Zdjęcie: Ngoc Hien
„Odblokowywanie” możliwości mieszkaniowych, ale rzeczywistość jest wciąż odległa
Nowy mechanizm wprowadzony dekretem 261/2025/ND-CP znacząco poszerzył krąg osób uprawnionych do zakupu mieszkań socjalnych (NƠXH) poprzez podniesienie progu dochodów do 20-40 milionów VND miesięcznie. Uważa się, że ta zmiana „otworzy drzwi” do mieszkań dla pracowników. Jednak patrząc na rzeczywiste ceny sprzedaży i warunki płatności w projektach NƠXH w Hanoi , wiele osób zdaje sobie sprawę, że marzenie o osiedleniu się jest wciąż dość odległe.
Według raportu Departamentu Budownictwa w Hanoi, od końca 2024 roku do chwili obecnej w Hanoi rozpoczęto szereg projektów budownictwa socjalnego, ale ceny mieszkań socjalnych miały tendencję do gwałtownego wzrostu. Przed 2023 rokiem ceny mieszkań socjalnych w stolicy wahały się w przedziale 13–17 mln VND/m².
Jedną z najwyższych cen jest obecnie osiedle socjalne Thuong Thanh (Rice City Long Chau), którego cena wynosi 29,4 mln VND/m² (z VAT, bez opłat za utrzymanie). Otwarte na sprzedaż od 1 października. Kupujący muszą wydać od 940 mln do 2 mld VND, w zależności od obszaru, aby posiadać tu dom. Poprzedni rekord należał do osiedla socjalnego w Ha Dinh, w gminie Tan Trieu, w dystrykcie Thanh Tri (stary), z przewidywaną ceną sprzedaży 25 mln VND/m².
Perspektywa projektu budownictwa socjalnego Long Chau w Rice City, którego cena wynosi 27 milionów VND/m². Zdjęcie: BIC Vietnam.
Pani Nguyen Thu Trang, 29-letnia księgowa w firmie handlowej w okręgu Cau Giay, obecnie wynajmująca pokój w okręgu Phu Dien, powiedziała: „Oszczędzałam przez ponad cztery lata, plus trochę pieniędzy od rodziców, teraz mam około 120 milionów. Planuję zarejestrować się jako osoba kupująca mieszkanie socjalne w projekcie Trung Van, 50-metrowe mieszkanie o wartości ponad miliarda dolarów. Ale aby pożyczyć pieniądze z banku, muszę posiadać co najmniej 20% własnego kapitału, czyli około 200 milionów dolarów. Ale nie mam ich wystarczająco dużo. Chociaż oprocentowanie na poziomie 5,4% jest naprawdę niskie, trudno jest dostać się na ten etap”.
Pani Trang zarabia około 18 milionów VND miesięcznie. Po odliczeniu czynszu, kosztów utrzymania i przesłaniu części pieniędzy do domu, nie zostaje mi prawie żadna znacząca nadwyżka. „Nie mam nic przeciwko zaciągnięciu długoterminowej pożyczki, o ile mam zapewnione stabilne miejsce do życia. Ale przy takiej cenie marzenie o mieszkaniach socjalnych wciąż jest poza zasięgiem” – powiedziała.
W przypadku 29-letniego pana Duy Anha, technika z Hanoi, para napotkała problemy z ceną sprzedaży przekraczającą ich możliwości finansowe, mimo że dysponowali kapitałem. Powiedział, że od czasu ślubu, dzięki wsparciu obojga rodziców i zaoszczędzonym pieniądzom, wynoszącym około 300 milionów VND, planowali zarejestrować się jako potencjalny nabywca mieszkania w dzielnicy mieszkaniowej Long Bien.
„Mieszkanie o powierzchni 55 m² kosztuje około 1,6 miliarda VND. Jeśli pożyczymy 1,3 miliarda VND na 20 lat, będziemy musieli płacić około 8 milionów VND miesięcznie, wliczając w to kapitał i odsetki. Moja żona i ja zarabiamy ponad 30 milionów VND, co wydaje się wystarczające, ale po odliczeniu kosztów utrzymania i wydatków na dwójkę dzieci, nic nam nie zostaje. Mimo że dysponujemy kapitałem początkowym, wciąż nie odważymy się podpisać umowy z obawy przed „zagłuszeniem”” – obliczył Duy Anh.
Przytoczone powyżej prawdziwe historie pokazują, że obecnie największą barierą jest nie tylko brak kapitału początkowego, ale także cena sprzedaży mieszkań socjalnych, na którą nie stać nawet osób o stabilnych dochodach.
