tuan zgodził się, że rezolucja powinna zostać wdrożona w całym kraju, aby zapewnić sprawiedliwość między lokalnymi społecznościami, uniknąć komplikacji w kryteriach i warunkach regulacyjnych oraz uniknąć powstania mechanizmu „wnioski-dotacje”. Zasugerował jednak, aby agencja projektowa opracowała szczegółowe przepisy, aby uniknąć sytuacji, w której po wejściu w życie przepisów powszechna zmiana przeznaczenia gruntów wpłynie nie tylko na bezpieczeństwo socjalne, ale także na bezpieczeństwo żywnościowe.

Przegląd planów zagospodarowania przestrzennego każdej miejscowości

Poseł Nguyen Truc Son (delegacja Ben Tre) powiedział, że projekt rezolucji zawiera pewne punkty różniące się od ustawy inwestycyjnej (znowelizowanej), ustawy o gruntach (znowelizowanej) i ustawy mieszkaniowej (znowelizowanej), uchwalonych niedawno przez Zgromadzenie Narodowe. Podczas pilotażu projektu konieczne jest dokonanie przeglądu krajowego planowania przestrzennego, planów zagospodarowania przestrzennego, a zwłaszcza lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego. Czy projekty, które nie są objęte planami zagospodarowania przestrzennego dla terenów mieszkaniowych i miejskich, będą wykonalne, jeśli zostaną objęte pilotażem?

Pan LE HOANG CHAU , przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA):

Szczegółowe przepisy dotyczące ustalania terenów inwestycyjnych

HoREA zaleciła Komitetowi Ludowemu miasta Ho Chi Minh i odpowiednim departamentom przedstawienie uwag do decyzji 83/2024/QD-DT Komitetu Ludowego miasta Ho Chi Minh. W związku z tym konieczne jest rozważenie i zmiana przepisów zawartych w klauzuli 1 artykułu 2 w celu szczegółowego określenia obszarów, na których inwestorzy w nieruchomości i projekty mieszkaniowe mogą przenosić prawa użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną na osoby fizyczne w celu budowy własnych domów na terenie gminy, z wyłączeniem miast w 5 dystryktach Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi i Can Gio, które nie podlegają aukcji praw użytkowania gruntów w celu inwestowania w projekty budownictwa mieszkaniowego zgodnie z przepisami.

Zgodnie z § 6 art. 31 ustawy o obrocie nieruchomościami z 2023 r. inwestorzy projektów deweloperskich i inwestycji mieszkaniowych mogą przenosić prawa użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną na gruntach nieznajdujących się w dzielnicach, okręgach, miastach kategorii specjalnej, obszarach miejskich klasy I, II i III; niepodlegających przetargowi na użytkowanie gruntów w przypadku inwestycji mieszkaniowych zgodnie z przepisami ustawy o gruntach. Dla pozostałych obszarów, Wojewódzki Komitet Ludowy, uwzględniając uwarunkowania lokalne, określi obszary, na których inwestorzy projektów mogą przenosić prawa użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną w celu budowy własnych domów.

Pan NGO DUC SON , Dyrektor Generalny DRH Holdings Joint Stock Company:

Tworzenie możliwości dla nabywców domów

Dotychczas, aby zrealizować projekty, wdrożenie NƠTM musiało spełniać następujące warunki: zgodność z planami zagospodarowania przestrzennego na poziomie powiatu; zgodność z planami budowlanymi i urbanistycznymi; zgodność z zatwierdzonymi lokalnymi programami i planami rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Praktyka pokazuje, że nakładanie się i sprzeczności między ustawą o gruntach a ustawą o mieszkalnictwie rosną, rynki kapitałowe i nieruchomości są zniekształcone, a ryzyko dla przedsiębiorstw, inwestorów i osób z potrzebami mieszkaniowymi rośnie. Rządowa propozycja pilotażu otworzy rynek kapitałowy, pomoże ustabilizować i zmniejszyć obciążenia finansowe przedsiębiorstw na etapie użytkowania kapitału, skróci czas i koszty przygotowania inwestycji; uczyni rynek przejrzystym i stworzy nabywcom mieszkań możliwości dostępu do oferty mieszkań w rozsądnych cenach. Rozwiązanie tego problemu może pomóc „uratować” miliony firm, które czekały na nie latami.

S.Nhung nagrał

Źródło: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm