Mamy do czynienia z poważnym niedoborem dobrej jakości mieszkań na wynajem.
Po ponad dwóch dekadach gwałtownej urbanizacji, wskaźnik urbanizacji wzrósł z 24% (w 2000 r.) do prawie 44% (w 2025 r.). Powstał szereg rozległych obszarów miejskich, które gwałtownie zmieniły oblicze miast, stopniowo poprawiając infrastrukturę i jakość mieszkań. Rozwój ten znacząco przyczynił się do wzrostu gospodarczego , pobudził inwestycje i dał impuls dziesiątkom powiązanych branż.
Jednak struktura rynku mieszkaniowego ujawnia pewne niedociągnięcia: podczas gdy rynek nieruchomości na sprzedaż kwitnie, profesjonalny, długoterminowy system wynajmu mieszkań, z systematycznym wsparciem ze strony państwa, wciąż nie został stworzony. Obecny rynek najmu jest w dużej mierze spontaniczny, rozdrobniony, brakuje mu kompleksowego planowania i nie gwarantuje mieszkańcom stabilnej jakości życia.
Według Wietnamskiego Instytutu Oceny Rynku Nieruchomości (VARS IRE) przekształcenie segmentu mieszkań na wynajem nie ma na celu ograniczenia uzasadnionych potrzeb inwestycyjnych lub związanych z posiadaniem nieruchomości, lecz raczej zbudowanie bardziej harmonijnej struktury rynku obejmującej rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe, własność, inwestycje i eksploatację wynajmu.
Według Wietnamskiej Generalnej Konfederacji Pracy, obecnie w strefach przemysłowych pracuje około 4,5-5 milionów pracowników, z których większość wynajmuje mieszkania w ciasnych warunkach. W Hanoi i Ho Chi Minh City odsetek gospodarstw domowych wynajmujących rośnie, głównie wśród młodych ludzi i pracowników migrujących, ale występuje poważny niedobór wysokiej jakości mieszkań. Większość pracowników mieszka w nieformalnych osiedlach wynajmu mieszkań, które są małe, mają podupadłą infrastrukturę i stanowią potencjalne zagrożenie pożarowe. Własność domu w dużych ośrodkach miejskich staje się coraz trudniejsza do osiągnięcia.
W tym kontekście produkty mieszkaniowe w miastach podmiejskich i satelitarnych, charakteryzujące się jasną wartością użytkową, przejrzystym statusem prawnym, dogodną komunikacją i rozsądnymi cenami, będą odgrywać coraz większą rolę. To nie tylko alternatywne rozwiązanie dla klientów, którzy nie mają jeszcze dostępu do mieszkań w centrum miasta, ale także klucz do osiągnięcia trwałej równowagi między potrzebami mieszkaniowymi a długoterminową inwestycją.
Istnieje potrzeba wprowadzenia mechanizmów motywacyjnych i regulacji prawnych dotyczących wynajmu mieszkań.
Jednak sedno problemu leży w potrzebie zapewnienia ludziom dostępu do wysokiej jakości mieszkań w przystępnej cenie. Właśnie dlatego w wielu krajach rozwiniętych wynajem mieszkań jest uważany za kluczowy filar systemu zabezpieczenia społecznego i stabilności miejskiej.
Według VARS IRE, doświadczenia międzynarodowe pokazują, że rola państwa ma decydujące znaczenie dla zrównoważonego rozwoju rynku mieszkań na wynajem. W Niemczech, pomimo wskaźnika własności mieszkań wynoszącego zaledwie około 46%, jakość życia pozostaje jedną z najlepszych na świecie dzięki solidnemu systemowi ochrony lokatorów i mechanizmowi kontroli czynszu referencyjnego (Mietspiegel). Tymczasem Singapur wybrał model skoncentrowany na państwie, utrzymując publiczny system mieszkań na wynajem zarządzany przez Radę Rozwoju Mieszkalnictwa (Housing Development Board, HDB) i zapewniając znaczne dotacje dla osób o niskich dochodach. W Korei Południowej Land and Housing Corporation (LH) bezpośrednio inwestuje w mieszkania i nabywa je na wynajem długoterminowy na okres 20–30 lat, korzystając z finansowania z Narodowego Funduszu Miejskiego.
W przeciwieństwie do modelu mieszkań na sprzedaż, który pozwala na szybki zwrot z inwestycji, mieszkania na wynajem wymagają bardzo długiego okresu zwrotu, często wynoszącego od 15 do 25 lat, a marże zysku nie są wysokie. Opierając się wyłącznie na konwencjonalnych mechanizmach rynkowych, sektor prywatny będzie miał trudności z zaangażowaniem się w ten proces. Dlatego VARS IRE argumentuje, że oprócz promowania wdrażania Narodowego Funduszu Mieszkalnictwa na Wynajem, Wietnam musi zmienić swoje podejście do rozwoju budownictwa mieszkaniowego, traktując mieszkania na wynajem jako niezbędną infrastrukturę społeczną, podobną do edukacji, opieki zdrowotnej czy transportu publicznego. Planując rozwój dużych obszarów miejskich, państwo powinno wprowadzić mechanizmy zachęt oraz zachęty podatkowe i opłaty za użytkowanie gruntów, aby zachęcić przedsiębiorstwa do proaktywnego włączania długoterminowego wynajmu mieszkań lub wysokiej jakości mieszkań socjalnych.
Ponadto konieczne jest zaprojektowanie długoterminowego systemu finansowego dla tego segmentu poprzez fundusze oszczędnościowe na mieszkania, preferencyjne kredyty niskooprocentowane oraz ulgi i zwolnienia podatkowe dla przedsiębiorstw budujących mieszkania na wynajem. Bez „specjalnej struktury instytucjonalnej” sektor prywatny będzie miał trudności z zaangażowaniem się w ten segment na dużą skalę.
Kolejną istotną kwestią jest konieczność ustanowienia odrębnych ram prawnych dla rynku najmu, aby chronić prawa najemców. W szczególności konieczne jest stopniowe opracowanie Ustawy o Najmie, która będzie zawierać szczegółowe regulacje dotyczące umów najmu, marż z tytułu wzrostu cen, standardów jakości nieruchomości wynajmowanych oraz obowiązków wynajmujących.
Oprócz wiodącej roli państwa, należy również zachęcać przedsiębiorstwa do udziału w rozwoju budownictwa mieszkaniowego dla pracowników. Firmy zatrudniające dużą liczbę pracowników potrzebują wsparcia w zakresie podatków, infrastruktury i mechanizmów finansowych przy inwestowaniu w budowę mieszkań na wynajem dla swoich pracowników.
Źródło: https://daibieunhandan.vn/nha-cho-thue-can-hanh-lang-phap-ly-rieng-10419514.html
