Preços dos terrenos “acompanham” a ferrovia de alta velocidade do Norte

Após informações sobre o planejamento da estação Ngoc Hoi, a principal estação da ferrovia de alta velocidade Norte-Sul, os preços dos terrenos na região dispararam. Com um orçamento de 3 a 4 bilhões de VND, os investidores terão dificuldade em comprar um terreno com um carro estacionado na porta.

Após informações sobre o planejamento da estação Ngoc Hoi, a principal estação da ferrovia de alta velocidade Norte-Sul, os preços dos terrenos na região dispararam. Com um orçamento de 3 a 4 bilhões de VND, os investidores terão dificuldade em comprar um terreno com um carro estacionado na porta.

O planejamento da estação Ngoc Hoi elevou os preços dos terrenos nesta área. Na foto: Perspectiva geral do Complexo Ngoc Hoi.

Mais de 100 milhões de VND/m2

Desde 2004, o Primeiro-Ministro aprova a política de investimento para o projeto da Linha Ferroviária Urbana nº 1, no trecho Ngoc Hoi - Yen Vien. No entanto, após cerca de duas décadas, esta área continua "inativa" e o processo de limpeza do local continua paralisado. O clima sombrio só se dissipou de fato quando o Ministério dos Transportes identificou a estação Ngoc Hoi como parte do sistema ferroviário de alta velocidade Norte-Sul.

As informações acima impulsionaram o mercado imobiliário no distrito de Thanh Tri ( Hanói ), especialmente na comuna de Ngoc Hoi, onde a estação está localizada. Segundo moradores locais, a região testemunhou um forte aumento nos preços no início do ano devido à febre imobiliária nos subúrbios de Hanói em geral. Posteriormente, com novas informações sobre a ferrovia de alta velocidade Norte-Sul, o preço dos terrenos residenciais ao redor do canteiro de obras da estação continuou a subir para um novo patamar.

Se no final do primeiro trimestre de 2024 os compradores ainda conseguiam encontrar terrenos com estacionamento na porta por cerca de 60 milhões de VND/m², agora o preço subiu para quase 80 milhões de VND/m². Para terrenos localizados em vias principais, o preço chega a ultrapassar 110 milhões de VND/m².

Para projetos-chave nacionais, o andamento da construção pode levar muitos anos. Portanto, se os investidores precisarem tomar dinheiro emprestado, correrão o risco de sofrer perdas.

“Na área ao redor da estação Ngoc Hoi, com uma capacidade financeira de 3 a 4 bilhões de VND, é muito difícil para investidores comprar terrenos com carros estacionados na porta. Se houver, geralmente são terrenos pequenos ou com mau feng shui”, disse o Sr. Xuan Thanh, corretor.

A quantidade de imóveis residenciais disponíveis no mercado é relativamente limitada. Para terrenos com boa localização e ruas largas, a taxa de liquidez é calculada semanalmente. Nas mãos de "surfistas" experientes, terrenos aqui podem gerar lucros de várias centenas de milhões de VND em pouco tempo.

“A comuna de Ngoc Hoi e as comunas vizinhas, como Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe e Khanh Ha, são as áreas mais interessadas no distrito de Thanh Tri. Em particular, as comunas de Dai Ang e Lien Ninh serão as áreas mais desenvolvidas num futuro próximo, quando houver mais duas áreas urbanas em 2028 e 2029”, disse o Sr. Thanh.

Segundo a CBRE, imóveis próximos a estações de metrô terão um prêmio médio de 10% a 20% em comparação com outras áreas. Em caso de crise no mercado imobiliário, projetos habitacionais com boas conexões com as linhas de metrô poderão se recuperar mais rapidamente.

Cuidado ao comprar terreno "preso" no planejamento

Em declarações à imprensa do jornal Dau Tu, o Sr. Nguyen Huu Cuong, presidente do Clube Imobiliário de Hanói (HNREA), afirmou que é natural que os preços dos imóveis aumentem junto com o desenvolvimento da infraestrutura de transporte. Essa tendência se refletiu no caso do Anel Viário 4, quando investidores correram para "vasculhar" terrenos ao redor da rota para antecipar o planejamento.

"É normal que os preços dos terrenos aumentem em resposta às informações oficiais de planejamento fornecidas por agências governamentais, especialmente no caso do sistema ferroviário de alta velocidade Norte-Sul. Este é um projeto fundamental, então não apenas os investidores imobiliários, mas todos estão entusiasmados com as informações em torno deste grande projeto", disse o Sr. Cuong.

No entanto, o presidente da HNREA também enfatizou que os compradores precisam definir claramente o escopo de planejamento do projeto para evitar a necessidade de desmatamento. Este será um dos fatores que determinarão o "lucro ou prejuízo" do terreno. Além disso, os investidores também devem verificar se o terreno será beneficiado pelo sistema de infraestrutura técnica ou por projetos de bem-estar social do Estado.

“Isso pode ser determinado por meio de planejamento detalhado, planejamento regional, planejamento de 1/2.000, planejamento de 1/500... Se o investidor tiver certeza de que o terreno não foi 'afetado' pelo planejamento, considera-se uma vitória parcial. Caso contrário, os riscos potenciais são muito altos. Houve até casos em que o vendedor falsificou marcos de planejamento para cometer fraude”, alertou o Sr. Cuong.

Além dos fatores de planejamento, o especialista da HNREA também observou que os investidores precisam avaliar sua saúde financeira, a finalidade do uso do terreno e sua própria "coragem". Segundo o Sr. Cuong, os terrenos "seguintes" ao projeto serão adequados para investidores de médio e longo prazo e não dependerão muito de alavancagem financeira.

“Os compradores devem equilibrar sua capacidade de pagamento e não se deixar influenciar por emoções. Em projetos nacionais importantes, o andamento da construção pode levar muitos anos. Portanto, se os investidores precisarem tomar dinheiro emprestado e não estiverem confiantes em 'surfar' no curto prazo, correrão o risco de cortar prejuízos”, alertou o Sr. Cuong.

Da mesma forma, o Sr. Ngo Xuan Chuc, investidor e diretor de uma corretora imobiliária em Hanói, afirmou que, inicialmente, o mercado sempre reagiu positivamente às informações de planejamento, e os preços dos imóveis também aumentaram "de forma vertiginosa". Após esse aumento de preços, o sentimento do mercado se estabilizou novamente, fazendo com que o nível de preços se estabilizasse gradualmente, ou até mesmo diminuísse em alguns locais com preços anormalmente altos.

“A Estação Ngoc Hoi é a maior estação ferroviária do Norte, e o escopo do planejamento pode ser ajustado e expandido. Se os investidores não tiverem a sorte de comprar um terreno dentro do planejamento, serão considerados como tendo perdido dinheiro. Mesmo aplicando a nova tabela de preços de terrenos, o nível de compensação nunca será igual ao preço de mercado. Considerando o atual quadro de preços de terrenos, o nível de compensação é inferior a 1/3 do preço real”, disse o Sr. Chuc, francamente.

Segundo este investidor, a escala do projeto é muito grande, portanto, o trabalho de limpeza do local não pode ser feito da noite para o dia. Consequentemente, o prazo de implementação do projeto pode ser maior do que o esperado. Investidores com pouco capital e que precisam tomar dinheiro emprestado devem pensar com cuidado, evitando ser assombrados pelo sentimento de FOMO (medo de perder algo) e investir com base em boatos.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html