Założona w 2010 roku z ambicją stworzenia nowej kultury pracy firma WeWork odniosła ogromny sukces, ale w ciągu zaledwie 9 lat zaczęła podupadać i nie była w stanie się odrodzić po pandemii.
Dziesięć dni przed końcem 2018 roku odrzutowiec Gulfstream WeWork o wartości 60 milionów dolarów wystartował z Nowego Jorku na Hawaje. Na pokładzie znajdował się współzałożyciel Adam Neumann i tajemnica warta 20 miliardów dolarów. Był to Projekt Fortitude, w ramach którego prezes SoftBanku, Masayoshi Son, miał zwiększyć swoją inwestycję do 10 miliardów dolarów i wykupić większość akcji wszystkich inwestorów – z wyjątkiem Neumanna – za kolejne 10 miliardów dolarów.
Plan ten zapewnił, że WeWork pozostanie pod kontrolą rodziny Neumannów przez pokolenia, wspierany przez bogatego inwestora o coraz ambitniejszej wizji. Jednak w ciągu roku Gulfstream został wystawiony na sprzedaż, Neumann opuścił biuro, a wartość WeWork spadła siedmiokrotnie.
Po pandemii COVID-19 i nieudanej próbie ratowania firmy, WeWork miał miliardy dolarów długu i zalegał z płatnościami odsetek od obligacji. Z ulubieńca branży venture capital, wycenianego na dziesiątki miliardów dolarów, na początku listopada WSJ donosił, że ten startup przygotowuje się do ogłoszenia upadłości. Co się stało z WeWork?
Marzenie o „zmienieniu świata ”
W 2010 roku Adam Neumann i Miguel McKelvey wykorzystali dochody ze sprzedaży swojego startupu Green Desk do wspólnego założenia WeWork. Ich wizją było stworzenie „fizycznej sieci społecznościowej”, która mogłaby przyciągnąć freelancerów i osoby pracujące z domu.
Model biznesowy WeWork polega na długoterminowym wynajmie budynków biurowych (lub poszczególnych pięter), a następnie ich renowacji pod wynajem. Firma nie tylko oferuje elastyczne i krótkoterminowe miejsca pracy, ale także planuje przyciągnąć klientów luksusowymi, nowoczesnymi przestrzeniami, wygodnymi usługami umożliwiającymi interakcję ze społecznością, rozrywką i gastronomią.
Dla młodych ludzi zastanawiających się, czy życie może być ciekawsze niż wpatrywanie się w ekran komputera przez cały dzień, WeWork oferuje piwo, stoły do gry w pinball i pokoje do medytacji. Neumann głosi kazania o tworzeniu nowej kultury pracy i nie tylko, wszędzie. „Jesteśmy tu, aby zmieniać świat. Nie ma nic, na czym bardziej mi zależy” – powiedział kiedyś.
Adam Neumann w Szanghaju, Chiny, 12 kwietnia 2018 r. Zdjęcie: Reuters
Teoretycznie koszty wynajmu powierzchni i świadczenia usług miały być niższe niż czynsze pobierane od najemców, co miało pomóc WeWork w osiągnięciu zysku. Podobnie jak większość startupów, które muszą „przepalać pieniądze” w pierwszych latach, Neumann przeanalizował zalety nowego modelu i perspektywę rynku coworkingu o wartości 2000 miliardów dolarów – co, jak później określił „The Guardian” , było przesadzone – aby przyciągnąć kapitał.
Zawsze powtarzał, że prezes SoftBanku, Masayoshi Son, potrzebował zaledwie 28 minut, aby podjąć decyzję o inwestycji w WeWork. W 2017 roku SoftBank i Vision Fund zainwestowały 4,4 miliarda dolarów w ten startup, którego wycena wyniosła 20 miliardów dolarów. Do 2018 roku SoftBank zobowiązał się do zainwestowania kolejnych 4,25 miliarda dolarów, dzięki czemu WeWork stał się jednym z największych „jednorożców” na świecie (startupów o wycenie 1 miliarda dolarów lub wyższej).
Pęknięcie bańki wyceny
Pytania już się narastały. W 2017 roku „Wall Street Journal” sceptycznie odnosił się do startupu wartego 20 miliardów dolarów, który w zasadzie wynajmował powierzchnie biurowe. Nie wspominając o wycenie 47 miliardów dolarów, jaką uzyskał w rundzie finansowania prywatnego, ani o „olbrzymiej” prognozie Morgan Stanley na 100 miliardów dolarów.
Błyskotliwość nie trwała długo. W 2018 roku, kiedy WeWork zaciągnął pożyczki na rynkach obligacji w wysokości setek milionów dolarów, firma musiała ujawnić więcej informacji o swoich finansach. Dokumenty wykazały, że w 2017 roku WeWork stracił 883 miliony dolarów, pomimo przychodów na poziomie około 886 milionów dolarów. Przeciek z Financial Times ujawnił, że w następnym roku firma straciła 1,9 miliarda dolarów przy przychodach rzędu 1,8 miliarda dolarów.
Do 2019 roku WeWork wyprzedził JPMorgan Chase, stając się największym najemcą komercyjnym w Nowym Jorku i kontrolował więcej metrów kwadratowych powierzchni w Londynie niż ktokolwiek poza brytyjskim rządem . Inwestorzy kwestionowali jednak chwiejne podstawy finansowe firmy. W październiku tego samego roku firma wycofała się z planów IPO, ponieważ inwestorzy niechętnie kupowali jej akcje. Banki również niechętnie udzielały WeWork pożyczek.
Przez cały ten czas Neumann był Neumannem. Jego prywatne podróże samolotem rzekomo obejmowały transgraniczne dostawy marihuany. Jego żona mogła zwalniać pracowników, jeśli czuła się niekomfortowo, a firma zakończyła jedno ze spotkań dotyczących zwolnień występem muzycznym .
Wycena WeWork ostatecznie spadła z 47 miliardów dolarów w styczniu 2019 roku do 7 miliardów dolarów pod koniec tego samego roku, kiedy to firma została przejęta przez japoński SoftBank. Zwolniono tysiące pracowników. Neumann zrezygnował i otrzymał ponad 700 milionów dolarów ze sprzedaży akcji SoftBankowi oraz płatności gotówkowych.
Wahania wyceny WeWork w latach 2013-2020, ze szczytem w 2019 roku, przy czym szacunki instytucji finansowych wahały się od 8 do 104 miliardów dolarów. Grafika: FT
Jak wynika z analizy Bloomberga z 2019 r., to, co sprawiło, że WeWork z ulubieńca inwestorów venture capital stał się wyrzutkiem, nie ma precedensu w żadnym modelu rozwoju ani upadku, a ponadto wykracza poza zwykłe obawy inwestorów, takie jak przyszłe przepływy pieniężne.
Analiza dowodzi, że upadek WeWork można wytłumaczyć jedynie abstrakcyjnie, tak jak założyciel Neumann przekonał inwestorów do zainwestowania w firmę dziesiątek miliardów dolarów. Trzeba przyznać, że Neumannowi udało się sprzedać wizję startupu, który mógłby zdominować świat, a nie firmy wynajmującej biura współdzielone.
Walka po Covid-19
Po śmierci dynastii Neumannów w lutym 2020 roku władzę przejął Sandeep Mathrani. Pod kierownictwem pana Mathraniego WeWork wszedł na giełdę w październiku 2021 roku w wyniku fuzji ze spółką przejęć specjalnego przeznaczenia (SPAC).
Pandemia COVID-19 wywołała obawy przed recesją gospodarczą i redukcją zatrudnienia w branży technologicznej, co wpłynęło na popyt na przestrzenie coworkingowe. W szerszym kontekście, rynek wynajmu biur zmagał się z problemami po pandemii, ponieważ pracownicy niechętnie wracali do biur.
Susannah Streeter, dyrektor ds. walut i rynków w Hargreaves Lansdown, powiedziała, że WeWork wykazywał oznaki słabości już przed pandemią, notując duże straty i narastające zadłużenie. „Kryzys związany z COVID-19 wycenił jednak i tak już kruchy model biznesowy” – dodała.
W obliczu tych przeciwności, WeWork podjął na początku tego roku wysiłki, aby wzmocnić swoje finanse i przetrwać kryzys. W marcu firma zawarła umowę o restrukturyzacji zadłużenia z SoftBankiem oraz kilkoma dużymi kredytodawcami z Wall Street, w tym King Street Capital Management i Brigade Capital Management.
SoftBank zgodził się na zamianę około 1,6 miliarda dolarów długu na mieszankę nowego długu i kapitału własnego w WeWork. Transakcja zmniejszyła zadłużenie firmy o ponad 1,5 miliarda dolarów.
W ramach tej umowy WeWork otrzymał również inwestycję od funduszu Rajeeva Misry, należącego do SoftBank, One Investment Management, który zapewnił prawie 500 milionów dolarów w postaci długu o wysokiej rentowności. „Nowe finansowanie pozyskane i zaangażowane w ramach transakcji ma w pełni sfinansować plan biznesowy WeWork i zapewnić odpowiednią płynność finansową” – poinformowała wówczas firma.
Oddział WeWork w Londynie, Wielka Brytania, październik 2019 r. Zdjęcie: Bloomberg
Jednak w maju, po nadzorowaniu restrukturyzacji finansowej, pan Mathrani nagle ogłosił swoje odejście. W sierpniu WeWork zaczął wątpić w swoją zdolność przetrwania, ponieważ firma nadal przynosiła straty, a jej zasoby finansowe były na wyczerpaniu.
Firma przepaliła 530 milionów dolarów w ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku i ma około 205 milionów dolarów w gotówce, zgodnie z dokumentami dotyczącymi papierów wartościowych. Jednocześnie ma 2,9 miliarda dolarów zadłużenia długoterminowego i ponad 13 miliardów dolarów czynszu, w obliczu rosnących kosztów finansowania i trudności z wynajmem biur.
Zarząd stwierdził wówczas, że „straty doprowadziły do coraz większej liczby odejść członków... i pojawiły się poważne wątpliwości co do zdolności spółki do kontynuowania działalności”.
WeWork przedstawił więc kroki mające na celu poprawę płynności i rentowności, w tym obniżenie kosztów poprzez restrukturyzację i renegocjację warunków najmu, zwiększenie przychodów poprzez redukcję odejścia członków oraz zwiększenie nowej sprzedaży. Firma zapowiedziała, że będzie poszukiwać dodatkowego kapitału poprzez emisję obligacji, akcji lub sprzedaż aktywów.
Również w tym miesiącu trzech członków zarządu zrezygnowało z powodu poważnych rozbieżności w kwestii zarządzania i kierunku strategicznego. Czterech nowych członków zarządu, posiadających doświadczenie w restrukturyzacji finansowej, zostało powołanych do negocjowania z wierzycielami.
Sytuacja nie wygląda dobrze. Akcje WeWork spadły w tym roku o 96%. W czerwcu firma miała 777 lokalizacji w 39 krajach, z czego 30% znajdowało się w Stanach Zjednoczonych. Szacuje się, że firma będzie musiała zapłacić 10 miliardów dolarów czynszu, począwszy od drugiej połowy tego roku do końca 2027 roku, a kolejne 15 miliardów dolarów, począwszy od 2028 roku.
Na początku listopada, jak donosiły źródła WSJ , WeWork może złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości na podstawie Rozdziału 11 już w przyszłym tygodniu, co utoruje firmie drogę do restrukturyzacji działalności i zadłużenia. Zgodnie z prawem, plan restrukturyzacji musi zostać zatwierdzony przez sąd upadłościowy i wierzycieli.
Ale to, jak WeWork się przekształci, to już inna kwestia. Startup zawsze określał się mianem „asset light”, co oznacza, że nie posiada wielu aktywów fizycznych. To sprawiło, że WeWork stał się prawdziwie przełomowy na dwa sposoby.
Po pierwsze, wynajmując zamiast kupować czy budować, mogą szybko rozwijać swoją sieć, o ile dysponują wystarczającym kapitałem na opłacenie czynszu. Po drugie, bardziej niż marketing, wykorzystują zalety aranżacji przestrzeni i środowiska pracy, aby przekonać klientów, niezależnie od tego, czy są to freelancerzy, czy szybko rozwijające się firmy, które nie mogą sobie pozwolić na rozbudowę biur w tradycyjny sposób.
Ale model „asset light” ma też swoje wady. Aswath Damodaran, profesor finansów na Uniwersytecie Nowojorskim, od początku był sceptyczny wobec modelu biznesowego WeWork. „W dobrych czasach budynek jest zapełniony. W złych czasach klienci się wyprowadzają, a Ty zostajesz z pustym budynkiem i kredytem hipotecznym” – powiedział.
Phien An ( synteza )
Link źródłowy
Komentarz (0)