Aumento dos limites de crédito imobiliário: como controlá-lo?

TPO - O Banco Central do Vietnã acaba de ampliar o limite de crédito imobiliário para 25 bancos comerciais. O professor associado Dang Ngoc Duc acredita que o Banco Central do Vietnã está seguindo uma estratégia de "afrouxamento monetário controlado", que visa tanto apoiar a recuperação econômica quanto garantir a segurança do sistema financeiro. Essa abordagem está em consonância com os padrões internacionais.

Contexto de afrouxamento do crédito imobiliário

Diante do risco de superaquecimento do crédito imobiliário, o Banco Central do Vietnã, desde o início do ano, exige que os bancos comerciais controlem rigorosamente a taxa de crescimento do crédito. De acordo com as diretrizes operacionais, o crédito em aberto no primeiro trimestre não deve ultrapassar 25% da meta de crescimento anual, enquanto a meta geral de crescimento do crédito para todo o sistema neste ano está fixada em torno de 15%.

No entanto, de acordo com um anúncio recente do Banco Estatal do Vietnã, de 1º de janeiro a 31 de dezembro, as instituições de crédito não precisarão incluir o saldo adicional de empréstimos pendentes em comparação com o final de 2025 para empréstimos relacionados a habitação social, parques industriais e zonas de processamento de exportação no saldo total de empréstimos imobiliários pendentes ao controlar a taxa de crescimento do crédito neste setor.

A política visa facilitar a expansão do capital de crédito dos bancos para segmentos imobiliários prioritários, em consonância com a política de desenvolvimento de habitação social, infraestrutura industrial e promoção do crescimento socioeconômico .

A lista de 25 bancos comerciais sujeitos a esse mecanismo inclui muitos grandes bancos, como VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank,ACB , Saigonbank, Techcombank e vários outros. Os dados dos relatórios financeiros do primeiro trimestre de 14 bancos comerciais listados, que incluem explicações sobre suas carteiras de empréstimos, mostram que os empréstimos imobiliários nesse grupo de bancos continuam a crescer fortemente, mas as estratégias de alocação de cada banco diferem significativamente.

Especificamente, apenas nos três primeiros meses deste ano, o total de empréstimos imobiliários em aberto (incluindo empréstimos para negócios imobiliários e empréstimos para construção) ultrapassou 1,58 trilhão de VND, um aumento de quase 7% em comparação com o final de 2025. Esse número reflete a contínua atratividade do setor imobiliário para o capital bancário, apesar de o mercado ainda enfrentar diversos desafios.

O crédito imobiliário aumentou acentuadamente nos primeiros três meses do ano.

Do total de empréstimos pendentes mencionados acima, os empréstimos para o setor imobiliário atingiram VND 1 trilhão (representando 63,2%), enquanto os empréstimos para construção atingiram VND 581.068 bilhões, equivalentes aos 36,8% restantes. Os 5 maiores bancos, incluindoSHB , VPBank, Techcombank, MB e HDBank, detinham um total de quase VND 1,18 trilhão em empréstimos pendentes, representando 74,4% do total dos 14 bancos pesquisados.

Consciência de risco

Em entrevista ao jornal Tien Phong , o professor associado Dang Ngoc Duc, diretor do Instituto de Tecnologia Financeira da Universidade Dai Nam, analisou que a decisão de expandir o limite de crédito para o setor imobiliário decorre do fato de o mercado imobiliário estar mostrando sinais de desaceleração após um período de recuperação entre o final de 2024 e 2025. A liquidez do mercado diminuiu, muitos projetos continuam enfrentando dificuldades de implementação, enquanto a tendência de aumento das taxas de juros e o controle rigoroso dos fluxos de capital para o setor imobiliário a partir do início de 2026 restringiram a capacidade das empresas de acessar capital.

Prof. Associado Dang Ngoc Duc - Diretor do Instituto de Tecnologia Financeira da Universidade Dai Nam.

A expansão dos limites de crédito para bancos com altos índices de adequação de capital e forte capacidade de gestão de riscos é vista como uma solução para aumentar o financiamento de projetos de habitação social, projetos de habitação comercial acessível e projetos de infraestrutura urbana. O objetivo não é apenas apoiar a recuperação do mercado, mas também impulsionar o crescimento econômico e mitigar o risco de bolhas de ativos por meio da alocação seletiva de capital.

Segundo o Sr. Duc, numa perspectiva de gestão macroeconómica, o Governo e o Banco Estatal do Vietname procuram equilibrar os objetivos de crescimento e estabilidade financeira. A expansão dos limites de crédito não está a ser aplicada universalmente, mas apenas aos bancos com forte capacidade financeira, baixos rácios de crédito malparado e elevados rácios de adequação de capital. Esta abordagem visa apoiar o crescimento do PIB, controlando simultaneamente os riscos decorrentes do mercado imobiliário.

O mercado imobiliário também apresentou maior liquidez, permitindo que as empresas continuem a implementar projetos e impulsionem a oferta de novos imóveis. Simultaneamente, a recuperação do setor imobiliário terá um efeito cascata nos mercados de construção, materiais, design de interiores e mão de obra, contribuindo assim para o crescimento econômico geral.

No entanto, o Sr. Duc acredita que os riscos potenciais ainda precisam ser monitorados de perto. "Se o mercado se recuperar mais lentamente do que o esperado, o rápido aumento da dívida imobiliária poderá pressionar a qualidade dos ativos dos bancos e aumentar a inadimplência. Além disso, o fluxo abundante de crédito também poderá levar a aumentos localizados de preços em algumas áreas, pressionando assim a inflação e a estabilidade macroeconômica", disse o Sr. Duc.

O Professor Associado Dang Ngoc Duc acredita que o Banco Central do Vietnã está adotando uma estratégia de "afrouxamento monetário controlado", que visa tanto apoiar a recuperação econômica quanto garantir a segurança do sistema financeiro. Essa abordagem está em consonância com os padrões internacionais, especialmente com a estrutura de gestão de riscos de Basileia III. Contudo, a eficácia a longo prazo dependerá da capacidade de supervisão do órgão regulador, bem como da disciplina de mercado dos bancos comerciais.

Para maximizar a eficácia da política, o Sr. Duc propôs uma classificação clara do crédito imobiliário de acordo com sua finalidade, priorizando capital para habitação social e comercial que atenda às reais necessidades habitacionais, e limitando o fluxo de recursos para atividades especulativas. Ele também sugeriu o aumento dos requisitos de capital e das provisões para riscos em empréstimos relacionados a imóveis de alto padrão ou projetos com documentação legal incompleta. A melhoria da transparência do mercado ajudará os órgãos reguladores e as instituições de crédito a avaliarem com mais precisão os riscos potenciais, garantindo, assim, que o crescimento caminhe lado a lado com a estabilidade financeira.

Fonte: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo