O que a Cidade de Ho Chi Minh precisa para ter um avanço?

O Sr. Le Hoang Chau propôs muitos mecanismos especiais para ajudar a Cidade de Ho Chi Minh a decolar.

-Quais você acha que são esses mecanismos?

*Primeiramente, os contratos BOT não devem ser aplicados a projetos de investimento para modernização, expansão e expansão de estradas existentes na Cidade de Ho Chi Minh. Isso evita conflitos de interesse entre os investidores do projeto e os usuários das estradas BOT que precisam pagar taxas, o que pode criar pontos de conflito social. Em vez disso, os projetos de investimento para modernização, expansão e expansão de estradas existentes devem ser implementados sob contratos BT, utilizando o orçamento da cidade para pagar os investidores.

Além disso, é necessário considerar a possibilidade de permitir que a Cidade de Ho Chi Minh reinicie projetos de investimento em construção sob a forma de contratos de BT, utilizando capital do orçamento do estado para pagar os investidores, e definitivamente não para financiar com fundos de terras a implementação de outros projetos. Ao mesmo tempo, o Estado cria capital orçamentário por meio de atividades de investimento em desenvolvimento de fundos de terras, fundos de desenvolvimento de terras, organizações de desenvolvimento de fundos de terras e leilões de direitos de uso da terra, de acordo com as disposições do Projeto de Lei de Terras (alterado), a fim de mobilizar recursos do setor privado para investir no desenvolvimento de infraestrutura urbana, obras de trânsito, etc.

- Em relação aos atuais gargalos no mercado imobiliário, que sugestões você tem para resolvê-los e criar um avanço para o desenvolvimento da Cidade de Ho Chi Minh?

*Atualmente, o maior problema está relacionado a questões legais, especificamente ao cálculo das taxas de uso do solo. A maioria dos projetos não pode ser implementada porque não consegue pagar as taxas de uso do solo com os métodos de cálculo atuais. Portanto, propõe-se permitir que projetos de habitação comercial apliquem o coeficiente de ajuste do preço do solo (coeficiente K) e submetê-lo à aprovação do Conselho Popular da Cidade de Ho Chi Minh para aplicar taxas de uso do solo e aluguéis de terras a todos os terrenos e lotes (independentemente do valor calculado de acordo com a tabela de preços de terras).

Atualmente, o método do excedente é comumente usado para determinar preços de terrenos específicos para calcular taxas de uso do solo e aluguéis de terrenos para projetos imobiliários, habitações comerciais e áreas urbanas. No entanto, esse método não fornece resultados confiáveis ​​de avaliação de terrenos. De acordo com cálculos de especialistas, para o mesmo projeto imobiliário, se apenas uma empresa de avaliação aplicar dois métodos diferentes de avaliação de terrenos, ela fornecerá dois resultados diferentes, com uma diferença de valor de cerca de 17%. Se o mesmo projeto imobiliário for implementado por duas empresas de avaliação diferentes, o mesmo método de avaliação de terrenos também fornecerá dois resultados diferentes, com uma diferença de valor de cerca de 17%. Portanto, a aplicação do método do coeficiente de ajuste do preço do terreno para calcular taxas de uso do solo e aluguéis de terrenos para projetos imobiliários de habitação comercial é muito necessária.

-Quão benéfico é aplicar o coeficiente K, senhor?

*Pelo que sei, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh emitiu um documento solicitando permissão para aplicar o método do coeficiente K para calcular as taxas de uso do solo e o aluguel de terrenos para todos os projetos imobiliários e comerciais, independentemente de o projeto ter um valor de taxa de uso do solo acima ou abaixo de 30 bilhões de VND, em vez de contratar uma unidade de consultoria em avaliação de terrenos, como é o caso atualmente. Se o coeficiente K for aplicado para determinar as taxas de uso do solo, o prazo não poderá exceder 6 meses. Garantindo a cobrança integral, correta e pontual para o orçamento estadual, ao mesmo tempo em que se salvaguardam os direitos dos investidores do projeto.

Muitos projetos não podem ser implementados porque não conseguem pagar taxas de uso da terra.

Ao mesmo tempo, se aplicado de acordo com a proposta do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, ele formalizará o cálculo de taxas de uso da terra e aluguéis de terra para projetos imobiliários, habitações comerciais e áreas urbanas, garantindo transparência, para que tanto o Estado quanto as empresas possam prever o valor das taxas de uso da terra e aluguéis de terra que devem ser pagos ao orçamento estadual.

Superar a situação atual de taxas de uso da terra e aluguel de terra sendo desconhecidos, evitando riscos legais para funcionários, servidores públicos e funcionários públicos no desempenho de funções oficiais e pessoas relacionadas; ao mesmo tempo em que garante que as agências estaduais tenham autoridade total para decidir sobre o valor das taxas de uso da terra e aluguel de terra a serem pagos ao orçamento do estado (por meio do direito de decidir sobre o coeficiente de ajuste do preço da terra (coeficiente K4) anualmente ou quando o mercado flutua e de acordo com cada tipo de projeto imobiliário, habitação comercial, áreas urbanas, para desempenhar o papel do Estado liderando o mercado, não o Estado seguindo o mercado). Ao mesmo tempo, garantindo a cobrança suficiente, correta e oportuna para o orçamento do estado, ao mesmo tempo em que garante os direitos dos investidores do projeto.

Um problema com o qual as empresas estão atualmente "presas" é o procedimento de aprovação de políticas de investimento e de investidores. Essas são as duas primeiras etapas para a execução de um projeto. Quais recomendações você tem para resolvê-las?

*Reconhecemos que o procedimento de aprovação simultânea de políticas de investimento e investidores é apenas o procedimento inicial da "cadeia" de procedimentos de investimento e construção para projetos imobiliários e habitacionais comerciais. Portanto, o "bloqueio" desse procedimento levou ao "bloqueio" de projetos de habitação social e comercial no passado. Portanto, é necessário remover esse obstáculo não apenas para a Cidade de Ho Chi Minh, mas também para todo o país.

Além disso, o problema atual é o ajuste do planejamento de 1/2000 para projetos de habitação social. Muitos projetos não podem ser implementados porque a maioria dos projetos de habitação social são terrenos convertidos de moradias comerciais. Se forem construídas habitações sociais, o coeficiente de uso do solo será aumentado em 1,5 vezes. Isso significa que o antigo planejamento de 1/2000 terá que ser ajustado em conformidade.

O ajuste do plano de zoneamento na escala 1/2000 é de responsabilidade e autoridade das agências estaduais e é ajustado "periodicamente" de acordo com a lei de planejamento urbano e construção, mas não foi estipulado que "os planos de zoneamento e os planos detalhados devem ser aprovados ou aprovados para ajuste de acordo com a lei antes da elaboração do Relatório de Estudo de Viabilidade para investimento em construção e implementação das próximas etapas do projeto". Portanto, os investidores em projetos de habitação social devem esperar, sem saber quanto tempo terão que esperar, mesmo que o projeto de habitação social não aumente o tamanho populacional da província. Porque os compradores de habitação social devem ser residentes permanentes ou temporários por pelo menos 6 meses e ter seguro social, o que apenas aumenta o tamanho da população local na área onde o projeto está localizado.

Link da fonte: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm