Ceny gruntów mają tendencję spadkową.
Znowelizowana ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 r., obowiązująca od 1 stycznia 2025 r., została uchwalona przez Zgromadzenie Narodowe 28 listopada. Zgodnie z nią, znowelizowana ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 r. zaostrza przepisy dotyczące podziału i sprzedaży gruntów, zakazując przenoszenia praw do użytkowania gruntów na osoby fizyczne w celu samodzielnej budowy domów na obszarach miejskich o szczególnym znaczeniu, typu I, typu II i typu III.
To rozporządzenie jest bardziej rygorystyczne niż obecne, które zabrania jedynie podziału i sprzedaży działek w okręgach miast specjalnej klasy i centralnie zarządzanych miastach klasy I; obszarach o wysokich wymaganiach w zakresie krajobrazu architektonicznego; obszarach centralnych i obszarach otaczających zabytki architektoniczne w mieście; oraz na odcinkach dróg regionalnych i wyższych, a także głównych dróg widokowych w mieście. Oczekuje się, że nowe rozporządzenie, wydane na mocy Ustawy o obrocie nieruchomościami z 2023 r., będzie miało znaczący wpływ na rynek gruntów.
Pan Nguyen Chi Thanh, dyrektor generalny firmy budowlanej Thanh Binh, stwierdził, że w latach 2010–2015, w związku z kryzysem płynności na rynku nieruchomości, Ministerstwo Budownictwa zezwoliło na podział gruntów i sprzedaż działek (bez konieczności budowy domu). Dzięki temu rozwiązaniom rynek rozwiązał problem płynności. Jednak od tego czasu wiele miejscowości „wykorzystało” te przepisy, umożliwiając powszechny podział i sprzedaż gruntów, co groziło zakłóceniem planowania urbanistycznego. W związku z tym ustawa o obrocie nieruchomościami wprowadziła przepis zakazujący podziału gruntów i sprzedaży działek. Oznacza to, że inwestorzy będą musieli zbudować podstawową konstrukcję dla klientów. W rezultacie wartość działki wzrośnie ze względu na koszty budowy. Ograniczy to spekulację gruntami. Rynek gruntów doświadcza znacznych wahań. Jest to jednak nieunikniony trend, podobny do tego, który obserwuje się w innych krajach na całym świecie.
„Rynek nieruchomości staje się coraz bardziej profesjonalny, a firmy koncentrują się na inwestowaniu w nieruchomości i ich rozwoju oraz budowaniu na gruntach, zamiast inwestować jedynie w infrastrukturę i „sprzedawać nieruchomości przed ukończeniem”. Jednocześnie pomaga to efektywniej i wydajniej wykorzystać grunty, przezwyciężając problem „spekulacji gruntami, powolnego użytkowania gruntów i gruntów porzuconych”. Oczekuje się również, że polityka ta przyczyni się do „filtrowania” inwestorów, tworząc bardziej profesjonalne i sprawne firmy zajmujące się nieruchomościami, po tym jak te o ograniczonych możliwościach finansowych i technicznych zostaną wyeliminowane z rynku” – ocenił pan Thanh.
Wspieranie zdrowego rozwoju rynku nieruchomości.
Zaostrzenie przepisów dotyczących podziału i sprzedaży gruntów w dużych miastach to trwałe rozwiązanie, które ma na celu uczynienie wietnamskich miast bardziej uporządkowanymi i pięknymi, przy jednoczesnym uwzględnieniu ich wartości w zakresie planowania, architektury, estetyki, a także zapewnieniu długoterminowego dobrobytu społecznego.
To rozporządzenie jest również jedną z najważniejszych zmian w niedawno uchwalonym prawie dotyczącym obrotu nieruchomościami. W szczególności w przypadku projektów nieruchomościowych, które uzyskały już licencję, ale nie zostały jeszcze ukończone, inwestorzy będą musieli starannie rozważyć zarówno krótkoterminowe, jak i długoterminowe rozwiązania na przyszłość.
Zatem za nieco ponad rok firmy z branży nieruchomości zaczną stosować te przepisy. W rezultacie rynek odnotuje gwałtowny spadek cen, ponieważ deweloperzy przyspieszą sprzedaż, aby odzyskać kapitał i uniknąć niesprzedanych nieruchomości. Jednak na obecnym, słabym rynku, utrzymanie płynności finansowej nie będzie łatwe. Tylko firmy o wystarczającej pewności finansowej utrzymają swoje nieruchomości, aby dostosować się do nowego planu.
Pan Nguyen Manh Ha, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, stwierdził: „W 2025 roku zaostrzymy przepisy dotyczące podziału i sprzedaży gruntów w dużych miastach. Będzie to miało bardzo silny wpływ na rynek. Po pierwsze, podaż i popyt na działki będą mniej zróżnicowane. Wcześniej ludzie mogli kupować działki niezależnie od swoich możliwości finansowych, ale teraz klienci muszą być przygotowani na dodatkowy wydatek 1-3 miliardów VND na budowę domu. W dłuższej perspektywie działki przestaną być „łatwym” rynkiem dla wielu. Rynek ten będzie wymagał od zarówno sprzedających, jak i kupujących znacznego kapitału. Przepisy dotyczące zaostrzenia przepisów dotyczących podziału gruntów są decydującym i pozytywnym środkiem, który zapewni zdrowy rozwój rynku nieruchomości. Firmy z branży nieruchomości muszą nauczyć się przestrzegać nowych zasad gry, aby się dostosować i przetrwać”.
Historycznie inwestorzy w nieruchomości preferowali model podziału gruntów na działki przeznaczone na sprzedaż ze względu na niskie koszty finansowe. Jednak zaostrzenie przepisów dotyczących podziału gruntów wyeliminuje ten model, co doprowadzi do zmniejszenia różnorodności produktów nieruchomościowych. Według pani Nguyen Thu Hang, dyrektor ds. badań w Savills Vietnam, duża liczba inwestorów wycofa się z rynku, gdy nowe prawo oficjalnie wejdzie w życie.
W krótkim okresie rynek odnotuje gwałtowny spadek liczby transakcji z powodu obaw kupujących o kwestie prawne. Rynek z pewnością ulegnie korekcie cen. Może minąć 2-3 lata, zanim ceny nieruchomości ponownie wzrosną, gdy podaż spadnie. Rynek będzie rozwijał się bardziej stabilnie, gdy produkty nieruchomości będą ukierunkowane na osoby o rzeczywistych potrzebach.
Źródło
Komentarz (0)