Według ekspertów rynku nieruchomości, obecny paradoks polega na tym, że coraz więcej osób kwalifikuje się do uzyskania dochodu, ale rzeczywisty wskaźnik dostępu do kredytów jest niski ze względu na cenę sprzedaży przekraczającą próg i wysokie wymogi kapitałowe. To sprawia, że „marzenie o mieszkaniach socjalnych” – choć na papierze bliższe – w rzeczywistości wciąż jest odległe.
Aby mieszkania socjalne były naprawdę „przystępne cenowo”
W rzeczywistości polityka wsparcia finansowego jest jedynie „tymczasowym środkiem przeciwbólowym”. Jeśli ceny nakładów na mieszkania socjalne będą nadal rosły – od gruntów, przez materiały, po koszty zarządzania projektami – nawet jeśli oprocentowanie kredytów spadnie, ludziom nadal będzie trudno pozwolić sobie na zakup.
Eksperci twierdzą jednak, że aby zrozumieć, dlaczego mieszkania socjalne stają się coraz droższe, należy głębiej przyjrzeć się czynnikom wpływającym na cenę. Według architekta Ngo Minh Tama z Covic Consulting & Construction Joint Stock Company, problem leży nie tylko w kosztach materiałów, gruntów czy robocizny, ale także w zdolnościach wykonawczych inwestorów i nieprecyzyjnym mechanizmie zarządzania cenami.
„Nie da się żądać absolutnie tanich mieszkań socjalnych, gdy rosną ceny nakładów, ale bardziej niepokojące jest to, że proces się opóźnia, pojawiają się koszty, a następnie wszystkie są wliczane do ceny sprzedaży. W takim przypadku to ludzie ostatecznie ponoszą koszty opóźnienia” – analizuje pan Tam.
Ten punkt widzenia podkreślił również wiceminister budownictwa Nguyen Van Sinh na konferencji poświęconej postępom w zakresie mieszkań socjalnych w połowie października: „Potrzebujemy prawdziwych mieszkań o realnej wartości, które można sprzedać osobom z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi. Ceny mieszkań socjalnych w Hanoi są rekordowo wysokie, a przyczyną może być słaba zdolność inwestorów lub wykorzystywanie otwartej polityki do zawyżania cen. Miasto musi natychmiast przeprowadzić inspekcję, kontrolę i kontrolę, aby ludzie nadal mieli możliwość kupowania domów”.
Wiceminister zasugerował, aby Hanoi objęło procedury administracyjne projektów budownictwa socjalnego specjalnym traktowaniem, aby przyspieszyć postęp prac i ograniczyć koszty długoterminowe, będące jednym z powodów bezpodstawnie rosnących cen.
Jeśli ceny nakładów na mieszkania socjalne będą nadal rosły – od gruntów, przez materiały, po koszty zarządzania projektami – nawet jeśli oprocentowanie kredytów spadnie, ludziom nadal będzie trudno pozwolić sobie na zakup. Zdjęcie: VGP.
Na pierwszym posiedzeniu Centralnego Komitetu Sterującego ds. polityki mieszkaniowej i rynku nieruchomości pod koniec września 2025 r. premier Pham Minh Chinh zwrócił się do ministerstw, oddziałów i samorządów z prośbą o uregulowanie cen nieruchomości i mieszkań socjalnych zgodnie z rzeczywistymi mechanizmami rynkowymi, dostosowanymi do dochodów obywateli.
Ceny nieruchomości komercyjnych muszą odpowiadać charakterowi rynku, gospodarce oraz warunkom i możliwościom ludzi. Celem jest zapewnienie mieszkań dla każdego, przyczyniając się do poprawy materialnego i duchowego życia ludzi.
W związku z tym konieczne jest kompleksowe, kompleksowe rozwiązanie; konieczna jest ścisła współpraca i koordynacja między państwem a przedsiębiorstwami, między szczeblem centralnym a lokalnym, przy jednoczesnym zachowaniu spójności polityki fiskalnej i monetarnej z polityką gruntową i innymi politykami. Państwo musi regulować ceny gruntów i nieruchomości za pomocą instrumentów finansowych, w szczególności polityki podatkowej, opłat i innych polityk finansowych; musi dysponować mechanizmami i politykami obniżania stóp procentowych i odpowiednich warunków kredytowania; musi przeanalizować przepisy dotyczące poziomu dochodów osób uprawnionych do zakupu mieszkań socjalnych, uwzględniając sytuację i specyfikę danej miejscowości.
Polityka ta została otwarta, ale luka między dochodami a cenami mieszkań nadal stanowi „wąskie gardło”, które należy skorygować. Rozwiązanie problemu mieszkań socjalnych polega nie tylko na preferencyjnych warunkach czy regulacjach dotyczących dochodów, ale także na kontrolowaniu cen sprzedaży, aby były one naprawdę „przystępne”. Wtedy osiedlenie się nie będzie już odległym marzeniem pracowników.
Źródło: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm
Komentarz (0)