Esses compromissos ainda estão muito distantes…

A implementação de projetos de habitação social atingiu apenas 20,2% do planejado.

Recentemente, o Comitê Popular de Hanói demonstrou claramente sua determinação em implementar projetos de habitação social, emitindo uma série de decisões, planos e diretrizes específicas. No entanto, analisando os resultados anteriores, parece que os compromissos e planos de Hanói estão longe de serem concretizados.

Segundo um relatório do Comitê Popular de Hanói, entre 2016 e 2020, a implementação de projetos de habitação social na cidade atingiu apenas 20,2% da meta planejada. Este é um resultado extremamente modesto se comparado ao plano aprovado pelo próprio Comitê Popular de Hanói.

Habitação social em Hanói, mas os compromissos ainda estão longe de ser concretizados (Figura 1).

Para acelerar a implementação, o Comitê Popular de Hanói decidiu incumbir o Departamento de Construção de elaborar propostas de investimento para dois projetos de habitação social na comuna de Tien Duong, distrito de Dong Anh. Simultaneamente, Hanói está considerando dar continuidade aos três projetos restantes na comuna de Co Bi, distrito de Gia Lam; no terreno CT1-5, dentro da área de planejamento urbano S5 (que abrange as comunas de Ngoc Hoi, Dai Ang e Lien Ninh, no distrito de Thanh Tri, e a comuna de Khanh Ha, no distrito de Thuong Tin); e na comuna de Dai Mach, distrito de Dong Anh, como base para a organização de licitações para a seleção de investidores, de acordo com as normas. Espera-se que os cinco projetos concluídos adicionem aproximadamente 2,5 milhões de metros quadrados de área construída de habitação social ao estoque de moradias sociais de Hanói, atendendo à significativa demanda da cidade (aproximadamente 6,8 milhões de metros quadrados de área construída após 2020) e contribuindo para o alcance da meta de habitação social estabelecida no Plano.

O Comitê Popular de Hanói declarou que a cidade foi uma das primeiras localidades a desenvolver e publicar um programa e plano de desenvolvimento habitacional em conformidade com a Lei da Habitação. No entanto, essa é uma tarefa nova e difícil, especialmente considerando que a cidade ainda não possui um programa de desenvolvimento urbano próprio.

Portanto, as necessidades de desenvolvimento habitacional propostas para a cidade não são realistas e não antecipam totalmente os desafios e problemas que podem surgir durante a implementação.

Além disso, as políticas e leis do governo central ainda não foram regulamentadas ou ajustadas prontamente para abordar as questões emergentes. A implementação de projetos habitacionais sociais concentrados tem sido lenta devido a obstáculos e políticas burocráticas. Também não existem diretrizes específicas sobre os procedimentos de licitação para selecionar investidores.

Além disso, os mecanismos atuais de políticas preferenciais não têm atraído investidores para participar do desenvolvimento de habitações sociais em áreas suburbanas e habitações sociais destinadas a grupos específicos, como trabalhadores e estudantes.

"O fundo fundiário para o desenvolvimento de habitações sociais é insuficiente porque a maioria dos investidores em projetos de construção habitacional com menos de 10 hectares opta por pagar em dinheiro em vez de destinar terrenos ou unidades habitacionais dentro do projeto para habitação social", declarou o Comitê Popular de Hanói.

Recentemente, o Comitê Popular de Hanói aprovou duas novas decisões relacionadas ao plano de desenvolvimento de habitações sociais para o período de 2021 a 2025.

Especificamente, em dezembro de 2022, o Comitê Popular de Hanói aprovou a Decisão 5063, que aprova o plano de desenvolvimento de habitações sociais na cidade para o período de 2021 a 2025. Em fevereiro de 2023, o Comitê Popular de Hanói emitiu a Decisão 1186, que aprova o plano de desenvolvimento habitacional para o período de 2021 a 2023.

Nessas duas decisões, o Comitê Popular de Hanói estabeleceu a meta de construir 1,2 milhão de metros quadrados de habitações sociais até 2025. No entanto, essa meta parece relativamente ambiciosa.

Segundo o último relatório do Comitê Popular de Hanói, do início de 2021 ao final de abril de 2023, Hanói teve mais 4 projetos totalmente concluídos e 1 projeto parcialmente concluído, com mais de 345.000 metros quadrados de área construída para habitação social, compreendendo aproximadamente 4.160 apartamentos.

