„Wciskanie hamulców” spekulacyjnym przepływom kapitału do sektora nieruchomości

Banki komercyjne będą ściśle kontrolować duże kredyty hipoteczne. Zdjęcie : Duc Thanh

Kredyty hipoteczne gwałtownie wzrosły

Według Banku Państwowego Wietnamu, do końca sierpnia 2025 r. łączna wartość kredytów w całym systemie wzrosła o ponad 11%. Tymczasem, według gazety Dau Tu, kredyty na zakup i remont domu dla osób fizycznych rosły powoli, podczas gdy sam kredyt dla firm z branży nieruchomości wzrósł o prawie 30%, czyli około 3-krotnie szybciej niż tempo wzrostu kredytów w całym systemie.

Współpracując w zeszłym tygodniu z Bankiem Państwowym Wietnamu, wicepremier Ho Duc Phoc zwrócił się z prośbą o skierowanie kredytów do priorytetowych obszarów, przy jednoczesnym ścisłym kontrolowaniu przepływów pieniężnych banków komercyjnych, w szczególności kredytów hipotecznych, które stanowią znaczną część tego sektora.

Analizując strukturę kapitałową, można zauważyć, że większość przedsiębiorstw z branży nieruchomości nadal opiera się głównie na kredytach bankowych. Wysokie ceny nieruchomości, oznaki ożywienia na rynku i luzowanie limitów kredytowych przez Bank Państwowy sprawiły, że banki udzielają inwestorom znacznych pożyczek.

Tymczasem inne kanały mobilizacji kapitału w średnim i długim terminie nie odnotowały jeszcze wyraźnej poprawy. Od początku roku do końca sierpnia 2025 roku przedsiębiorstwa z sektora nieruchomości wyemitowały obligacje o wartości około 61 000 mld VND, co stanowi 17% całkowitej emisji obligacji. Jednak kwota ta nie jest wystarczająca, aby zrównoważyć kwotę obligacji zapadających od początku roku.

„Obligacje korporacyjne, które miały być najważniejszym kanałem mobilizacji kapitału dla sektora nieruchomości, jak dotąd powoli odrabiały straty, a presja związana z terminem zapadalności jest rekordowa. Jasnym punktem jest to, że najtrudniejszy okres mamy już za sobą (szczytowy termin zapadalności przypada na sierpień 2025 r.). Jeśli rynek będzie się nadal odbudowywał, przedsiębiorstwa unikną ryzyka masowych bankructw. Jednak w najbliższym czasie przedsiębiorstwa muszą dywersyfikować źródła kapitału, unikać rozproszenia inwestycji i kontrolować przeterminowane zadłużenie. W szczególności banki muszą regulować przepływy kapitału do zdrowszych i bardziej zrównoważonych segmentów” – zarekomendował dr Can Van Luc, członek Rady Doradczej ds. Polityki przy Premierze.

Według ekspertów, w ciągu ostatniego roku rynek nieruchomości wykazywał oznaki ożywienia, a wiele segmentów odnotowało silny wzrost cen, ale płynność pozostaje bardzo słaba. Głównym powodem jest to, że przepływy kapitału są ukierunkowane na podaż, skoncentrowane w projektach luksusowych. Nieracjonalność segmentów spowodowała powolny wzrost popytu na kredyty hipoteczne na zakup nieruchomości. Wysokie ceny nieruchomości przewyższają ich dostępność, mimo że oprocentowanie kredytów hipotecznych utrzymuje się na rozsądnym poziomie, co sprawia, że nabywcy nieruchomości wciąż wahają się.

„Ceny nieruchomości są nadal wysokie, ale brokerzy narzekają na słabą sprzedaż. Poza segmentem średniej półki, wartym kilka miliardów VND, który wciąż się sprzedaje, większość produktów jest trudna do sprzedania, a płynność rynku jest wyjątkowo słaba” – powiedział Phan Dung Khanh, dyrektor ds. doradztwa inwestycyjnego w Maybank Investment Bank.

Nieruchomości spekulacyjne napotykają trudności

Pan Khanh powiedział, że nowe posunięcie rządu pokazuje, iż w najbliższym czasie przepływ kapitału do spekulacyjnego rynku nieruchomości, kupna i sprzedaży, ulegnie ograniczeniu. Jednocześnie analizowanych i zmienianych jest wiele projektów ustaw mających na celu ograniczenie spekulacji, ukierunkowanie rynku na zrównoważony rozwój, sprzyjający wzrostowi gospodarczemu .

Odnosząc się do poglądu, że rynek nieruchomości wykazuje oznaki bańki spekulacyjnej, gdy ceny mieszkań są zbyt wysokie, pan Nguyen Quang Huy, dyrektor generalny Wydziału Finansów i Bankowości (Uniwersytet Nguyen Trai) stwierdził, że gwałtowny wzrost cen wynika głównie z braku równowagi w strukturze podaży i popytu, a nie wyłącznie ze spekulacji.

„Powolne legalizowanie projektów doprowadziło do niedoboru podaży, podczas gdy popyt na mieszkania, parki przemysłowe i infrastrukturę logistyczną jest ogromny. Wysokie ceny mieszkań są wynikiem wąskich gardeł podaży, a niekoniecznie bańki spekulacyjnej” – analizuje pan Huy.

Według obliczeń dr. Cana Van Luca, cena mieszkania w Wietnamie odpowiada obecnie prawie 26-letniemu dochodowi przeciętnej rodziny, podczas gdy średnia światowa to zaledwie około 15 lat. Dochody ludzi nie nadążające za tempem wzrostu cen nieruchomości stanowią poważny problem, a obniżenie cen mieszkań stanowi ogromne wyzwanie.

Eksperci ostrzegają, że chociaż oprocentowanie kredytów hipotecznych jest obecnie niskie, co pomaga rynkowi utrzymać siłę nabywczą, to jeśli stopy procentowe ponownie wzrosną, wielu kredytobiorców straci zdolność do zrównoważenia swoich finansów, co doprowadzi do niestabilności rynku. W rzeczywistości nieruchomości pierwotne są nadal na sprzedaż, ale nieruchomości wtórne (kupno i sprzedaż) są niepłynne, co stwarza duże ryzyko dla osób posiadających drogie produkty.

„Aby osiągnąć dwucyfrowy wzrost gospodarczy, zarówno rynek finansowy, jak i rynek nieruchomości muszą być stabilne. Jeśli jeden z nich ma problemy, ryzyko kryzysu takiego jak w Chinach, które przez cztery lata borykały się z problemami na rynku nieruchomości, jest bardzo wyraźne” – ostrzegał dr Can Van Luc.

Odnosząc się do państwowej agencji zarządzającej, pan Vuong Duy Dung, zastępca dyrektora Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości (Ministerstwo Budownictwa), powiedział, że podaż nieruchomości jest nadal ograniczona, znacznie niższa niż popyt. Rząd koncentruje się na usuwaniu przeszkód, zwłaszcza w procedurach inwestycyjnych, budowlanych i planistycznych. Wraz ze spadkiem kosztów proceduralnych i kosztów przestrzegania przepisów, podaż wzrośnie.

„Jeśli chodzi o ceny mieszkań, pomimo korekty struktury rynku, nadal brakuje mieszkań w segmencie niskobudżetowym i dla osób o niskich dochodach. W najbliższym czasie rząd przedstawi więcej rozwiązań wspierających rozwój tych segmentów, a jednocześnie wprowadzi politykę obniżania kosztów nakładów dla przedsiębiorstw, zwłaszcza opłat za użytkowanie gruntów” – powiedział pan Dung.

Forum VWAS 2025: „Nowa era, nowa odporność”

Trzeci Szczyt Doradców Finansowych Wietnamu 2025 (VWAS 2025), zorganizowany przez gazetę Finance-Investment Newspaper w czwartek 25 września 2025 roku w hotelu Pullman (Hanoi), zgromadzi czołowych krajowych i międzynarodowych ekspertów, koncentrując się na pogłębionych dyskusjach na temat wpływu nowych instytucji i nowej dynamiki na gospodarkę i rynki finansowe. Forum będzie również szczegółowo analizować przełomowe momenty wzrostu tradycyjnych klas aktywów inwestycyjnych, a także możliwości związane z kryptowalutami.

W ramach forum odbywają się następujące działania:

Główne warsztaty składające się z 2 sesji, podczas których prezentowane i omawiane są tematy: „Wsparcie odporności rynku”; „Znalezienie przełomów dla klas aktywów”.

Wyróżnienie typowych produktów/usług finansowych w roku 2025 w obszarach bankowości, ubezpieczeń, nieruchomości, zarządzania funduszami, papierów wartościowych i technologii finansowych.

Szczegóły: wwa.vir.com.vn

Źródło: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html