Przyciąganie inwestycji w rozwój obszarów miejskich zorientowanych na transport publiczny (TOD).

Budowa kompaktowych obszarów miejskich w oparciu o model TOD (Transit-Oriented Development) wzdłuż linii metra i obwodnic pomoże miastu Ho Chi Minh stworzyć jedne z najinteligentniejszych klastrów miejskich w Wietnamie.

Komitet Ludowy Ho Chi Minh City wydał właśnie decyzję w sprawie planu rozwoju 11 zwartych obszarów miejskich w oparciu o model TOD (Transit-Oriented Development – ​​Rozwój Zorientowany na Transport) wzdłuż linii metra i Obwodnicy nr 3, zgodnie z Rezolucją 98/2023/QH15. W związku z tym, w latach 2024–2025 rozwój TOD ma zostać wdrożony w 9 lokalizacjach wzdłuż 3 głównych, trwających projektów transportowych: linii metra nr 1 (Ben Thanh – Suoi Tien), linii metra nr 2 (Ben Thanh – Tham Luong) i Obwodnicy nr 3.

Wzmocnienie roli Centrum Rozwoju Terenów Miejskich

Największy teren pod zabudowę TOD (Transit-Oriented Development) zajmuje ponad 389 hektarów w gminie Xuan Thoi Thuong (dystrykt Hoc Mon), łącząc się z obwodnicą nr 3. Najmniejszym terenem jest Centrum Wystawienniczo- Sportowe Tan Binh District (5,1 hektara). W tej lokalizacji planowane jest połączenie TOD z liniami metra 2 i 5. W okolicy znajdują się już istniejące osiedla mieszkaniowe, szkoły i tętniący życiem targ.

Pozostałe lokalizacje znajdują się w dzielnicy 10, dzielnicy Tan Phu, mieście Thu Duc i dzielnicy Binh Chanh. Są one połączone z liniami metra 1, 2 i 3 oraz obwodnicą Ring Road 3.

Popierając plan rządu Ho Chi Minh, zakładający rozwój 11 zwartych obszarów miejskich wzdłuż kluczowych szlaków transportowych, dr Pham Viet Thuan, dyrektor Instytutu Ekonomiki Zasobów Naturalnych i Środowiska w Ho Chi Minh, stwierdził, że model TOD (Transit-Oriented Development – ​​Rozwój Zorientowany na Transport) jest szeroko wdrażany w nowoczesnych miastach na całym świecie, zwłaszcza w Chinach, Tajlandii i Singapurze. Model ten pomoże efektywnie wykorzystać i zagospodarować tereny nadające się pod przebudowę miast, tworząc zwarte obszary miejskie i klastry inteligentnych miast.

Biorąc pod uwagę planowanie i obecny stan terenów, Ho Chi Minh City stosuje dwa podejścia do budowy miast modelowych TOD (Transit-Oriented Development – ​​Rozwój Zorientowany na Transport). Po pierwsze, grupa koncentruje się na renowacji i modernizacji istniejących obszarów: głównie na istniejących osiedlach mieszkaniowych w pobliżu obwodnic lub linii metra. Po drugie, grupa koncentruje się na nowych inwestycjach: budowanych na istniejących terenach, które są niezagospodarowane, słabo zaludnione lub na których planowane jest przeniesienie fabryk i przedsiębiorstw…

Jeśli teren wzdłuż linii metra 1 zostanie wykorzystany efektywnie, pomoże to w stworzeniu inteligentnych klastrów miejskich w Ho Chi Minh City. (Zdjęcie: HOANG TRIEU)

Dr Thuan zasugerował, aby obszar centralny stacji (w promieniu 400–500 m) koncentrował się na optymalnej, gęstej zabudowie miejskiej. Jednocześnie obszar przejściowy wokół stacji (w promieniu 500–1000 m) również powinien koncentrować się na gęstej zabudowie miejskiej. W odniesieniu do Obwodnicy nr 3, zabudowa miejska powinna koncentrować się na obszarach przy węzłach komunikacyjnych, drogach łączących z Obwodnicą nr 3 lub liniach odgałęzień.

Aby ułatwić wdrożenie, zdaniem dr Thuana, Ho Chi Minh City powinno opublikować granice planistyczne terenów TOD (Transit-Oriented Development), aby poinformować społeczeństwo i opracować rozsądne plany przejęcia gruntów dla modeli zgodnych z zatwierdzonymi planami.

„Obciążenie związane z odszkodowaniami gruntowymi i ich nabywaniem na potrzeby rozwoju miast w ramach TOD (Transit-Oriented Development) jest ogromne. Zgodnie z Ustawą o gruntach z 2024 roku, aby zmniejszyć obciążenie państwowej agencji zarządzającej, Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska, Ho Chi Minh musi wzmocnić rolę Miejskiego Centrum Rozwoju Gruntów, aby realizować plan TOD. Jeśli plan zostanie wdrożony dobrze i we właściwym kierunku, pomoże Ho Chi Minh stworzyć prawdziwie inteligentne obszary miejskie, czyli inteligentne klastry miejskie z najdogodniejszymi połączeniami transportowymi w Wietnamie” – skomentował dr Thuan.