Assim, apesar de ter completado metade da "jornada", Hanói alcançou apenas um terço do seu plano. Com mais de dois anos restantes até o final de 2025, Hanói precisa concluir os dois terços restantes da tarefa, o que significa que precisa construir 855.000 metros quadrados de habitação social para atingir a meta estabelecida. Esta é uma tarefa difícil que exige imensa determinação por parte de Hanói.

São necessários 500 dias para processar os procedimentos necessários antes que a aprovação do investimento seja concedida.

Existem muitas razões para a lenta implementação de projetos de habitação social, mas a mais preocupante são os procedimentos administrativos longos e complicados para o investimento.

Em um seminário recente sobre a resolução de obstáculos para a habitação social, o Sr. Nguyen Huu Duong, presidente do Grupo Hoa Binh , empresa que teve sua política de investimento e aprovação de investidores para o projeto de habitação social de alto padrão Vinh Hung, no distrito de Hoang Mai, aprovada pelo Comitê Popular de Hanói, revelou que foram necessários mais de 500 dias para obter a aprovação da política de investimento para este projeto.

O Sr. Duong relatou que a empresa possui dois terrenos no distrito de Hoang Mai (Hanói). Se esses dois terrenos fossem transformados em habitações comerciais com uma área construída de aproximadamente 150.000 metros quadrados, a empresa obteria um lucro de cerca de 2,5 trilhões de VND, se vendidos a um preço de 40 a 45 milhões de VND por metro quadrado.

Entretanto, ele afirmou que, se construíssem habitações sociais, obteriam um lucro de apenas 10%, ou cerca de 200 bilhões de VND. "Mas a construção de habitações sociais resolverá o problema habitacional para muitos grupos: funcionários públicos, operários, oficiais, soldados das forças armadas e estudantes", disse o Sr. Duong.

No entanto, em relação à proposta de utilização desses dois terrenos para habitação social, o Sr. Duong afirmou que a submissão de pedidos de aprovação de investimento demora mais de 500 dias por terreno, mesmo que o terreno já possua título de propriedade, contrato de arrendamento e o aluguel anual esteja totalmente pago.

"Acredito que a questão da construção de habitações sociais depende muito da vontade dos líderes da cidade", disse o Sr. Duong.

No próximo período, o Sr. Duong sugeriu que os Comitês Populares das províncias e cidades ampliem os critérios de elegibilidade para a compra de moradias sociais, permitindo que as pessoas que atendam aos critérios se registrem.

"Segundo cálculos, pelo menos 20 milhões de pessoas precisam de moradia social. O mercado de moradias sociais sempre terá demanda pelos próximos 20 a 30 anos", enfatizou o Sr. Nguyen Huu Duong.

Até mesmo o chefe do Departamento de Construção de Hanói se manifestou sobre a necessidade de simplificar os procedimentos administrativos para investimentos em habitação social.

O Sr. Bui Tien Thanh, chefe do Departamento de Desenvolvimento Urbano do Departamento de Construção de Hanói, apresentou três sugestões para acelerar o andamento dos projetos habitacionais em geral e, em particular, dos projetos de habitação social.

Em primeiro lugar, os procedimentos administrativos para investir em habitação social devem ser simplificados. Se for necessário um processo de licitação para selecionar um investidor para um projeto de habitação social, são necessárias regulamentações específicas; atualmente, esse processo leva dois anos. Isso é tempo demais para um procedimento simples de seleção de investidores.

Em segundo lugar, segundo o Sr. Thanh, é necessário rever e abolir procedimentos administrativos desnecessários. Isto porque, em projetos de habitação social, as empresas só podem obter um lucro máximo de 10%, ao contrário de outros projetos comerciais.

Em terceiro lugar, na implementação recente, as empresas têm encontrado dificuldades relacionadas à disponibilidade de terrenos públicos dispersos aleatoriamente dentro dos limites de projetos habitacionais e de habitação social.

"Os terrenos públicos localizados dentro dos limites do projeto são muito difíceis de recuperar e alocar, o que significa que os procedimentos de desapropriação precisam de regulamentações específicas para agilizar a implementação do projeto", disse o Sr. Thanh.

Viet Vu

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