Małe domy zyskują na popularności, duże działki budzą obawy

[reklama_1]

Ustawa o obrocie nieruchomościami (znowelizowana), uchwalona 28 listopada, stanowi, że prawa użytkowania gruntów nie mogą być przenoszone na osoby fizyczne budujące domy lub dzielące grunty na działki przeznaczone do sprzedaży w okręgach, dzielnicach i miastach o szczególnym statusie, I, II i III kategorii. Ustawa ta oficjalnie wejdzie w życie 1 stycznia 2025 roku.

Zdaniem inwestorów i ekspertów, regulacja ta będzie miała silny wpływ na rynek nieruchomości.

Pan Giang Anh Tuan, dyrektor giełdy Tuan Anh, przewiduje, że w najbliższym czasie małych domów będzie brakowało, natomiast duże domy i działki będą trudne do sprzedania.

Domy szeregowe o powierzchni ponad 30m2 i cenie 2-3 miliardów VND od dłuższego czasu cieszą się niesłabnącą popularnością, gdyż są dostosowane finansowo do większości osób, zwłaszcza tych z realnymi potrzebami mieszkaniowymi.

„ Domy o powierzchni 30-40 metrów kwadratowych zawsze były rzadkością. Teraz, gdy obowiązują przepisy zaostrzające zasady podziału osiedli, domy o powierzchni około 30 metrów kwadratowych staną się prawdziwą rzadkością i będą poszukiwane przez wielu ludzi, w tym tych, którzy muszą w nich mieszkać, oraz inwestorów ” – powiedział pan Tuan.

Oczekuje się, że małe domy o powierzchni 30 metrów kwadratowych będą cieszyć się coraz większą popularnością. (Zdjęcie: Ngoc Vy).

Tymczasem duże działki będą bardzo trudne do sprzedania, ponieważ jeśli nie zostaną podzielone na mniejsze części, trzeba będzie sprzedać całą, dużą działkę, a cena całkowita będzie wysoka, a klientów dysponujących dużymi środkami finansowymi jest niewielu.

W ostatnim czasie wielu inwestorów poluje na działki o powierzchni kilkuset metrów kwadratowych, planując podzielić je na mniejsze działki i sprzedać osobom z realnymi potrzebami. Wielu właścicieli gruntów odniosło spore sukcesy dzięki powyższemu trikowi „dzielenia działek w celu ich sprzedaży”. Jednak jeśli wejdzie w życie rozporządzenie o zaostrzeniu podziału, ten sposób prowadzenia działalności nie będzie możliwy.

Pan Nguyen Huu Cau – pośrednik w obrocie nieruchomościami w dystrykcie Hoang Mai ( Hanoi ) – powiedział, że jeśli podział zostanie zaostrzony, może pojawić się ryzyko „niesprzedalności” gruntów, ponieważ duże działki wiążą się z dużymi zasobami finansowymi. Nie wszyscy klienci są skłonni inwestować w duże działki ze względu na duże zasoby finansowe i niską płynność finansową. Ten rodzaj finansowania jest odpowiedni tylko dla tych, którzy chcą prowadzić działalność gospodarczą, taką jak otwieranie domów gościnnych, ośrodków wypoczynkowych lub gospodarstw agroturystycznych. Jednak ta baza klientów jest niewielka.

Tymczasem jest wielu klientów, którzy chcą kupić niewielkie działki, których wartość waha się od kilkuset milionów do dwóch miliardów. Chcą zatrzymać ziemię, poczekać na pozytywne informacje, wzrost ceny, a potem ją sprzedać.

„ Działka o powierzchni 200 m² kosztuje około 8-10 miliardów VND. Jeśli podzielimy ją na mniejsze działki o powierzchni około 40 m², inwestorzy mogą łatwo znaleźć i sprzedać ją wielu osobom, ponieważ ich budżet wynosi zaledwie około 3 miliardów VND. Dlatego duże działki będą łatwo niesprzedane. A inwestorzy, którzy posiadają duże działki i nie zdążyli jeszcze wydzielić certyfikatu prawa do użytkowania gruntu, będą mieli trudności ze sprzedażą lub będą zmuszeni sprzedać je po niskiej cenie ” – powiedział pan Cau.

Według pana Cau, zysk z zakupu dużych działek, a następnie podziału ich na mniejsze i sprzedaży, waha się od 30 do 50%. Właśnie dlatego wielu inwestorów „preferuje” tę formę podziału gruntów.

„ Ceny małych działek z pewnością wzrosną w najbliższej przyszłości ” – powiedział pan Cau.

Analizując tę kwestię, pan Dinh Minh Tuan, dyrektor Batdongsan w regionie południowym, przewiduje, że segment gruntów napotka trudności, gdy ustawa ta oficjalnie wejdzie w życie.

Pan Tuan wyjaśnił, że obecnie 90% transakcji gruntowych na rynku pochodzi z bezpłatnych podziałów dokonywanych przez osoby prywatne i małe firmy zajmujące się obrotem nieruchomościami, opracowujące modele samodzielnego podziału gruntów.

Według pana Tuana, osobom prywatnym łatwiej jest ubiegać się o podział gruntów niż firmom realizować projekty i ubiegać się o licencje. Ponieważ ten rodzaj gruntów charakteryzuje się zróżnicowaną ceną i niewielkimi powierzchniami, łatwo go upłynnić. Dla inwestorów, którzy kupują duże działki i dzielą je, jest to bardzo popularne rozwiązanie, ponieważ forma kupna i sprzedaży jest bezpłatna i wymaga niewielu formalnych projektów.

Pan Tuan powiedział, że zaostrzenie podziału oznacza również, że tego typu grunty będą miały trudności z powodu ograniczonej i ograniczonej podaży. Kupujący również będą mieli trudności z dostępem do nich z powodu ograniczonej podaży.

Osoba ta przewiduje, że inwestorzy posiadający duże działki mogą być zmuszeni do sprzedaży po „cenach dyskontowych”. Źródłem towarów po obniżonych cenach będą inwestorzy, którzy posiadają ziemię z zamiarem podziału jej na działki w celu osiągnięcia zysku. Gdy płynność jest niska, właściciele gruntów są zmuszeni do obniżania cen.

Jednak ze względu na wysoką wartość, działki o dużej powierzchni będą trudne do znalezienia nabywców, a nabywcy mogą być w stanie „wycisnąć” ceny oferowane przez właścicieli gruntów. Zmniejszona płynność działek dodatkowo utrudni funkcjonowanie rynku w kontekście przedłużającej się recesji.

Chau Anh

Źródło