Czy mieszkania socjalne są naprawdę tanie?

VTV.vn - Ceny sprzedaży wielu mieszkań socjalnych w Hanoi sięgają prawie 30 milionów VND/m2, dlatego marzenie o posiadaniu własnego domu pozostaje odległym marzeniem dla osób o średnich i niskich dochodach.

Zdjęcie: Ngoc Hien

„Odblokowanie” możliwości posiadania własnego domu pozostaje odległą rzeczywistością.

Nowy mechanizm wprowadzony dekretem 261/2025/ND-CP znacząco rozszerzył kryteria kwalifikowalności do zakupu mieszkań socjalnych, podnosząc próg dochodów do 20-40 milionów VND miesięcznie. Zmiana ta jest postrzegana jako „otwarcie drzwi” do posiadania własnego domu dla pracowników. Jednak patrząc na rzeczywiste ceny sprzedaży i warunki płatności w projektach mieszkań socjalnych w Hanoi , wielu zdaje sobie sprawę, że marzenie o posiadaniu własnego domu jest wciąż dość odległe.

Według raportu Departamentu Budownictwa Hanoi, od końca 2024 roku do chwili obecnej w Hanoi rozpoczęto szereg projektów budownictwa socjalnego, jednak ceny sprzedaży mieszkań mają tendencję do gwałtownego wzrostu. Przed 2023 rokiem ceny mieszkań socjalnych w stolicy wahały się w przedziale 13–17 mln VND/m².

Jedną z najwyższych cen obecnie osiąga projekt budownictwa socjalnego Thuong Thanh (Rice City Long Chau), wyceniony na 29,4 mln VND/m² (z VAT, bez opłat za utrzymanie), który trafił do sprzedaży 1 października. Nabywcy muszą wydać od 940 mln do 2 mld VND, w zależności od wielkości, aby posiadać tam dom. Poprzedni rekord należał do projektu budownictwa socjalnego w Ha Dinh, w gminie Tan Trieu, w dystrykcie Thanh Tri (dawniej), z tymczasową ceną sprzedaży 25 mln VND/m².

Wizualizacja projektu budownictwa socjalnego Rice City Long Chau o cenie 27 milionów VND/m². Zdjęcie: BIC Vietnam.

Pani Nguyen Thu Trang, 29-letnia księgowa w firmie handlowej w okręgu Cau Giay, obecnie wynajmująca mieszkanie w okręgu Phu Dien, powiedziała: „Oszczędzałam przez ponad cztery lata, plus trochę pieniędzy od rodziców, i teraz mam tylko około 120 milionów VND. Planuję zarejestrować się, aby kupić lokal socjalny w projekcie Trung Van, 50-metrowe mieszkanie w cenie ponad miliarda VND. Ale aby uzyskać kredyt bankowy, potrzebuję co najmniej 20% własnego kapitału, czyli około 200 milionów VND. I nie mam wystarczająco dużo. Mimo że oprocentowanie 5,4% jest naprawdę niskie, uzyskanie kredytu jest już trudne”.

Pani Trang zarabia około 18 milionów VND miesięcznie. Po odliczeniu czynszu, kosztów utrzymania i przesłaniu części pieniędzy do domu, nie ma prawie żadnej znaczącej nadwyżki. „Nie mam nic przeciwko zaciągnięciu długoterminowej pożyczki, o ile mogę mieć stabilne mieszkanie. Ale przy takich cenach marzenie o mieszkaniach socjalnych pozostaje poza zasięgiem” – powiedziała.

W przypadku 29-letniego Duy Anha, technika z Hanoi, on i jego żona stanęli przed problemem ceny przekraczającej ich możliwości finansowe, pomimo posiadania dostępnego kapitału. Opowiadał, że od czasu ślubu, dzięki wsparciu obojga rodziców i ich oszczędnościom, zgromadzili około 300 milionów VND i planowali zarejestrować się jako najemca mieszkania w kompleksie socjalnym w dzielnicy Long Bien.

„Mieszkanie o powierzchni 55 m² kosztuje około 1,6 miliarda VND. Jeśli pożyczymy 1,3 miliarda VND na 20 lat, musielibyśmy płacić około 8 milionów VND miesięcznie, wliczając w to kapitał i odsetki. Moja żona i ja zarabiamy ponad 30 milionów VND, co wydaje się wystarczające, ale po odliczeniu kosztów utrzymania i wydatków na dwójkę dzieci, nic nam nie zostaje. Nawet z początkowym kapitałem, wciąż nie odważymy się podpisać umowy, bo boimy się, że zabraknie nam środków” – obliczył Duy Anh.

Te prawdziwe historie pokazują, że największą przeszkodą jest dziś nie tylko brak kapitału początkowego, ale także fakt, że cena sprzedaży mieszkań socjalnych znacznie przekracza możliwości finansowe nawet osób o stabilnych dochodach.

Według ekspertów rynku nieruchomości, obecny paradoks polega na tym, że choć coraz więcej osób kwalifikuje się do kredytów, rzeczywisty dostęp do kapitału jest niski ze względu na wygórowane ceny i wysokie wymagania dotyczące wkładu własnego. To sprawia, że ​​„marzenie o mieszkaniach socjalnych” – choć na papierze bliższe – w rzeczywistości wciąż pozostaje odległe.

Aby mieszkania socjalne były naprawdę „przystępne cenowo”

W rzeczywistości polityka wsparcia finansowego działa jedynie jako „tymczasowy środek przeciwbólowy”. Jeśli koszty nakładów na mieszkania socjalne będą nadal rosły – od gruntów i materiałów po koszty zarządzania projektem – to nawet jeśli oprocentowanie kredytów spadnie, ludziom nadal będzie trudno pozwolić sobie na zakup.

Eksperci twierdzą jednak, że aby zrozumieć, dlaczego mieszkania socjalne stają się coraz droższe, konieczne jest głębsze przyjrzenie się czynnikom wpływającym na cenę. Według architekta Ngo Minh Tama z Covic Consulting & Construction Joint Stock Company, problem leży nie tylko w kosztach materiałów, gruntów czy robocizny, ale także w zdolnościach wykonawczych inwestora i niewystarczającym mechanizmie zarządzania cenami.

„Nie da się żądać absolutnie tanich mieszkań socjalnych, gdy rosną koszty nakładów, ale bardziej niepokojąca jest sytuacja, gdy budowa się opóźnia, pojawiają się dodatkowe koszty, a wszystko to przekłada się na cenę sprzedaży. W takim przypadku ostatecznie koszty opóźnień ponoszą ludzie” – analizuje pan Tam.

Pogląd ten podkreślił również wiceminister budownictwa Nguyen Van Sinh podczas konferencji poświęconej przeglądowi postępów w budownictwie mieszkań socjalnych w połowie października: „Potrzebujemy prawdziwych mieszkań o realnej wartości, które można sprzedać ludziom, którzy naprawdę potrzebują mieszkań. Ceny mieszkań socjalnych w Hanoi są obecnie rekordowo wysokie, prawdopodobnie z powodu słabego potencjału inwestorów lub wykorzystywania łagodnej polityki w celu zawyżenia cen. Miasto musi przeprowadzić natychmiastowe inspekcje, kontrole i kontrole, aby zapewnić mieszkańcom możliwość zakupu mieszkania”.

Wiceminister zasugerował, że Hanoi powinno nadać priorytet procedurom administracyjnym projektów budownictwa socjalnego, aby przyspieszyć postęp prac i ograniczyć koszty długotrwałe, będące jednym z powodów bezpodstawnie zawyżonych cen.

Jeśli koszty nakładów na mieszkania socjalne będą nadal rosły – od gruntów i materiałów po koszty zarządzania projektem – to nawet jeśli oprocentowanie kredytów spadnie, ludziom nadal będzie trudno pozwolić sobie na zakup. Zdjęcie: VGP.

Na pierwszym posiedzeniu Centralnego Komitetu Sterującego ds. Polityki Mieszkaniowej i Rynku Nieruchomości pod koniec września 2025 r. premier Pham Minh Chinh zwrócił się do ministerstw, sektorów i samorządów z prośbą o uregulowanie cen nieruchomości i mieszkań socjalnych zgodnie z rzeczywistymi mechanizmami rynkowymi, biorąc pod uwagę dochody obywateli.

Ceny nieruchomości komercyjnych muszą odpowiadać zasadom rynkowym, gospodarce oraz warunkom i możliwościom ludzi. Celem jest zapewnienie wszystkim obywatelom mieszkań, co przyczyni się do poprawy ich dobrobytu materialnego i duchowego.

W związku z tym konieczne jest kompleksowe i kompleksowe rozwiązanie: ścisła współpraca i koordynacja między państwem a przedsiębiorstwami, między rządem centralnym a samorządami lokalnymi, a także integracja polityki fiskalnej i monetarnej z polityką gruntową i innymi politykami. Państwo musi regulować ceny gruntów i nieruchomości za pomocą instrumentów finansowych, w szczególności podatków, opłat i innych polityk finansowych; ustanowić mechanizmy i polityki mające na celu odpowiednie obniżenie stóp procentowych i warunków kredytowania; oraz przeanalizować przepisy dotyczące poziomu dochodów osób uprawnionych do zakupu mieszkań socjalnych, dostosowane do konkretnych okoliczności i warunków lokalnych.

Chociaż polityka została otwarta, luka między dochodami a cenami mieszkań pozostaje „wąskim gardłem”, którym należy się zająć. Rozwiązanie problemu mieszkań socjalnych leży nie tylko w preferencyjnych stawkach czy regulacjach dotyczących dochodów, ale także w kontrolowaniu cen, aby były one naprawdę przystępne. Tylko wtedy posiadanie domu przestanie być odległym marzeniem dla osób pracujących.

Źródło: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm