Wczesne zapobieganie inflacji cen mieszkań i gruntów

W kontekście rynku nieruchomości w wielu miejscowościach, które wciąż borykają się z problemami, niedawny gwałtowny wzrost cen mieszkań i gruntów w Hanoi oraz niektórych północnych prowincjach i miastach zaskoczył inwestorów. Jednak gdy osoba, która wygrała licytację działki o wartości ponad 100 milionów VND/m² w Thanh Oai (Hanoi), wycofała się z wpłaty, wiele osób zdało sobie sprawę, że to podstęp spekulantów.

Wielokrotna kontrola zakupu i odsprzedaży

W dokumencie przesłanym do władz lokalnych w zeszłym tygodniu Ministerstwo Budownictwa stwierdziło, że rynek nieruchomości rozwija się ostatnio w sposób niemożliwy do utrzymania i wiąże się z wieloma potencjalnymi zagrożeniami. Co ciekawe, niektórzy inwestorzy i pośrednicy rozpowszechniają plotki, kupują i sprzedają nieruchomości, wprowadzając zamieszanie informacyjne, aby windować ceny nieruchomości w celach spekulacyjnych.

W dokumencie ministerstwa wspomniano o aukcjach gruntów, które wywołały poruszenie w opinii publicznej na przedmieściach Hanoi. Według agencji, rekordowo wysokie ceny, wielokrotnie wyższe od cen wywoławczych, wpłynęły na rozwój społeczno -gospodarczy i stabilny rozwój rynku nieruchomości.

Aby zapobiec powyższej sytuacji, Ministerstwo Budownictwa zwróciło się do Ludowych Komitetów Prowincji i miast centralnie zarządzanych o skoncentrowanie się na realizacji wielu zadań. Obejmują one m.in. kontrolę i przegląd działalności przedsiębiorstw, inwestorów, parkietów i pośredników w obrocie nieruchomościami w danej miejscowości. Ponadto władze muszą wielokrotnie kontrolować transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza na obszarach, w projektach i budynkach mieszkalnych, gdzie występują nietypowe wzrosty cen; kontrolować, weryfikować i podejmować działania w celu wyeliminowania przypadków zawyżania cen, manipulacji cenami, spekulacji, a także zwalczać naruszenia prawa gruntowego, prawa obrotu nieruchomościami i przepisów pokrewnych.

Zaraz po wydaniu pisemnego przypomnienia przez Ministerstwo Budownictwa, Ludowy Komitet prowincji Khanh Hoa wydał Oficjalny Komunikat nr 9648, w którym zlecił właściwym agencjom dokonanie przeglądu organizacji aukcji praw do użytkowania gruntów na tym obszarze w celu zapewnienia zgodności z prawem, jawności i przejrzystości; szybkie wykrywanie i surowe reagowanie na naruszenia przepisów prawnych dotyczących aukcji praw do użytkowania gruntów, w szczególności akty zmowy w celu manipulowania rynkiem, zawyżanie cen w celu stworzenia niezdrowego rynku, działania niezgodne z rzeczywistością w celu osiągnięcia zysków...

Według pana Tran Hoa Nam, wiceprzewodniczącego Komitetu Ludowego Prowincji Khanh Hoa, aby ustabilizować lokalny rynek nieruchomości, gmina będzie nadal promować rozwój budownictwa socjalnego, skutecznie wdrażać projekt „Inwestowanie w budowę co najmniej miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w latach 2021–2030” oraz skutecznie wdrażać „program kredytowy o wartości 120 000 miliardów VND”.

Tymczasem pan Le Quoc Thanh, zastępca dyrektora Departamentu Finansów Prowincji Khanh Hoa, poinformował, że w 2025 roku prowincja wystawi na aukcję 41 domów i gruntów. Działki te będą zarządzane przez Fundusz Inwestycji Rozwojowych i Departament Zarządzania Miejskiego miasta Ninh Hoa w celu generowania dochodów i uzupełnienia zasobów deweloperskich.

Ponadto prowincja Khanh Hoa koncentruje się na ukończeniu planów zagospodarowania przestrzennego (w skali 1/2000) w trzech ważnych obszarach: strefie ekonomicznej Van Phong (część dystryktu Van Ninh i miasta Ninh Hoa), mieście Nha Trang oraz nowym obszarze miejskim Cam Lam. Po zakończeniu prac nad planem nowe projekty będą mogły zostać objęte przetargami i aukcjami.

Wiele agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami sprzedaje grunty po cenach aukcyjnych w podmiejskich dzielnicach Hanoi. Zdjęcie: THUY LINH

Zwiększona kaucja i wysokie kary

Z perspektywy osoby z branży, pan Le Dinh Chung, dyrektor generalny SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), powiedział, że aby zapobiec zachowaniom spekulacyjnym i „inflacji cen”, państwo musi zdefiniować na nowo odpowiednie ramy cen gruntów; obecnie ceny gruntów na aukcjach są niższe od cen rynkowych.

Jednocześnie należy podnieść poziom depozytu, który może stanowić 10–20% wartości licytowanej działki, aby zminimalizować spekulacje inwestorów i zawyżanie cen. W szczególności osobom, które wygrają licytację, ale nie dokonają zakupu, pan Chung zaleca obniżenie scoringu kredytowego lub niedopuszczenie do udziału w innych aukcjach gruntów. „Zarządzanie ceną i metodą aukcji jest konieczne” – podkreślił pan Chung.

Według dr. Chau Hoang Thana, kierownika Katedry Prawa Administracyjnego na Wydziale Prawa Uniwersytetu Can Tho, aby aukcje praw do użytkowania gruntów były najskuteczniejsze, decyzja o ich wystawieniu na licytację musi być konsekwentnie podejmowana przez prowincjonalny Komitet Ludowy. Konieczne jest dokonanie przeglądu i określenie ilości oraz lokalizacji działek i gruntów; konieczne jest opracowanie odpowiedniego planu aukcji, aby uniknąć „kapnięcia” i niedoboru. Konieczne jest również dokonanie przeglądu, sporządzenie i ogłoszenie listy działek i gruntów przeznaczonych do skutecznej licytacji. W szczególności należy unikać nadmiaru towarów, gdy aukcja jest ogłaszana masowo.

„Nie możemy pochopnie stwierdzić, że wyniki aukcji są wielokrotnie wyższe od ceny wywoławczej, jak w przypadku aukcji gruntów w dystrykcie Hoai Duc w Hanoi, która jest niestabilna, ale w tym regionie wyraźnie widać inflację cenową. Jeśli chodzi o zbyt niską cenę wywoławczą, może ona nie odzwierciedlać rzeczywistej ceny rynkowej w momencie aukcji” – skomentował dr Chau Hoang Than.

Z prawnego punktu widzenia, prawnik Nguyen Phuong Lien z kancelarii SENLAW zasugerował, że aby zapobiec inflacji cen i niestabilności rynku, konieczne jest ustalenie ceny wywoławczej zgodnej z ceną rynkową. Cena wywoławcza stanowi podstawę obliczenia wadium, a jeśli zwycięzca aukcji nie zapłaci lub nie uiści pełnej kwoty wygranej, wadium nie zostanie zwrócone.

Według adwokata Liena, chociaż Dekret 10/2023/ND-CP przewiduje podwyższenie wadium przy udziale w licytacjach gruntów do 20% wartości działki, powierzchnia gruntu jest obliczana na podstawie ceny wywoławczej licytacji (4-krotnie wyższej niż dotychczas), ale ze względu na niską cenę wywoławczą, nie jest ona skuteczna. „Jeśli cena wywoławcza utrzyma się na niskim poziomie, stawka wadium musi zostać podwyższona powyżej obecnych 20%, ponieważ uczestnicy aukcji muszą być w bardzo dobrej kondycji finansowej.

Ponadto, innym rozwiązaniem jest podwyższenie grzywny administracyjnej za brak podpisania umowy kupna-sprzedaży aktywów wystawionych na licytację (przepadek wadium). Obecnie czyn ten podlega jedynie karze grzywny w wysokości od 7 do 10 milionów VND dla osób fizycznych (zgodnie z punktem c, ust. 1, art. 23 dekretu 82/2020/ND-CP) – zasugerowała pani Lien.

Tymczasem dr Ho Quoc Tuan, wykładowca i dyrektor programu szkoleniowego Master of Finance & Accounting na Uniwersytecie w Bristolu w Wielkiej Brytanii, powołał się na międzynarodowe doświadczenia pokazujące, że jedynym narzędziem stabilizacji rynku nieruchomości jest wprowadzenie rozsądnego podatku, opartego na zasadzie, że zyski z działalności na rynku nieruchomości są równe zyskom z handlu towarami i świadczenia usług. Dzięki temu możliwe jest zapobieganie inflacji cen, czyli cenom wirtualnym.

Punkt sprzedaży gruntów tuż przy licytowanych działkach na przedmieściach Hanoi. Zdjęcie: THUY LINH

Mało prawdopodobne jest wystąpienie gorączki lądowej

Pan Bui Minh Thanh – sekretarz komitetu partii Ben Cat City w prowincji Binh Duong – powiedział, że ostatnio w tym regionie panuje lokalna „gorączka ziemi”, skoncentrowana głównie wzdłuż rzeki Sajgon, w dzielnicach An Tay, An Dien, Rach Bap... oraz wzdłuż drogi nr 4. Świadczy o tym liczba osób przychodzących do tętniących życiem kancelarii notarialnych, aby dokonać transakcji. Jednocześnie dochody budżetowe z opłat za użytkowanie gruntów wzrosły wyraźniej niż w tym samym okresie.

Pan Thanh powiedział jednak, że dzięki nowej ustawie o gruntach spekulacja i inflacja cen znacznie zmalały. Ponadto, w gminie ściśle przestrzegane jest planowanie przestrzenne i zagospodarowanie przestrzenne, a także aktywnie propagowane i rozpowszechniane są informacje o planowaniu i projektach nieruchomościowych z jasno określonym statusem prawnym.

Pan Nguyen Huu Nghia, dyrektor firmy zajmującej się nieruchomościami w prowincji Binh Duong, przyznał również, że jeśli rynek nieruchomości znów się „rozkręci”, spekulacje i inflacja cen nie będą tak gwałtowne jak wcześniej, z dwóch ważnych powodów: nowe prawo gruntowe zaostrzyło ceny gruntów w każdym regionie, ograniczając w ten sposób „kupno działki za 10 miliardów VND i zadeklarowanie 100 milionów VND podatku”; po drugie, znacznie zaostrzono procedury wyceny gruntów na potrzeby kredytów bankowych.

Wcześniej bank powoływał własną jednostkę ds. wyceny, a czasami rzeczywista wartość gruntu była niższa niż wartość banku ds. wyceny. Teraz istnieje niezależna jednostka ds. wyceny, choć nie jest ona absolutna, będzie ona bardziej rygorystyczna niż wcześniej.

Reklamuj projekty, które nie kwalifikują się do handlu

W prowincji Binh Thuan, aby zapobiec spekulacjom cenowym po ożywieniu na rynku nieruchomości, Departament Budownictwa opublikował listę 33 projektów nieruchomościowych, które nadal nie kwalifikują się do transakcji, w tym 17 projektów mieszkaniowych i miejskich oraz 16 projektów turystyki uzdrowiskowej, z których żaden nie kwalifikuje się do transakcji na rynku nieruchomości zgodnie z przepisami. Większość tych projektów znajduje się na „złotych gruntach” w mieście Phan Thiet oraz sąsiednich dzielnicach i miasteczkach.

Wcześniej te 33 projekty zostały „zamknięte” przez prowincję, ponieważ inwestorzy i dystrybutorzy niektórych projektów nieruchomościowych w prowincji Binh Thuan dokonywali sprzedaży i przeniesienia własności nieruchomości za pośrednictwem formularzy rezerwacji, rezerwacji i rejestracji lokalizacji, aby uzyskać pieniądze od nabywców. Chociaż formularze te nie są uregulowane w prawie mieszkaniowym, ustawie o obrocie nieruchomościami i powiązanych przepisach prawnych.

Źródło: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm