Os preços dos terrenos "seguem" a ferrovia de alta velocidade do Norte.

Após a divulgação de informações sobre o planejamento da estação Ngoc Hoi, o principal entroncamento ferroviário de alta velocidade Norte-Sul, os preços dos terrenos na região dispararam. Com um orçamento de 3 a 4 bilhões de VND, os investidores terão dificuldade em comprar um terreno com carros estacionados na porta.

Após a divulgação de informações sobre o planejamento da estação Ngoc Hoi, o principal entroncamento ferroviário de alta velocidade Norte-Sul, os preços dos terrenos na região dispararam. Com um orçamento de 3 a 4 bilhões de VND, os investidores terão dificuldade em comprar um terreno com carros estacionados na porta.

O planejamento da estação Ngoc Hoi fez com que os preços dos terrenos nesta área disparassem. Na foto: Vista geral do complexo Ngoc Hoi.

Ultrapassando o limite de 100 milhões de VND/m²

Desde 2004, o Primeiro-Ministro aprovou a política de investimento para a Linha Ferroviária Urbana nº 1, trecho Ngoc Hoi - Yen Vien. No entanto, após cerca de duas décadas, esta área permanece "inativa", com o desapropriamento do terreno ainda em impasse. O clima sombrio só foi dissipado quando o Ministério dos Transportes incluiu a estação Ngoc Hoi no sistema ferroviário de alta velocidade Norte-Sul.

As informações acima impulsionaram o mercado imobiliário no distrito de Thanh Tri ( Hanói ), especialmente na comuna de Ngoc Hoi, onde a estação está localizada. Segundo moradores locais, a região já havia apresentado forte valorização imobiliária no início do ano devido à alta demanda por terrenos nos arredores de Hanói. Com as novas informações sobre a ferrovia de alta velocidade Norte-Sul, o preço dos terrenos residenciais ao redor do canteiro de obras da estação continuou a subir, atingindo novos patamares.

Se no final do primeiro trimestre de 2024 os compradores ainda conseguiam encontrar terrenos com estacionamento privativo por cerca de 60 milhões de VND/m², agora o preço subiu para quase 80 milhões de VND/m². Para terrenos localizados em vias principais, o preço ultrapassa os 110 milhões de VND/m².

Para projetos nacionais de grande importância, o progresso da construção pode levar muitos anos. Portanto, se os investidores tiverem que contrair empréstimos, enfrentarão o risco de sofrer perdas.

“Na área ao redor da estação Ngoc Hoi, com um poder aquisitivo de 3 a 4 bilhões de VND, é muito difícil para os investidores comprarem terrenos com carros estacionados na porta. Se houver algum disponível, geralmente são terrenos pequenos ou com feng shui ruim”, disse o Sr. Xuan Thanh, um corretor.

A quantidade de imóveis residenciais disponíveis no mercado é relativamente limitada. Para terrenos bem localizados e com ruas largas, a liquidez é calculada semanalmente. Nas mãos de investidores experientes, esses terrenos podem gerar lucros de várias centenas de milhões de VND em pouco tempo.

“A comuna de Ngoc Hoi e as comunas vizinhas, como Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe e Khanh Ha, são as áreas de maior interesse no distrito de Thanh Tri. Em particular, as comunas de Dai Ang e Lien Ninh serão as áreas mais desenvolvidas num futuro próximo, com a criação de mais duas áreas urbanas em 2028 e 2029”, afirmou o Sr. Thanh.

Segundo a CBRE, os imóveis próximos a estações de metrô terão um preço médio 10 a 20% superior ao de outras áreas. Em caso de crise no mercado imobiliário, os empreendimentos com boa conexão com as linhas de metrô poderão se recuperar mais rapidamente.

Tenha cuidado ao comprar terrenos "presos" em processo de planejamento.

Em entrevista ao jornal Dau Tu, o Sr. Nguyen Huu Cuong, presidente do Clube Imobiliário de Hanói (HNREA), afirmou que é natural que os preços dos imóveis aumentem juntamente com o desenvolvimento da infraestrutura de transporte. Essa tendência ocorreu no caso do Anel Viário 4, quando os investidores correram para "garimpar" os terrenos ao redor da via para se anteciparem ao planejamento.

“É normal que os preços dos terrenos aumentem em resposta a informações oficiais de planejamento divulgadas por órgãos governamentais, especialmente no caso do sistema ferroviário de alta velocidade Norte-Sul. Este é um projeto fundamental, portanto, não apenas os investidores imobiliários, mas todos estão entusiasmados com as informações que cercam este grande projeto”, disse o Sr. Cuong.

No entanto, o presidente da HNREA também enfatizou que os compradores precisam definir claramente o escopo do projeto para evitar a necessidade de desapropriação. Este será um dos fatores que determinarão o "lucro ou prejuízo" do terreno. Além disso, os investidores também devem verificar se o terreno se beneficiará da infraestrutura técnica ou de projetos de bem-estar social do Estado.

“Isso pode ser determinado por meio de planejamento detalhado, planejamento regional, planejamento em escala de 1/2.000, planejamento em escala de 1/500... Se o investidor tiver certeza de que o terreno não está 'preso' em questões de planejamento, então é considerado um ganho parcial. Mas se não houver clareza sobre isso, os riscos potenciais são muito altos. Houve até casos em que o vendedor falsificou marcos urbanísticos para cometer fraude”, alertou o Sr. Cuong.

Além do fator planejamento, o especialista da HNREA também observou que os investidores precisam avaliar sua saúde financeira, a finalidade do uso do terreno e sua própria capacidade de decisão. Segundo o Sr. Cuong, os lotes de terreno resultantes do projeto serão adequados para investidores de médio e longo prazo, que não dependam tanto de alavancagem financeira.

“Os compradores devem equilibrar sua capacidade de pagamento e não se deixar influenciar pelas emoções. Em projetos nacionais importantes, o progresso da construção pode levar muitos anos. Portanto, se os investidores tiverem que contrair empréstimos e não estiverem confiantes em uma recuperação de curto prazo, correrão o risco de sofrer perdas”, alertou o Sr. Cuong.

Da mesma forma, o Sr. Ngo Xuan Chuc, investidor e diretor de uma corretora de imóveis em Hanói, afirmou que o mercado inicialmente sempre reagiu positivamente às informações sobre planejamento, e os preços dos imóveis também subiram "vertiginosamente". Após esse aumento de preços, o sentimento do mercado se estabilizava novamente e fazia com que o nível de preços se estabilizasse gradualmente, ou até mesmo diminuísse em alguns lugares com preços excepcionalmente altos.

“A Estação Ngoc Hoi é a maior estação ferroviária do Norte, e o escopo do planejamento pode ser ajustado e expandido. Se os investidores tiverem o azar de comprar um terreno dentro da área planejada, serão considerados como tendo perdido dinheiro. Mesmo aplicando a nova tabela de preços de terrenos, o valor da indenização nunca será igual ao preço de mercado. Considerando a atual tabela de preços de terrenos, o valor da indenização é inferior a 1/3 do preço real”, disse o Sr. Chuc francamente.

Segundo esse investidor, a escala do projeto é muito grande, portanto, o trabalho de limpeza do terreno não pode ser concluído da noite para o dia. Consequentemente, o tempo de implementação do projeto pode ser maior do que o esperado. Assim, investidores com pouco capital e que precisam recorrer a empréstimos bancários devem pensar com cautela, evitar se deixar levar pelo medo de perder uma oportunidade (FOMO) e investir com base em boatos.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html