O que a cidade de Ho Chi Minh precisa para alcançar um avanço significativo?

O Sr. Le Hoang Chau propôs diversos mecanismos especiais para ajudar a cidade de Ho Chi Minh a decolar.

-Quais você acha que são esses mecanismos?

Primeiramente, os contratos BOT não devem ser aplicados a projetos de investimento para modernizar, expandir e melhorar as vias existentes na cidade de Ho Chi Minh. Isso evita conflitos de interesse entre os investidores do projeto e os usuários das vias BOT, que precisam pagar taxas, o que poderia gerar pontos de tensão na sociedade. Em vez disso, os projetos de investimento para modernizar, expandir e melhorar as vias existentes devem ser implementados sob contratos BOT, utilizando o orçamento da cidade para remunerar os investidores.

Além disso, é necessário considerar a possibilidade de permitir que a cidade de Ho Chi Minh retome projetos de investimento em construção na forma de contratos BT, utilizando recursos do orçamento estatal para pagar os investidores, e não com recursos de fundos fundiários para a implementação de outros projetos. Ao mesmo tempo, o Estado gera capital orçamentário por meio de atividades de investimento em desenvolvimento de fundos fundiários, fundos de desenvolvimento fundiário, organizações de desenvolvimento de fundos fundiários e leilões de direitos de uso da terra, de acordo com as disposições do projeto de Lei de Terras (alterada), para mobilizar recursos do setor privado para investir no desenvolvimento de infraestrutura urbana, obras de trânsito, etc.

-Com relação aos atuais entraves no mercado imobiliário, que sugestões você tem para resolvê-los e impulsionar o desenvolvimento da cidade de Ho Chi Minh?

Atualmente, o maior problema está relacionado a questões legais, especificamente ao cálculo das taxas de uso do solo. A maioria dos projetos não pode ser implementada porque não consegue pagar as taxas de uso do solo utilizando os métodos de cálculo atuais. Portanto, propõe-se permitir que os projetos de habitação comercial apliquem o coeficiente de ajuste do preço do terreno (coeficiente K) e submetam a proposta ao Conselho Popular da Cidade de Ho Chi Minh para aprovação, a fim de aplicar taxas de uso do solo e aluguéis de terrenos a todos os lotes e terrenos (independentemente do valor calculado de acordo com a tabela de preços de terrenos).

Atualmente, o método do excedente é comumente utilizado para determinar preços específicos de terrenos para calcular taxas de uso e aluguéis de terrenos em projetos imobiliários, habitações comerciais e áreas urbanas. No entanto, esse método não fornece resultados confiáveis ​​de avaliação de terrenos. Segundo cálculos de especialistas, para o mesmo projeto imobiliário, se apenas uma empresa de avaliação aplicar dois métodos diferentes de avaliação de terrenos, obterá dois resultados distintos, com uma diferença de valor de cerca de 17%. Se o mesmo projeto imobiliário for implementado por duas empresas de avaliação diferentes, aplicando o mesmo método de avaliação de terrenos, também obterá dois resultados diferentes, com uma diferença de valor de cerca de 17%. Portanto, a aplicação do método do coeficiente de ajuste do preço do terreno para calcular taxas de uso e aluguéis de terrenos em projetos imobiliários de habitação comercial é imprescindível.

-Qual a vantagem de aplicar o coeficiente K, senhor?

Pelo que sei, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh emitiu um documento solicitando permissão para aplicar o método do coeficiente K no cálculo das taxas de uso e aluguel de terrenos para todos os projetos imobiliários e de habitação comercial, independentemente de o valor da taxa de uso do terreno ser superior ou inferior a 30 bilhões de VND, em vez de contratar uma consultoria de avaliação de terrenos, como ocorre atualmente. Se o coeficiente K for aplicado para determinar as taxas de uso do terreno, o prazo não poderá exceder 6 meses. Isso garante a arrecadação integral, correta e oportuna para o orçamento do Estado, ao mesmo tempo que assegura os direitos dos investidores do projeto.

Muitos projetos não podem ser implementados porque não conseguem pagar as taxas de uso da terra.

Ao mesmo tempo, se aplicado conforme a proposta do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, formalizará o cálculo das taxas de uso e aluguel de terrenos para projetos imobiliários, habitações comerciais e áreas urbanas, garantindo transparência, para que tanto o Estado quanto as empresas possam prever o montante das taxas de uso e aluguel de terrenos que devem ser pagos ao orçamento estatal.

Superar a atual situação de desconhecimento sobre as taxas de uso e aluguel de terrenos, evitando riscos legais para funcionários, servidores públicos e servidores no exercício de suas funções, bem como para pessoas a eles relacionadas; ao mesmo tempo em que se garante que os órgãos estatais tenham plena autoridade para decidir sobre o valor das taxas de uso e aluguel de terrenos a serem pagos ao orçamento do Estado (por meio do direito de decidir sobre o coeficiente de reajuste do preço do terreno (coeficiente K4) anualmente ou quando o mercado flutuar e de acordo com cada tipo de projeto imobiliário, comercial, residencial ou urbano, para que o Estado atue como líder do mercado, e não como seguidor do mercado). Simultaneamente, assegura-se a arrecadação suficiente, correta e oportuna para o orçamento do Estado, garantindo-se, ao mesmo tempo, os direitos dos investidores do projeto.

Um problema que as empresas enfrentam atualmente é o procedimento de aprovação de políticas de investimento e de investidores. Esses são os dois primeiros passos para a realização de um projeto. Que sugestões você tem para resolvê-los?

*Compreendemos que o procedimento de aprovação da política de investimento simultaneamente à aprovação dos investidores é apenas o passo inicial da "cadeia" de procedimentos de investimento e construção para projetos imobiliários e de habitação comercial. Portanto, o "bloqueio" desse procedimento levou ao "bloqueio" de projetos de habitação social e de habitação comercial no passado. Assim, é necessário remover esse obstáculo não apenas para a cidade de Ho Chi Minh, mas para todo o país.

Além disso, o problema atual reside no ajuste do planejamento de 1/2000 para projetos de habitação social. Muitos projetos não podem ser implementados porque a maioria dos empreendimentos de habitação social se baseia na conversão de terrenos anteriormente destinados a fins comerciais. Caso sejam construídas habitações sociais, o coeficiente de uso do solo aumentará 1,5 vezes. Isso significa que o antigo planejamento de 1/2000 precisará ser ajustado de acordo.

O ajuste do plano de zoneamento na escala 1/2000 é de responsabilidade e autoridade dos órgãos estaduais e é realizado "periodicamente", de acordo com a lei de planejamento e construção urbana. No entanto, não há previsão legal de que os planos de zoneamento e os planos detalhados devam ser aprovados ou ter sua alteração aprovada antes da elaboração do Estudo de Viabilidade do Investimento e da implementação das etapas subsequentes do projeto. Portanto, os investidores em projetos de habitação social precisam aguardar, sem saber por quanto tempo, mesmo que o projeto não contribua para o aumento populacional da província. Isso ocorre porque os compradores de habitação social devem ser residentes permanentes ou temporários por pelo menos seis meses e possuir seguro social, o que apenas aumenta a população local na área onde o projeto está localizado.

Link da fonte: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm