Coraz większą popularnością cieszą się mniejsze domy, ale istnieje ryzyko, że większe działki nie zostaną sprzedane.

[reklama_1]

Znowelizowana ustawa o obrocie nieruchomościami, uchwalona 28 listopada, stanowi, że prawa użytkowania gruntów nie mogą być przenoszone na osoby fizyczne w celu samodzielnej budowy domów ani w celu samodzielnego podziału i sprzedaży działek gruntu w okręgach, dzielnicach i miastach obszarów miejskich specjalnych typu I, II i III. Ustawa ta oficjalnie wejdzie w życie 1 stycznia 2025 roku.

Zdaniem inwestorów i ekspertów, regulacja ta będzie miała istotny wpływ na rynek nieruchomości.

Pan Giang Anh Tuan, dyrektor Tuan Anh Real Estate Exchange, przewiduje, że w nadchodzącym okresie małe domy będą rzadkością, a nieruchomości o dużych powierzchniach będą trudne do sprzedania.

Przez długi czas domy jednorodzinne o powierzchni około 30 metrów kwadratowych w cenie 2-3 miliardów VND były atrakcyjne dla nabywców, ponieważ ich cena odpowiadała potrzebom większości osób, zwłaszcza tych, które rzeczywiście potrzebowały mieszkania.

„ Domy o powierzchni 30-40 metrów kwadratowych były wcześniej rzadkością. Teraz, wraz z zaostrzeniem przepisów dotyczących podziału gruntów, domy o powierzchni około 30 metrów kwadratowych staną się prawdziwym rarytasem, poszukiwanym przez wielu, w tym przez osoby poszukujące miejsca do życia i inwestorów ” – powiedział pan Tuan.

Przewiduje się, że małe domy o powierzchni 30 metrów kwadratowych będą cieszyć się coraz większą popularnością. (Zdjęcie: Ngoc Vy).

Tymczasem duże działki będą trudne do sprzedania, bo bez możliwości ich podziału trzeba będzie sprzedać całą, dużą działkę za wysoką cenę łączną, a liczba zamożnych nabywców nie jest duża.

W ostatnim czasie wielu inwestorów poluje na działki o powierzchni kilkuset metrów kwadratowych, planując podzielić je na mniejsze działki i sprzedać osobom, które rzeczywiście ich potrzebują. Wielu właścicieli ziemskich zbiło fortunę na tym schemacie „podziału gruntów w celu ich odsprzedaży”. Jednak jeśli wejdą w życie przepisy zaostrzające zasady podziału gruntów, ta praktyka biznesowa stanie się niemożliwa.

Nguyen Huu Cau, pośrednik w obrocie nieruchomościami w dystrykcie Hoang Mai ( Hanoi ), powiedział, że jeśli podział gruntów będzie ściśle regulowany, istnieje ryzyko niesprzedanych działek, ponieważ duże działki wiążą się ze znacznymi kosztami finansowymi. Nie wszyscy klienci są skłonni inwestować w duże działki ze względu na wysokie zasoby finansowe i niską płynność finansową. Ten rodzaj nieruchomości jest odpowiedni tylko dla osób, które chcą otworzyć kwatery prywatne, ośrodki wypoczynkowe lub gospodarstwa agroturystyczne. Jednak ta baza klientów jest niewielka.

Tymczasem istnieje duża grupa klientów, którzy chcą kupić niewielkie działki, dysponując budżetem od kilkuset milionów do 2 miliardów VND. Chcą zatrzymać ziemię, poczekać na pozytywne wieści, a następnie sprzedać ją, gdy ceny wzrosną.

„ Działka o powierzchni 200 m² kosztuje około 8-10 miliardów VND. Jeśli podzieli się ją na mniejsze działki o powierzchni około 40 m², inwestorzy mogą łatwo uzyskać do niej dostęp i sprzedać ją wielu osobom, ponieważ budżet wynosi zaledwie około 3 miliardów VND. Dlatego duże działki są bardziej narażone na pozostanie niesprzedane. A inwestorzy, którzy posiadają duże działki i nie mieli czasu na wydzielenie aktów własności, będą mieli trudności ze sprzedażą lub będą zmuszeni sprzedać je po niższej cenie ” – powiedział Cau.

Według pana Cau, marża zysku z zakupu dużych działek i ich podziału w celu odsprzedaży waha się od 30 do 50%. Dlatego wielu inwestorów „preferuje” tę metodę podziału gruntów.

„ Ceny małych działek z pewnością wzrosną w najbliższej przyszłości ” – przewidział pan Cau.

Analizując ten problem, pan Dinh Minh Tuan, dyrektor Batdongsan.com.org w regionie południowym, przewiduje, że segment działek gruntowych napotka trudności, gdy ustawa oficjalnie wejdzie w życie.

Pan Tuan wyjaśnił, że obecnie 90% transakcji dotyczących działek gruntu pochodzi z prywatnych podziałów działek prowadzonych przez osoby prywatne i małe firmy zajmujące się obrotem nieruchomościami.

Według pana Tuana, osobom prywatnym łatwiej jest ubiegać się o pozwolenia na podział gruntów niż firmom realizującym projekty. Wynika to z faktu, że ten rodzaj nieruchomości oferuje szeroki zakres cen i mniejsze powierzchnie działek, co ułatwia ich sprzedaż. Inwestorzy, którzy kupują duże działki i dzielą je w celu dalszej odsprzedaży, preferują tę metodę, ponieważ pozwala ona na swobodny zakup i sprzedaż bez konieczności formalnego planowania projektu.

Pan Tuan uważa, że zaostrzenie przepisów dotyczących podziału gruntów oznacza również, że rynek działek będzie borykał się z trudnościami z powodu niedoboru i malejącej podaży. Kupujący będą mieli również trudności z dostępem do tych działek ze względu na ograniczoną podaż.

Ten ekspert przewiduje, że inwestorzy posiadający duże działki mogą zostać zmuszeni do sprzedaży po „obniżonej cenie”. Nieruchomości po obniżonej cenie prawdopodobnie będą pochodzić od inwestorów, którzy kupili ziemię z zamiarem jej podziału w celu osiągnięcia zysku. Gdy płynność spadnie, właściciele gruntów będą zmuszeni do obniżenia cen.

Jednak ze względu na wysoką wartość, działki o dużej powierzchni będą przyciągać mniej nabywców, co potencjalnie umożliwi potencjalnym nabywcom negocjowanie niższych cen z właścicielami gruntów. Spadająca płynność gruntów dodatkowo pogłębi trudności związane z trwającym kryzysem gospodarczym.

Chau Anh

Źródło