Preços dos terrenos "acompanham" a ferrovia de alta velocidade do Norte

Após informações sobre o planejamento da estação Ngoc Hoi, o centro ferroviário de alta velocidade Norte-Sul, os preços dos terrenos na região dispararam. Com um orçamento de 3 a 4 bilhões de VND, os investidores terão dificuldade em comprar um terreno com carros estacionados na porta.

Após informações sobre o planejamento da estação Ngoc Hoi, o centro ferroviário de alta velocidade Norte-Sul, os preços dos terrenos na região dispararam. Com um orçamento de 3 a 4 bilhões de VND, os investidores terão dificuldade em comprar um terreno com carros estacionados na porta.

O planejamento da estação Ngoc Hoi elevou os preços dos terrenos nesta área. Na foto: Perspectiva geral do Complexo Ngoc Hoi.

Ultrapassando o limite de 100 milhões de VND/m2

Desde 2004, o Primeiro-Ministro aprovou a política de investimentos para a Linha Ferroviária Urbana nº 1, trecho Ngoc Hoi - Yen Vien. No entanto, após cerca de duas décadas, esta área ainda está "inativa" e a limpeza do local continua em um impasse. O clima sombrio só se dissipou quando o Ministério dos Transportes identificou a estação Ngoc Hoi como parte do sistema ferroviário de alta velocidade Norte-Sul.

As informações acima impulsionaram o mercado imobiliário no distrito de Thanh Tri ( Hanói ), especialmente na comuna de Ngoc Hoi, onde a estação está localizada. Segundo moradores locais, a região testemunhou um forte aumento de preços no início do ano devido à febre imobiliária nos subúrbios de Hanói em geral. Posteriormente, com novas informações sobre a ferrovia de alta velocidade Norte-Sul, o preço dos terrenos residenciais ao redor do canteiro de obras da estação continuou a subir para um novo patamar.

Se no final do primeiro trimestre de 2024 os compradores ainda conseguiam encontrar terrenos com estacionamento na porta por cerca de 60 milhões de VND/m², agora o preço subiu para quase 80 milhões de VND/m². Para terrenos localizados em vias principais, o preço é ainda superior a 110 milhões de VND/m².

Para projetos-chave nacionais, o andamento da construção pode levar muitos anos. Portanto, se os investidores precisarem tomar dinheiro emprestado, correrão o risco de sofrer perdas.

“Na área ao redor da estação Ngoc Hoi, com uma capacidade financeira de 3 a 4 bilhões de VND, é muito difícil para investidores comprar terrenos com carros estacionados na porta. Se houver, geralmente são terrenos pequenos ou com feng shui ruim”, disse o Sr. Xuan Thanh, corretor.

A quantidade de imóveis residenciais disponíveis no mercado é relativamente limitada. Para terrenos com boa localização e ruas largas, a taxa de liquidez é calculada semanalmente. Nas mãos de "surfistas" experientes, terrenos aqui podem render lucros de várias centenas de milhões de VND em pouco tempo.

“A comuna de Ngoc Hoi e as comunas vizinhas, como Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe e Khanh Ha, são as áreas mais interessadas no distrito de Thanh Tri. Em particular, as comunas de Dai Ang e Lien Ninh serão as áreas mais desenvolvidas num futuro próximo, quando houver mais duas áreas urbanas em 2028 e 2029”, disse o Sr. Thanh.

Segundo a CBRE, imóveis próximos a estações de metrô terão um prêmio médio de 10% a 20% em comparação com outras áreas. Em caso de crise no mercado imobiliário, projetos habitacionais com boas conexões com as linhas de metrô poderão se recuperar mais rapidamente.

Cuidado ao comprar terreno "preso" no planejamento

Em entrevista ao jornal Dau Tu, o Sr. Nguyen Huu Cuong, presidente do Clube Imobiliário de Hanói (HNREA), afirmou que é natural que os preços dos imóveis aumentem junto com o desenvolvimento da infraestrutura de transporte. Essa tendência ocorreu no caso do Anel Viário 4, quando investidores correram para "vasculhar" os terrenos ao redor da rota para se antecipar ao planejamento.

"É normal que os preços dos terrenos aumentem em resposta às informações oficiais de planejamento de agências governamentais, especialmente no caso do sistema ferroviário de alta velocidade Norte-Sul. Este é um projeto fundamental, então não apenas os investidores imobiliários, mas todos estão entusiasmados com as informações em torno deste grande projeto", disse o Sr. Cuong.

No entanto, o presidente da HNREA também enfatizou que os compradores precisam definir claramente o escopo do planejamento do projeto para evitar a necessidade de autorização do local. Este será um dos fatores que determinarão o "lucro ou prejuízo" do terreno. Além disso, os investidores também devem verificar se o terreno se beneficiará do sistema de infraestrutura técnica ou de projetos de bem-estar social do Estado.

“Isso pode ser determinado por meio de planejamento detalhado, planejamento regional, planejamento de 1/2.000, planejamento de 1/500... Se o investidor tiver certeza de que o terreno não está 'preso' no planejamento, considera-se uma vitória parcial. Mas se não for claramente compreendido, os riscos potenciais são muito altos. Houve até casos em que o vendedor falsificou marcos de planejamento para cometer fraude”, alertou o Sr. Cuong.

Além do fator planejamento, o especialista da HNREA também observou que os investidores precisam determinar sua saúde financeira, a finalidade do uso da terra e sua própria "coragem". Segundo o Sr. Cuong, os terrenos "após" o projeto serão adequados para investidores de médio e longo prazo e não dependerão muito de alavancagem financeira.

“Os compradores devem equilibrar sua capacidade de pagamento e não se deixar influenciar por emoções. Em projetos nacionais importantes, o andamento da construção pode levar muitos anos. Portanto, se os investidores precisarem tomar dinheiro emprestado e não estiverem confiantes em 'surfar' no curto prazo, correrão o risco de cortar prejuízos”, alertou o Sr. Cuong.

Da mesma forma, o Sr. Ngo Xuan Chuc, investidor e diretor de uma corretora imobiliária em Hanói, afirmou que, inicialmente, o mercado sempre reagiu positivamente às informações de planejamento, e os preços dos imóveis também aumentaram "de forma vertiginosa". Após esse aumento de preços, o sentimento do mercado se estabilizou novamente, fazendo com que o nível de preços se estabilizasse gradualmente, ou até mesmo diminuísse em alguns locais com preços anormalmente altos.

“A Estação Ngoc Hoi é a maior estação ferroviária do Norte, e o escopo do planejamento pode ser ajustado e expandido. Se os investidores não tiverem a sorte de comprar um terreno dentro do planejamento, serão considerados como tendo perdido dinheiro. Mesmo aplicando a nova tabela de preços de terrenos, o nível de indenização nunca será igual ao preço de mercado. Considerando o atual quadro de preços de terrenos, o nível de indenização é inferior a 1/3 do preço real”, disse o Sr. Chuc com franqueza.

Segundo este investidor, a escala do projeto é muito grande, portanto, o trabalho de limpeza do local não pode ser realizado da noite para o dia. Consequentemente, o prazo de implementação do projeto pode ser maior do que o esperado. Portanto, investidores com pouco capital e que precisam tomar dinheiro emprestado devem pensar com cuidado, evitar ser assombrados pelo sentimento de FOMO (medo de perder algo) e investir com base em boatos.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html