Aby ustawa o gruntach mogła wejść w życie, konieczne jest usunięcie wielu barier.

Według niektórych opinii, po okresie wdrażania Prawa gruntowego nadal istnieje wiele barier i trudności w procesie wdrażania nowych regulacji.

Aby ustawa o ziemi mogła wejść w życie, konieczne jest usunięcie wielu barier.

Według niektórych opinii, po okresie wdrażania Prawa gruntowego nadal istnieje wiele barier i trudności w procesie wdrażania nowych regulacji.

Oczekuje się, że ustawa gruntowa z 2024 r. poprawi zarządzanie gruntami i ich użytkowanie w Wietnamie, przyczyniając się do rozwoju społeczno-gospodarczego i ochrony uzasadnionych praw obywateli.

Jednak po okresie wdrażania nowych przepisów nadal istnieje wiele barier i trudności w procesie ich wdrażania. Problemy te wynikają nie tylko z braku synchronizacji między dokumentami prawnymi, ale także z mechanizmów egzekwowania, potencjału zarządczego i lokalnych praktyk.

Powolne wydawanie dokumentów z wytycznymi dotyczącymi wdrażania

Mimo że rząd i ministerstwa poczyniły wysiłki w celu opracowania dokumentów wprowadzających w życie przepisy ustawy, wiele jej zapisów nie zostało w pełni wdrożonych.

Cena gruntu jest jednym z istotnych czynników wpływających na rozwój rynku nieruchomości i projektów inwestycyjnych. Jednak obecny mechanizm ustalania cen gruntów wciąż ma wiele niedociągnięć, co łatwo prowadzi do sporów między stronami transakcji gruntowych.

Do tej pory tylko około 59 z 63 prowincji i miast wydało szczegółowe dokumenty z wytycznymi, podczas gdy dekrety i okólniki ministerstw i oddziałów są nadal w trakcie opracowywania. Stwarza to trudności we wdrażaniu ustawy przez gminy, wpływając na proces rozwiązywania problemów związanych z prawami do użytkowania gruntów, odszkodowaniami, wsparciem dla przesiedleńców oraz wydawaniem certyfikatów prawa do użytkowania gruntów (czerwonych ksiąg).

Jednym z głównych problemów we wdrażaniu znowelizowanego prawa gruntowego jest identyfikacja i uznawanie praw do użytkowania gruntów. Procedury wydawania certyfikatów prawa do użytkowania gruntów (tzw. czerwonych ksiąg) wciąż napotykają na liczne trudności z powodu nakładających się przepisów i braku synchronizacji między szczeblami zarządzania. Ponadto, stosowanie planowania przestrzennego w poszczególnych miejscowościach jest nadal nieprecyzyjne, co powoduje marnotrawstwo zasobów gruntowych i powolny postęp w realizacji projektów.

Według pana Nguyen Van Dinh, wiceprezesa Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości (VnREA), wydawanie czerwonych ksiąg wciąż napotyka na wiele trudności, wiele projektów nie ma kompletnych i jasnych dokumentów prawnych, co utrudnia osobom zajmującym się obrotem gruntami.

Pan Dinh zaproponował uzupełnienie krajowej bazy danych o gruntach i synchronizację systemu informacji o gruntach między miejscowościami, aby zminimalizować procedury administracyjne. Jednocześnie agencje zarządzające państwem muszą opracować szczegółowe instrukcje i uprościć proces wydawania certyfikatów prawa do użytkowania gruntów, tworząc korzystne warunki dla mieszkańców i przedsiębiorstw.

Innym problemem, na który wskazuje wielu ekspertów i menedżerów, jest trudność w karczowaniu gruntów pod projekty deweloperskie. Dr Nguyen Minh Phong, ekspert ekonomiczny, zauważył, że karczowanie gruntów jest trudnym problemem, ponieważ wiąże się ze złożonymi kwestiami, takimi jak odszkodowania, przesiedlenia i konsensus społeczny.

To jeden z czynników, który może spowolnić postęp projektów infrastrukturalnych. Wiele dużych projektów zostaje wstrzymanych, ponieważ nie można uzgodnić z mieszkańcami rozsądnej kwoty odszkodowania.

Według pana Phonga, aby rozwiązać ten problem, konieczne jest stworzenie przejrzystego i sprawiedliwego mechanizmu rekompensat, a jednocześnie zintensyfikowanie działań propagandowych i mobilizacyjnych, aby ludzie zrozumieli i zaakceptowali politykę wykupu gruntów. Konieczne jest również zbudowanie obszarów przesiedleńczych z pełną infrastrukturą, aby zapewnić ludziom możliwość stabilizacji życia natychmiast po wykupu ziemi.

Problemy z mechanizmem cen gruntów

Cena gruntu jest jednym z istotnych czynników wpływających na rozwój rynku nieruchomości i projektów inwestycyjnych. Jednak obecny mechanizm ustalania cen gruntów jest wciąż bardzo niewystarczający, co łatwo prowadzi do sporów między stronami transakcji gruntowych.

Pani Le Thi Thanh Ha, dyrektor Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh, powiedziała, że ​​ceny gruntów w różnych obszarach często ulegają zmianom, a niejasne czynniki cenowe powodują, że ludzie i inwestorzy czują się nieswojo.

Pani Ha uważa, że ​​potrzebny jest stabilny i przejrzysty mechanizm cen gruntów. Publikowanie informacji o cenach gruntów, ich regularna aktualizacja i wprowadzanie do wspólnego systemu danych pomoże ograniczyć inflację cen gruntów i zwiększyć przejrzystość transakcji. Jednocześnie konieczne są preferencyjne polityki dla projektów z zakresu nieruchomości społecznych, zwłaszcza mieszkań dla osób o niskich dochodach.

W Hanoi , zgodnie z przyznaniem kierownictwa Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska, w niektórych miejscach ceny gruntów są niższe od cen rynkowych i nie wystarczają na pokrycie kosztów i środków inwestycyjnych potrzebnych do utworzenia funduszy gruntowych (w tym kosztów oczyszczenia terenu, inwestycji w infrastrukturę...).

Aby zaradzić sytuacji, w której ceny gruntów są niższe od cen rynkowych, komitety ludowe powiatów, miast i miasteczek wprowadziły uregulowane progi cenowe i wielorundowe aukcje (z obowiązkową liczbą rund), aby zapewnić, że cena wywoławcza kolejnej rundy będzie zbliżona do ceny rynkowej.

Jednakże Ustawa o ziemi i Ustawa o licytacjach nie uregulowały jeszcze w pełni kwestii takich jak niski depozyt (równy 20% ceny wywoławczej); nie ma przepisów zakazujących zmowy w celu zawyżania cen lub „zawyżania” cen, co prowadzi do sytuacji, w której uczestnicy licytacji oferują więcej niż cena rynkowa, aby wygrać licytację, a następnie nie płacą wygranej oferty (rezygnują z depozytu) lub nie kontynuują licytacji w kolejnej rundzie, co powoduje niepowodzenie licytacji i chaos na rynku.

Obecna aukcja praw do użytkowania gruntów, które mają zostać przyznane osobom fizycznym pod budowę własnych domów, nie obejmuje przepisów wymagających ukończenia budowy domu w określonym czasie. Prowadzi to do sytuacji, w której grunty nie są wykorzystywane, pozostają odłogiem, pojawiają się trudności w planowaniu przestrzennym, zanika piękno miast i marnotrawstwo zasobów gruntowych.

Niektóre dzielnice, miasta i miasteczka wciąż zmagają się z koniecznością pobierania dochodów budżetowych z aukcji praw do użytkowania gruntów w celu pokrycia potrzeb kapitałowych na rzecz rozwoju społeczno-gospodarczego. Dlatego też nadal organizują aukcje, na których przydzielają ziemię osobom fizycznym pod budowę domów.

Oprócz problemów z procedurami administracyjnymi i cenami gruntów, monitorowanie i kontrola użytkowania gruntów również napotykają na liczne trudności. Pan Nguyen Trong Hoai, zastępca dyrektora Departamentu Gospodarki Gruntami (Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska), powiedział, że w miejscowościach brakuje obecnie skutecznych mechanizmów monitorowania, co prowadzi do marnotrawstwa, porzucania gruntów lub niewłaściwego ich użytkowania.

Pan Hoai powiedział, że konieczne jest wprowadzenie ścisłego, przejrzystego i uczciwego mechanizmu monitorowania w celu zagwarantowania właściwego i efektywnego użytkowania gruntów.

Agencje zarządzające gruntami muszą również stosować technologię informatyczną w zarządzaniu danymi dotyczącymi gruntów, co pomoże w skuteczniejszym monitorowaniu i kontrolowaniu projektów związanych z użytkowaniem gruntów.

Niektóre firmy, zapytane o to, odpowiedziały, że jedną z głównych barier dla projektów deweloperskich w sektorze nieruchomości i infrastruktury są opóźnienia w procedurach prawnych i wymogach dotyczących oczyszczania terenu. Wiele projektów, zwłaszcza mieszkaniowych, utknęło w martwym punkcie z powodu procedur administracyjnych i braku konsensusu w sprawie odszkodowań i przesiedleń.

Niektórzy eksperci twierdzą, że skuteczne wdrożenie Ustawy o gruntach z 2024 r. wymaga od władz wzmożonych wysiłków w celu rozwiązania powyższych trudności.

W szczególności konieczne jest zwiększenie liczby wydawanych szczegółowych dokumentów informacyjnych oraz zorganizowanie szkoleń dla urzędników wszystkich szczebli w zakresie nowych przepisów znowelizowanej ustawy o gruntach. Pomoże to samorządom w zrozumieniu informacji i skutecznym wdrażaniu przepisów prawnych.

Uzupełnij bazę danych gruntów, zapewnij synchronizację i dokładność. Zastosowanie technologii informatycznych w zarządzaniu gruntami pomoże zaoszczędzić czas, koszty i ograniczyć błędy w zarządzaniu.

Należy wydać jaśniejsze i bardziej szczegółowe dokumenty prawne dotyczące metod ustalania cen gruntów i odszkodowań za ich odzyskanie. Władze muszą również wzmocnić monitoring i kontrolę użytkowania gruntów.

Uważa się, że tylko wtedy, gdy rozwiązania te zostaną wdrożone synchronicznie i radykalnie, Ustawa o ziemi z 2024 r. może osiągnąć maksymalną skuteczność, tworząc korzystne warunki dla rozwoju kraju.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html