Os preços dos terrenos estão subindo em consonância com a ferrovia de alta velocidade Norte-Sul.

Após o anúncio da construção da estação Ngoc Hoi, principal entroncamento da linha ferroviária de alta velocidade Norte-Sul, os preços dos terrenos na região dispararam. Com um orçamento de 3 a 4 bilhões de VND, os investidores estão encontrando dificuldades para adquirir um terreno com vaga de estacionamento em frente.

Após o anúncio da construção da estação Ngoc Hoi, principal entroncamento da linha ferroviária de alta velocidade Norte-Sul, os preços dos terrenos na região dispararam. Com um orçamento de 3 a 4 bilhões de VND, os investidores estão encontrando dificuldades para adquirir um terreno com vaga de estacionamento em frente.

O planejamento da estação ferroviária de Ngoc Hoi fez com que os preços dos terrenos na região disparassem. Na foto: Vista geral do complexo de Ngoc Hoi.

Ultrapassando a marca de 100 milhões de VND/m².

Desde 2004, o plano de investimento para o trecho Ngoc Hoi - Yen Vien da Linha 1 do Metrô de Hanói foi aprovado pelo Primeiro-Ministro . No entanto, após cerca de duas décadas, a área permanece estagnada, com o desapropriamento ainda paralisado. O clima sombrio só foi dissipado quando o Ministério dos Transportes identificou a estação Ngoc Hoi como parte do sistema ferroviário de alta velocidade Norte-Sul.

Essa informação impulsionou o mercado imobiliário no distrito de Thanh Tri ( Hanói ), especialmente na comuna de Ngoc Hoi, onde a estação está localizada. Segundo moradores locais, a região já havia apresentado um aumento acentuado nos preços no início do ano devido à especulação imobiliária generalizada nos arredores de Hanói. Posteriormente, com a divulgação das novas informações sobre a ferrovia de alta velocidade Norte-Sul, o preço dos terrenos residenciais ao redor do canteiro de obras da estação atingiu um novo patamar.

Enquanto no final do primeiro trimestre de 2024 ainda era possível encontrar terrenos com acesso para carros por cerca de 60 milhões de VND/m², o preço agora subiu para quase 80 milhões de VND/m². Para terrenos localizados em vias principais, o preço ultrapassou os 110 milhões de VND/m².

Em projetos nacionais de grande importância, os prazos de construção podem se estender por muitos anos. Portanto, se os investidores precisarem contrair empréstimos, correm o risco de incorrer em prejuízos.

"Na área ao redor da estação de trem de Ngoc Hoi, com um orçamento de 3 a 4 bilhões de VND, é muito difícil para os investidores comprarem terrenos com vaga de estacionamento em frente. Se encontram algum, geralmente são terrenos pequenos ou com problemas de feng shui", disse Xuan Thanh, um corretor de imóveis.

A oferta de terrenos residenciais disponíveis no mercado é relativamente limitada. Para lotes em localizações privilegiadas com amplas vias de acesso, a liquidez é medida em semanas. Nas mãos de "especuladores" experientes, esses lotes podem gerar lucros de várias centenas de milhões de dongs em um curto período.

“A comuna de Ngoc Hoi, juntamente com comunas vizinhas como Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe e Khanh Ha, é atualmente a área mais importante do distrito de Thanh Tri. Em particular, as comunas de Dai Ang e Lien Ninh experimentarão o desenvolvimento mais forte nos próximos anos, com a adição de duas áreas urbanas em 2028 e 2029”, disse o Sr. Thanh.

Segundo a CBRE, os imóveis próximos a estações de metrô tendem a ter preços médios 10 a 20% mais altos do que os de outras áreas. Em caso de crise no mercado imobiliário, os empreendimentos residenciais com boa conectividade com as linhas de metrô provavelmente se recuperarão mais rapidamente.

Tenha cuidado ao comprar terrenos afetados por regulamentações de zoneamento.

Em entrevista ao jornal Investment Newspaper, o Sr. Nguyen Huu Cuong, presidente do Hanoi Real Estate Club (HNREA), afirmou que o aumento dos preços dos imóveis devido ao desenvolvimento da infraestrutura de transporte é um fenômeno natural. Essa tendência já ocorreu antes, como no caso do Anel Viário 4, quando investidores correram para "caçar" terrenos ao redor da via para lucrar com o planejamento.

"É normal que os preços dos terrenos subam antes da divulgação de informações oficiais de planejamento por órgãos governamentais, especialmente no caso do sistema ferroviário de alta velocidade Norte-Sul. Este é um projeto fundamental, portanto, não apenas os investidores imobiliários, mas todos estão ansiosos por informações sobre este importante projeto", comentou o Sr. Cuong.

No entanto, o presidente da HNREA também enfatizou que os compradores precisam identificar claramente o escopo do projeto para evitar incorrer em áreas sujeitas a desapropriação. Este será um dos fatores decisivos para determinar o "lucro ou prejuízo" do terreno. Além disso, os investidores também devem verificar se o terreno conta com infraestrutura técnica ou benefícios sociais do Estado.

"Isso pode ser determinado por meio de planejamento detalhado, planejamento regional, planejamento em escala 1/2.000, planejamento em escala 1/500... Se o investidor tiver certeza de que o terreno não é afetado por nenhuma regulamentação de planejamento, então já venceu parte da batalha. No entanto, se não tiver clareza sobre isso, os riscos potenciais são muito altos. Houve até casos em que vendedores falsificaram marcos de planejamento para cometer fraude", alertou o Sr. Cuong.

Além dos fatores de planejamento, o especialista da HNREA também observou que os investidores precisam avaliar sua saúde financeira, a finalidade do uso do terreno e sua própria capacidade financeira. Segundo o Sr. Cuong, terrenos que se beneficiam de projetos de desenvolvimento são adequados para investidores de médio e longo prazo que não dependem excessivamente de alavancagem financeira.

"Os compradores devem equilibrar sua capacidade de pagamento e não se deixar influenciar pelas emoções. Para projetos nacionais importantes, o progresso da construção pode levar muitos anos. Portanto, se os investidores tiverem que contrair empréstimos e não estiverem confiantes na especulação de curto prazo, enfrentarão o risco de perdas", alertou o Sr. Cuong.

Da mesma forma, o Sr. Ngo Xuan Chuc, investidor e diretor de uma corretora de imóveis em Hanói, destacou que o mercado inicialmente reage positivamente às informações sobre o planejamento urbano, fazendo com que os preços dos imóveis disparem. Após esse aumento repentino, o sentimento do mercado se estabiliza, fazendo com que os preços se estabilizem gradualmente ou até mesmo caiam em algumas áreas com preços excepcionalmente altos.

“A Estação Ngoc Hoi é a maior estação ferroviária do Norte, e a área de planejamento ainda pode ser ajustada e expandida. Se os investidores, infelizmente, comprarem terrenos dentro da área planejada, já terão sofrido prejuízo. Mesmo com a aplicação da nova tabela de preços de terrenos, a indenização nunca será igual ao valor de mercado. Considerando a atual estrutura de preços de terrenos, a indenização é inferior a um terço do valor real”, afirmou o Sr. Chuc com franqueza.

Segundo esse investidor, o projeto é tão grande que a limpeza do terreno não pode ser concluída da noite para o dia. Portanto, o tempo de construção pode ser maior do que o esperado. Consequentemente, investidores com pouco capital que precisam de empréstimos bancários devem pensar cuidadosamente e evitar se deixar influenciar pelo FOMO (medo de perder uma oportunidade) e investir com base em boatos.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html