Założona w 2010 r. z ambicją stworzenia nowej kultury pracy firma WeWork przeżyła rozkwit, ale w ciągu zaledwie 9 lat jej popularność gwałtownie spadła i nie zdołała się odrodzić po pandemii.
Dziesięć dni przed końcem 2018 roku samolot Gulfstream WeWork o wartości 60 milionów dolarów wystartował z Nowego Jorku w kierunku Hawajów. Na pokładzie znajdował się współzałożyciel Adam Neumann i tajny projekt o wartości 20 miliardów dolarów: Project Fortitude, w ramach którego prezes SoftBanku, Masayoshi Son, zwiększył inwestycje do 10 miliardów dolarów i wykupił większość akcji wszystkich inwestorów – z wyjątkiem Neumanna – za kolejne 10 miliardów dolarów.
Ten plan zapewnił, że WeWork pozostanie pod kontrolą rodziny Neumann przez pokolenia, wspierany przez silnego inwestora i napędzany coraz ambitniejszą wizją. Jednak w ciągu roku samoloty Gulfstream zostały wystawione na sprzedaż, Neumann stracił swoją pozycję, a wartość WeWork spadła siedmiokrotnie.
Po kolejnej fali pandemii COVID-19 i kolejnych nieudanych próbach ratowania działalności, WeWork zgromadził miliardy dolarów długu i nie spłacał obligacji. Z ulubieńca branży venture capital, wycenianego na dziesiątki miliardów dolarów, na początku listopada „Wall Street Journal” doniósł, że startup przygotowuje się do ogłoszenia upadłości. Co stało się z WeWork?
Marzenie o „zmienieniu świata ”
W 2010 roku Adam Neumann i Miguel McKelvey wykorzystali dochody ze sprzedaży swojego startupu Green Desk do wspólnego założenia WeWork. Ich wizją było stworzenie „fizycznej sieci społecznościowej”, która mogłaby przyciągnąć freelancerów lub osoby pracujące z domu.
Model biznesowy WeWork opiera się na długoterminowym wynajmie budynków biurowych (lub poszczególnych pięter), a następnie ich renowacji pod wynajem. Nie chodzi tylko o zapewnienie elastycznej, krótkoterminowej przestrzeni roboczej; WeWork strategicznie przyciąga klientów luksusowymi, nowoczesnymi przestrzeniami i udogodnieniami, które umożliwiają interakcję ze społecznością, rozrywkę i posiłki.
Dla młodych ludzi zastanawiających się, czy w życiu jest coś ciekawszego niż siedzenie przed ekranem komputera przez cały dzień, WeWork oferuje piwo, stoły do gry w pinball i pokoje do medytacji. Neumann wszędzie promował tworzenie nowej kultury pracy i nie tylko. „Jesteśmy tu po to, by zmieniać świat. Nic poza tym mnie nie interesuje” – powiedział kiedyś.
Adam Neumann w Szanghaju w Chinach, 12 kwietnia 2018 r. Zdjęcie: Reuters
Teoretycznie oczekiwano, że poniesione koszty, w tym czynsz i usługi operacyjne, będą niższe niż cena pobierana od najemców, co pozwoli WeWork generować zyski. Jak większość startupów, które w początkowych latach muszą „przepalać pieniądze”, Neumann przeanalizował zalety nowego modelu i perspektywę rynku przestrzeni coworkingowych o wartości 2 bilionów dolarów – który „The Guardian” później uznał za rozdmuchany – aby pozyskać finansowanie.
Zawsze wspomina, że prezes SoftBanku, Masayoshi Son, potrzebował zaledwie 28 minut, aby podjąć decyzję o inwestycji w WeWork. W 2017 roku SoftBank i Vision Fund zainwestowały 4,4 miliarda dolarów w startup, którego wycena wyniosła 20 miliardów dolarów. Do 2018 roku SoftBank zaangażował dodatkowe 4,25 miliarda dolarów, dzięki czemu WeWork stał się jednym z czołowych „jednorożców” na świecie (startupów wycenianych na ponad miliard dolarów).
Bańka spekulacyjna pękła.
Wątpliwości już zaczęły się pojawiać. W 2017 roku „Wall Street Journal” wyraził sceptycyzm wobec startupu o wartości 20 miliardów dolarów, który był zasadniczo firmą zajmującą się wynajmem biur. Nie wspominając nawet o wycenie 47 miliardów dolarów osiągniętej w rundzie finansowania prywatnego, ani o oszałamiającej wartości 100 miliardów dolarów, którą Morgan Stanley przewidywał dla firmy.
Blichtr i przepych nie trwały długo. W 2018 roku, kiedy WeWork zwrócił się do rynku obligacji o pożyczkę w wysokości setek milionów dolarów, firma musiała ujawnić więcej informacji o swojej sytuacji finansowej. Dokumenty ujawniły, że w 2017 roku WeWork stracił 883 miliony dolarów, pomimo przychodów wynoszących około 886 milionów dolarów. Przeciek z Financial Times ujawnił, że w następnym roku firma straciła 1,9 miliarda dolarów przy przychodach rzędu 1,8 miliarda dolarów.
Do 2019 roku WeWork wyprzedził JPMorgan Chase, stając się największą nowojorską firmą zajmującą się wynajmem komercyjnym i kontrolował więcej metrów kwadratowych powierzchni w Londynie niż ktokolwiek poza brytyjskim rządem . Inwestorzy kwestionowali jednak niestabilne podstawy finansowe firmy. W październiku tego samego roku firma musiała wycofać się z planów IPO, ponieważ inwestorzy nie byli skłonni kupić jej akcji. Banki również były bardziej niechętne do udzielania pożyczek WeWork.
W tych trudnych chwilach Neumann pozostał Neumannem. Jego podróże prywatnym odrzutowcem miały rzekomo być powiązane z transgranicznym handlem marihuaną. Jego żona mogła zwalniać pracowników, jeśli czuła się niekomfortowo, a firma zakończyła spotkanie w sprawie zwolnień występem muzycznym .
Ostatecznie wycena WeWork spadła z 47 miliardów dolarów w styczniu 2019 roku do 7 miliardów dolarów pod koniec tego samego roku, kiedy to firma została przejęta przez SoftBank (Japonia). Zwolniono tysiące pracowników. Neumann zrezygnował z pracy i otrzymał ponad 700 milionów dolarów ze sprzedaży akcji SoftBankowi oraz płatności gotówkowych.
Wycena WeWork wahała się między 2013 a 2020 rokiem, osiągając szczyt w 2019 roku, szacowany przez instytucje finansowe, w przedziale od 8 do 104 miliardów dolarów. Wykres: FT
Jak wynika z analizy agencji Bloomberg z 2019 r., to, co sprawiło, że WeWork z ulubieńca inwestorów venture capital stał się firmą wzgardzoną, jest precedensem w historii każdego wzorca wzrostu lub upadku, a nie czymś, co zwykle martwi inwestorów, np. o przyszłe przepływy pieniężne.
Analiza sugeruje, że upadek WeWork można wytłumaczyć jedynie abstrakcyjnymi koncepcjami, podobnie jak założyciel Neumann przekonał inwestorów do zainwestowania dziesiątek miliardów dolarów. Należy przyznać, że Neumann potrafił sprzedać wizję startupu, który mógłby zdominować świat, a nie tylko firmę wynajmującą biura współdzielone.
Walka w erze po Covid-19
Po zakończeniu ery Neumanna, w lutym 2020 roku, stery przejął Sandeep Mathrani. Pod jego kierownictwem WeWork wszedł na giełdę w październiku 2021 roku poprzez fuzję ze spółką przejęć specjalnego przeznaczenia (SPAC).
Pandemia COVID-19 rozprzestrzeniła się, wywołując obawy przed recesją gospodarczą i prowadząc do redukcji zatrudnienia w branży technologicznej, co znacząco wpłynęło na popyt na przestrzenie coworkingowe. Mówiąc szerzej, rynek wynajmu biur ucierpiał po pandemii, ponieważ pracownicy niechętnie wracali do biur.
Susannah Streeter, dyrektor ds. walut i rynków w Hargreaves Lansdown, powiedziała, że WeWork już przed pandemią wykazywał oznaki słabości, ponosząc duże straty i rosnąc zadłużenie. „Ale kryzys związany z COVID-19 sprawił, że zapłacili cenę za i tak już kruchy model biznesowy” – dodała.
W obliczu tych przeciwności, na początku tego roku WeWork podjął wysiłki, aby wzmocnić swoje finanse, aby przetrwać kryzys. W marcu firma zawarła umowę o restrukturyzacji zadłużenia z SoftBankiem oraz kilkoma głównymi wierzycielami z Wall Street, w tym King Street Capital Management i Brigade Capital Management.
SoftBank zgodził się na zamianę około 1,6 miliarda dolarów długu na nową kombinację długu i kapitału własnego w WeWork. Transakcja ta zmniejszyła zadłużenie firmy o ponad 1,5 miliarda dolarów.
W ramach tej umowy WeWork otrzymał również inwestycję od funduszu Rajeev Misra, One Investment Management, należącego do SoftBanku, zapewniającą prawie 500 milionów dolarów w postaci długu o wysokim oprocentowaniu. „Oczekuje się, że nowe finansowanie pozyskane i zaangażowane w ramach transakcji w pełni sfinansuje plan biznesowy WeWork i zapewni odpowiednią płynność finansową” – oświadczyła wówczas firma.
Oddział WeWork w Londynie, Anglia, październik 2019 r. Zdjęcie: Bloomberg
Jednak w maju tego roku, po nadzorowaniu restrukturyzacji finansowej, Mathrani nagle ogłosił swoje odejście. W sierpniu WeWork zaczął wątpić w swoją zdolność do utrzymania działalności, ponieważ firma nadal ponosiła straty, a jej rezerwy gotówkowe malały.
Według dokumentów papierów wartościowych, firma wydała 530 milionów dolarów w ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku i ma około 205 milionów dolarów w gotówce. Jednocześnie ma 2,9 miliarda dolarów zadłużenia długoterminowego i ponad 13 miliardów dolarów czynszu, w obliczu rosnących kosztów finansowania i trudności z wynajmem powierzchni biurowej.
Zarząd oświadczył wówczas, że „straty doprowadziły do odejścia rosnącej liczby członków... i istnieją poważne wątpliwości co do zdolności spółki do kontynuowania działalności”.
W związku z tym WeWork przedstawił kroki mające na celu poprawę płynności i rentowności, w tym obniżenie kosztów poprzez restrukturyzację i renegocjację warunków najmu, zwiększenie przychodów poprzez ograniczenie odejścia członków oraz generowanie nowej sprzedaży. Firma zapowiedziała, że będzie pozyskiwać dodatkowy kapitał poprzez emisję obligacji, oferty akcji lub sprzedaż aktywów.
Również w tym miesiącu trzech członków zarządu zrezygnowało z powodu poważnych rozbieżności w kwestii zarządzania i kierunku strategicznego. Czterech nowych członków zarządu, posiadających doświadczenie w restrukturyzacji finansowej, zostało powołanych do negocjacji z wierzycielami.
Sytuacja nie wygląda dobrze. Od początku roku akcje WeWork spadły o 96%. W czerwcu firma utrzymywała 777 lokalizacji w 39 krajach, z czego 30% znajduje się w Stanach Zjednoczonych. Szacuje się, że firma będzie musiała zanieść 10 miliardów dolarów opłat z tytułu czynszu, począwszy od drugiej połowy tego roku do końca 2027 roku, a kolejne 15 miliardów dolarów od 2028 roku.
Na początku listopada źródła w WSJ donosiły, że WeWork może złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości na podstawie Rozdziału 11 już w następnym tygodniu, co umożliwi firmie restrukturyzację działalności i zadłużenia. Zgodnie z przepisami, taki plan restrukturyzacji musi zostać zatwierdzony przez sąd upadłościowy i wierzycieli.
Ale to, jak WeWork się przekształci, pozostaje pytaniem. Wcześniej startup zawsze prezentował się jako „asset light”, co oznaczało, że nie posiadał wielu aktywów fizycznych. To właśnie uczyniło WeWork prawdziwie przełomowym, i to na dwa sposoby.
Po pierwsze, wynajmując zamiast kupować lub budować, mogą szybko rozwijać swoją sieć, o ile dysponują wystarczającym kapitałem na pokrycie czynszu. Po drugie, nie ograniczają się tylko do marketingu, ale skutecznie wykorzystują zalety projektu przestrzeni i środowiska pracy, aby przekonać klientów, zarówno freelancerów, jak i szybko rozwijające się firmy, które nie mogą sobie pozwolić na rozbudowę biur w tradycyjny sposób.
Ale model „asset light” ma też swoje wady. Aswath Damodaran, profesor finansów na Uniwersytecie Nowojorskim, od początku był sceptyczny wobec modelu biznesowego WeWork. „W dobrych czasach budynek jest zapełniony. W złych czasach pracownicy się wyprowadzają, a Ty zostajesz z pustym budynkiem i długiem do spłacenia” – powiedział.
Phiên An ( kompilacja )
Link źródłowy
Komentarz (0)