Aby prawo gruntowe mogło być skutecznie wdrażane, konieczne jest usunięcie wielu przeszkód.

Według niektórych opinii, po okresie wdrażania ustawy o gruntach nadal istnieje sporo przeszkód i trudności w procesie wdrażania nowych regulacji.

Aby prawo gruntowe mogło być skutecznie wdrażane, konieczne jest usunięcie wielu przeszkód.

Według niektórych opinii, po okresie wdrażania ustawy o gruntach nadal istnieje sporo przeszkód i trudności w procesie wdrażania nowych regulacji.

Oczekuje się, że ustawa gruntowa z 2024 r. usprawni zarządzanie gruntami i ich użytkowanie w Wietnamie, przyczyniając się do rozwoju społeczno-gospodarczego i ochrony uzasadnionych praw obywateli.

Jednak po okresie wdrażania nowych przepisów wciąż napotykają one liczne przeszkody i trudności. Problemy te wynikają nie tylko z braku spójności między dokumentami prawnymi, ale także z mechanizmów egzekwowania, potencjału zarządczego i lokalnych praktyk.

Opóźnienie w wydaniu wytycznych wykonawczych.

Mimo wysiłków rządu i ministerstw zmierzających do opracowania wytycznych wykonawczych, wiele zapisów ustawy o gruntach nie zostało jeszcze w pełni wdrożonych.

Ceny gruntów są jednym z istotnych czynników wpływających na rozwój rynku nieruchomości i projektów inwestycyjnych. Jednak obecny mechanizm ustalania cen gruntów wciąż ma wiele niedociągnięć, co łatwo prowadzi do sporów między stronami transakcji gruntowych.

Do tej pory tylko około 59 z 63 prowincji i miast wydało szczegółowe dokumenty wprowadzające, podczas gdy dekrety i okólniki ministerstw i sektorów wciąż są finalizowane. Stwarza to trudności we wdrażaniu ustawy przez lokalne władze, wpływając na proces rozwiązywania problemów związanych z prawami do użytkowania gruntów, odszkodowaniami, wsparciem dla przesiedleńców oraz wydawaniem certyfikatów prawa do użytkowania gruntów (czerwonych ksiąg).

Jednym z głównych problemów związanych z wdrażaniem znowelizowanej ustawy o gruntach jest identyfikacja i uznawanie praw do użytkowania gruntów. Procedury wydawania certyfikatów prawa do użytkowania gruntów (czerwonych ksiąg) wciąż napotykają na liczne trudności z powodu nakładających się przepisów i braku synchronizacji między różnymi poziomami zarządzania. Ponadto, stosowanie planowania przestrzennego w poszczególnych miejscowościach pozostaje niewystarczające, co prowadzi do marnotrawstwa zasobów gruntowych i opóźnień w realizacji projektów.

Zdaniem pana Nguyen Van Dinh, wiceprzewodniczącego Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości (VnREA), wydawanie certyfikatów własności ziemi wciąż napotyka na wiele trudności, a wiele projektów nie posiada kompletnych i jasnych dokumentów prawnych, co utrudnia osobom uczestniczącym w transakcjach gruntowych.

Pan Dinh zaproponował ulepszenie krajowej bazy danych gruntów i synchronizację systemów informacji o gruntach między miejscowościami, aby zminimalizować procedury administracyjne. Jednocześnie agencje zarządzające państwem muszą opracować szczegółowe wytyczne i uprościć proces wydawania certyfikatów prawa do użytkowania gruntów, tworząc korzystne warunki dla obywateli i przedsiębiorstw.

Innym problemem, na który zwraca uwagę wielu ekspertów i menedżerów, są trudności w karczowaniu gruntów pod projekty deweloperskie. Dr Nguyen Minh Phong, ekspert ekonomiczny, zauważył, że karczowanie gruntów jest trudnym problemem, ponieważ wiąże się ze złożonymi kwestiami, takimi jak odszkodowania, przesiedlenia i zgoda ludności.

To jeden z czynników, który może spowolnić postęp projektów infrastrukturalnych. Wiele dużych projektów zostaje wstrzymanych z powodu braku możliwości uzgodnienia rozsądnych cen odszkodowań z mieszkańcami.

Według pana Phonga, aby rozwiązać ten problem, konieczne jest stworzenie przejrzystego i sprawiedliwego mechanizmu rekompensat, a także wzmocnienie działań propagandowych i mobilizacyjnych, aby zapewnić, że ludzie rozumieją i akceptują politykę wykupu gruntów. Ponadto konieczne jest zbudowanie obszarów przesiedleńczych z kompletną infrastrukturą, aby zapewnić ludziom możliwość stabilizacji życia natychmiast po wykupu ziemi.

Przeszkody związane z mechanizmami ustalania cen gruntów.

Ceny gruntów są jednym z istotnych czynników wpływających na rozwój rynku nieruchomości i projektów inwestycyjnych. Jednak obecny mechanizm ustalania cen gruntów jest nadal bardzo niewystarczający, co łatwo prowadzi do sporów między stronami transakcji gruntowych.

Pani Le Thi Thanh Ha, dyrektor Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh, powiedziała, że ​​ceny gruntów w różnych obszarach często się zmieniają, a niejasne czynniki wyceny utrudniają mieszkańcom i inwestorom poczucie bezpieczeństwa.

Pani Ha argumentowała, że ​​potrzebny jest stabilny i przejrzysty mechanizm ustalania cen gruntów. Publiczne ujawnianie informacji o cenach gruntów, ich regularna aktualizacja i integracja we wspólnym systemie danych pomogłaby zminimalizować inflację cen gruntów i zwiększyć przejrzystość transakcji. Jednocześnie, konieczne są preferencyjne polityki dla projektów z zakresu nieruchomości społecznych, zwłaszcza mieszkań dla osób o niskich dochodach.

W Hanoi , według szefa Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska, w niektórych obszarach ceny gruntów są niższe od cen rynkowych i nie wystarczają na pokrycie kosztów i środków zainwestowanych w tworzenie rezerw gruntów (w tym kosztów oczyszczania gruntów, inwestycji w budowę infrastruktury itp.).

Aby rozwiązać problem niższych cen gruntów od cen rynkowych, Komitety Ludowe powiatów, hrabstw i miast wprowadziły stawki licytacyjne i wielokrotne rundy aukcji (z obowiązkową liczbą rund), aby zapewnić, że cena wywoławcza w każdej kolejnej rundzie będzie zbliżona do ceny rynkowej.

Jednakże ustawa o gruntach i ustawa o licytacjach aktywów nadal nie rozwiązują w pełni takich problemów, jak niskie kwoty depozytów (równe 20% ceny wywoławczej); nie ma przepisów ściśle zakazujących zmowy mającej na celu zawyżanie lub manipulowanie cenami, co prowadzi do sytuacji, w których uczestnicy aukcji oferują więcej niż cena rynkowa, aby wygrać licytację, a następnie nie płacą wygrywającej oferty (rezygnują z depozytu) lub nie kontynuują licytacji w kolejnej rundzie, co powoduje niepowodzenie aukcji i zaburzenie cen rynkowych.

Obecnie nie ma przepisów nakazujących mieszkańcom dokończenie budowy własnych domów poprzez licytację gruntów. Prowadzi to do sytuacji, w których grunty pozostają niewykorzystane, odłogiem, co utrudnia planowanie, psuje estetykę miasta i marnotrawstwo zasobów gruntowych.

Niektóre powiaty, okręgi i miasta wciąż zmagają się z koniecznością pobierania dochodów z aukcji praw do użytkowania gruntów w celu pokrycia potrzeb kapitałowych na rzecz rozwoju społeczno-gospodarczego, dlatego nadal organizują aukcje, aby przydzielać grunty osobom fizycznym pod budowę mieszkań.

Oprócz procedur administracyjnych i cen gruntów, monitorowanie i kontrola użytkowania gruntów również napotykają na wiele trudności. Pan Nguyen Trong Hoai, zastępca dyrektora Departamentu Gospodarki Gruntami (Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska), powiedział, że w miejscowościach brakuje obecnie skutecznych mechanizmów monitorowania, co prowadzi do marnotrawstwa gruntów, ich porzucania lub wykorzystywania do celów niezgodnych z przeznaczeniem.

Pan Hoai argumentował, że konieczny jest ścisły, przejrzysty i sprawiedliwy mechanizm monitorowania, aby mieć pewność, że ziemia jest wykorzystywana zgodnie z jej przeznaczeniem i efektywnie.

Agencje zarządzające gruntami muszą również stosować technologie informatyczne w zarządzaniu danymi dotyczącymi gruntów, co pozwoli na skuteczniejsze monitorowanie i kontrolowanie projektów związanych z użytkowaniem gruntów.

Zapytani o to, niektórzy przedsiębiorcy stwierdzili, że jedną z głównych przeszkód w realizacji projektów deweloperskich i infrastrukturalnych są opóźnienia w procedurach prawnych i wycince gruntów. Wiele projektów, zwłaszcza mieszkaniowych, jest wstrzymywanych z powodu procedur administracyjnych, braku konsensusu w sprawie odszkodowań i przesiedleń.

Niektórzy eksperci uważają, że aby skutecznie wdrożyć ustawę o gruntach z 2024 r., odpowiednie organy muszą dołożyć większych starań, aby rozwiązać te trudności.

W szczególności konieczne jest wzmocnienie procesu wydawania szczegółowych dokumentów instruktażowych oraz zorganizowanie szkoleń dla urzędników wszystkich szczebli w zakresie nowych przepisów znowelizowanej ustawy o gruntach. Pomoże to samorządom w zrozumieniu informacji i skutecznym wdrażaniu przepisów prawa.

Uzupełnienie bazy danych gruntów zapewnia jej spójność i dokładność. Zastosowanie technologii informatycznych w zarządzaniu gruntami pozwoli zaoszczędzić czas i koszty oraz zredukować liczbę błędów w zarządzaniu.

Konieczne jest wydanie jaśniejszych i bardziej szczegółowych dokumentów prawnych dotyczących metod ustalania cen gruntów i odszkodowań w przypadku ich wywłaszczenia. Władze muszą również wzmocnić nadzór i kontrolę nad użytkowaniem gruntów.

Uważa się, że tylko wtedy, gdy rozwiązania te zostaną wdrożone synchronicznie i zdecydowanie, Ustawa o ziemi z 2024 r. będzie mogła osiągnąć maksymalną skuteczność i stworzyć korzystne warunki dla rozwoju kraju.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html