 |
| As empresas do setor imobiliário estão explorando todas as formas possíveis de captar recursos para o desenvolvimento de projetos (Foto: Gia Huy) |
Dificuldades em obter financiamento para o desenvolvimento do projeto.
Como parte de seu plano de desenvolvimento de negócios para transitar de uma unidade de distribuição para uma investidora em projetos, em fevereiro de 2026, a DK Joint Stock Company, na Cidade de Ho Chi Minh, decidiu adquirir um empreendimento residencial chamado "To Am Xanh" (Casa Verde), localizado no bairro de Ben Cat, na Cidade de Ho Chi Minh. O projeto abrange uma área de 1 hectare, possui cerca de 1.500 apartamentos e conta com documentação legal praticamente completa. O preço pedido pela construtora é de 250 bilhões de VND.
Após pesquisar o mercado e contatar o vendedor, a DK Company finalizou o preço de compra em 235 bilhões de VND. Em seguida, a empresa negociou com o VietinBank . No entanto, o banco recusou o empréstimo, alegando limites de crédito insuficientes, e a taxa de juros oferecida era de aproximadamente 14%.
Segundo os dirigentes da DK Company, a empresa também apresentou pedidos de empréstimo a vários outros bancos, todos com taxas de juros bastante elevadas, variando de 12% a 14% ao ano. Além disso, as taxas de processamento cobradas pelos bancos para o empréstimo variavam de 5% a 7% do valor total do empréstimo.
As empresas do setor imobiliário estão sendo forçadas a encontrar maneiras de garantir financiamento para seus projetos, aceitando altas taxas de juros e riscos significativos. A pressão sobre o fluxo de caixa não apenas corrói os lucros, mas também coloca muitas empresas em uma posição em que precisam "se salvar" a todo custo. 
“Ao empreender um projeto, precisamos contrair empréstimos para comprar terrenos, cumprir os trâmites legais, pagar o IPTU ao Estado e cobrir os custos de construção. O valor emprestado pode chegar a milhares de bilhões de dongs. Com uma taxa de juros de 14% ao ano e um prazo de empréstimo de cerca de 3 anos, se tomarmos emprestado 1 trilhão de dongs, a empresa terá que arcar com custos de juros de cerca de 42%. Embora a margem de lucro para cada projeto seja de apenas cerca de 20%, esse custo de juros será incorporado ao preço do imóvel, elevando os preços e tornando-os muito difíceis de vender”, disse um executivo da DK Company.
Enfrentando também dificuldades para garantir financiamento para o desenvolvimento do projeto, o Sr. Vo Van Nhat, Diretor Geral da Van Toan Construction Investment Joint Stock Company, na Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que, em 2025, a empresa adquiriu um terreno no bairro de An Phu, na Cidade de Ho Chi Minh, com uma área de mais de 6.000 m², por um preço superior a 220 bilhões de VND. Até o momento, a empresa concluiu o processo de aprovação do investimento, mas para desenvolver o projeto, é necessário buscar capital de empréstimo junto a bancos.
Em fevereiro passado, esta empresa procurou o BIDV Bank, mas teve o empréstimo negado após avaliação do projeto e das capacidades da empresa. Posteriormente, a empresa continuou a contatar diversos outros bancos, mas recebeu respostas semelhantes, principalmente devido à falta de limites de crédito disponíveis.
Mais afortunada do que as duas empresas mencionadas anteriormente, a Ky Nguyen Real Estate Joint Stock Company, na Cidade de Ho Chi Minh, informou que, em janeiro de 2026, obteve um empréstimo de 600 bilhões de VND de um banco, com juros de 11% ao ano, para desenvolver um projeto na província de Tay Ninh . No entanto, devido ao empréstimo ser liberado em várias parcelas, a empresa recebeu apenas a primeira parcela, no valor de 100 bilhões de VND, para indenização e desapropriação de terras. De março até o momento, a empresa não recebeu os demais repasses no prazo, pois o banco anunciou ter atingido seu limite de crédito; cada repasse corresponde a apenas alguns bilhões de VND, insuficiente para a execução do projeto.
Eles tentaram de todas as maneiras possíveis conseguir o dinheiro.
A An Ha Construction and Investment Co., Ltd., sediada na cidade de Ho Chi Minh, declarou que em 2019 obteve a licença para investir no projeto residencial An Ha, no distrito de Hoc Mon, abrangendo uma área de 3,8 hectares, com o produto sendo lotes de terreno. Devido à insuficiência de recursos legais para a obtenção de empréstimos bancários, a empresa captou capital junto a investidores para cobrir os custos de desapropriação. Contudo, até o momento, o projeto não pôde ser iniciado por falta de fundos para concluir os trâmites legais e construir a infraestrutura. Posteriormente, a empresa procurou os bancos, sem sucesso.
Entretanto, os empréstimos dos investidores venceram, obrigando a empresa a buscar soluções alternativas, incluindo a captação de recursos. Pouco tempo depois, um fundo de investimento japonês, com sede no bairro de Tan Hung, na cidade de Ho Chi Minh, concordou em emprestar dinheiro à empresa. Contudo, apesar do terreno do projeto estar avaliado em mais de 350 bilhões de VND, o fundo concordou em emprestar apenas 150 bilhões de VND, com uma taxa de juros de até 17,5% ao ano.
O prazo do empréstimo é de 3 anos; após esse período, se o principal não for pago, o fundo de investimento retomará a posse do terreno. Além disso, para obter um empréstimo de 150 bilhões de VND, a empresa deverá pagar uma taxa administrativa adicional de aproximadamente 7% do valor total do empréstimo.
"Como precisávamos de dinheiro para desenvolver o projeto, caso contrário a aprovação do investimento seria revogada, e devido à pressão dos investidores que já haviam contribuído com capital, fomos obrigados a pedir um empréstimo ao fundo. Mesmo sabendo que os juros e as taxas administrativas eram muito altos, praticamente consumindo todo o capital emprestado", disse o líder da An Ha Company.
Diante das dificuldades em obter empréstimos bancários devido a dívidas existentes e à impossibilidade de emitir títulos, o Grupo NRC decidiu recentemente buscar financiamento externo. Após uma pesquisa, a empresa obteve aprovação do Fundo de Investimento Amber Capital para um empréstimo de 2 trilhões de VND, com a condição de que o Grupo NRC apresente um projeto adequado para implementação antes da liberação dos fundos.
O mercado está claramente segmentado.
A Sra. Quynh Nguyen, que administra um fundo de investimento dos Emirados Árabes Unidos com atuação no Vietnã, afirmou que o fundo geralmente possui duas opções de financiamento.
Em primeiro lugar, podemos participar juntos no desenvolvimento do projeto e, em seguida, dividir os lucros.
Em segundo lugar, as empresas recebem empréstimos para desenvolver seus próprios projetos, e o fundo cobra juros. A taxa de juros é normalmente cerca de 5% superior às taxas bancárias, e se a empresa não cumprir os prazos ou não pagar a dívida, todo o projeto poderá ser perdido.
Na realidade, observa-se uma clara diferenciação entre as empresas imobiliárias no mercado vietnamita. Grandes empresas com reservas de terrenos regularizadas, documentação legal completa e finanças sólidas ainda conseguem acessar empréstimos bancários, enquanto empresas menores, com muitos projetos em andamento e dívidas significativas, enfrentam oportunidades muito limitadas.
Além disso, a emissão de títulos, que antes era uma "tábua de salvação" para muitas empresas, ainda enfrenta inúmeros desafios. A confiança do mercado não se recuperou totalmente, enquanto as regulamentações legais relacionadas à emissão permanecem complexas, dificultando o acesso das empresas a essa fonte de financiamento.
"Para as pequenas empresas, quando não conseguem emitir ações, títulos ou obter empréstimos de bancos, são obrigadas a buscar fontes externas de capital com altas taxas de juros, o que acarreta o risco de perder projetos caso não consigam pagar a dívida. Isso demonstra que a pressão sobre o fluxo de caixa das empresas imobiliárias hoje é muito alta", compartilhou a Sra. Quynh.
Reconhecendo que o financiamento é um dos maiores desafios enfrentados pelas empresas imobiliárias, o Sr. Vo Thanh Dat, Diretor Geral da Westland Real Estate Joint Stock Company, afirmou que as empresas estão atualmente enfrentando dois grandes problemas.
Em primeiro lugar, o acesso ao capital está se tornando cada vez mais difícil. Anteriormente, as empresas podiam captar recursos por meio de diversos canais, como parcerias de investimento, clientes, títulos ou bancos, mas agora todos esses canais estão sendo restringidos, especialmente o crédito bancário.
Em segundo lugar, a recuperação do mercado está progredindo lentamente. Além de remover os obstáculos legais, as empresas também precisam se esforçar para resolver as questões financeiras a fim de manter suas operações.
Em particular, em 2026, o acesso ao capital se tornará ainda mais difícil, uma vez que a diferença nas taxas de juros de empréstimo entre bancos comerciais de capital aberto e bancos comerciais estatais varia de 4% a 5%.
"Portanto, as empresas querem que essa lacuna seja reduzida e desejam ter acesso a crédito a custos mais baixos, facilitando assim o desenvolvimento de projetos e estabilizando as operações comerciais", disse ele.
Dat disse.
Fonte: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html
Comentário (0)