Zmiany w trzech ustawach związanych z nieruchomościami mają na celu usunięcie przeszkód.

Jednak dzięki silnemu zaangażowaniu rządu oraz właściwych ministerstw i agencji udało się przyspieszyć prace nad usunięciem tych przeszkód i znalezieniem rozwiązań.

Obecnie na funkcjonowanie rynku nieruchomości bezpośrednio wpływają trzy ustawy: ustawa o gruntach z 2013 r., ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2014 r. oraz ustawa o obrocie nieruchomościami z 2014 r. Jednak te trzy ustawy są ze sobą sprzeczne i nakładają się na siebie.

W rozmowie z dziennikarzami docent dr Nguyen Quang Tuyen – wiceprzewodniczący Rady Uniwersytetu Prawa w Hanoi – powiedział, że wszystkie trzy ustawy są obecnie przedmiotem badań i nowelizacji, a ich celem jest dokonanie przełomu prawnego, który ożywi rynek nieruchomości.

Według pana Tuyena ostatnie zapowiedzi pokazują, że wszystkie trzy ustawy przechodzą znaczące zmiany.

Najważniejsze zmiany w ustawie o gruntach z 2013 r.

Spośród tych trzech ustaw, ustawa o gruntach z 2013 roku stanowi „centralny punkt” problemu. Jest to ustawa fundamentalna, stanowiąca podstawę dla innych ustaw związanych z rynkiem nieruchomości. Dlatego nowelizacja ustawy o gruntach z 2013 roku rozwiązałaby wieloletni problem na rynku.

Według analizy docenta dr. Nguyen Quang Tuyen, projekt nowelizacji Prawa gruntowego wprowadził wiele istotnych zmian, na przykład dodano przepisy dotyczące planowania zagospodarowania przestrzennego i planów.

Projekt nowelizacji ustawy o gruntach wprowadza bardziej szczegółowe regulacje dotyczące uprawnień, celu i zakresu nabywania gruntów, a także szczegółowe warunki i kryteria nabywania gruntów na cele rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie narodowym i publicznym.

Ponadto projekt przepisów określa efektywne wykorzystanie przyległych gruntów w celu maksymalizacji zasobów gruntowych na rzecz rozwoju społeczno-gospodarczego, a także mechanizmy wnoszenia praw do użytkowania gruntów, przekształcania użytkowania gruntów oraz renowacji obszarów mieszkalnych na obszarach miejskich i wiejskich.

„Projekt znosi regulacje dotyczące ram cen gruntów; przewiduje mechanizm ustalania cen gruntów w oparciu o zasady rynkowe oraz mechanizmy kontroli i nadzoru ze strony rządu centralnego i prowincjonalnych rad ludowych przy tworzeniu tabel cen gruntów… Proponujemy, aby tabele cen gruntów harmonizowały interesy” – powiedział pan Tuyen.

Projekt kontynuuje udoskonalanie regulacji prawnych dotyczących rynku nieruchomości, w tym rynku praw do użytkowania gruntów. Promuje komercjalizację praw do użytkowania gruntów; ustanawia wymogi dotyczące budowy systemu informacji o rynku nieruchomości powiązanego z informacjami o gruntach; oraz usprawnia państwowe mechanizmy regulacyjne w celu zapewnienia zdrowego, bezpiecznego i zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości…

W szczególności, w odniesieniu do zarządzania finansami gruntów i cen gruntów, zgodnie z duchem Uchwały nr 18, projekt ustawy o gruntach (zmieniony) usunął rządowe ramy cen gruntów. Ponadto artykuł 153 szczegółowo określa zasady wyceny gruntów: wycena na podstawie przeznaczenia gruntu; wycena na podstawie okresu użytkowania gruntu i innych czynników wpływających na ceny gruntów…

Projekt wprowadza do budżetu centralnego przepisy regulujące dochody z gruntów prowincji i miast zarządzanych centralnie w celu wsparcia rozwoju; przewiduje on, że prowincjonalne komitety ludowe, biorąc pod uwagę rzeczywistą sytuację w danej miejscowości, ustalą poziom regulacji mający na celu wsparcie społeczności, na terenie której wywłaszcza się grunty, oraz osób, których grunty są wywłaszczane (artykuł 148)...

Ponadto projekt wprowadza przepis umożliwiający użytkownikom gruntów rolnych zmianę struktury upraw i hodowli (art. 172). Zawiera on również przepisy dotyczące scalania i akumulacji gruntów na potrzeby produkcji rolnej, określające zasady, warunki i formy scalania i akumulacji gruntów na potrzeby produkcji rolnej…

Jak zmieniono ustawę mieszkaniową z 2014 r.?

Tymczasem docent dr Nguyen Quang Tuyen uważa również, że poprawki i uzupełnienia wprowadzone przez Ministerstwo Budownictwa do projektu ustawy o mieszkalnictwie z 2014 r. (znowelizowanej) mają również wiele pozytywnych aspektów.

Przykładowo projekt ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2014 r. (znowelizowany) dodał przepisy dotyczące warunków uznawania praw własności do lokali mieszkalnych; uznawania praw własności lokali mieszkalnych; praw i obowiązków właścicieli i użytkowników lokali mieszkalnych; rodzajów lokali mieszkalnych będących własnością państwa; agencji reprezentujących państwowych właścicieli lokali mieszkalnych; oraz praw i obowiązków właścicieli lokali mieszkalnych będących organizacjami zagranicznymi lub osobami fizycznymi.

Ministerstwo Budownictwa dodało również przepisy dotyczące własności mieszkań, w tym podstawy ustalania i rozwiązywania praw własnościowych w przypadku, gdy budynek mieszkalny przeznaczony jest do rozbiórki z powodu niespełniania norm bezpieczeństwa, a także prawa i obowiązki właścicieli po rozwiązaniu praw własnościowych.

W rozdziale poświęconym renowacji i przebudowie budynków mieszkalnych również bardzo szczegółowo omówiono regulacje, np. zasady realizacji i renowacji budynków mieszkalnych; kontrolę i ocenę jakości budynków mieszkalnych; formy renowacji i przebudowy budynków mieszkalnych; wybór inwestorów dla projektów renowacji i przebudowy budynków mieszkalnych; organizację mieszkań dla przesiedleńców i mieszkań tymczasowych…

W odniesieniu do polityki dotyczącej mieszkań socjalnych Ministerstwo Budownictwa dodało przepisy dotyczące form rozwoju mieszkań socjalnych, wymogów stawianych projektom budowy mieszkań socjalnych, ustalania ceny sprzedaży mieszkań socjalnych inwestowanych przez państwo oraz terminu wyceny cen w przypadku sprzedaży, wynajmu i dzierżawy mieszkań socjalnych.

W kwestii finansowania budownictwa mieszkaniowego Ministerstwo Budownictwa dodało regulacje dotyczące źródeł kapitału na budownictwo mieszkaniowe; zasad mobilizacji i wykorzystania kapitału na budownictwo mieszkaniowe; preferencyjnych pożyczek udzielanych za pośrednictwem Banku Polityki Społecznej na budownictwo mieszkaniowe; państwowych źródeł kapitału na budownictwo mieszkaniowe; oraz form mobilizacji kapitału na budownictwo mieszkaniowe…

Zmienić ustawę o obrocie nieruchomościami, aby zapobiec spekulacjom gruntami.

Na koniec, docent dr Nguyen Quang Tuyen również pozytywnie ocenił poprawki i uzupełnienia do projektu ustawy o obrocie nieruchomościami z 2014 r.

Najpierw należy wyjaśnić, jakie nieruchomości w ośrodkach wypoczynkowych są oferowane do sprzedaży.

Po pierwsze, jeśli chodzi o zakres i rodzaje nieruchomości objętych działalnością gospodarczą, w projekcie ustawy o obrocie nieruchomościami (zmienionym) uzupełniono i doprecyzowano w art. 5.

„Dzięki temu jasno określono rodzaje nieruchomości objętych działalnością, co pozwoliło uniknąć sytuacji, w której dotychczas podawano jedynie ogólne stwierdzenia, co prowadziło do wielu «luk», które pośrednicy w obrocie nieruchomościami mogli wykorzystywać do popełniania przestępstw” – powiedział pan Tuyen.

Dokładniej rzecz ujmując, plan zakłada dodanie produktów nieruchomości wypoczynkowych, takich jak apartamenty turystyczne, wille turystyczne i budynki biurowe, w połączeniu z obiektami noclegowymi.

Po drugie, artykuł 13 dotyczący budownictwa mieszkaniowego i istniejących obiektów budowlanych wprowadzonych do obrotu dodaje: Istniejące obiekty budowlane wprowadzone do obrotu stanowią obiekty inżynieryjno-budowlane w rozumieniu ustawy o budownictwie, apartamentów turystycznych, willi turystycznych i biur połączonych z zakwaterowaniem.

Po drugie, konieczne jest ścisłe zarządzanie działalnością pośrednictwa w obrocie nieruchomościami: Po pierwsze, należy zająć się niedociągnięciami rynku nieruchomości w ostatnich czasach, takimi jak „gorączka” zawyżonych cen, które negatywnie wpływają na życie społeczne, a których „winowajcą” jest obecna siła pośrednictwa, która ma nadmiar siły roboczej, ale brakuje jej jakości.

Po drugie, odnośnie rodzajów nieruchomości, które muszą być przedmiotem obrotu giełdowego, zgodnie z postanowieniami artykułu 60 projektu.

Po trzecie, w szczególności dla pośredników w obrocie nieruchomościami, projekt nowelizacji ustawy wprowadza jeszcze jeden warunek: „Osoby fizyczne mają prawo do samodzielnego prowadzenia działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, pod warunkiem posiadania licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarejestrowania się do celów podatkowych zgodnie z przepisami prawa podatkowego”.

„Dzięki tej zmianie firmy zajmujące się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami nie muszą już zakładać spółek, a zatem nie są pod presją posiadania co najmniej dwóch osób posiadających licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami” – wyjaśnił pan Tuyen.

Po trzecie, odnośnie do tworzenia i zarządzania informacją o nieruchomościach: Projekt ustawy o działalności w sektorze nieruchomości (zmienionej) wyraźnie stanowi, że przedsiębiorstwa działające w sektorze nieruchomości mają obowiązek publicznego ujawniania informacji o nieruchomościach na swoich stronach internetowych;…

„Wprowadzenie czystego systemu informacji o nieruchomościach zajmie około 3-5 lat, zanim ceny nieruchomości będą mogły być dokładnie określane na podstawie wartości rynkowej” – podkreślił pan Tuyen.

Dinh Tran

Źródło: https://www.congluan.vn/sua-doi-3-dao-luat-lien-quan-toi-bat-dong-san-khi-nut-that-sap-duoc-go-post240434.html