 |
| Banki komercyjne będą ściśle kontrolować udzielanie kredytów sektorowi nieruchomości, który w dużej mierze obejmuje pożyczki. Zdjęcie : Duc Thanh |
Kredyty hipoteczne gwałtownie wzrosły.
Według danych Banku Państwowego Wietnamu, do końca sierpnia 2025 r. łączna wartość kredytów w całym systemie wzrosła o ponad 11%. Tymczasem, według informacji z gazety Investment Newspaper, kredyty na zakup i remonty domów przez osoby fizyczne rosły powoli, podczas gdy kredyty na działalność w sektorze nieruchomości wzrosły o prawie 30%, co stanowi około trzykrotność tempa wzrostu kredytów w całym systemie.
Podczas spotkania z Bankiem Państwowym Wietnamu w ubiegłym tygodniu wicepremier Ho Duc Phoc zwrócił się z prośbą o skierowanie kredytów do sektorów priorytetowych, a także o ścisłą kontrolę przepływów pieniężnych banków komercyjnych, zwłaszcza w zakresie pożyczek dla sektora nieruchomości, który stanowi dużą część gospodarki.
Patrząc na strukturę kapitałową, widać wyraźnie, że większość firm z branży nieruchomości nadal opiera się głównie na kredytach bankowych. Rosnące ceny nieruchomości, oznaki ożywienia na rynku i złagodzenie limitów kredytowych przez Bank Państwowy Wietnamu skłoniły banki do agresywnego udzielania kredytów deweloperom.
Tymczasem inne kanały pozyskiwania kapitału w średnim i długim terminie nie wykazały jeszcze wyraźnego ożywienia. Od początku roku do końca sierpnia 2025 roku firmy z branży nieruchomości wyemitowały obligacje o wartości około 61 000 mld VND, co stanowi 17% całkowitej wartości wyemitowanych obligacji. Jednak kwota ta nie jest wystarczająca, aby zrekompensować zapadalność obligacji zapadających od początku roku.
„Obligacje korporacyjne, które miały być najważniejszym kanałem pozyskiwania kapitału dla sektora nieruchomości, jak dotąd powoli odrabiają straty, a presja na zapadalność jest rekordowo wysoka. Jasnym punktem jest to, że najtrudniejszy okres mamy już za sobą (szczytowy termin zapadalności przypada na sierpień 2025 r.). Jeśli rynek będzie się nadal odbudowywał, firmy unikną ryzyka masowych bankructw. Jednak w nadchodzącym okresie firmy muszą dywersyfikować źródła finansowania, unikać rozproszonych inwestycji i kontrolować przeterminowane zadłużenie. W szczególności banki muszą regulować przepływy kapitału do zdrowszych i bardziej zrównoważonych segmentów” – zalecił dr Can Van Luc, członek Rady Doradczej ds. Polityki przy Premierze.
Według ekspertów, w ciągu ostatniego roku rynek nieruchomości wykazywał oznaki ożywienia, a wiele segmentów odnotowało gwałtowny wzrost cen, ale płynność pozostaje bardzo słaba. Głównym powodem jest to, że przepływy kapitału są ukierunkowane na podaż, koncentrując się głównie na projektach luksusowych. Ta nierównowaga w poszczególnych segmentach rynku spowolniła wzrost popytu na kredyty hipoteczne. Wysokie ceny domów, przekraczające możliwości finansowe nawet przy rozsądnym oprocentowaniu kredytów hipotecznych, nadal powodują wahania wśród zainteresowanych zakupem.
„Ceny nieruchomości utrzymują się na wysokim poziomie, a brokerzy narzekają na słabą sprzedaż. Poza segmentem średniej klasy, wartym kilka miliardów VND, większość nieruchomości jest trudna do sprzedania, a płynność rynku jest wyjątkowo słaba” – skomentował Phan Dung Khanh, dyrektor ds. doradztwa inwestycyjnego w Maybank Investment Bank.
Nieruchomości spekulacyjne napotykają trudności.
Pan Khanh uważa, że ostatnie działania rządu wskazują na to, iż w nadchodzącym okresie rząd zaostrzy kontrolę nad przepływami kapitału do nieruchomości spekulacyjnych, w szczególności w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości. Jednocześnie analizowanych i nowelizowanych jest wiele projektów ustaw mających na celu ograniczenie spekulacji i promowanie zrównoważonego rozwoju rynku, służącego wzrostowi gospodarczemu .
Jeśli chodzi o pogląd, że rynek nieruchomości wykazuje oznaki bańki spekulacyjnej, a ceny domów są nadmiernie windowane, pan Nguyen Quang Huy, dyrektor generalny Wydziału Finansów i Bankowości (Uniwersytet Nguyen Trai), uważa, że gwałtowny wzrost cen wynika głównie z braku równowagi w strukturze podaży i popytu, a nie wyłącznie ze spekulacji.
„Powolny proces legalizacji projektów powoduje niedobór podaży, podczas gdy popyt na mieszkania, parki przemysłowe i infrastrukturę logistyczną jest bardzo wysoki. Wysokie ceny mieszkań są konsekwencją wąskiego gardła podaży, a niekoniecznie bańki spekulacyjnej” – analizuje pan Huy.
Według obliczeń dr. Cana Van Luca, cena mieszkania w Wietnamie odpowiada obecnie prawie 26-letniemu dochodowi przeciętnej rodziny, podczas gdy średnia światowa to zaledwie około 15 lat. Fakt, że dochody ludzi nie nadążają za tempem wzrostu cen nieruchomości, stanowi poważny problem, a obniżenie cen mieszkań stanowi ogromne wyzwanie.
Eksperci ostrzegają, że chociaż oprocentowanie kredytów hipotecznych jest obecnie niskie, co pomaga utrzymać siłę nabywczą rynku, to jeśli stopy procentowe ponownie wzrosną, wielu kredytobiorców straci zdolność do zrównoważenia swoich finansów, co doprowadzi do niestabilności rynku. W rzeczywistości nieruchomości pierwotne nadal dobrze się sprzedają, ale nieruchomości wtórne (kupowane i odsprzedawane) charakteryzują się niską płynnością, co stwarza poważne ryzyko dla osób posiadających drogie nieruchomości.
„Aby osiągnąć dwucyfrowy wzrost gospodarczy, zarówno rynek finansowy, jak i rynek nieruchomości muszą być stabilne. Jeśli którykolwiek z nich będzie miał problemy, ryzyko kryzysu takiego jak w Chinach, gdzie rynek nieruchomości zmagał się z problemami przez cztery lata, jest bardzo realne” – ostrzegł dr Can Van Luc.
Odnosząc się do agencji zarządzania państwem, pan Vuong Duy Dung, zastępca dyrektora Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości (Ministerstwo Budownictwa), stwierdził, że obecna podaż nieruchomości pozostaje ograniczona, znacznie niższa niż popyt. Rząd koncentruje się na usuwaniu przeszkód, zwłaszcza w procedurach inwestycyjnych, budowlanych i planistycznych. Wraz ze spadkiem kosztów proceduralnych i zgodności, podaż wzrośnie.
„Jeśli chodzi o ceny mieszkań, mimo że struktura rynku uległa korekcie, nadal istnieje poważny niedobór mieszkań w przystępnej cenie dla osób o niskich dochodach. W najbliższym czasie rząd przedstawi więcej rozwiązań, aby zachęcić do rozwoju tych segmentów, a jednocześnie wdroży politykę mającą na celu obniżenie kosztów nakładów dla przedsiębiorstw, zwłaszcza opłat za użytkowanie gruntów” – powiedział pan Dung.
Trzeci Wietnamski Szczyt Doradców Finansowych 2025 (VWAS 2025), organizowany przez gazetę Finance-Investment Newspaper, odbędzie się w czwartek, 25 września 2025 r. w hotelu Pullman (Hanoi). Zgromadzi on czołowych krajowych i międzynarodowych ekspertów, aby dogłębnie omówić wpływ nowych ram instytucjonalnych i nowych czynników napędzających gospodarkę i rynki finansowe. Forum będzie również szczegółowo analizować przełomowe momenty wzrostu tradycyjnych klas aktywów inwestycyjnych, a także możliwości związane z kryptowalutami.
W ramach forum odbywają się następujące działania:
Główna konferencja obejmowała dwie sesje prezentacji i dyskusji na tematy „Wspieranie odporności rynku” i „Poszukiwanie przełomów dla klas aktywów”.
Wyróżnienie wyjątkowych produktów/usług finansowych w 2025 r. w sektorach bankowości, ubezpieczeń, nieruchomości, zarządzania funduszami, papierów wartościowych i technologii finansowych.
Więcej szczegółów znajdziesz na stronie: www.vir.com.vn
Źródło: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html