Dobre planowanie przyciąga inwestorów.

Aby odblokować zasoby na rzecz rozwoju zorientowanego na transport (TOD), dr Pham Tran Hai z Instytutu Badań nad Rozwojem Miasta Ho Chi Minh poruszył kwestię organizacji przestrzennej, a w szczególności przekształcenia gruntów na obszarach TOD. W związku z tym przestrzeń wokół stacji metra powinna zostać zreorganizowana, a mieszkańcy powinni być zachęcani do wnoszenia wkładu w postaci gruntów na projekty TOD jako współwłaściciele kapitału. W zależności od powierzchni i lokalizacji wniesionego gruntu, rekompensata zostanie obliczona i przekazana mieszkańcom w formie gruntów lub powierzchni budowlanej. „Ten model jest promowany przez organizacje międzynarodowe, zwłaszcza w krajach borykających się z trudnościami w pozyskiwaniu gruntów” – stwierdził dr Hai.

Odnosząc się do polityki, dr Hai zasugerował uregulowanie wartości dodanej gruntów, w tym opłat za ulepszenia (naliczanych od istniejących nieruchomości na obszarach TOD), opłat za oddziaływanie na środowisko (w przypadku projektów na obszarach TOD) oraz przeniesienia praw do zagospodarowania przestrzennego (w przypadku gruntów na obszarach TOD). Aby to osiągnąć, konieczne jest ulepszenie ram prawnych tych polityk, w szczególności poprzez dostosowanie przepisów dotyczących gruntów zawartych w artykule 219 Ustawy o gruntach z 2024 r., dotyczących wkładu w użytkowanie gruntów i zmiany prawa do zagospodarowania przestrzennego; lub przepisów dotyczących sprzedaży praw do zagospodarowania przestrzennego z powodu zwiększenia powierzchni użytkowej.

Podczas spotkania Departamentu Transportu miasta Ho Chi Minh z władzami lokalnymi, dotyczącego wdrożenia projektu TOD (Transit-Oriented Development) w 2023 roku, przedstawiciel Ludowego Komitetu Dzielnicy Nha Be podzielił się swoimi doświadczeniami w zakresie nabywania i licytowania gruntów przy ulicy Nguyen Huu Tho. Chociaż ulica Nguyen Huu Tho nie jest projektem TOD, charakteryzuje się ona cechami podobnymi do tych, w których rząd przeznacza budżet na budowę drogi, a następnie nabywa grunty wzdłuż trasy w celu licytacji i reinwestycji w infrastrukturę transportową. Dlatego, zdaniem przedstawiciela Dzielnicy Nha Be, aby skutecznie wdrożyć TOD dla linii metra 1 i 2 oraz Obwodnicy 3, organy planistyczne powinny być elastyczne i zorientowane na ogólne kryteria, unikając nadmiernej szczegółowości, aby ułatwić licytowanie gruntów i przyciągnąć inwestorów, nie ograniczając ich pomysłów.

„W procesie planowania musimy jedynie określić konkretne cele dotyczące terenów zielonych, obszarów komercyjnych, dróg itp. Na tej podstawie inwestorzy mogą opracować własne pomysły i projekty budowlane, które będą skuteczniejsze niż te wdrażane przez państwo” – dodał przedstawiciel dystryktu Nha Be.

Niektóre miejscowości, przez które przebiega linia metra nr 2, takie jak dzielnica Tan Binh, podzieliły się doświadczeniem, że zapraszając inwestorów w przetargach i aukcjach, często proszą o korekty w celu podniesienia celów planistycznych. Dlatego wdrażając plan, należy maksymalnie podnieść cele, a także stworzyć wiele atrakcyjnych warunków, aby przyciągnąć inwestorów.

11 miast modelowych TOD

Zgodnie z planem, w latach 2026–2028 Ho Chi Minh City będzie kontynuować realizację dwóch obszarów TOD (Transit-Oriented Development) w gminie Tan Hiep (dzielnica Hoc Mon) wzdłuż drogi obwodowej nr 3 oraz obszaru wokół stacji Tan Kien (dzielnica Binh Chanh), łącząc się z rozbudowaną linią metra nr 3 i linią kolejową Ho Chi Minh City – Can Tho .

W fazie 1, obejmującej 9 obszarów miejskich TOD, granice, planowanie i status prawny gruntów zostaną określone w drugim i trzecim kwartale 2025 r. Następnie planowanie zostanie skorygowane w drugim i czwartym kwartale 2025 r., a proces wyboru inwestorów zakończy się na początku 2026 r.

Źródło: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm