Wczesna interwencja zapobiegająca wzrostowi cen nieruchomości i gruntów.

Podczas gdy rynek nieruchomości w wielu miejscowościach pozostaje w stagnacji, niedawny gwałtowny wzrost cen mieszkań i gruntów w Hanoi oraz niektórych północnych prowincjach i miastach zaskoczył inwestorów. Jednak fakt, że zwycięzca przetargu na działkę w Thanh Oai (Hanoi) wycenioną na ponad 100 milionów VND/m² stracił swój depozyt, uświadomił wielu osobom, że jest to taktyka stosowana przez spekulantów w celu zawyżenia cen.

Kontroluj wiele transakcji odsprzedaży.

W dokumencie przesłanym do władz lokalnych w zeszłym tygodniu Ministerstwo Budownictwa zauważyło, że rynek nieruchomości rozwija się ostatnio w sposób niemożliwy do utrzymania i jest obciążony wieloma czynnikami ryzyka. Szczególnie niepokojące jest zjawisko rozpowszechniania plotek przez niektórych inwestorów i pośredników, którzy kupują i sprzedają nieruchomości bez ładu i składu oraz tworzą chaos informacyjny w celu zawyżania cen nieruchomości dla własnego zysku.

Dokument ministerstwa odnosi się do kontrowersyjnych aukcji gruntów na obrzeżach Hanoi. Według agencji, rekordowo wysokie zwycięskie oferty, wielokrotnie wyższe od cen wywoławczych, negatywnie wpłynęły na rozwój społeczno -gospodarczy i stabilny wzrost rynku nieruchomości.

Aby zapobiec tej sytuacji, Ministerstwo Budownictwa zwróciło się do Ludowych Komitetów Prowincji i Miast Centralnych o skoncentrowanie się na realizacji szeregu zadań. Obejmują one inspekcję i przegląd działalności przedsiębiorstw, inwestorów, parkietów giełdowych i pośredników w obrocie nieruchomościami w ich miejscowościach. Ponadto odpowiednie agencje muszą kontrolować powtarzające się transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza na obszarach, w projektach i osiedlach mieszkaniowych, w których występują nienormalne wzrosty cen; przeprowadzać inspekcje i dochodzenia oraz podejmować działania mające na celu korygowanie manipulacji cenami, spekulacji oraz naruszeń przepisów gruntowych, przepisów dotyczących obrotu nieruchomościami i powiązanych z nimi przepisów.

Natychmiast po wydaniu przypomnienia przez Ministerstwo Budownictwa, Ludowy Komitet prowincji Khanh Hoa wydał oficjalne pismo nr 9648, w którym polecił odpowiednim agencjom dokonanie przeglądu organizacji aukcji praw do użytkowania gruntów na tym obszarze w celu zapewnienia zgodności z prawem, przejrzystości i otwartości; szybkie wykrywanie i surowe rozpatrywanie przypadków naruszeń przepisów prawnych w zakresie aukcji praw do użytkowania gruntów, w szczególności aktów zmowy mającej na celu manipulowanie rynkiem, zawyżanie cen w celu stworzenia niezdrowego rynku, który nie odzwierciedla rzeczywistości, dla osobistych korzyści…

Według pana Tran Hoa Nama, wiceprzewodniczącego Ludowego Komitetu prowincji Khanh Hoa, aby ustabilizować lokalny rynek nieruchomości, prowincja będzie nadal promować rozwój budownictwa socjalnego, skutecznie wdrażać projekt „Inwestowanie w budowę co najmniej miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w latach 2021–2030” oraz skutecznie wdrażać „program kredytowy o wartości 120 000 miliardów VND”.

Tymczasem pan Le Quoc Thanh, zastępca dyrektora Departamentu Finansów Prowincji Khanh Hoa, poinformował, że w 2025 roku prowincja wystawi na aukcję 41 nieruchomości (domy i grunty). Są to działki zarządzane przez Fundusz Inwestycji i Rozwoju oraz Departament Zarządzania Miejskiego miasta Ninh Hoa, mające na celu generowanie dochodów i uzupełnianie zasobów na rozwój.

Ponadto prowincja Khanh Hoa koncentruje się na finalizacji planów zagospodarowania przestrzennego (w skali 1/2000) w trzech strategicznie ważnych obszarach: strefie ekonomicznej Van Phong (część dystryktu Van Ninh i miasta Ninh Hoa), mieście Nha Trang oraz nowym obszarze miejskim Cam Lam. Po zakończeniu tych planów będzie można rozpocząć przetargi i aukcje nowych projektów.

W podmiejskich dzielnicach Hanoi powstało wiele agencji pośrednictwa, które sprzedają grunty wystawione na licytacje po zawyżonych cenach. Zdjęcie: THUY LINH

Zwiększ kwotę depozytu i nałóż wysokie kary.

Z perspektywy branży, pan Le Dinh Chung, dyrektor generalny SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), uważa, że ​​aby zapobiec spekulacjom i manipulacjom cenami, państwo musi zdefiniować na nowo odpowiednie ramy cen gruntów, ponieważ obecne ramy cen aukcyjnych są niższe od cen rynkowych.

Ponadto, podniesienie kwoty depozytu do 10-20% wartości działki wystawionej na aukcji pomoże zminimalizować spekulacje i manipulacje cenowe ze strony inwestorów. Pan Chung zalecił, aby osoby, które wygrają aukcję, ale nie kupią jej, miały obniżoną ocenę kredytową lub zostały wykluczone z udziału w innych aukcjach. „Zarządzanie cenami i metodami aukcji jest kluczowe” – podkreślił pan Chung.

Według dr. Chau Hoang Thana, kierownika Katedry Prawa Administracyjnego na Wydziale Prawa Uniwersytetu Can Tho, aby aukcje praw do użytkowania gruntów były optymalne, decyzja o ich wystawieniu na licytację musi być podejmowana jednolicie przez prowincjonalny Komitet Ludowy. Konieczne jest dokonanie przeglądu i określenie liczby oraz lokalizacji działek i parceli oraz opracowanie odpowiedniego planu aukcji, unikając podejścia fragmentarycznego, które prowadzi do niedoborów. Należy dokonać przeglądu, uporządkować i opublikować listę działek i parceli przeznaczonych do skutecznej licytacji. W szczególności, proces aukcji powinien unikać nadpodaży gruntów, gdy jest ogłaszany masowo.

„Jest za wcześnie, aby wnioskować, że fakt, iż zwycięskie oferty były wielokrotnie wyższe od ceny wywoławczej, jak na aukcji gruntów w dystrykcie Hoai Duc w Hanoi, wskazuje na niestabilność, ale w tym regionie ewidentnie dochodzi do manipulacji cenami. Co więcej, ustalenie zbyt niskiej ceny wywoławczej może nie odzwierciedlać dokładnie ceny rynkowej w momencie aukcji” – skomentował dr Chau Hoang Than.

Z prawnego punktu widzenia, prawnik Nguyen Phuong Lien z kancelarii SENLAW sugeruje, aby w celu zapobiegania manipulacjom cenami i niestabilności rynku ustalić cenę wywoławczą zgodną z wartością rynkową. Wynika to z faktu, że cena wywoławcza stanowi podstawę do obliczenia wadium, a zwycięzca przetargu nie otrzyma zwrotu wadium, jeśli nie zapłaci lub nie uiści pełnej kwoty.

Według prawnika Liena, chociaż Dekret 10/2023/ND-CP przewidział podwyższenie kwoty wadium za udział w licytacjach gruntowych do 20% wartości działki lub obszaru w oparciu o cenę wywoławczą licytacji (czterokrotnie wyższą niż dotychczas), nie przyniosło to skutku, ponieważ cena wywoławcza jest nadal niska. „Jeśli utrzymamy niską cenę wywoławczą, musimy podnieść stawkę wadium ponad obecne 20%, ponieważ uczestnicy aukcji muszą być bardzo dobrze przygotowani finansowo”.

„Dodatkowo, innym rozwiązaniem jest zwiększenie grzywny administracyjnej za czyn polegający na niepodpisaniu umowy sprzedaży licytowanego majątku (zrzeczenie się wadium). Obecnie czyn ten podlega jedynie karze grzywny w wysokości od 7 do 10 milionów VND dla osób fizycznych (zgodnie z punktem c, ust. 1, art. 23 dekretu 82/2020/ND-CP)” – zasugerowała pani Lien.

Tymczasem dr Ho Quoc Tuan, wykładowca i dyrektor programu magisterskiego z finansów i rachunkowości na Uniwersytecie w Bristolu w Wielkiej Brytanii, powołał się na międzynarodowe doświadczenia pokazujące, że jedynym narzędziem utrzymania stabilności na rynku nieruchomości jest ustanowienie rozsądnego podatku opartego na zasadzie, że zyski z działalności w sektorze nieruchomości powinny być równe zyskom z działalności w sektorze towarów i usług. Mogłoby to zapobiec inflacji cen lub sztucznym wahaniom cen.

Punkt sprzedaży działek gruntowych położony na obrzeżach Hanoi, na terenie przeznaczonym na licytację. Zdjęcie: THUY LINH

Gwałtowny wzrost cen gruntów jest mało prawdopodobny.

Pan Bui Minh Thanh, sekretarz Komitetu Partii Miejskiej Ben Cat w prowincji Binh Duong, powiedział, że ostatnio w tym regionie panuje lokalna „gorączka” gruntów, skoncentrowana głównie wzdłuż rzeki Sajgon w dzielnicach takich jak An Tay, An Dien, Rach Bap… oraz w rejonie Obwodnicy nr 4. Świadczy o tym duża liczba osób przeprowadzających transakcje w kancelariach notarialnych, a dochody z opłat za użytkowanie gruntów również znacznie wzrosły w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Pan Thanh uważa jednak, że dzięki nowej ustawie o gruntach spekulacja i manipulacje cenami znacznie zmalały. Ponadto, w gminie ściśle przestrzegane są zasady planowania przestrzennego i podziału na strefy funkcjonalne, a także aktywnie rozpowszechniane są informacje o planowaniu i projektach nieruchomościowych z jasno określonym statusem prawnym.

Pan Nguyen Huu Nghia, dyrektor firmy zajmującej się nieruchomościami w prowincji Binh Duong, przyznał również, że jeśli rynek nieruchomości doświadczy kolejnego boomu, spekulacje i manipulacje cenami nie będą tak powszechne jak wcześniej, z dwóch ważnych powodów. Po pierwsze, nowe prawo gruntowe zaostrzyło ceny gruntów w każdym regionie, ograniczając w ten sposób przypadki „zakupu działki za 10 miliardów VND i zadeklarowania jedynie 100 milionów VND podatku”; po drugie, proces wyceny gruntów w przypadku kredytów bankowych stał się znacznie bardziej rygorystyczny.

Wcześniej banki tworzyły własne jednostki wyceny, co czasami prowadziło do tego, że rzeczywista wartość gruntu była niższa niż wycena banku. Teraz, dzięki niezależnym jednostkom wyceny, proces ten, choć nie do końca niezawodny, jest bardziej rygorystyczny niż wcześniej.

Ujawnij publicznie projekty, które nie kwalifikują się do handlu.

W prowincji Binh Thuan, aby zapobiec spekulacjom i manipulacjom cenami w miarę ożywienia na rynku nieruchomości, Departament Budownictwa opublikował listę 33 projektów nieruchomościowych, które nadal nie spełniają warunków dopuszczalności transakcji. Obejmuje to 17 projektów mieszkaniowych i urbanistycznych oraz 16 projektów turystycznych i wypoczynkowych, z których żaden nie spełnia wymogów dotyczących transakcji na rynku nieruchomości określonych w przepisach. Większość tych projektów jest zlokalizowana na atrakcyjnych gruntach w mieście Phan Thiet oraz w sąsiednich dzielnicach i miasteczkach.

Wcześniej te 33 projekty otrzymały naganę od prowincji, ponieważ inwestorzy i dystrybutorzy niektórych projektów nieruchomościowych w prowincji Binh Thuan sprzedawali i przenosili nieruchomości za pomocą takich metod, jak rezerwacje, zapisy i rejestracje, aby uzyskać pieniądze od nabywców. Metody te nie są regulowane przez prawo mieszkaniowe, ustawę o obrocie nieruchomościami ani inne stosowne przepisy prawne.

Źródło: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm