Preços dos terrenos e orientação estratégica do Secretário-Geral

(Chinhphu.vn) - "Os preços dos terrenos de acordo com o mercado são facilmente manipulados e inflacionados" - a declaração do Secretário-Geral To Lam durante a recente reunião com eleitores em Hanói causou forte repercussão.

O Secretário-Geral To Lam enfatizou a visão de que o Estado deve garantir direitos de uso da terra justos e efetivos para todas as pessoas. Foto: VNA.

Anteriormente, o Secretário-Geral também se reuniu com órgãos relevantes para discutir a direção da alteração da Lei de Terras. Segundo o Secretário-Geral, o Estado deve garantir o direito ao uso justo e eficaz da terra para todos, garantir o uso eficaz da terra, a distribuição e alocação justa e eficaz do valor da terra, evitar o desperdício e maximizar a eficiência dos recursos terrestres para desenvolver o país.

A declaração do Secretário-Geral não é apenas uma observação prática, mas também aponta um princípio fundamental na gestão de terras no Vietnã. Essa breve declaração levantou uma enorme questão teórica e prática: na condição de que a terra seja propriedade de todo o povo e administrada pelo Estado, forçar os preços da terra a "seguir o mercado" mecanicamente não está de acordo com o princípio e tem muitas consequências potencialmente perigosas.

Para ver isso claramente, é necessário analisar profundamente a partir da perspectiva da propriedade, da economia e das políticas públicas.

Terra – propriedade pública e características únicas do Vietname

Ao contrário de muitos países que reconhecem a propriedade privada da terra, a Constituição vietnamita afirma que a terra pertence a todo o povo, com o Estado representando o proprietário e administrando-a uniformemente. Isso cria uma diferença fundamental na forma como os preços da terra são formados.

Em uma economia de mercado típica, os preços da terra são formados pela concorrência entre diversos proprietários. A oferta e a demanda são diversas, portanto, os preços são estabelecidos com base na concorrência real. Mas no Vietnã, o Estado é o único fornecedor no mercado primário. Todas as necessidades de acesso à terra devem passar pelas decisões do Estado sobre alocação de terras, arrendamento de terras e mudança de uso da terra. Em outras palavras, o mercado de terras vietnamita é um mercado especial, onde o Estado é tanto o fornecedor quanto o regulador.

Nesse contexto, se o Estado "deixa a cargo da localidade a determinação dos preços da terra de acordo com o mercado", está essencialmente deixando-a às flutuações facilmente manipuladas por especuladores, corretores e grupos de interesse. Nesse momento, os preços da terra não refletem mais o valor de uso real, mas são distorcidos por expectativas especulativas. Essa é a causa do paradoxo: muitas terras abandonadas ainda têm preços altíssimos, empresas de produção têm dificuldade de acesso à terra e especuladores enriquecem graças às diferenças de preços.

O mercado de terras do Vietnã é um mercado especial onde o Estado é tanto o fornecedor quanto o regulador.

Os riscos da imposição do princípio do “preço de mercado”

Quando um bem público de propriedade de todas as pessoas está sujeito a um mecanismo de precificação "baseado no mercado", uma série de riscos sérios pode surgir imediatamente.

Primeiro, os preços dos terrenos estão inflacionados de forma irracional. Uma única informação não verificada sobre planejamento ou infraestrutura pode desencadear uma "febre imobiliária". "Corretores de terras" e especuladores criam facilmente preços virtuais, elevando-os muitas vezes em relação ao valor real, tornando o conceito de "preço de mercado" um jogo para manipuladores.

Em segundo lugar, impactos sociais negativos. Aumentos irracionais nos preços dos terrenos levam a aumentos nos preços dos imóveis, dos aluguéis, das despesas de moradia e dos custos de produção — tudo isso recai sobre os ombros de pessoas e empresas. O sonho de se estabelecer está cada vez mais distante para pessoas de renda média; as empresas perdem sua vantagem competitiva devido aos altos custos dos terrenos; o mercado de habitação social está sufocado.

Terceiro, distorções na alocação de recursos. Quando os preços virtuais de terras se tornam um canal para enriquecer rapidamente, o capital social é atraído para a especulação imobiliária em vez da produção, tecnologia e inovação. Muitas pessoas abandonam a produção para se precipitar na "exploração" de terras, criando uma economia insustentável de curto prazo com riscos potenciais.

Em quarto lugar, o risco de instabilidade macroeconômica. A bolha imobiliária representa riscos para o sistema bancário, visto que a maior parte da garantia é imobiliária. Ao mesmo tempo, a diferença entre ricos e pobres aumenta, à medida que uma minoria enriquece rapidamente por meio da especulação imobiliária, enquanto a maioria é excluída do acesso à terra para assentamento e desenvolvimento profissional.

Portanto, o alerta do Secretário-Geral não é apenas fiel à realidade, mas também tem um valor político extremamente importante.

O papel inevitável do Estado na valorização da terra

Em um regime de propriedade pública, o Estado não pode se esquivar de sua responsabilidade pela avaliação. Pelo contrário, o Estado tem a obrigação de estabelecer um padrão de preços de terras, pois essa é a única maneira de proteger os interesses de toda a população e evitar a perda de bens públicos.

Se deixarmos o mercado se "autorregular", estaremos essencialmente transferindo o poder de determinar o valor dos ativos públicos para um grupo de especuladores. Isso não é apenas errado em termos dos princípios de gestão de ativos públicos, mas também perigoso em termos de consequências sociais.

A determinação do preço da terra pelo Estado não significa negar o papel do mercado. Pelo contrário, trata-se da construção de um mercado controlado, no qual o preço da terra emitido pelo Estado desempenha o papel de "âncora padrão", enquanto as transações civis podem flutuar dentro de uma faixa razoável. Este é um modelo que equilibra a flexibilidade do mercado e a necessária estabilidade da gestão estatal.

Em particular, os preços da terra emitidos pelo Estado também são uma ferramenta política estratégica para ajudar a: garantir que as pessoas tenham acesso à terra para assentamento e desenvolvimento profissional; criar um ambiente de custos estável para empresas, melhorar a competitividade; direcionar capital social para a produção em vez de especulação; aumentar a receita orçamentária pública e transparente e evitar a perda de ativos públicos.

Assim, o ponto de vista do Secretário-Geral tem uma sólida base teórica: a valoração fundiária do Estado não é uma intervenção administrativa arbitrária, mas uma exigência inevitável de um regime especial de propriedade – a propriedade pública da terra.

Mecanismo apropriado para determinar os preços da terra no Vietname

Para implementar essa visão, é necessário construir um mecanismo de precificação científico, viável e transparente.

Primeiro, estabelecer uma estrutura nacional padrão para o preço da terra. Um Conselho Nacional de Avaliação de Terras independente precisa elaborar uma estrutura para o preço da terra com base em big data, consulta a especialistas e supervisão rigorosa. É impossível deixar que cada localidade defina seus próprios preços, o que pode facilmente cair na "zona obscura" dos interesses de grupo.

Em segundo lugar, construir um banco de dados unificado de terras. Este será o "sistema nervoso central" da gestão de terras, registrando todas as transações, informações fiscais e de crédito em tempo real, refletindo com precisão a oferta e a demanda objetivas e eliminando transações virtuais.

Terceiro, aplicar o imposto antiespeculação . Taxar progressivamente terras abandonadas ou terras compradas e vendidas em um curto período de tempo para eliminar motivos especulativos, para que a terra possa retornar às suas funções produtivas e de subsistência adequadas.

Quarto, implementar um mecanismo para recuperar as diferenças de renda da terra. Quando o Estado investe em infraestrutura que aumenta o valor da terra, o valor agregado deve ser arrecadado pelo Estado por meio de impostos, taxas ou leilões. Este é um princípio de justiça: esse valor pertence a toda a população e não pode ser usufruído por um único grupo de indivíduos.

Quinto, garantir transparência e supervisão. O processo de avaliação de terras deve ser transparente e supervisionado pela Assembleia Nacional, pela Frente Pátria, pela imprensa e pelo povo. Somente a transparência pode prevenir interesses escusos e fortalecer a confiança social.

Sexto, permita uma margem de flutuação razoável. Os preços das transações civis podem diferir dos preços estaduais dentro de uma determinada faixa, mas não podem exceder o teto, a fim de manter a flexibilidade e a estabilidade.

Esses mecanismos, se projetados e operados seriamente, criarão um mercado de terras justo, transparente e sustentável – exatamente como o Secretário-Geral afirmou.

Orientação estratégica para alterar fundamentalmente a política fundiária

O Secretário-Geral To Lam propôs uma direção estratégica para alterar fundamentalmente a política fundiária. Em um regime de propriedade pública, não há "preço de mercado" correto se o Estado não o fixar. Somente um preço padrão estabelecido pelo Estado pode garantir os interesses públicos, evitar a especulação e trazer o mercado de terras de volta à órbita do desenvolvimento sustentável.

Este é um lembrete para que acabemos com a negligência, a inflação de preços e a especulação imobiliária, e, ao mesmo tempo, um apelo para que o mecanismo de precificação de terras seja reformulado em direção à justiça e à transparência. O Estado deve ser o arquiteto do mercado de terras; a precificação não se destina à intervenção administrativa, mas sim à criação de uma base para o desenvolvimento.

A mensagem é muito clara: determinar os preços dos terrenos de propriedade pública é responsabilidade histórica do Estado e também é a chave para que o mercado imobiliário vietnamita escape da espiral especulativa e entre em uma órbita estável e justa, criando a premissa para o desenvolvimento sustentável.

Dr. Nguyen Si Dung

Fonte: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm