Komitet Ludowy Ho Chi Minh City wydał właśnie decyzję o wydaniu Planu rozwoju 11 zwartych obszarów miejskich zgodnie z modelem TOD (Transit Oriented Development – model z transportem publicznym jako centrum) wzdłuż linii metra i Obwodnicy nr 3, zgodnie z Uchwałą 98/2023/QH15. Zgodnie z tym, w latach 2024-2025, przewiduje się rozwój TOD w 9 lokalizacjach, wzdłuż 3 głównych projektów transportowych, w tym: metra nr 1 (Ben Thanh – Suoi Tien), metra nr 2 (Ben Thanh – Tham Luong) i Obwodnicy nr 3.
Wzmocnienie roli Centrum Rozwoju Funduszu Ziemi Miejskiej
Teren TOD o największej powierzchni to ponad 389 hektarów w gminie Xuan Thoi Thuong (dystrykt Hoc Mon), połączony z obwodnicą nr 3. Najmniejszą powierzchnią jest Centrum Wystawowe i Centrum Sportowe w dystrykcie Tan Binh (5,1 hektara). Lokalizacja ta została zaprojektowana z myślą o rozwoju TOD i połączeniu ruchu z liniami metra 2 i 5. W pobliżu znajdują się istniejące osiedla mieszkaniowe, szkoły i tętniące życiem targowiska.
Pozostałe lokalizacje znajdują się w Dzielnicy 10, Dzielnicy Tan Phu, Mieście Thu Duc i Dzielnicy Binh Chanh; są one połączone z liniami metra 1, 2, 3 i Ring Road 3.
Popierając plan rozwoju 11 zwartych obszarów miejskich wzdłuż głównych szlaków komunikacyjnych miasta Ho Chi Minh, dr Pham Viet Thuan, dyrektor Instytutu Zasobów Naturalnych i Ekonomiki Środowiska w Ho Chi Minh, powiedział, że model TOD został wdrożony w wielu nowoczesnych miastach na świecie, zwłaszcza w Chinach, Tajlandii i Singapurze. Model ten pomoże w wykorzystaniu i zagospodarowaniu gruntów o dobrych warunkach do renowacji, tworząc zwarte obszary miejskie i inteligentne klastry miejskie.
Biorąc pod uwagę planowanie i obecny stan terenu, Ho Chi Minh City ma dwa kierunki rozwoju obszarów miejskich modelu TOD. Pierwszy to grupa renowacji i modernizacji istniejących obszarów: głównie w istniejących osiedlach mieszkaniowych w pobliżu obwodnicy lub linii metra. Drugi to grupa nowych inwestycji: budowa na obecnym stanie pustych terenów, obszarów słabo zaludnionych lub obszarów, na których planowane jest przeniesienie fabryk i przedsiębiorstw...
Jeśli fundusze gruntowe wzdłuż linii metra nr 1 zostaną dobrze wykorzystane, pomoże to w tworzeniu inteligentnych klastrów miejskich w Ho Chi Minh City. Zdjęcie: HOANG TRIEU
Dr Thuan uważa, że w obszarze centralnym stacji (promień 400–500 m) powinniśmy skupić się na rozwoju optymalnych obszarów miejskich o wysokiej gęstości zabudowy. Natomiast w obszarze przejściowym stacji (promień 500–1000 m) powinniśmy skupić się na rozwoju obszarów miejskich o wysokiej gęstości zabudowy. Szczególnie w przypadku Obwodnicy nr 3 powinniśmy rozwijać obszary miejskie w pobliżu węzłów komunikacyjnych, dróg łączących Obwodnicę nr 3 lub linii odgałęzień.
Aby wdrożenie przebiegło sprawnie, zdaniem dr Thuana, Ho Chi Minh City powinno ogłosić granice planistyczne lokalizacji TOD, aby jasno poinformować mieszkańców, a jednocześnie opracować rozsądny plan odzyskiwania gruntów dla modeli zgodny z zatwierdzonym planem.
„Obciążenie związane z odszkodowaniami za oczyszczenie terenu i wykupem gruntów pod zabudowę miejską TOD jest ogromne. Zgodnie z Ustawą o gruntach z 2024 roku, aby zmniejszyć obciążenie państwowej agencji zarządzającej, Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska, Ho Chi Minh musi wzmocnić rolę Centrum Rozwoju Miejskiego Funduszu Gruntowego, aby realizować plan TOD. Jeśli plan zostanie dobrze wdrożony i będzie zmierzał we właściwym kierunku, pomoże Ho Chi Minh stworzyć obszary miejskie, czyli prawdziwie inteligentne klastry miejskie z najdogodniejszymi połączeniami komunikacyjnymi w Wietnamie” – skomentował dr Thuan.
Dobre planowanie, przyciąganie inwestorów
Aby zmobilizować zasoby na rozwój TOD, dr Pham Tran Hai z Instytutu Studiów nad Rozwojem Miasta Ho Chi Minh poruszył kwestię organizacji przestrzennej, a konkretnie przekształcenia gruntów w obszarze TOD. W związku z tym należy zreorganizować przestrzeń wokół stacji metra i zmobilizować mieszkańców do wniesienia wkładu gruntowego w celu realizacji projektu TOD jako współwłaścicieli kapitału. W zależności od powierzchni i lokalizacji gruntów wniesionych przez mieszkańców, świadczenia będą obliczane i wypłacane z funduszu gruntowego lub z funduszu budowlanego. „Zaleca się, aby organizacje międzynarodowe, zwłaszcza te, które mają trudności z pozyskiwaniem gruntów, stosowały ten model” – poinformował dr Hai.
Odnosząc się do polityki, dr Hai uważa, że konieczne jest uregulowanie wartości dodanej gruntów, w tym opłat za ulepszenia (naliczanych od istniejących nieruchomości na obszarach TOD), opłat za oddziaływanie na środowisko (projekty na obszarach TOD) oraz przeniesienia praw do zagospodarowania przestrzennego (dla gruntów na obszarach TOD). Aby to osiągnąć, konieczne jest udoskonalenie ram prawnych polityki, w szczególności poprzez dostosowanie gruntów zgodnie z artykułem 219 ustawy o gruntach z 2024 r., dotyczącym wkładu w użytkowanie gruntów, dostosowania gruntów; lub przepisami dotyczącymi sprzedaży praw do zagospodarowania przestrzennego z powodu zwiększenia powierzchni użytkowej budynków.
Podczas spotkania, na którym Departament Transportu miasta Ho Chi Minh zebrał opinie z władzami lokalnymi na temat wdrożenia projektu TOD w 2023 roku, przedstawiciel Ludowego Komitetu Dzielnicy Nha Be podzielił się doświadczeniami w zakresie nabywania i licytowania gruntów przy ulicy Nguyen Huu Tho. Chociaż ulica Nguyen Huu Tho nie jest objęta programem TOD, to jednak ma on formę TOD, gdy państwo przeznacza środki budżetowe na budowę drogi, a następnie nabywa grunty wzdłuż trasy na licytację i reinwestuje w infrastrukturę drogową. Dlatego, zdaniem przedstawiciela Dzielnicy Nha Be, aby skutecznie wdrożyć program TOD dla linii metra 1 i 2 oraz Obwodnicy 3, władze powinny podczas planowania działać elastycznie, kierując się ogólnymi kryteriami, a nie zbyt szczegółowo, aby ułatwić licytowanie gruntów i przyciągnąć inwestorów, ponieważ nie ogranicza to ich pomysłów.
„Podczas planowania musimy jedynie określić konkretne cele dotyczące drzew, handlu, dróg itp. Na tej podstawie inwestorzy mogą przedstawić własne pomysły i zaprojektować budowę, która będzie skuteczniejsza niż gdyby wdrożyło ją państwo” – dodał przedstawiciel dystryktu Nha Be.
Niektóre miejscowości, przez które przebiega linia metra nr 2, takie jak dzielnica Tan Binh, podzieliły się swoimi doświadczeniami z zapraszania inwestorów do składania ofert i licytacji. Często proszą o korekty w celu zwiększenia celów planistycznych. Dlatego wdrażając planowanie, należy maksymalnie podnieść cele, a także stworzyć wiele atrakcyjnych warunków, aby przyciągnąć inwestorów.
11 miast modelowych TOD
Zgodnie z planem, w latach 2026–2028 Ho Chi Minh City będzie kontynuować wdrażanie dwóch obszarów TOD w gminie Tan Hiep (dzielnica Hoc Mon) wzdłuż drogi obwodowej nr 3 oraz obszaru wokół stacji Tan Kien (dzielnica Binh Chanh), łącząc rozbudowę linii metra nr 3 z linią kolejową Ho Chi Minh City – Can Tho .
W fazie 1, obejmującej 9 obszarów miejskich TOD, w drugim i trzecim kwartale 2025 roku zostaną określone granice, plany zagospodarowania przestrzennego i stan prawny gruntów. Następnie, w drugim i czwartym kwartale 2025 roku, plan zostanie skorygowany, a procedura wyboru inwestorów zakończy się na początku 2026 roku.
Źródło: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm
Komentarz (0)