O que a cidade de Ho Chi Minh precisa para alcançar um avanço significativo?

O Sr. Le Hoang Chau propôs diversos mecanismos específicos para ajudar a cidade de Ho Chi Minh a decolar.

-Que mecanismos você acha que são esses?

Primeiramente, o contrato BOT (Construir-Operar-Transferir) não deve ser aplicado a projetos de investimento para aprimoramento, expansão e modernização da infraestrutura viária existente na cidade de Ho Chi Minh. Isso evita conflitos de interesse entre o investidor do projeto e os usuários das vias BOT que precisam pagar pedágio, o que pode levar a distúrbios sociais. Em vez disso, projetos de investimento para aprimoramento, expansão e modernização da infraestrutura viária existente devem ser implementados sob um contrato BT (Construir-Transferir), utilizando o orçamento da cidade para pagar o investidor.

Além disso, é necessário considerar a possibilidade de permitir que a cidade de Ho Chi Minh retome os projetos de investimento em construção sob o modelo de contrato BT, utilizando recursos do orçamento estatal para pagar os investidores, e não utilizando, em hipótese alguma, recursos provenientes de terrenos para que os investidores realizem outros projetos. Ao mesmo tempo, o Estado deve criar recursos orçamentários por meio de investimentos em desenvolvimento territorial, fundos para desenvolvimento territorial, organizações de desenvolvimento territorial e leilões de direitos de uso da terra, conforme estipulado na proposta de emenda à Lei de Terras, a fim de mobilizar recursos do setor privado para investimentos em desenvolvimento de infraestrutura urbana, projetos de transporte, etc.

-Com relação aos atuais entraves no mercado imobiliário, que sugestões você tem para resolvê-los e impulsionar o desenvolvimento da cidade de Ho Chi Minh?

Atualmente, o maior obstáculo está relacionado a questões legais, especificamente ao cálculo das taxas de uso do solo. A maioria dos projetos não pode ser implementada porque não consegue pagar as taxas de uso do solo utilizando os métodos de cálculo atuais. Portanto, propomos permitir que os projetos de habitação comercial apliquem o coeficiente de ajuste do preço do solo (coeficiente K) e submetê-lo à aprovação do Conselho Popular da Cidade de Ho Chi Minh para sua aplicação no cálculo das taxas de uso do solo e dos arrendamentos de terrenos para todos os lotes (independentemente de seu valor de acordo com a tabela de preços de terrenos).

Atualmente, o método do excedente é amplamente aplicado na avaliação de terrenos, determinando preços específicos para o cálculo de taxas de uso e arrendamento de terrenos em projetos imobiliários, habitações comerciais e áreas urbanas. No entanto, esse método não produz resultados de avaliação de terrenos verdadeiramente confiáveis. Segundo especialistas, para o mesmo projeto imobiliário, se apenas uma empresa de avaliação aplicar dois métodos diferentes de avaliação de terrenos, obterá dois resultados distintos, com uma diferença de aproximadamente 17%. Se o mesmo projeto imobiliário for avaliado por duas empresas diferentes utilizando o mesmo método de avaliação de terrenos, também obterá dois resultados diferentes, com uma diferença de aproximadamente 17%. Portanto, a aplicação do método do coeficiente de ajuste do preço do terreno para calcular as taxas de uso e arrendamento de terrenos em projetos imobiliários e habitações comerciais é essencial.

-Quais são as vantagens de se aplicar o coeficiente K, senhor?

Pelo que sei, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh emitiu um documento propondo a aplicação do método do coeficiente K para calcular as taxas de uso e arrendamento de terrenos para todos os projetos imobiliários e de habitação comercial, independentemente de o valor da taxa de uso do solo ser superior ou inferior a 30 bilhões de VND, em vez de contratar uma empresa de consultoria para avaliar o valor do terreno, como ocorre atualmente. Se o coeficiente K for aplicado para determinar as taxas de uso do solo, o processo poderá levar no máximo 6 meses. Isso garantiria uma arrecadação de receita suficiente, precisa e oportuna para o orçamento do Estado, além de proteger os direitos dos investidores do projeto.

Muitos projetos não podem ser implementados porque não é possível pagar as taxas de uso da terra.

Ao mesmo tempo, se implementada conforme a proposta do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, a medida padronizará o cálculo das taxas de uso e arrendamento de terrenos para projetos imobiliários, habitações comerciais e áreas urbanas, garantindo transparência e permitindo que tanto o Estado quanto as empresas prevejam o montante das taxas de uso e arrendamento de terrenos a serem repassadas ao orçamento estatal.

A resolução da situação atual, em que as taxas de uso e arrendamento de terras permanecem indefinidas, evitará riscos legais para os funcionários e servidores públicos no exercício de suas funções, bem como para os demais envolvidos. Além disso, garantirá que os órgãos estaduais tenham plena autoridade para determinar o valor das taxas de uso e arrendamento de terras a serem repassadas ao orçamento estadual (por meio do direito de determinar o coeficiente de ajuste do preço da terra (coeficiente K4) anualmente ou quando o mercado flutuar, e de acordo com cada tipo de empreendimento imobiliário, seja comercial, residencial ou urbano, cumprindo assim o papel do Estado de liderar o mercado, em vez de segui-lo). Ao mesmo tempo, assegurará uma arrecadação suficiente, precisa e oportuna para o orçamento estadual, protegendo os direitos dos investidores nos projetos.

Um dos principais entraves atuais para as empresas é o processo de aprovação de políticas de investimento e de investidores. Esses são os dois primeiros passos para a realização de um projeto. Quais sugestões você tem para solucionar esse problema?

*Observamos que o procedimento de aprovação simultânea de políticas de investimento e de investidores é apenas a etapa inicial na "cadeia" de procedimentos de investimento e construção para projetos imobiliários e de habitação comercial. Portanto, o "gargalo" nesse procedimento tem gerado outros "gargalos" em projetos de habitação social e comercial nos últimos tempos. Consequentemente, esse obstáculo precisa ser resolvido não apenas para a cidade de Ho Chi Minh, mas para todo o país.

Além disso, um obstáculo atual é o ajuste do planejamento em escala 1/2000 para projetos de habitação social. Muitos projetos não podem ser implementados porque a maioria dos empreendimentos de habitação social está localizada em terrenos anteriormente destinados a habitação comercial que foram convertidos. Se habitações sociais forem construídas nesses terrenos, o coeficiente de uso do solo aumentará em 1,5 vezes. Isso significa que o antigo planejamento em escala 1/2000 terá que ser ajustado de acordo.

O ajuste do plano de zoneamento na escala 1/2000 é de responsabilidade e competência dos órgãos estaduais e é realizado "periodicamente" de acordo com as leis de planejamento urbano e construção. No entanto, não existe regulamentação que determine que "os planos de zoneamento e os planos detalhados devem ser aprovados ou ajustados de acordo com a lei antes da elaboração do estudo de viabilidade para investimento e construção e da implementação das etapas subsequentes do projeto". Portanto, os investidores em projetos de habitação social precisam esperar, sem saber por quanto tempo, mesmo que esses projetos não contribuam para o aumento populacional da província. Isso ocorre porque os compradores de habitação social devem ter residência permanente ou temporária por pelo menos seis meses e possuir seguro social, e o projeto apenas aumenta a população local na área onde está localizado.

Link da fonte: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm