Zapewnij przejrzystość i dostęp do gruntów

Metody opodatkowania nadal mają wiele wad.

Zdaniem Ministerstwa Finansów , aby polityka podatkowa właściwie odzwierciedlała charakter transakcji gospodarczych, ustalanie dochodu podlegającego opodatkowaniu z tytułu przeniesienia własności nieruchomości musi opierać się na wzorze: stawka podatku pomnożona przez dochód podlegający opodatkowaniu, przy czym dochód podlegający opodatkowaniu oblicza się, pomniejszony o cenę sprzedaży i sumę powiązanych kosztów.

Ministerstwo Finansów uważa, że konieczne jest rozważenie możliwości uregulowania podatku dochodowego od osób fizycznych od przeniesienia własności nieruchomości i przeniesienia prawa użytkowania gruntów stawką 20%, aby zrównać ją ze stawką podatku dochodowego od osób prawnych od przeniesienia własności nieruchomości. Jednak do zastosowania tej metody niezbędne są dwa istotne warunki: baza danych o historii transakcji gruntowych, odzwierciedlająca rzeczywistą wartość, jasne regulacje dotyczące kosztów uzyskania przychodu i warunków ich udokumentowania, a także cena nabycia przeniesionej nieruchomości.

Problem polega na tym, że chociaż urząd skarbowy dysponuje danymi historycznymi dotyczącymi transakcji od 2018 roku, cena transferowa ujęta w umowie nadal nie odzwierciedla rzeczywistej wartości. Kontrola uczciwości deklaracji kupujących i sprzedających jest nadal trudna. Jednocześnie zebranie dokumentów potwierdzających koszty transferu i koszty kapitałowe nie jest proste.

Łatwo identyfikowalne koszty, takie jak koszty zakupu, budowy i naprawy, można udokumentować, ale wydatki takie jak prowizje maklerskie, odsetki i koszty wynagrodzeń są trudne do udowodnienia. To stwarza istotną przeszkodę w obliczaniu rzeczywistego zysku z transakcji na rynku nieruchomości. Zwłaszcza w przypadku, gdy nieruchomość została zakupiona dawno temu, odziedziczona lub podarowana, ustalenie jej początkowego kosztu jest praktycznie niemożliwe.

Odnosząc się do tej kwestii, ekspert ekonomiczny Nguyen Tri Hieu stwierdził, że jedną z przyczyn zakłóceń na wietnamskim rynku nieruchomości jest nieskuteczne stosowanie podatku od nieruchomości. Obecnie podatki związane z nieruchomościami obejmują głównie podatek od użytkowania gruntów nierolniczych, podatek dochodowy od osób fizycznych od przeniesienia własności oraz opłaty rejestracyjne. Tymczasem wiele krajów rozwiniętych, takich jak Stany Zjednoczone, Japonia czy Korea Południowa, nakłada roczny podatek od nieruchomości na wartość nieruchomości, co pomaga regulować rynek i zapewnia stabilne źródło dochodów dla budżetu państwa.

Brak rozsądnego systemu opodatkowania nieruchomości doprowadził do spekulacji i gromadzenia zapasów, co spowodowało wzrost cen nieruchomości poza zasięgiem osób o rzeczywistych potrzebach. Bez presji podatkowej wielu inwestorów jest skłonnych do „gromadzenia” nieruchomości zamiast inwestowania w nie lub ich eksploatacji. To zmniejsza podaż, winduje ceny i tworzy niezdrowy rynek. Jednocześnie państwo traci ważne źródła dochodów, a jednocześnie musi w dużym stopniu polegać na podatku dochodowym od osób prawnych i podatku od wartości dodanej.

Dlatego, zdaniem pana Nguyena Tri Hieu, reforma polityki podatkowej dotyczącej nieruchomości jest konieczna, aby ograniczyć spekulację. Jednym z rozwiązań, które można rozważyć, jest wprowadzenie progresywnego podatku od drugiej lub kolejnych nieruchomości. Taka metoda zarówno kontroluje zjawisko gromadzenia zapasów, jak i nie wpływa negatywnie na nabywców. Ponadto, należy wprowadzić politykę zwolnień i obniżek podatkowych dla mieszkań socjalnych i mieszkań dla osób o niskich dochodach, aby zapewnić dostęp do mieszkań grupom wrażliwym; jednocześnie pobór podatków powinien być zdecentralizowany i przekazywany władzom lokalnym, co pomoże w stworzeniu źródła finansowania rozwoju infrastruktury i usług publicznych na obszarach miejskich.

Udoskonal zarządzanie i połącz dane podatkowe

Analizując niedociągnięcia obecnej polityki podatkowej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, ekspert Phan Huu Nghi, zastępca dyrektora Instytutu Bankowości i Finansów (Narodowy Uniwersytet Ekonomiczny) wskazał, że obecnie istnieją dwie metody obliczania podatku: pierwsza metoda to 2% podatek od całkowitej wartości transakcji, druga metoda to 20% podatek od różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży.

Pierwsza metoda, choć prosta, stwarza lukę prawną, ponieważ wiele osób celowo deklaruje ceny niższe niż rzeczywiste, aby obniżyć podatki. Powoduje to nie tylko straty budżetowe, ale także zmniejsza transparentność rynku.

Druga metoda, polegająca na nałożeniu 20% podatku na różnicę między ceną kupna i sprzedaży, dokładniej odzwierciedla rzeczywisty zysk, ale utrudnia ustalenie ceny zakupu, zwłaszcza w przypadku transakcji, które miały miejsce wiele lat temu.

Aby zaradzić tej sytuacji, pan Phan Huu Nghi zaproponował zaostrzenie zasad deklarowania cen, zapewniając prawidłowe rejestrowanie wartości transakcji. W takim przypadku, jeśli kupujący celowo zadeklaruje zaniżoną cenę, aby uniknąć podatku, będzie miał trudności z odsprzedażą, ponieważ cena zakupu odnotowana w dokumentach będzie zbyt niska, co może spowodować wyższy podatek należny w kolejnej transakcji. Ponadto, aby zapewnić przejrzystość rynku, należy nakładać surowe sankcje za fałszywe deklarowanie wartości transakcji.

Innym ważnym rozwiązaniem jest wdrożenie połączenia danych między urzędami notarialnymi, podatkowymi i agencjami zarządzania gruntami w celu lepszej kontroli wartości transakcji.

Zdaniem pana Nghiego, jeśli istnieje przejrzysty system danych, państwo może porównywać ceny rynkowe i wykrywać przypadki deklaracji niższych od rzeczywistych. Jednocześnie konieczne jest zbadanie i uzupełnienie przepisów prawnych w celu określenia uzasadnionych kosztów przy obliczaniu dochodu do opodatkowania, unikając sytuacji, w których podatnicy mają trudności z udowodnieniem rzeczywistych wydatków.

Ogólnie rzecz biorąc, reforma podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przeniesienia własności nieruchomości musi zapewnić dwa cele: zwiększenie przejrzystości, uniknięcie strat podatkowych oraz stworzenie warunków do stabilnego rozwoju rynku. W związku z tym konieczne są korekty, aby podatki odzwierciedlały rzeczywiste zyski, ograniczając zjawisko „dwóch cen” w transakcjach dotyczących nieruchomości.

Jednak wdrożenie musi mieć rozsądny plan działania, unikać nagłych zakłóceń i zapewniać prawa tym, którzy rzeczywiście potrzebują kupić dom. Reforma podatku od nieruchomości to bowiem nie tylko kwestia finansowa, ale także związana ze zrównoważonym rozwojem rynku.

Prawidłowo wdrożony podatek dochodowy od osób fizycznych przyczyni się do ograniczenia spekulacji, stabilizacji cen nieruchomości i stworzenia stabilnego źródła dochodów dla budżetu, zamiast nadmiernego polegania na innych podatkach. Co najważniejsze, polityka podatkowa musi być osadzona w synchronicznym ekosystemie zarządzania, od kontroli deklaracji cenowych, weryfikacji transakcji po budowę przejrzystej bazy danych, aby zapewnić uczciwość dla kupujących, sprzedających i państwa.

Source: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html